Las 10 principales acciones de REIT (bienes raíces) en las que invertir (septiembre de 2025)

La otra gran clase de activos

Los bienes raíces son una clase de activos más grande que las acciones o los bonos. También es una categoría en la que se percibe como difícil invertir, ya que ser propietario de un inmueble suele significar tener que encontrar y gestionar inquilinos, ocuparse de las renovaciones y el mantenimiento, obtener una hipoteca en un banco, etc. También pueden pasar meses o años antes de que logrando vender una propiedad. Una alternativa es REIT (Fideicomisos de inversión inmobiliaria), acciones que cotizan en bolsa de empresas que gestionan miles o incluso decenas de miles de activos inmobiliarios.

Los REIT proporcionan mucha mayor liquidez, con posibilidad de comprar o vender sus acciones en un día y diversificación. Los REIT tienen el mandato legal de distribuir el 90% de sus ingresos imponibles en dividendos a sus accionistas. Por lo tanto, también son una buena opción para crear una cartera centrada en los ingresos.

Pisos, Casas, Centros Comerciales y Otros

Muchos REITs poseen lo primero que la gente piensa cuando oye hablar de invertir en bienes raíces: pisos, casas o incluso inmuebles comerciales como tiendas y centros comerciales. Si bien esto representa una gran parte de la oferta de los REITs, también existen muchos REITs más especializados.

Algunos están especializados en propiedades industriales, logística o servicios técnicos como torres de telefonía celular y centros de datos. Otros poseerán principalmente tierras utilizadas para la agricultura o la silvicultura. Por lo tanto, invertir en REIT también puede brindar acceso a tipos de activos inmobiliarios que la mayoría de los inversores no podrían invertir directamente.

Tasas crecientes

Una cuestión que se cierne sobre los mercados inmobiliarios es el aumento de los tipos de interés. En teoría, cuanto más altas sean las tasas, menor será el precio inmobiliario. En la práctica, puede ser mucho más complicado, especialmente porque la inflación ha aumentado drásticamente los costos de reposición de los edificios existentes.

Fuente: Economía comercial

Lo más probable es que sean los REIT y las empresas inmobiliarias que necesitan una refinanciación masiva los que se verán afectados por las tasas de interés más altas. Por el contrario, las empresas que han asegurado capital barato podrían ver parte de su deuda “reembolsada” por la inflación y beneficiarse del nuevo contexto inflacionario.

Los 10 principales REIT (bienes raíces) Acciones Para invertir en

1. Prologis, Inc.

Prologis, Inc. (PLD + 1.12%)

Prologis es una enorme empresa de logística que creció junto con el comercio electrónico y la necesidad de almacenes que creó (3 veces más que el comercio minorista tradicional). Actualmente registra una ocupación máxima histórica, con el 98% de su capacidad alquilada.

En un momento u otro, el 2.8% del PIB mundial pasa por los almacenes y centros de distribución de Prologis, con una superficie total de 1,213 millones de pies cuadrados, que atiende a 6,600 clientes.

La empresa proporciona activos logísticos a casi todas las grandes corporaciones globales en casi todos los sectores.

Una gran ventaja de Prologis es que los almacenes representan sólo entre el 3% y el 6% del costo de la cadena de suministro. Por lo tanto, para sus clientes, esto nunca es un punto focal de reducción de costos sino, más bien, algo que es mejor subcontratar, mientras que el capital se puede utilizar para necesidades más estratégicas.

Prologis es notablemente eficiente, con gastos generales y administrativos de solo el 0.3%, gracias a su escala masiva y a su inversión pasada en tecnologías escalables.

Fuente: Prologis 

Es el xnumx^nd mayor corporación con producción solar in situ en EE.UU., con un total de 410 MW de capacidad instalada. Prologis también tiene a su disposición un banco de tierras (tierras no urbanizadas) suficiente para una inversión de 38 millones de dólares.

Es poco probable que la empresa sufra el aumento de tipos o la inflación, ya que su deuda/EBITDA ajustado se situó en 4.3 veces, con 5.7 millones de dólares en liquidez y el interés medio de su deuda en 2.6% y 9/10.^th de sus a tipos fijos.

Prologis es una acción para inversores que buscan exposición a la economía y al comercio en general, y la escala de la empresa le otorga una ventaja tanto en eficiencia como en capacidad de recaudar capital al menor costo posible.

