5 tipos de préstamos hipotecarios para compradores de vivienda (septiembre 2026)

Las personas hacen compras todos los días, y en su mayor parte son compras pequeñas que realmente no importan en el gran esquema de las cosas. Son cosas pequeñas como la compra de alimentos, una hamburguesa para el almuerzo, una entrada de cine o pagar la gasolina.

Sin embargo, hay momentos en la vida en los que haces una compra que importará durante años, décadas o incluso el resto de tu vida. Comprar una casa nueva es una de ellas, y es fácilmente una de las compras (y gastos) más grandes que harás en tu vida. Naturalmente, esto significa que necesitarás una cantidad considerable de dinero que muy pocas personas tienen a mano, disponible en efectivo o en sus cuentas bancarias.

La única opción real aquí es obtener un préstamo hipotecario. Sin embargo, dado que no todos son iguales, puede ser beneficioso que explores diferentes opciones de hipoteca y encuentres la más adecuada para tu situación financiera. Algunas pueden resultar lo suficientemente ventajosas como para permitirte comprar tu nueva casa y aún conservar algo de dinero en el bolsillo, mientras que una mala apenas cubriría el costo de tu futura vivienda.

Estas decisiones requieren una cuidadosa consideración y planificación, especialmente hoy en día, cuando los precios son bastante impredecibles y tienden a subir con frecuencia y de manera significativa.

Diferentes tipos de hipotecas

Como se mencionó, existen diferentes tipos de hipotecas, y seleccionar la correcta puede marcar una gran diferencia durante años, si no décadas, de tu vida futura. Hemos reducido la lista a 5 tipos que deberías considerar, incluyendo lo siguiente:

1. Préstamo convencional
2. Préstamo jumbo
3. Préstamo asegurado por el gobierno
4. Hipoteca a tasa fija
5. Hipoteca a tasa ajustable

El préstamo convencional es típicamente la mejor opción para los prestatarios que tienen un buen puntaje crediticio, mientras que el jumbo es ideal para quienes desean comprar viviendas caras con un excelente puntaje crediticio. Si tu puntaje crediticio es bajo y deseas aportar poco efectivo como pago inicial, entonces un préstamo asegurado por el gobierno es la mejor alternativa. Sin embargo, si buscas pagar el préstamo durante muchos años y no quieres sorpresas, una hipoteca a tasa fija es definitivamente para ti. Por otro lado, si planeas que tu nueva casa sea solo un hogar temporal, una hipoteca a tasa ajustable será la opción adecuada.

Ahora, echemos un vistazo más de cerca a cada uno de estos préstamos y veamos qué ofrecen exactamente.

1. Préstamo convencional

El primero de nuestra lista es el préstamo convencional. Este es un préstamo que no está respaldado por el gobierno federal, y puede presentarse en una de dos formas: conforme y no conforme.

Esencialmente, el préstamo conforme, como su nombre indica, “se ajusta” a un conjunto de normas establecidas por la FHFA (Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda). Estas incluyen aspectos como el tamaño del préstamo, el nivel de deuda y el crédito. En 2022, por ejemplo, el préstamo conforme tiene un límite de $647,200 en la mayoría de las áreas promedio y $970,800 en las áreas más costosas.

Por otro lado, existen los préstamos no conformes que no dependen de los estándares de la FHFA. En su lugar, están dirigidos a prestatarios que buscan comprar viviendas más caras y a personas con perfiles crediticios que se salen de la norma.

Ahora, los beneficios de los préstamos convencionales incluyen algunas cosas, como:

• Pueden usarse para una vivienda principal, una segunda vivienda o incluso para una propiedad de inversión
• Los costos de endeudamiento suelen ser más bajos que los de otros tipos de hipotecas, aunque la tasa de interés es un poco más alta
• El prestamista puede cancelar el seguro hipotecario privado después de que alcances un 20 % de capital o refinanciar para eliminarlo si lo deseas
• Puedes pagar solo un 3 % de enganche en los préstamos
• El vendedor puede contribuir a los costos de cierre

Sin embargo, también hay algunos inconvenientes en este tipo de préstamo, incluyendo:

• Se requiere un puntaje FICO mínimo de 620
• Los pagos iniciales suelen ser más altos que los que pueden ofrecer los préstamos gubernamentales
• La proporción DTI no puede superar el 43 %, o en algunos casos, el 50 %
• Deberás pagar PMI si tu pago inicial es inferior al 20 % del precio de venta
• Se requiere una gran cantidad de documentación

Si tienes un puntaje crediticio relativamente sólido y dispones de fondos que cubran un pago inicial considerable, probablemente esta sea tu mejor opción. Pagarás la hipoteca convencional a tasa fija durante los próximos 30 años.

2. Préstamo jumbo

Las hipotecas jumbo son préstamos que no se encuentran dentro de los límites de endeudamiento de la FHFA. Básicamente, son préstamos que se solicitan comúnmente en áreas de alto costo. Piensa en Los Ángeles, Nueva York, San Francisco o prácticamente cualquier lugar del estado de Hawái, donde los precios son considerablemente más altos que en otras áreas.

Los beneficios de obtener préstamos jumbo incluyen:

• Puedes pedir prestado grandes sumas de dinero y comprar viviendas caras
• Las tasas de interés son en realidad similares a las de los préstamos convencionales
• Muchos prestatarios solo pueden recurrir a esta opción para convertirse en propietarios, si viven o desean vivir en uno de los vecindarios mencionados

Sin embargo, los préstamos jumbo presentan varios inconvenientes, incluyendo:

• Se necesita un puntaje FICO de 700 o superior
• Debes presentar un pago inicial del 10‑20 % del valor de la propiedad
• Tu DTI no puede superar el 45 %
• