Le processus de développement immobilier : risques et récompenses

Avec un marché du logement en pénurie d’offre, des valorisations en hausse et des opportunités d’investissement rendues plus accessibles que jamais grâce aux plateformes de crowdfunding en actions, il est crucial pour les investisseurs de prendre en compte les risques et les récompenses associés.  Pour ce faire, les investisseurs doivent d’abord acquérir une compréhension de base du processus de développement immobilier.

Les subtilités du développement immobilier: naviguer parmi les risques pour des gains potentiels

Le développement immobilier implique souvent un processus qui s’étale sur plusieurs années, avec une série d’étapes franchies en cours de route.  En raison de la complexité de ce processus, les risques sont nombreux, et il n’est pas rare de rencontrer des obstacles imprévus.  Cela rend essentiel pour quiconque envisage de s’impliquer d’avoir une compréhension approfondie et détaillée de la manière de naviguer à travers les étapes de développement afin, un jour, d’obtenir les rendements sur investissement (ROI) recherchés et substantiels.

Comprendre les risques selon les types de projets et les phases

Il est important de noter que tous les projets n’exposent pas un investisseur au même niveau de risque.  Cela dépend principalement du stade du projet (plus le stade est précoce dans le processus de développement, plus le risque est élevé) et de sa nature (commerciale vs. résidentielle).

Phases clés du développement immobilier

1. Phase précoce: pré‑développement

Cette phase fondamentale est la plus risquée, compte tenu de la multitude d’inconnues encore en jeu.  Les tâches durant cette phase comprennent:

• Études de marché et analyse de faisabilité
• Acquisition de terrain ou sécurisation des droits d’option
• Vérifications environnementales
• Élaboration des plans de site et de construction
• Organisation du financement de la construction

Il convient de noter que l’obtention d’un financement de construction auprès de sources traditionnelles est stricte, et si un promoteur y parvient, de nombreux défis majeurs ont probablement été résolus.  On peut soutenir que le principal obstacle à ce stade pré‑développemental est l’obtention des permis de construction et de terrain au sein de la juridiction.

2. Phase intermédiaire: construction

Au cœur du projet, cette phase consiste à transformer les plans en structures tangibles. Avec les tâches de pré‑développement réglées, les risques diminuent mais ne disparaissent pas totalement. Les activités comprennent:

• Construction réelle
• Initiatives marketing
• Accès au financement de la construction
• Activités de pré‑location
• Obtention d’un financement permanent
• Engagement d’une gestion immobilière

Durant cette phase, le financement provient généralement du promoteur du projet, d’investisseurs externes et de prêts de construction à court terme. L’aboutissement de cette étape est marqué par le certificat d’occupation, qui indique que le bâtiment est prêt à être exploité.

3. Phase finale: exploitation

En tant que première phase de la vie fonctionnelle d’un bâtiment, cette étape tourne autour de l’acquisition de locataires. Les tâches durant cette phase comprennent:

• Efforts continus de marketing et de location
• Identification d’acheteurs potentiels
• Détermination des stratégies de détention
• Renforcement de la gestion immobilière
• Atteindre la stabilisation

À ce stade, les modes de financement typiques sont le financement de construction ou le financement « bridge » à court terme jusqu’à ce que le projet atteigne la stabilisation. Une fois stabilisé, les promoteurs peuvent accéder à des options de financement à long terme. Selon les volumes de pré‑location réalisés pendant la construction, cette phase peut être considérée comme la moins risquée, offrant ainsi les rendements les plus faibles.

Bien que cet aperçu donne une idée de l’évolution des dynamiques de risque dans les projets de développement, il est essentiel de noter que l’achat ou le refinancement de bâtiments existants comporte des risques similaires. Des facteurs tels que la crédibilité et l’expertise du promoteur, les scénarios économiques actuels et les dynamiques du marché jouent un rôle crucial dans tous les cas.

Si le développement immobilier peut exposer les investisseurs à une multitude de risques potentiels, ceux‑ci peuvent être fortement réduits voire évités complètement en acquérant simplement une compréhension globale du processus et en l’abordant de manière structurée.  Si cela est fait correctement, les ROI qui en résultent rendent souvent ces initiatives très lucratives et attrayantes pour une seconde phase.