2. American Tower Corporation

American Tower Corporation (AMT -2.12%)

Hoy en día, las torres de telefonía móvil son propiedad de terceros y las alquilan a múltiples operadores de telecomunicaciones. Esto permite a las empresas de telecomunicaciones compartir los costos de la torre, haciendo que toda la industria sea más eficiente en el proceso.

American Tower es el mayor operador de este tipo de instalaciones, con 226,000 sitios de comunicaciones, 42,000 en EE.UU. y Canadá, y 184,000 en todo el mundo. Sus mayores mercados internacionales se encuentran en India (más torres que en cualquier otro país, incluido Estados Unidos), Alemania, España, América Latina y África.

Fuente: American Tower Corporation

La empresa se está beneficiando de la creciente demanda de ancho de banda móvil, y se espera que la implementación de 5G y la aparición de IoT (Internet de las cosas) mantengan esta tendencia. En general, American Tower pronostica que el uso total de datos móviles en EE. UU. casi se triplicará entre 2023 y 2028, con una tendencia similar en el resto del mundo.

Fuente: American Tower Corporation

Con American Tower, los inversores obtienen exposición a una infraestructura de telecomunicaciones crítica con un fuerte foso económico y un mercado que aún experimenta un crecimiento agresivo.

La presencia internacional de American Tower también resulta atractiva, ya que le permite aprovechar la creciente penetración de internet en los países en desarrollo. A largo plazo, su larga trayectoria de adquisiciones exitosas también debería facilitar su entrada en nuevos mercados.

3. Equinix, Inc.

Equinix, Inc. (EQIX + 0.84%)

Equinix proporciona infraestructura digital en forma de centros de datos y servicios asociados. En total, gestiona 250 centros de datos y tiene previsto abrir otros 57.

Prácticamente todas las empresas con una gran necesidad de servicios en la nube o de reventa de servicios en la nube están trabajando con Equinix, incluidas Amazon, Microsoft, Google y Netflix. Esto se debe en gran medida al rendimiento del tiempo de actividad (período sin interrupción de los servicios) líder en la industria del 99.9999 %.

Fuente: Equinix

Equinix ha mostrado un crecimiento constante, con un crecimiento de ingresos del 14% interanual en el segundo trimestre de 2. La compañía obtiene sus ingresos de América del Norte ($2023 en el segundo trimestre de 890), EMEA ($2 millones) y Asia ($2023 millones).

Equinix ha generado un “rendimiento accionario total anualizado a 10 años, incluidos dividendos reinvertidos a finales de 2022, de ~15%” y también ha aumentado su dividendo durante los últimos 8 años desde su conversión en un REIT en 2015.

Equinix tiene un índice de apalancamiento neto de 3.6 veces, pero con una deuda con vencimiento promedio de 8.1 años y tasas de endeudamiento del 2.18%, con solo 1/20^th no deuda a tipo fijo.

El caso de las acciones de Equinix es similar al de la industria de la nube en su conjunto, siendo Equinix un socio clave en la creación de bienes raíces virtuales para casi todas las grandes corporaciones, ya sea directa o indirectamente, a través de los principales proveedores de nube como AWS de Amazon. Su experiencia también le permitió atraer a los mejores talentos y construir centros de datos a gran escala, optimizando al máximo sus operaciones y cadena de suministro.

4. torre de pozo inc.

torre de pozo inc. (WELL + 0.37%)

Los bienes raíces de Welltower se componen de instalaciones de atención médica, como consultorios médicos, viviendas para personas mayores y centros de rehabilitación (atención médica fuera de los hospitales). Welltower gestiona 1,400 propiedades en EE. UU., Canadá y el Reino Unido.

Los cambios demográficos con el envejecimiento de la población están impulsando la actividad de la compañía, con una ocupación aumentando un 1.9% interanual en el segundo trimestre de 2 y un resultado operativo neto creciendo un 2023%. A esto contribuye una disminución en el crecimiento de las viviendas para personas mayores a pesar de la creciente demanda.

