El proceso de desarrollo inmobiliario: riesgos y recompensas

Con un mercado inmobiliario escaso en oferta, valoraciones en aumento y oportunidades de inversión más accesibles que nunca a través de plataformas de crowdfunding de capital, es crucial que los inversores consideren los riesgos y recompensas asociados. Para ello, los inversores deben primero adquirir una comprensión básica del proceso de desarrollo inmobiliario.

Las complejidades del desarrollo inmobiliario: Navegando los riesgos para obtener ganancias potenciales

Desarrollar bienes raíces a menudo implica un proceso que se extiende por años, con una serie de pasos a lo largo del camino. Debido a la complejidad de este proceso, los riesgos son abundantes, y no es raro encontrarse con obstáculos imprevistos. Esto hace que sea crucial para cualquiera que esté considerando involucrarse tener una comprensión profunda y detallada de cómo navegar las etapas de desarrollo para, algún día, asegurar esos codiciados y sustanciosos retornos de inversión (ROI).

Comprender los riesgos a través de los tipos y fases de proyectos

Es importante señalar que no todos los proyectos exponen al inversor al mismo nivel de riesgo. Esto depende en gran medida de la etapa del proyecto (cuanto más temprano en el proceso de desarrollo, mayor el riesgo) y de su naturaleza (comercial vs. residencial).

Fases clave en el desarrollo inmobiliario

1. Etapa temprana: Predesarrollo

Esta fase fundamental es la más arriesgada, dada la multitud de incógnitas que aún existen. Las tareas durante esta fase incluyen:

• Investigación de mercado y análisis de viabilidad
• Adquisición de terrenos o aseguramiento de derechos de opción
• Verificaciones medioambientales
• Redacción de planos del sitio y del edificio
• Organización de fondos de construcción

Vale la pena señalar que obtener financiación para la construcción de fuentes tradicionales es riguroso, y si un desarrollador lo logra, es probable que muchos desafíos importantes ya se hayan abordado. Sin duda, el mayor obstáculo en la fase de predesarrollo es obtener tanto los permisos de construcción como los de terreno dentro de la jurisdicción.

2. Etapa intermedia: Construcción

En el corazón del proyecto, esta fase implica transformar los planos en estructuras tangibles. Con las tareas de predesarrollo resueltas, los riesgos disminuyen pero no desaparecen por completo. Las actividades incluyen:

• Construcción real
• Iniciativas de marketing
• Obtención de financiación para la construcción
• Actividades de prearrendamiento
• Aseguramiento de financiación permanente
• Contratación de gestión de la propiedad

Durante esta fase, la financiación generalmente proviene del patrocinador del proyecto, inversores externos y préstamos de construcción a corto plazo. La culminación de esta etapa está marcada por el certificado de ocupación, que indica que el edificio está listo para operar.

3. Etapa final: Operación

Como la fase inaugural de la vida funcional de un edificio, esta etapa gira en torno a la adquisición de inquilinos. Las tareas durante esta fase abarcan:

• Esfuerzos continuos de marketing y arrendamiento
• Identificación de compradores potenciales
• Decisión sobre estrategias de retención
• Intensificación de la gestión de la propiedad
• Logro de la estabilización

En este punto, los modos típicos de financiación son la financiación de construcción o la financiación puente a corto plazo hasta que el proyecto alcance la estabilización. Una vez estabilizado, los desarrolladores pueden acceder a opciones de financiación a largo plazo. Dependiendo del volumen de prearrendamiento alcanzado durante la construcción, esta puede considerarse la fase con el menor riesgo, ofreciendo por lo tanto los menores retornos.

Aunque esta visión general brinda una idea de la dinámica de riesgos en evolución en los proyectos de desarrollo, es fundamental señalar que la compra o refinanciación de edificios existentes conlleva riesgos similares. Factores como la credibilidad y experiencia del patrocinador, los escenarios económicos predominantes y la dinámica del mercado juegan roles críticos en todos los casos.

Si bien desarrollar bienes raíces puede presentar a los inversores una gran cantidad de riesgos potenciales, estos pueden reducirse enormemente o evitarse por completo simplemente adquiriendo una comprensión del proceso en su totalidad y abordándolo de manera estructurada. Si se hace correctamente, los ROI resultantes a menudo hacen que tales iniciativas sean bastante lucrativas y atractivas para una segunda ronda.

