Los 5 Mejores REITs de Salud para Invertir a medida que la población de EE. UU. envejece (2026)

El envejecimiento como tema de inversión

A medida que la población envejece, también lo hacen los requerimientos de más tratamientos médicos. Esto puede ser un tema ganador a largo plazo para los inversores, ya que el envejecimiento de la generación de baby boomers —nacidos entre 1946 y 1964— es una tendencia demográfica predecible, con los más jóvenes cumpliendo 65 años para 2029.

Sin embargo, invertir en atención médica puede ser complejo y requiere seleccionar las compañías o subsectores correctos. Por ejemplo, cubrimos esas opciones en “Los 5 mejores ETFs de salud para invertir“, “Los 5 principales empresas de IA y biotecnología digital” o “Los 5 principales compañías farmacéuticas de primera línea” entre muchos otros artículos relacionados con este tema.

Otra opción es apostar por la demanda de instalaciones médicas. Hospitales, hogares de retiro, centros de cuidados y otros activos inmobiliarios relacionados estarán en demanda constante mientras la población envejezca.

Una buena manera para que los inversores accedan a esta tendencia es a través de los REITs de salud (Real Estate Investment Trusts). Los REITs son acciones cotizadas públicamente de compañías que gestionan miles o incluso decenas de miles de activos inmobiliarios. En EE. UU., los REITs están obligados por ley a distribuir al menos el 90 % de sus ingresos gravables como dividendos a los accionistas. Por lo tanto, también son una buena opción para construir una cartera enfocada en ingresos.

En el caso de los REITs de salud, el valor de los activos y los ingresos que generan probablemente estarán poco correlacionados con el mercado inmobiliario más amplio, y se centrarán más en la demanda de instalaciones de salud y relacionadas con la vejez.

Envejecimiento de la población

Los últimos años han visto el envejecimiento de la población, pero eso no se compara con lo que está por venir. En lo que respecta a los REITs de salud, la población más relevante son los mayores de 80 años, ya que son los que probablemente necesiten asistencia médica, vivienda para mayores y cuidados especializados.

Entre 2007 y 2024, esta categoría solo aumentó moderadamente. A partir de ahora explotará, con un crecimiento del 28 % esperado para 2030.

Fuente: Ventas

En cifras absolutas, esto significa que medio millón adicional de estadounidenses alcanzará los 80 años entre 2024 y 2026, y otros 876 000 entre 2027 y 2030. Además, el 20 % de la población tendrá 65 años o más. Esto podría elevar el número de estadounidenses con al menos una condición crónica de 130 millones a 180 millones para 2030.

Fuente: Ventas

En promedio, la vivienda para mayores no es tan volátil como otras formas de vivienda, debido a ingresos y necesidades de vivienda mucho más estables de la demografía mayor. Por ejemplo, la ocupación de viviendas para mayores solo disminuyó unos pocos por ciento (2‑4 %) durante la Gran Crisis Financiera de 2009.

Fuente: Well Tower

En conjunto, la tendencia positiva a largo plazo y la estabilidad del sector, combinadas con la distribución regular de ingresos exigida por la normativa, hacen de los REITs de salud una buena opción para carteras defensivas y centradas en ingresos.

Los 5 Mejores REITs de Salud

1. Welltower Inc.

Los inmuebles de Welltower consisten en instalaciones de salud, como consultorios médicos, viviendas para mayores y centros de rehabilitación (atención médica fuera de hospitales). Welltower gestiona 1.400 propiedades en EE. UU., Canadá y el Reino Unido.

También es, de lejos, el REIT de salud más grande del mercado, con una capitalización bursátil a menudo 3 veces mayor que la del siguiente más grande.

La forma en que Welltower alcanzó tal tamaño se debe en gran medida a adquisiciones, combinadas con desarrollo de proyectos. Por ejemplo, compró no menos de $6 B en activos en 2024, a más del 30 % por debajo del costo de reposición, según evaluaciones de la compañía. En 2025, las adquisiciones de 38 ultra‑lujosas de Amica Senior Lifestyles’ portafolio de comunidades de vivienda para mayores por C$4.6 mil millones.