Fuente: Welltower

Welltower se está expandiendo rápidamente a través de adquisiciones, con activos por valor de 3 mil millones de dólares ya adquiridos o en progreso en 2023. Esto sigue a agresivos planes de expansión anteriores, con no menos de 11 mil millones de dólares de capital desplegado desde finales de 2020. En ese contexto, Welltower está buscando para sacar provecho de las dificultades temporales en los activos inmobiliarios y tratar de comprarlos con descuento de grandes instituciones financieras como Fannie Mae.

La compañía también es agresiva en sus planes de desapalancamiento, incluso si la deuda actual/EBITDA sigue siendo elevada, 5.5 veces, con una deuda variable del 13.2% del total de la deuda.

Welltower es un REIT de nicho que opera en un sector permanentemente respaldado por el envejecimiento de la generación del baby boom, que ahora está llegando a la edad de vender su casa, mudarse a instalaciones para personas mayores y necesitar más atención médica. Esto apoya a Welltower al hacer crecer el mercado y mejorar la unidad económica por habitación alquilada. La compañía tiene una larga historia de adquisiciones y es probable que se convierta en uno de los actores más importantes en el creciente sector de REIT de atención médica y de instalaciones para personas mayores.

5. VICI Propiedades Inc.

VICI Propiedades Inc. (VICI -0.09%)

VICI es un REIT centrado en casinos, otras propiedades de juegos/apuestas y campos de oro.

Maneja 124 millones de pies cuadrados, 60,300 habitaciones de hotel y más de 450 bares, restaurantes, clubes nocturnos y casas de apuestas. Entre la joya de la corona de los activos de VICI se encuentran 3 casinos en el Strip de Las Vegas: Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand y Venetian Resort Las Vegas. Aproximadamente la mitad de las propiedades están en Las Vegas y el resto en muchos lugares de EE. UU. y Canadá.

VICI fue el 4^th mayor oferta pública inicial de REIT en 2018 y su EBITDA se ha multiplicado por cuatro desde entonces. VICI también se añadió al índice S&P4 en junio de 500, lo que la convierte en una de las acciones compradas automáticamente por inversores pasivos en este índice estadounidense tan popular.

Una de las mayores porciones de la deuda de la empresa es un bono de grado de inversión de 5 mil millones de dólares con vencimiento en 2032. Por lo tanto, si bien la deuda de la empresa es bastante alta, el cronograma de pagos debería hacer que sea relativamente segura a corto y mediano plazo.

Fuente: vici

VICI tiene planes de expandirse internacionalmente, pero por ahora se centra principalmente en América del Norte. Obviamente, las ganancias de la empresa están estrechamente relacionadas con la salud de la industria del juego y el gasto en lujo en general. Entonces, si bien se ha beneficiado del turismo internacional y de la creciente riqueza del 1% más rico, también podría verse presionado si la brecha de riqueza se reduce.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AvalonBay Communities, Inc. (AVB + 0.57%)

AvalonBay es una propiedad residencial propiedad de REIT con predilección por las áreas más dinámicas con altos niveles de empleo, alta calidad de vida y "menor asequibilidad de la vivienda". O, más claramente, zonas caras con empleos bien remunerados y bienes inmuebles caros.

Posee 88,659 apartamentos en 13 estados, en 294 comunidades de apartamentos.

Fuente: Avalon

La ocupación se sitúa en el 96% y se mantiene estable, habiendo crecido los ingresos por alquileres un 6.5% interanual. Las propiedades están diversificadas, con una mezcla de edificios multifamiliares urbanos y suburbanos, y en su mayoría de mediana altura y pequeños.

El mercado de alta gama de AvalonBay ha demostrado ser rentable, con un rendimiento CAGR del 11.3 % desde su salida a bolsa y un crecimiento anualizado de dividendos del 4.8 %.

La oferta de alquiler de la compañía se complementa con AvalonConnect, un servicio de conectividad totalmente integrado con Internet, WiFi y sistemas Smart Home, aumentando la comodidad de su alquiler para profesionales de cuello blanco, especialmente con el auge del trabajo desde casa (WFH).

Entre sus ubicaciones en las costas y su enfoque en personas con altos ingresos, AvalonBay probablemente se haya beneficiado del auge tecnológico de la última década y los niveles récord de precios del mercado de valores. Por lo tanto, esto es algo que los inversores deben tener en cuenta, ya que cualquier problema grave en estos sectores podría provocar una menor demanda de apartamentos en AvalonBay.

