Braemar obtiene un préstamo de 60 millones de dólares para Ritz-Carlton Lake Tahoe

Braemar Hotels & Resorts anunció el 3 de noviembre de 2026 (BHR ) que había refinanciado la hipoteca del Ritz-Carlton Lake Tahoe, un hotel de 170 habitaciones ubicado en Truckee, California, mediante un préstamo de 60 millones de dólares. La financiación ya formalizada sustituye una hipoteca a tasa variable y aplaza hasta diciembre de 2028 el próximo vencimiento definitivo de deuda del propietario del hotel de lujo.

La nueva financiación tiene un plazo inicial de tres años y dos opciones de prórroga de un año cada una. La tasa es variable y equivale al SOFR más el 2,65 %, mientras que el préstamo sustituido tenía un saldo pendiente de 43,4 millones de dólares, una tasa variable equivalente al SOFR más el 3,25 % y vencía definitivamente en enero de 2027. El cambio supone una reducción de 60 puntos básicos en el diferencial, calculada a partir de los dos márgenes declarados sobre el SOFR. En el futuro podrían disponerse otros 15 millones de dólares, sujetos a ciertas condiciones; ese importe no forma parte del préstamo inicial.

«Estamos satisfechos con la ejecución de esta refinanciación, que amplía el vencimiento de la deuda de uno de nuestros activos de lujo más destacados y aprovecha los diferenciales de tasas de interés más bajos que ofrece el mercado», afirmó Richard J. Stockton, presidente y director ejecutivo de Braemar.

De la prórroga a corto plazo a la refinanciación

Braemar ya había recurrido a una prórroga breve para gestionar el préstamo. El 29 de junio de 2026, la empresa prorrogó la misma hipoteca: aplazó su vencimiento inicial, previsto para el 15 de julio de 2026, hasta el 15 de octubre de 2026, y dispuso de otra prórroga de tres meses a su discreción y con las mismas condiciones de precio. En ese momento, era el único vencimiento de Braemar pendiente para 2026. Stockton dijo entonces que refinanciar el préstamo más adelante, en 2026, dejaría a la empresa sin otros vencimientos definitivos hasta 2028.

En la presentación para inversionistas del 8 de octubre de 2026, la gerencia describió posteriormente la operación prevista para Lake Tahoe como una refinanciación de un solo activo destinada a reducir el diferencial y obtener efectivo. Estimó una reducción de entre 50 y 70 puntos básicos en el diferencial sobre el SOFR, un ahorro de entre 200.000 y 300.000 dólares en intereses durante 2027 y un cambio del vencimiento definitivo de 2027 a 2031. Las cifras del diferencial y del vencimiento se basaban en las condiciones ofrecidas entonces por los prestamistas, mientras que la estimación del ahorro utilizaba los saldos vigentes de los préstamos y las curvas a plazo del Term SOFR a un mes disponibles en ese momento. El vencimiento en 2031 suponía el ejercicio íntegro de las opciones de prórroga; ninguna de estas cifras representa ahorros efectivamente obtenidos. La reducción del diferencial finalmente acordada se encuentra dentro de ese intervalo.

Los resultados del inmueble y el plan de deuda más amplio

La hipoteca de mayor cuantía se respalda en unos resultados recientes modestos del inmueble. En los 12 meses hasta el 30 de junio de 2026, Braemar declaró ingresos hoteleros totales de 54,6 millones de dólares, una pérdida neta hotelera de 7,8 millones de dólares y un EBITDA hotelero de 7,6 millones de dólares en Lake Tahoe. El EBITDA hotelero es una medida definida por la empresa que representa los ingresos o las pérdidas netas del inmueble antes de los gastos por intereses y la amortización de los costos de los préstamos, la depreciación y amortización, los impuestos sobre la renta y los gastos de propiedad no hotelera excluidos del EBITDA; luego se resta el EBITDA atribuible a participaciones no controladoras en entidades consolidadas. El margen de EBITDA hotelero fue del 13,8 % y, a esa fecha, la inversión bruta en el inmueble ascendía a 168 millones de dólares.

Lake Tahoe es también solo una parte del programa de financiación presentado en octubre. La otra propuesta combinaría Ritz-Carlton St. Thomas, Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Notary Hotel y Sofitel Chicago Magnificent Mile en un préstamo CMBS independiente respaldado por cuatro propiedades. Para ese conjunto previsto y la operación de Lake Tahoe, la gerencia estimó un ahorro total adicional en intereses de entre 4,8 y 5,5 millones de dólares y una reducción de 154 puntos básicos en la tasa de interés media ponderada.

La operación de Lake Tahoe completa una parte de ese plan, pero no confirma los ahorros estimados para el programa en su conjunto. Sustituye un vencimiento próximo por un préstamo de mayor cuantía respaldado por el inmueble y con un diferencial más bajo. La cuestión pendiente es cómo se ejecutará la refinanciación independiente de los otros cuatro hoteles y si sus condiciones definitivas generarán los resultados económicos que la gerencia planteó en octubre.