Braemar cierra la venta de Four Seasons Scottsdale por 372 millones de dólares

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) anunció el 3 de noviembre de 2026 que había cerrado la venta de Four Seasons Resort Scottsdale, de 210 habitaciones, por 372 millones de dólares. Se prevé que los ingresos de la venta y el efectivo disponible permitan pagar las comisiones pendientes que adeuda a su asesor externo en virtud del acuerdo de separación.

El precio equivale a 1,8 millones de dólares por habitación y está sujeto a los prorrateos y ajustes habituales. Incluidos los 23 millones de dólares de gastos de capital previstos, representa una tasa de capitalización del 5,8 % sobre los ingresos operativos netos y un múltiplo de 15,0 veces el EBITDA hotelero de los 12 meses finalizados en septiembre de 2026. El EBITDA hotelero es la medida de Braemar de las ganancias a nivel de propiedad antes de intereses, amortización de los costos de préstamos, depreciación y amortización, impuestos sobre la renta y gastos de propiedad no hotelera, menos el EBITDA atribuible a participaciones no controladoras.

Braemar adquirió el resort en 2022 e informó de una rentabilidad sin apalancamiento de aproximadamente el 15 %, superior a su objetivo mínimo del 10 %. «Seguimos encaminados para completar nuestra transición a un REIT autogestionado a mediados de noviembre», afirmó Richard J. Stockton, presidente y director ejecutivo.

Financiación de la separación de Ashford

El cierre se produce tras un acuerdo definitivo anunciado el 29 de septiembre de 2026, por el que Braemar recibió un depósito de garantía no reembolsable de 10 millones de dólares. En su actualización de cartera del 8 de octubre de 2026, la compañía había previsto que el cierre tuviera lugar el 22 de octubre de 2026. Las obligaciones pendientes son la comisión por la venta de la compañía y la comisión por la terminación del acuerdo marco, adeudadas a Ashford como parte de la separación.

Scottsdale es el activo más reciente vendido durante ese proceso. Braemar cerró el 14 de julio de 2026 la venta de Ritz-Carlton Sarasota, Hotel Yountville y Bardessono Hotel and Spa por un total de 437,5 millones de dólares; después, el 21 de agosto de 2026, vendió Pier House Resort & Spa por 190 millones de dólares. Braemar esperaba que esas ventas y otras refinanciaciones previstas generaran fondos suficientes para pagar las comisiones.

Una cartera más pequeña con menores costos previstos

La cartera prevista para el futuro, presentada en octubre, comprendía siete propiedades. Para esa cartera, Braemar informó de ingresos de 381,4 millones de dólares en los últimos 12 meses, un EBITDA hotelero de 87,9 millones de dólares y un margen de EBITDA hotelero del 23,0 % hasta el 30 de junio de 2026, al tiempo que reconoció que la transición conlleva una reducción del EBITDA a corto plazo, atribuible principalmente a las ventas de activos ya realizadas.

Tras poner fin a su relación de asesoría con Ashford, Braemar prevé que sus gastos corporativos generales y administrativos anuales, incluidas las comisiones de asesoría y otros cargos relacionados, bajen de aproximadamente 42 millones de dólares a aproximadamente 15 millones, lo que generaría ahorros anuales superiores a 25 millones de dólares.

La actualización también proyectó que la deuda neta pro forma de septiembre de 2026 disminuiría de aproximadamente el 50 % a aproximadamente el 36 % de los activos brutos. Para calcular la deuda neta, se restan el efectivo no restringido, el efectivo restringido y un préstamo por cobrar del endeudamiento total; los activos brutos corresponden al total de activos más la depreciación acumulada.

Por tanto, el cierre de Scottsdale financia un cambio estructural, no una ampliación de la cartera hotelera. Braemar renuncia a las ganancias de las propiedades vendidas mientras busca reducir los costos corporativos y el apalancamiento como REIT autogestionado. La cuestión financiera central, mientras la compañía completa su separación de Ashford, es si esos ahorros previstos y los cambios en el balance compensarán la reducción del EBITDA a corto plazo.