Maintenant que vous avez appris un peu plus sur ce que comporte le processus de développement immobilier, prenez le temps de parcourir et d’envisager une liste croissante d’opportunités d’investissement immobilier rendues accessibles via des plateformes de financement participatif telles que les suivantes.

1. Fundrise

Fundrise est une plateforme basée aux États‑Unis qui permet aux investisseurs individuels d’investir dans des projets immobiliers commerciaux, y compris le logement construit pour la location. La plateforme est connue pour ses eREITs (fonds de placement immobilier électroniques), qui sont des portefeuilles diversifiés de projets immobiliers.

Fondée en 2012 par Ben Miller et son frère Dan Miller, la société a cherché à démocratiser l’investissement immobilier en offrant une alternative aux méthodes d’investissement traditionnelles. Au lieu de s’appuyer sur les Real Estate Investment Trusts (REITs) ou la propriété directe, Fundrise propose des eREITs et des eFunds, qui sont des véhicules d’investissement spécialement conçus pour regrouper les fonds de plusieurs investisseurs afin d’investir dans l’immobilier.

La plateforme offre aux investisseurs ordinaires la possibilité d’accéder à des transactions immobilières avec des investissements minimums relativement bas, souvent à partir de seulement 500 $. Grâce à son approche technologique, Fundrise vise à offrir transparence, diversification et facilité d’utilisation, permettant aux utilisateurs de suivre leurs investissements, de consulter les mises à jour des projets et de recevoir des dividendes via le tableau de bord en ligne. Au fil des ans, Fundrise a considérablement gagné en popularité, répondant à un large éventail d’investisseurs recherchant une approche plus passive de l’investissement immobilier. Son modèle innovant et son interface conviviale ont positionné Fundrise comme un acteur majeur du secteur du crowdfunding immobilier.

2. RealtyMogul

RealtyMogul est une autre plateforme américaine de premier plan offrant des opportunités d’investissement immobilier participatif. La plateforme permet aux investisseurs accrédités et non accrédités d’investir dans une variété de projets immobiliers commerciaux.

Lancée en 2013 par Jilliene Helman et Justin Hughes, RealtyMogul visait à offrir aux investisseurs individuels l’accès à des transactions immobilières de qualité institutionnelle, qui étaient auparavant réservées principalement aux grandes institutions ou aux personnes fortunées. La plateforme propose un mélange de véhicules d’investissement, incluant des placements privés, des Real Estate Investment Trusts (REITs) et des échanges 1031.

Avec une approche centrée sur la technologie, RealtyMogul met l’accent sur la transparence et une vérification rigoureuse des transactions. Les utilisateurs peuvent choisir des propriétés spécifiques dans lesquelles investir ou opter pour la diversification via les portefeuilles sélectionnés par l’entreprise. En alliant technologie et expertise immobilière, RealtyMogul est devenu un acteur clé du crowdfunding immobilier, s’adressant tant aux investisseurs novices qu’aux investisseurs expérimentés.

3. CrowdStreet

CrowdStreet met en relation les investisseurs avec des investissements immobiliers commerciaux de qualité institutionnelle. Sa plateforme est davantage orientée vers l’offre d’une large gamme de types d’investissements immobiliers, incluant souvent des opportunités de construction pour la location (Build‑to‑Rent, BTR).

Cette plateforme a été fondée en 2013 par Tore Steen et Darren Powderly.  Contrairement à certains concurrents, le principal objectif de CrowdStreet est les investisseurs individuels accrédités et leurs besoins spécifiques. La plateforme offre un investissement direct dans des propriétés individuelles, permettant aux investisseurs de choisir les transactions qui correspondent à leurs objectifs d’investissement. L’une des caractéristiques distinctives de CrowdStreet est son marché, où divers promoteurs immobiliers répertorient leurs offres, permettant aux investisseurs de diversifier leurs portefeuilles selon les types de biens, les emplacements géographiques et les stratégies d’investissement. En fournissant des outils, des ressources éducatives et un processus d’investissement simplifié, CrowdStreet s’est imposé comme une plateforme de premier plan dans le domaine du crowdfunding immobilier, permettant à un public plus large de s’engager dans l’investissement immobilier commercial.