Fuente: Welltower

El éxito de la compañía también se basa en construir un enfoque ultra‑largo plazo, con un enfoque estrecho en la competencia central de viviendas para mayores y instalaciones de salud centradas en mayores.

Cada decisión de asignación de capital que tomamos se ve a través de un prisma de “costo de oportunidad”. Hacerlo nos obliga a considerar todas las implicaciones de esas decisiones, a largo plazo, – lo que nos costará si no se hace bien o no se hace en absoluto.

En nuestro proceso, a menudo nos basamos en las tres preguntas de Warren Buffett para evaluar el costo de oportunidad: “¿Y entonces qué, comparado con qué, a expensas de qué?”

El enorme portafolio de la compañía juega a su favor, ya que los costos de construcción de viviendas para mayores han aumentado significativamente y pueden subir más con la posible implementación de aranceles. Esto ha provocado una fuerte caída en la construcción de nuevas unidades, lo que afectará el valor de mercado de las existentes durante varios años.

Fuente: Welltower

Desde el punto de vista financiero, Welltower también está bien protegido contra posibles interrupciones financieras y el aumento de las tasas de interés, ya que más del 90 % de la deuda de la compañía tiene tasas fijas.

Fuente: Welltower

Por lo tanto, los inversores que deseen ingresar al sector y busquen la máxima seguridad y escala probablemente prefieran Welltower por la mayor diversificación y tamaño de cartera que ofrece cualquier compañía individual.

2. Ventas

Ventas es otro actor importante en el sector inmobiliario para mayores, con 1.400 propiedades, de las cuales >800 son viviendas para mayores.

Fuente: Ventas

Esta prevalencia de propiedades para mayores es una tendencia creciente en el portafolio de la compañía, con un aumento significativo desde 2021 (SHOP significa Seniors Housing Operating Portfolio).

Fuente: Ventas

En 2025, la compañía espera que su tasa de ocupación vuelva a los niveles previos al COVID y luego los supere. Los ingresos también están creciendo a un buen ritmo del 8 %, por encima del aumento del 5 % en los costos.

Una de las ventajas competitivas de Ventas es un enfoque muy basado en datos para identificar los mercados con mayor potencial. También lleva a cabo una modernización regular de las instalaciones, lo que permite precios premium en propiedades más antiguas.

Otro método adoptado por Ventas para crear viviendas para mayores a un costo razonable es transformar comunidades a gran escala en viviendas para mayores, con 45 conversiones de este tipo en curso en 2025.

En una visión más amplia, Ventas está considerando la consolidación del mercado de viviendas para mayores, ya que actualmente solo el 16 % del mercado está controlado por Ventas, otros REITs similares y operadores propietarios cotizados de bienes raíces de salud.

Fuente: Ventas

Esto podría ser una oportunidad importante, ya que al menos algunas de las propiedades del mercado podrían estar en dificultades debido a una mala gestión, especialmente porque el aumento de las tasas ha puesto en riesgo a compañías con poco capital y porque no menos de $24 mil millones en préstamos de viviendas para mayores vencerán entre 2027.

Fuente: Ventas

3. Healthpeak Properties

Mientras que los REITs de salud más grandes tienden a tener una fuerte presencia en viviendas para mayores, ya que es, de lejos, la mayor parte del mercado, los REITs más pequeños pueden tener una mayor proporción de su portafolio en centros de cuidados.

Ese es el caso de Healthpeak, con no menos de 524 propiedades en su portafolio médico, incluidos grandes hospitales.

Fuente: Healthpeak

Este es un sector atractivo ya que los costos de construcción han aumentado ~40 % desde 2020, limitando la nueva oferta. La renta requerida para cubrir los costos de construcción de nuevas unidades es de aproximadamente $35‑$40 por pie cuadrado frente a la renta neta actual de Healthpeak de aproximadamente $23 por pie cuadrado.

