NexPoint Residential Trust abaisse ses prévisions de Core FFO pour 2026 alors que sa perte s’aggrave

NexPoint Residential Trust (NXRT ) a publié ses résultats du troisième trimestre le 3 novembre 2026 et abaissé ses prévisions pour l’ensemble de l’exercice concernant le Core FFO et le NOI Same Store, après avoir enregistré une perte nette trimestrielle plus importante malgré une hausse des revenus. Le chiffre d’affaires total a atteint 64,5 millions de dollars au trimestre clos le 30 septembre 2026, contre 62,8 millions un an plus tôt, mais la perte nette attribuable aux actionnaires ordinaires s’est creusée, passant de 7,8 millions de dollars, soit 0,31 dollar par action diluée, à 11,5 millions, soit 0,45 dollar par action diluée.

Le Core FFO, mesure des fonds provenant de l’exploitation ajustés de la société, est passé de 17,7 millions de dollars, soit 0,70 dollar par action diluée, à 13,4 millions, soit 0,52 dollar par action diluée. L’AFFO, qui ajuste également le Core FFO en fonction de la rémunération fondée sur des actions, a reculé de 20,2 à 16,2 millions de dollars. La direction a principalement attribué l’aggravation de la perte à une hausse de 2,0 millions de dollars des charges d’exploitation immobilière et de 2,6 millions des frais d’intérêts, partiellement compensée par l’augmentation de 1,6 million des revenus.

Les coûts du portefeuille Same Store augmentent plus vite que les revenus

La hausse du chiffre d’affaires consolidé ne provenait pas du portefeuille établi. Le supplément sur les résultats du troisième trimestre indique que le portefeuille Same Store, composé de 35 immeubles et de 12 980 logements — des biens détenus pendant les deux périodes de comparaison, représentant environ 98 % du portefeuille et excluant Sedona at Lone Mountain — a généré 62,0 millions de dollars de revenus, en baisse de 0,7 %. Les revenus locatifs ont diminué de 1,4 %, tandis que la hausse de 29,4 % des autres revenus a amorti ce recul. Les immeubles hors portefeuille Same Store ont contribué à hauteur de 1,4 million de dollars aux revenus, permettant au chiffre d’affaires consolidé d’augmenter malgré le recul du portefeuille Same Store.

Le taux d’occupation du portefeuille Same Store a baissé de 70 points de base, à 92,9 %, et le loyer mensuel effectif moyen a reculé de 0,7 %, à 1 487 dollars. Les charges d’exploitation ont augmenté beaucoup plus rapidement, de 11,2 %, pour atteindre 26,4 millions de dollars. Les frais de réparation et d’entretien ont progressé de 20,0 %, les impôts fonciers de 15,4 % et les charges de services publics de 11,8 %. Le résultat net d’exploitation du portefeuille Same Store a donc diminué de 8,2 %, à 35,6 millions de dollars, ce qui montre que la détérioration des immeubles au cours du trimestre tenait à la pression sur les coûts ainsi qu’à la baisse du taux d’occupation et des loyers.

Les indicateurs locatifs montrent que cette pression s’est poursuivie au quatrième trimestre. Au troisième trimestre, les loyers des nouveaux baux ont diminué de 4,5 %, tandis que ceux des renouvellements ont augmenté de 3,2 %. En octobre, les loyers des nouveaux baux étaient toujours en baisse, de 3,6 %, alors que ceux des renouvellements progressaient de 2,1 %; le taux d’occupation en fin de période s’établissait à 92,3 %.

Les prévisions pour 2026 sont revues à la baisse

Les prévisions révisées de NXRT tablent sur un Core FFO de 2,17 à 2,27 dollars par action diluée pour l’ensemble de l’exercice, avec un point médian de 2,22 dollars, contre 2,45 dollars auparavant. La perte prévue s’établit désormais entre 1,72 et 1,63 dollar par action diluée, avec une perte médiane de 1,68 dollar, contre 1,54 dollar précédemment.

Les hypothèses relatives au portefeuille Same Store expliquent la révision des prévisions de résultats. Le taux de croissance du chiffre d’affaires total pour l’ensemble de l’exercice est passé d’un point médian positif de 0,2 % à un point médian négatif de 0,9 %, tandis que la croissance des charges totales est passée de 2,1 % à 4,4 %. Le NOI Same Store devrait se situer entre -5,1 % et -3,6 %, avec un point médian de -4,3 %, contre un point médian de -1,0 % auparavant. Ces prévisions concernent le portefeuille Same Store de 35 immeubles pour l’ensemble de l’exercice.

La société a relevé de 100 à 116 millions de dollars le point médian de ses prévisions d’acquisitions et a confirmé le point médian de 100 millions de dollars pour les cessions. Les volumes de transactions prévus sont pris en compte dans les prévisions de perte par action et de Core FFO, même si les acquisitions et les cessions effectivement réalisées pourraient s’écarter sensiblement de ces hypothèses.

Dette et mesures relatives au capital

La dette totale en cours s’élevait à 1,62 milliard de dollars au 30 septembre 2026, contre 1,50 milliard un an plus tôt. Le 1er octobre, NXRT a tiré 33,0 millions de dollars supplémentaires sur sa facilité de crédit renouvelable. Il restait alors, au titre de cette facilité, un principal de 112,1 millions de dollars et une lettre de crédit de 2,0 millions.

Le lendemain, la FPI a acquis Midtown Crossing, un immeuble de 228 logements situé à Raleigh, en Caroline du Nord, pour 32,0 millions de dollars, avec une participation effective de 100 %. Le 26 octobre, le conseil d’administration a autorisé le rachat d’actions ordinaires pour un montant maximal de 150,0 millions de dollars sur deux ans — il s’agit d’une autorisation, et non d’un rachat déjà effectué — et a approuvé un dividende trimestriel de 0,53 dollar, payable le 31 décembre 2026 aux actionnaires inscrits au registre le 15 décembre 2026.

Le trimestre met en évidence une tension opérationnelle nette pour NXRT : les acquisitions peuvent accroître le chiffre d’affaires consolidé, mais les revenus générés par les immeubles diminuent à mesure que les charges et les frais d’intérêts augmentent. Alors que les loyers des nouveaux baux restent en baisse en octobre et que les prévisions de NOI Same Store ont été révisées à la baisse, la principale question pour le dernier trimestre est de savoir si le portefeuille existant peut se stabiliser tandis que NXRT gère l’augmentation de sa dette et de ses frais d’intérêts, tout en poursuivant ses acquisitions et en envisageant un éventuel rachat d’actions.