Ahora que ha aprendido un poco más sobre lo que implica el proceso de desarrollo inmobiliario, tómese el tiempo para revisar y considerar una lista creciente de oportunidades de inversión inmobiliaria que se están poniendo a disposición a través de plataformas de capital como las siguientes.

1. Fundrise

Fundrise es una plataforma con sede en EE. UU. que permite a los inversores individuales invertir en proyectos de bienes raíces comerciales, incluyendo viviendas construidas para alquilar. La plataforma es conocida por sus eREITs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces electrónicos), que son carteras diversificadas de proyectos inmobiliarios.

Fundada en 2012 por Ben Miller y su hermano Dan Miller, la compañía buscó democratizar la inversión inmobiliaria ofreciendo una alternativa a los métodos de inversión tradicionales. En lugar de depender de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs) o la propiedad directa de inmuebles, Fundrise ofrece eREITs y eFunds, que son vehículos de inversión diseñados especialmente para agrupar el dinero de múltiples inversores y destinarlo a bienes raíces.

La plataforma brinda a los inversores comunes la oportunidad de acceder a operaciones inmobiliarias con inversiones mínimas relativamente bajas, a menudo a partir de solo $500. Con su enfoque impulsado por la tecnología, Fundrise busca ofrecer transparencia, diversificación y facilidad de uso, permitiendo a los usuarios rastrear sus inversiones, ver actualizaciones de proyectos y recibir dividendos a través del panel en línea. A lo largo de los años, Fundrise ha crecido significativamente en popularidad, atendiendo a un amplio espectro de inversores que buscan un enfoque más pasivo de la inversión inmobiliaria. Su modelo innovador y su interfaz fácil de usar han posicionado a Fundrise como un actor líder en la industria del crowdfunding inmobiliario.

2. RealtyMogul

RealtyMogul es otra plataforma destacada de EE. UU. que ofrece oportunidades de inversión inmobiliaria mediante crowdfunding. La plataforma permite a inversores acreditados y no acreditados invertir en una variedad de proyectos inmobiliarios comerciales.

Lanzada en 2013 por Jilliene Helman y Justin Hughes, RealtyMogul buscó proporcionar a los inversores individuales acceso a operaciones inmobiliarias de calidad institucional, que anteriormente estaban reservadas mayormente para grandes instituciones o individuos de alto patrimonio neto. La plataforma ofrece una combinación de vehículos de inversión, incluyendo colocaciones privadas, Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs) y intercambios 1031.

Con un enfoque centrado en la tecnología, RealtyMogul enfatiza la transparencia y la rigurosa evaluación de las operaciones. Los usuarios pueden elegir propiedades específicas para invertir o optar por la diversificación a través de las carteras curadas de la compañía. Al combinar la tecnología con la experiencia inmobiliaria, RealtyMogul se ha convertido en un competidor clave en el crowdfunding inmobiliario, atendiendo tanto a inversores novatos como experimentados.

3. CrowdStreet

CrowdStreet conecta a los inversores con inversiones inmobiliarias comerciales de calidad institucional. Su plataforma está más orientada a ofrecer una amplia gama de tipos de inversión inmobiliaria, a menudo incluyendo oportunidades de Build-to-Rent (BTR).

Esta plataforma fue fundada en 2013 por Tore Steen y Darren Powderly. A diferencia de algunos competidores, el enfoque principal de CrowdStreet está en los inversores acreditados individuales y sus necesidades únicas. La plataforma ofrece inversión directa en propiedades individuales, permitiendo a los inversores seleccionar operaciones específicas que se alineen con sus objetivos de inversión. Una de las características distintivas de CrowdStreet es su mercado, donde una variedad de patrocinadores inmobiliarios listan sus ofertas, permitiendo a los inversores diversificar sus carteras entre tipos de propiedad, ubicaciones geográficas y estrategias de inversión. Al proporcionar herramientas, recursos educativos y un proceso de inversión simplificado, CrowdStreet se ha consolidado como una plataforma líder en el dominio del crowdfunding inmobiliario, permitiendo a una audiencia más amplia participar en la inversión inmobiliaria comercial.