Esto brinda a Healthpeak la posibilidad de exigir rentas altas al vencimiento de los contratos y aumenta la retención de los inquilinos actuales hasta entonces. La duración promedio del contrato restante es de 5,5 años.

Fuente: Healthpeak

La compañía también está presente en el segmento de laboratorios, atendiendo al sector biotecnológico con una fuerte presencia en San Francisco, Boston y San Diego.

Por lo tanto, debería beneficiarse de una creciente cantidad de dinero que fluye al sector, después de varios años de baja actividad, una tendencia ya visible con 1 millón de pies cuadrados de nuevos arrendamientos en 2024.

Fuente: Healthpeak

Esta recuperación también está impactando rápidamente el inventario de espacio de laboratorio vacante, con un aumento del 75 % entre 2024 y 2025.

Fuente: Healthpeak

Mientras tanto, el portafolio menos central pero rentable de 15 propiedades de viviendas para mayores (7.000 unidades) está funcionando bien, con una ocupación creciente que alcanzó el 86 % en 2024. Esto convierte a Healthpeak en un buen REIT para inversores que buscan más diversificación, alejándose de un portafolio exclusivamente de viviendas para mayores.

4. Healthcare Realty

Si lo que busca un inversor en un REIT de salud es un fuerte enfoque en instalaciones médicas, entonces la mejor opción probablemente sea Healthcare Realty, con el 92 % del portafolio centrado en atención médica ambulatoria, muy por delante de sus competidores.

Fuente: Healthcare Realty

La compañía posee 651 propiedades en EE. UU., con un total de 38,4 millones de pies cuadrados de superficie. Esta presencia cubre la mayoría de los 15 principales mercados del país y se asocia con muchos de sus principales sistemas de salud.

Fuente: Healthcare Realty

Estas propiedades también están situadas en áreas de alta densidad poblacional, con una tasa de crecimiento anual del 3 %. La compañía está cambiando su enfoque a estos mercados, vendiendo activos con bajo rendimiento en regiones con menor densidad poblacional y crecimiento más lento.

Este REIT también debería beneficiarse de la demografía envejecida, ya que los mayores de 65 años gastan el doble por año en consultas médicas y costos de salud que los de 45‑64 años.

Fuente: Healthcare Realty

En general, este es un buen REIT para inversores conservadores que buscan rendimientos relativamente altos con alta seguridad, ya que la atención ambulatoria, tanto especializada como primaria, tiene de lejos la mayor relación de cobertura de rentas en toda la industria de la salud, lo que permite un riesgo de impago muy bajo por parte de estos inquilinos.

Fuente: Healthcare Realty

5. LTC Properties

En el extremo opuesto del espectro entre vivienda y atención ambulatoria, algunos REITs de salud se especializan en propiedades de enfermería especializada y viviendas para mayores. Este es el caso de LTC Properties (LTC ), con propiedades divididas aproximadamente 50/50 entre ambas categorías.

Fuente: LTC Properties

La compañía posee un total de 190 propiedades en 25 estados. Luego alquila estas propiedades a varios proveedores de salud, sin que ninguna represente más del 15,9 % de los ingresos totales, reduciendo el riesgo de que un solo inquilino tenga dificultades financieras.

Fuente: LTC Properties

En cuanto al crecimiento, se han invertido $731 M desde 2019, con poca actividad en 2024, con solo $66 M invertidos durante todo el año.

Fuente: LTC Properties

LTC es una buena opción REIT para inversores buscando un ingreso constante, ya que la compañía ha mantenido un registro consecutivo de mensuales dividendos, sin interrupciones por las diversas crisis financieras y la pandemia durante este período.

Esto se logró mediante un enfoque conservador de la deuda y organizando los vencimientos de la deuda para que coincidan con el flujo de caja de la compañía.

Fuente: LTC Properties

Sin embargo, los inversores deben ser conscientes de que los dividendos no se han incrementado en mucho tiempo (desde 2017), ya que la compañía se centra en el crecimiento. Esto es más adecuado para una cartera conservadora enfocada en dividendos mensuales, como la de un inversor jubilado.

Fuente: LTC Properties