Bienes raíces
El FFO ajustado se dispara un 56,5% mientras Xenia eleva su previsión para todo 2026
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Xenia Hotels & Resorts anunció (XHR ) el 3 de noviembre de 2026 que el aumento de la demanda hotelera y la ampliación de los márgenes redujeron la pérdida neta atribuible a los accionistas ordinarios en el tercer trimestre a 2,7 millones de dólares, frente a los 13,7 millones del año anterior. El FFO ajustado por acción diluida, la medida de fondos procedentes de las operaciones ajustada por la propia compañía del REIT, aumentó un 56,5%, hasta 0,36 dólares, y Xenia elevó sus previsiones para todo 2026.
Los ingresos totales del trimestre que finalizó el 30 de septiembre de 2026 aumentaron a 263,8 millones de dólares, frente a los 236,4 millones. Los ingresos de explotación subieron a 16,3 millones de dólares, frente a los 4,7 millones, pero los gastos por intereses, de 20,3 millones, superaron ese beneficio de explotación. Aunque los gastos por intereses disminuyeron respecto de los 21,8 millones de dólares, siguieron manteniendo a la compañía en pérdidas netas pese a la mejora operativa.
El EBITDAre ajustado, la medida de beneficios antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización inmobiliaria ajustada por la propia Xenia, aumentó un 26,0%, hasta 53,2 millones de dólares. A diferencia del resultado conforme a los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP), esta medida excluye los gastos por intereses que lastraron las ganancias netas.
La ocupación y las tarifas impulsan el crecimiento de los márgenes
En su cartera comparable de 29 hoteles, Xenia registró una ocupación del 70,0%, frente al 66,2%, mientras que la tarifa diaria promedio aumentó un 6,4%, hasta 264,00 dólares. Los ingresos por habitación disponible (RevPAR) subieron un 12,5%, hasta 184,75 dólares. El RevPAR total, que mide los ingresos totales por habitación disponible, aumentó un 12,7%, hasta 325,71 dólares.
Los alimentos y bebidas contribuyeron también al crecimiento: los ingresos comparables de esa categoría aumentaron un 15,0%, hasta 88,3 millones de dólares, frente al incremento del 12,5% de los ingresos por habitaciones, que alcanzaron los 149,3 millones. Los ingresos totales de los mismos establecimientos crecieron un 12,7%, frente a un aumento del 8,5% en los gastos de explotación hotelera. Esa diferencia elevó un 29,3%, hasta 60,2 millones de dólares, el EBITDA hotelero de los mismos establecimientos, una medida a nivel de propiedad que excluye, entre otros conceptos, intereses, impuestos, depreciación, amortización y gastos corporativos. Su margen se amplió al 22,9%, frente al 19,9%.
El presidente y director ejecutivo, Marcel Verbaas, atribuyó los resultados a «una fuerte demanda generalizada de grupos y de viajeros de negocios», al aumento de la demanda de ocio impulsado por varios grandes eventos y a una gestión disciplinada de los gastos. El RevPAR aumentó un 34,5% en Philadelphia, un 29,0% en New Orleans y un 21,6% en San Diego, mientras que en Savannah disminuyó un 3,2%, lo que demuestra que la mejora fue generalizada, pero no uniforme.
Se elevan las previsiones para todo el año
Verbaas estimó que el RevPAR de los mismos establecimientos en octubre aumentó aproximadamente un 8% respecto de octubre de 2025; se trata de una estimación preliminar de la compañía, no de una cifra trimestral publicada. Xenia citó la actividad comercial, más sólida de lo previsto, y sus resultados del tercer trimestre al elevar sus previsiones para todo el año:
| Métrica | Previsiones actuales para 2026 | Previsiones anteriores para 2026 |
|---|---|---|
| Ingresos (pérdidas) netos | De 5 a 11 millones de dólares | De (6) a 6 millones de dólares |
| Crecimiento del RevPAR de los mismos establecimientos | Del 7,75% al 8,25% | Del 4,75% al 6,25% |
| EBITDAre ajustado | De 278 a 284 millones de dólares | De 267 a 279 millones de dólares |
| FFO ajustado | De 199 a 205 millones de dólares | De 187 a 199 millones de dólares |
| FFO ajustado por acción diluida | De 2,08 a 2,14 dólares | De 1,96 a 2,08 dólares |
| Gastos de capital | De 70 a 75 millones de dólares | De 70 a 80 millones de dólares |
La revisión añade 8 millones de dólares al punto medio de las previsiones de EBITDAre ajustado y 0,09 dólares al punto medio del FFO ajustado por acción, y eleva en 250 puntos básicos el punto medio del crecimiento previsto del RevPAR. Las previsiones suponen que no habrá adquisiciones, desinversiones, emisiones de acciones ni recompras de acciones o de bonos sénior adicionales. También mantienen unos gastos por intereses de aproximadamente 78 millones de dólares, sin incluir los costes no monetarios relacionados con préstamos, y Xenia señaló que la incertidumbre macroeconómica sigue limitando la visibilidad de las previsiones.
La inversión en la cartera y la deuda aportan contexto
Xenia invirtió 16,4 millones de dólares en mejoras de la cartera durante el tercer trimestre y 47,0 millones en los primeros nueve meses de 2026. Estaba previsto que la primera fase de la renovación de las habitaciones y los pasillos de Andaz Napa, así como las obras en las habitaciones, los pasillos y los espacios para reuniones de The Ritz-Carlton, Denver, comenzaran a principios de diciembre de 2026.
En julio de 2026, el REIT vendió el Kimpton RiverPlace Hotel de Portland, con 85 habitaciones, por 11 millones de dólares, aproximadamente 129.400 dólares por habitación, tras registrar en el segundo trimestre un deterioro relacionado de 38,8 millones de dólares, no monetario. Al 30 de septiembre, Xenia tenía aproximadamente 1.400 millones de dólares de deuda, con una tasa de interés promedio ponderada del 5,55%, frente a cerca de 161 millones de dólares en efectivo y equivalentes de efectivo. La disponibilidad total de la línea de crédito renovable situó la liquidez total en aproximadamente 661 millones de dólares.
Los resultados muestran que la mejora de las tarifas, la ocupación y el gasto en conceptos distintos del alojamiento se refleja en los beneficios ajustados con mayor rapidez que en el beneficio conforme a los GAAP. La mejora de las previsiones depende de que ese impulso operativo se mantenga durante el último trimestre y de que los gastos por intereses sigan representando una carga significativa para los mayores ingresos operativos de los hoteles.
