¿Qué es la Inversión Inmobiliaria Pasiva y Cómo Funciona?

Inversión inmobiliaria pasiva es un enfoque simple pero intrigante para reforzar la cartera de un inversor.  La práctica, que sigue creciendo en popularidad con las nuevas tecnologías, implica invertir estratégicamente capital en bienes raíces residenciales o comerciales mientras se delegan simultáneamente los compromisos de un arrendador a un administrador de propiedades externo.  A continuación, analizamos más de cerca el atractivo de este enfoque y cómo funciona.

¿Por qué la Inversión Inmobiliaria Pasiva?

• Flujo de efectivo: Las inversiones inmobiliarias pueden generar un flujo de efectivo constante a través de los ingresos por alquiler.  Esto resulta particularmente atractivo para los inversores que buscan una corriente de ingresos regular junto con el potencial de apreciación de su inversión.
• Apreciación: Los valores inmobiliarios típicamente aumentan con el tiempo, ofreciendo a los inversores la oportunidad de obtener ganancias de capital al vender propiedades.  Esta apreciación de precios a largo plazo puede impulsar significativamente los rendimientos de la inversión.
• Apalancamiento: El sector inmobiliario también permite a los inversores utilizar apalancamiento de forma más extensa que muchos otros tipos de inversión. Por ejemplo, al usar fondos prestados para financiar una parte del precio de compra de la propiedad, los inversores pueden lograr un mayor retorno de la inversión, siempre que la propiedad se aprecie en valor.
• Diversificación: Añadir bienes raíces a una cartera de inversión también mejora la diversificación, reduciendo el riesgo global. Esto es posible porque el sector inmobiliario suele tener una baja correlación con otras clases de activos, lo que significa que puede rendir bien mientras otras inversiones flaquean.
• Ventajas fiscales: La inversión inmobiliaria también puede proporcionar a los inversores varios beneficios fiscales. Estos incluyen deducciones por intereses hipotecarios, gastos operativos, impuestos a la propiedad y depreciación. Algunas estrategias más avanzadas (intercambio 1031) permiten a los inversores diferir los impuestos sobre ganancias de capital al reinvertir los ingresos de una venta en otra propiedad de inversión.
• Cobertura contra la inflación: Históricamente, los precios y alquileres de los inmuebles suelen subir con la inflación. Como resultado, esto convierte al sector inmobiliario en una buena cobertura contra la inflación, ya que el aumento de precios puede generar mayores ingresos por alquiler y valores de propiedad, protegiendo el poder adquisitivo de los inversores.

Considerando estos beneficios enumerados, queda claro por qué los bienes raíces son una adición atractiva a la cartera de un inversor, ya que muy pocos activos ofrecen el conjunto diverso de ventajas que brinda la propiedad.

Entonces, ¿qué puede aportar la inversión inmobiliaria pasiva que los inversores ya no obtienen? Las respuestas son simples: tiempo, tranquilidad, oportunidad y conveniencia.

Al delegar las tareas de gestión de la propiedad a un tercero, los propietarios ya no necesitan destinar tiempo y recursos al mantenimiento y supervisión de inquilinos.  Aunque este tipo de servicio generalmente no es gratuito, resulta muy conveniente ya que permite a los propietarios considerar inversiones tanto locales como lejanas.  También abre la puerta a inversores interesados en el sector inmobiliario que, aunque dispongan de tiempo, no necesariamente poseen las habilidades necesarias para asumir esas responsabilidades.

Accesibilidad a la Inversión Pasiva

Con sus beneficios en mente, existen varios enfoques para acceder a la inversión pasiva.  Veamos más de cerca estos enfoques y cómo funcionan.

Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs)

Un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) es una empresa que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos.  Los REITs, modelados de manera similar a los fondos mutuos, brindan a los inversores individuales la oportunidad de obtener una parte de los ingresos producidos mediante la propiedad de bienes raíces comerciales sin tener que comprar, gestionar o financiar propiedades por sí mismos.

Los REITs están obligados por ley a distribuir un alto porcentaje de sus ingresos (generalmente 90 % o más) a los accionistas como dividendos, lo que los convierte en una opción atractiva para los inversores que buscan ingresos. El objetivo es ofrecer los beneficios de la inversión inmobiliaria combinados con la facilidad y liquidez de invertir en acciones.