7. Alejandría Real Estate Equities, Inc.

Alejandría Real Estate Equities, Inc. (ARE + 2.71%)

Alexandria desarrolla y luego alquila bienes raíces a la industria de ciencias biológicas y AgriTech, como laboratorios de investigación, instalaciones de pruebas, etc., que ya vienen completamente equipados. Actualmente tiene alrededor de 1,000 inquilinos en sus 74.6 millones de pies cuadrados de inmuebles, repartidos en 432 propiedades.

Las instalaciones de Alexandria están ubicadas en los principales clusters de innovación americanos en California, Seattle y la Costa Norte Este.

Fuente: Casas en Venta en Alexandria

La empresa se está beneficiando del auge de las nuevas tecnologías biotecnológicas como terapias de ARN, terapias génicas y otras innovaciones en el sector. Proporcionar un espacio flexible para laboratorios e instalaciones de investigación también permite a las empresas farmacéuticas y de biotecnología variar su huella en función de los nuevos proyectos y el éxito de sus esfuerzos de I+D. Alexandria es un socio clave de estas empresas, feliz de centrar su capital en el desarrollo y venta de medicamentos en lugar de inversiones en bienes raíces.

También proporciona a Alexandria uno de los márgenes de EBITDA más altos en la industria REIT, situándose en el 69% en 2022.

Fuente: Casas en Venta en Alexandria

Los inquilinos provienen de todos los sectores de la industria de las ciencias biológicas, con un gran segmento compuesto por grandes corporaciones e investigación institucional, lo que lo hace poco sensible a la disponibilidad de capital de riesgo, lo que podría haber sido una preocupación en un sector biotecnológico conocido por su carácter cíclico.

Fuente: Casas en Venta en Alexandria

La compañía ha adoptado un enfoque cauteloso en materia de financiación, con un nivel de deuda relativamente alto (5.1x del EBITDA) pero también una duración muy larga, alcanzando el plazo restante de la deuda 13.2 años, sin vencimiento antes de 2025, y financiada con sólo el 3.53%. tipo de interés, prácticamente todos a tipos fijos.

La biotecnología está cosechando ahora los frutos de décadas de desarrollo de la genómica y la tecnología del ARN. Por lo tanto, es probable que los esfuerzos de I+D en biotecnología sólo se intensifiquen a partir de aquí, brindando muchas oportunidades de crecimiento para Alexandria.

8. Vornado Realty Trust

Vornado Realty Trust (VNO + 1.75%)

Un sector inmobiliario que no ha tenido un buen desempeño durante la pandemia y después es el espacio de oficinas. Los confinamientos y luego el trabajo desde casa (FMH) aparentemente han reducido de forma permanente la demanda de oficinas.

Vornado es un REIT especializado en espacios de oficinas, principalmente en Manhattan, pero también un poco en San Francisco y Chicago. Vornado posee 19.9 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas en 30 propiedades, así como 2.5 millones de pies cuadrados de espacio comercial en la calle y 1,663 unidades residenciales.

Si bien el sector está experimentando una crisis, no está claro si los bienes inmuebles de primera calidad, como el centro de Nueva York, se verán afectados de la misma manera que las oficinas en ubicaciones secundarias. Con las acciones cayendo casi un 75%, también es posible que esto ya esté más que descontado.

Un importante motor de crecimiento para Vornado será el redesarrollo en curso del distrito de Penn, centrado alrededor de la estación de tren de Penn y el Madison Square Garden. Recientemente se está convirtiendo en un nuevo grupo tecnológico, con empresas como Amazon, Meta, Apple y Samsung abriendo oficinas allí.

Fuente: Vornado

Vornado es una inversión para inversores contrarios. Tendrán que centrarse en seguir siendo sólidos. FFO (Fondos de operaciones), el éxito de la reurbanización de Penn, y cuentan con la tesis de que los espacios de oficinas en el centro financiero más importante de EE.UU. seguirán teniendo una gran demanda en el futuro.

9. Propiedades industriales innovadoras, Inc.

Propiedades industriales innovadoras, Inc. (IIPR + 2.77%)

En ocasiones, el principal atractivo de los REIT para sus clientes reside en el acceso a capital económico para construir o adquirir bienes inmuebles, que posteriormente pueden alquilarse. Este es el caso de IIPR, que atiende a la industria legal del cannabis en EE. UU.

