El beneficio de Boardwalk REIT cae en el tercer trimestre al aumentar las pérdidas por valor razonable

de Boardwalk Real Estate Investment Trust (BEI.UN.TO ) El comunicado de resultados del 3 de noviembre de 2026, presentado en dólares canadienses, mostró que el beneficio del tercer trimestre cayó un 42,8%, hasta C$21,5 millones, mientras que las pérdidas netas por valor razonable aumentaron a C$31,3 millones, frente a C$14,4 millones del año anterior.

En el informe trimestral adjunto, la dirección señaló que la mayor pérdida por valor razonable de las propiedades de inversión fue el principal factor de la caída del beneficio. Atribuyó las menores valoraciones principalmente al aumento de las tasas de capitalización en algunos mercados y a los ajustes de los impuestos sobre la propiedad en Alberta tras el incremento de los impuestos educativos para 2026. Este efecto de valoración explica la pronunciada caída del resultado final frente al deterioro más moderado de las operaciones de alquiler.

Los impuestos sobre la propiedad superan el crecimiento de los ingresos por alquiler de las propiedades comparables

Los ingresos por alquiler de las propiedades comparables aumentaron un 0,9%, hasta C$146,6 millones, pero los gastos totales de alquiler de esas comunidades crecieron un 5,3%. Los impuestos sobre la propiedad subieron un 14,9%, hasta C$13,9 millones, lo que contribuyó a que los ingresos operativos netos (NOI) de las propiedades comparables cayeran un 1,1%, hasta C$98,2 millones. El margen operativo de esas propiedades, calculado como el NOI dividido por los ingresos por alquiler, se redujo al 67,0%, frente al 68,4%. Los resultados de las propiedades comparables abarcan las comunidades de propiedad íntegra durante al menos 24 meses y excluyen los activos vendidos, lo que permite aislar el desempeño de la cartera en operación.

La ocupación presentó resultados dispares. La ocupación de la cartera total promedió un 96,8%, frente al 96,6%, mientras que la de las propiedades comparables bajó al 97,0%, frente al 97,7%. No obstante, los ingresos por alquiler de las propiedades comparables mejoraron un 0,7% con respecto al segundo trimestre de 2026.

La presión regional se concentró en Calgary, donde el NOI de las propiedades comparables cayó un 4,9%. La dirección atribuyó esta caída principalmente a la disminución de los alquileres de mercado y al aumento de la desocupación, en un contexto de mayor oferta y competencia, así como al incremento de los impuestos sobre la propiedad y los salarios. Edmonton, el mayor mercado de Boardwalk, registró una caída del 1,3%.

Los fondos procedentes de operaciones (FFO), la medida no conforme a los principios contables generalmente aceptados (no GAAP) de Boardwalk, que ajusta el beneficio por los cambios en el valor razonable, las ganancias o pérdidas por venta de activos y otras partidas, cayeron un 8,7%, hasta C$60,2 millones. El FFO por unidad disminuyó mucho menos: un 1,6%, hasta C$1,21. El desglose del informe por unidad muestra que las recompras aportaron C$0,09, compensando parcialmente el efecto negativo de C$0,11 de los costos de financiación y la reducción de C$0,08 asociada a las propiedades vendidas.

La venta de activos y las recompras respaldan los resultados por unidad

Durante el tercer trimestre, Boardwalk completó la venta de diez comunidades no estratégicas en London, Ontario, y Grande Prairie, Alberta, que sumaban 411 unidades, por un importe bruto de C$70,2 millones. El 1 de septiembre también cerró la venta de una participación del 50% en cuatro comunidades que sumaban 328 unidades al DGAM Real Estate Fund, por C$146,0 millones.

Tras el cierre del trimestre, Boardwalk se comprometió a vender tres comunidades de Edmonton que suman 536 unidades por C$106,5 millones. Se espera que la operación se cierre en noviembre de 2026, por lo que no fue una venta completada durante el tercer trimestre.

La oferta de emisor en el curso normal de las actividades terminó el 28 de septiembre de 2026, tras alcanzar el máximo de 4.018.000 unidades recompradas. Desde la renovación del programa en noviembre de 2025, Boardwalk invirtió C$262,2 millones en recomprar y cancelar unidades a un precio promedio ponderado de C$65,26.

Esas recompras tuvieron un efecto visible en los resultados de los nueve meses. El FFO total cayó un 1,6%, hasta C$181,6 millones; sin embargo, el FFO por unidad aumentó un 2,6%, hasta C$3,54, y el desglose atribuye a las recompras un beneficio de C$0,15. El NOI de las propiedades comparables aumentó un 2,0%, hasta C$292,1 millones, en el período de nueve meses.

La previsión actualizada de la dirección reduce el crecimiento anual del NOI de las propiedades comparables a un rango del 1,0%–2,0%, frente al rango anterior del 1,0%–3,5%, y sitúa el FFO por unidad entre C$4,65 y C$4,75, frente al rango de C$4,60–C$4,80. La revisión reduce el límite superior del NOI y eleva el límite inferior del rango del FFO por unidad.

Los costos de financiación presionan la generación de efectivo

El flujo de efectivo de las actividades operativas del tercer trimestre cayó un 32,1%, hasta C$62,3 millones, frente a C$91,7 millones. La dirección atribuyó la caída principalmente al aumento de los intereses de la deuda garantizada y de los impuestos sobre la propiedad, compensado en parte por la reducción de los costos de servicios públicos y administración. Los costos de financiación de los nueve meses aumentaron a C$108,6 millones, frente a C$93,5 millones, mientras que la tasa de interés hipotecaria promedio ponderada subió al 3,53% al 30 de septiembre de 2026, frente al 3,35% al 31 de diciembre de 2025.

El efectivo y las líneas de crédito no utilizadas proporcionaron C$403,2 millones de liquidez disponible. La relación entre la deuda y el EBITDA, que Boardwalk calcula como la deuda inmobiliaria ajustada, neta de efectivo, dividida por el EBITDA consolidado, mejoró a 9,02, frente a 9,99 al cierre de 2025.

No obstante, la refinanciación sigue presionando los costos. Otros C$216,7 millones en hipotecas de 2026 tienen una tasa vigente promedio del 2,28%, mientras que Boardwalk estimó que la tasa actual de financiación asegurada a cinco años era de aproximadamente el 4,05%.

El trimestre deja a Boardwalk ante una disyuntiva clara: la venta de activos y las recompras respaldan los resultados por unidad y la liquidez, pero los impuestos sobre la propiedad y los costos de intereses reducen la generación de efectivo, mientras el mercado de alquiler de Calgary sigue siendo competitivo. Con las recompras actuales ya completadas, el cumplimiento de las previsiones más ajustadas depende más directamente de la ocupación, los ingresos por alquiler y el control de los costos operativos en el último trimestre.