Debe señalarse que entre los REITs existen varios enfoques diferentes que pueden adoptarse. Estos incluyen:

• REITs de capital:  Son el tipo más común y poseen y gestionan bienes raíces que generan ingresos. Los ingresos se generan principalmente mediante el arrendamiento de espacios y la recaudación de rentas.
• REITs hipotecarios (mREITs):  Proporcionan financiación para bienes raíces que generan ingresos mediante la compra o emisión de hipotecas y valores respaldados por hipotecas. Obtienen ingresos del interés de estos activos financieros.
• REITs híbridos: Los REITs híbridos combinan las estrategias de los REITs de capital y los REITs hipotecarios para poseer propiedades y proporcionar financiación inmobiliaria.

Los REITs pueden cotizar en bolsa en los principales mercados de valores, estar registrados públicamente pero no cotizados, o ser privados. Los REITs cotizados ofrecen la ventaja de liquidez, similar a las acciones, permitiendo a los inversores comprar y vender acciones fácilmente a través del mercado bursátil. Los REITs no cotizados y privados pueden ofrecer menos liquidez pero aún pueden proporcionar acceso a inversiones inmobiliarias diversificadas.
En general, los REITs permiten a los inversores obtener exposición a sectores inmobiliarios como residencial, comercial (edificios de oficinas, centros comerciales, almacenes), instalaciones de salud y más, sin las complejidades y los importantes requisitos de capital de la propiedad directa. También pueden ofrecer ventajas fiscales potenciales, ya que generalmente no están sujetos a impuestos a nivel corporativo si cumplen con ciertos requisitos regulatorios, incluido distribuir la mayor parte de sus ingresos gravables a los accionistas. Esta estructura puede ayudar a los inversores a lograr un flujo constante de ingresos junto con la apreciación de capital a largo plazo.

Plataformas de Crowdfunding

Otra forma común de acceder a oportunidades de inversión inmobiliaria pasiva es a través de plataformas de crowdfunding. Las plataformas de crowdfunding inmobiliario son mercados en línea que permiten a individuos invertir en proyectos inmobiliarios sin comprar, gestionar o financiar propiedades directamente.  Algunos ejemplos de dichas plataformas incluyen:

• Groundfloor
• Equity Multiple

Aunque la idea es similar a la de un REIT, estas plataformas aprovechan el poder del crowdfunding para agrupar fondos de múltiples inversores, permitiéndoles participar en inversiones inmobiliarias con requisitos de capital potencialmente menores.

Al reducir los requisitos de capital, los inversores se benefician de múltiples maneras. No solo los inversores más pequeños pueden ahora participar en el mercado inmobiliario, sino que aquellos con mayores recursos pueden distribuir capital a través de una gama más amplia de oportunidades (comercial, residencial, almacén, etc.).

Además, las plataformas que hacen posible esta inversión suelen ofrecer mayor transparencia en los proyectos, junto con los servicios de gestión profesional que hacen que la inversión inmobiliaria pasiva sea tan atractiva.

Sindicaciones Inmobiliarias y Grupos de Inversión Inmobiliaria (REIGs)

Finalmente, existen las sindicaciones inmobiliarias y los Grupos de Inversión Inmobiliaria (REIGs). Estas son formas de inversión colectiva en bienes raíces, que permiten a los inversores agrupar sus recursos para invertir en propiedades que podrían estar fuera de su alcance financiero o experiencia individual. Este enfoque es similar en la superficie al crowdfunding, pero con menos autonomía/control sobre la elección en la asignación de capital. En lugar de permitir al inversor seleccionar de forma selectiva una propiedad para invertir de un conjunto de listados, esas decisiones se dejan a profesionales encargados de evaluar el retorno potencial de la inversión y los riesgos asociados.