El cannabis sigue siendo una droga ilegal a nivel federal y casi todas las empresas de cannabis no pueden acceder al capital de bancos e inversores institucionales. Esto significa que con frecuencia tienen que pagar tasas de interés de entre el 10% y el 15% sobre cualquier préstamo que logren obtener.

Pero el cultivo legal moderno de cannabis es una industria que requiere mucho capital y requiere millones de pies cuadrados de invernaderos muy avanzados. Entonces el IIPR les proporcionó invernaderos que habrían sido mucho más caros. ¿Las empresas de cannabis habrían tenido que construirlos ellas mismas?

Fuente: IIRP

Además, la escala y la experiencia del IIPR le permiten construir a costos más económicos y brindar valiosa experiencia técnica en temas de agricultura de interior como gestión de la humedad, control de plagas, limpieza del aire y extracción química.

IIPR está presente en 19 estados de EE.UU. y se caracteriza por plazos de arrendamiento muy largos, de 15 a 20 años. Ha crecido agresivamente desde 2016, con ingresos operativos creciendo a una tasa compuesta anual de tres dígitos.

Fuente: IIRP

El IIPR también muestra un nivel de deuda notablemente bajo para un REIT, con solo un bono de 330 millones al 5.5% que se reembolsará en 2026. Esto lo hace mucho más seguro que la mayoría de los REIT en el contexto de inflación y aumento de las tasas de interés.

El sector del cannabis ha estado en una especie de crisis desde 2021 debido a retrasos en los cambios en las regulaciones federales sobre drogas, a pesar de que más de la mitad de los estados de EE. UU. ya han legalizado la droga. Esto también afectó los precios de las acciones del IIPR, elevando su rendimiento por dividendo a casi dos dígitos, convirtiéndolo en uno de los rendimientos más altos en la industria REIT.

10. Socios de tierras agrícolas Inc.

Socios de tierras agrícolas Inc. (FPI + 1.37%)

Un tipo de activo inmobiliario que puede proporcionar un rendimiento no correlacionado con los precios de la propiedad y el alquiler son las tierras agrícolas. Este tipo de activo está mucho más correlacionado con los precios internacionales de las materias primas.

Las tierras agrícolas son también el sector inmobiliario más grande de Estados Unidos, tan grande como los apartamentos y el doble de bienes raíces industriales. A pesar de este tamaño, las instituciones financieras casi no lo poseen en absoluto.

Fuente: Farmland Partners Inc.

Farmland Partners es el REIT de tierras agrícolas más grande de EE. UU., con 190,000 acres en 20 estados.

El valor de las propiedades de la empresa se ha visto impulsado por diversas tendencias, entre las que destaca el aumento de la población mundial, combinado con una disminución constante de las tierras cultivables. El notable 0% de vacancia en la cartera de Farmland Partners ilustra la alta demanda de este tipo de propiedades.

Fuente: Farmland Partners Inc.

El 10% de la cartera de la empresa está en inversiones a largo plazo, a menudo difíciles de realizar para los agricultores individuales, como huertos plantados (cítricos, aguacates, nueces) y vides, que requieren varios años de esfuerzo e inversión antes de producir alguna cosecha. Sin embargo, la inversión y la paciencia pueden dar sus frutos, ya que estas propiedades representan el 30% del valor de los activos de Farmland Partners.

Los ingresos por tierras agrícolas provienen de los alquileres, pero la empresa también se beneficia de la apreciación a largo plazo de las tierras agrícolas, generalmente igual o superior a la inflación. Desde 1970, las tierras agrícolas se han apreciado a una tasa compuesta anual del 5.9%.

Fuente: Farmland Partners Inc.

Otro potencial de ingresos para Farmland Partners es cuando algunas parcelas individuales pueden volverse más rentables mediante la construcción de parques solares o eólicos o vendiéndolas a promotores inmobiliarios. Actualmente, Farmland Partners tiene más de 250 MW de generación solar y eólica en desarrollo en 9 proyectos, con 18 proyectos más en opción.

El principal atractivo de Farmland Partner para los inversores es su correlación relativamente baja con otros mercados inmobiliarios. Con Se habla de un nuevo superciclo de materias primas., agregar a una cartera una clase de activos no correlacionados con un historial de rendimientos constantes del 5-10% podría ser una opción interesante.