Las sindicaciones inmobiliarias son asociaciones temporales y específicas de proyecto formadas para invertir en una única oportunidad inmobiliaria. En una sindicancia inmobiliaria, un patrocinador (o sindicador) identifica una oportunidad de inversión y se encarga de la adquisición, gestión y eventual venta de la propiedad. Para facilitar este proceso, se invita a los posibles inversores (socios limitados) a aportar el capital necesario. Mientras el patrocinador aporta una porción menor del capital y asume la mayor parte de las responsabilidades de gestión del proyecto, los inversores suelen proporcionar la mayor parte del financiamiento con una mínima participación en las operaciones diarias, haciendo su contribución más pasiva. La distribución de ganancias se estructura de antemano, con los patrocinadores a menudo ganando una tarifa de gestión e incentivos basados en desempeño, como una parte de las ganancias que superen un umbral predefinido, asegurando la alineación de intereses y el potencial de retornos sustanciales.

Por otro lado, los Grupos de Inversión Inmobiliaria (REIGs) son entidades más permanentes que invierten en una cartera de propiedades inmobiliarias. Normalmente están organizados como empresas que poseen y gestionan propiedades residenciales o comerciales. Al comprar acciones o unidades en estos grupos, los inversores pueden participar indirectamente en proyectos inmobiliarios, beneficiándose de la exposición al mercado de propiedades sin las responsabilidades de la propiedad directa.

Al comparar ambos, hay algunas diferencias clave a tener en cuenta.

• Alcance y Duración: Las sindicaciones generalmente se centran en un solo proyecto y se disuelven una vez que el proyecto se vende o se alcanza el objetivo de inversión. Los REIGs, por otro lado, son más permanentes y pueden invertir en múltiples propiedades a lo largo de un período más extenso.
• Participación del Inversor: Aunque ambas opciones son pasivas, los inversores en una sindicancia pueden tener la oportunidad de invertir en proyectos específicos que coincidan estrechamente con sus criterios de inversión. Los inversores en REIG invierten en una empresa con una gama más amplia de propiedades, lo que les brinda menos control sobre inversiones individuales.
• Retornos de Inversión: Los retornos de una sindicancia suelen estar vinculados directamente al desempeño de un único proyecto, lo que puede ofrecer mayores recompensas pero también mayores riesgos. Los REIGs proporcionan una inversión más diversificada, potencialmente ofreciendo retornos más estables pero posiblemente menores.

Ambas, las sindicaciones inmobiliarias y los REIGs, ofrecen oportunidades y consideraciones únicas para los inversores que buscan diversificar su cartera hacia el sector inmobiliario mediante un enfoque de inversión pasiva. La elección entre ambos depende de la preferencia del inversor en cuanto a participación, tolerancia al riesgo y objetivos de inversión.

Actores de la Industria

Entonces, ¿cuáles son algunos de los actores destacados de la industria que ofrecen a los inversores acceso a oportunidades de inversión pasiva? A continuación, se presentan algunos para consideración, representando cada uno de los enfoques descritos previamente.

*Las cifras proporcionadas a continuación eran precisas al momento de escribir y están sujetas a cambios. Cualquier inversor potencial debe verificar los métricos*

1. Prologis

(PLD )

Representando un ejemplo de REITs, Prologis es un caso destacado que se centra en bienes raíces industriales, particularmente instalaciones de distribución para logística y gestión de la cadena de suministro a nivel mundial.  Ofrece a los inversores oportunidades de inversión inmobiliaria pasiva al poseer y gestionar una amplia cartera de almacenes y centros de distribución de alta calidad.
https://youtu.be/VeBux3EXFdI

Al invertir en Prologis, las personas pueden obtener exposición a los sectores en auge del comercio electrónico y la logística sin necesidad de gestionar directamente la propiedad, lo que lo convierte en una opción atractiva para quienes buscan diversificar sus carteras de inversión con bienes raíces industriales.

Al momento de redactar este artículo, PLD estaba catalogado por la mayoría de los analistas como una ‘Compra Fuerte’.

2. Upright

Mientras tanto, Upright destaca como un ejemplo perfecto de lo que se puede lograr y ofrecer al considerar la inversión inmobiliaria pasiva a través de plataformas de crowdfunding.  Anteriormente conocida como Fund That Flip, Upright brinda a los inversores acreditados la posibilidad de invertir pasivamente en proyectos inmobiliarios residenciales con retornos potenciales de hasta el 13 %.  Los inversores pueden elegir entre propiedades individuales, fondos agrupados o el Horizon Residential Income Fund, que opera con las ventajas fiscales de un REIT.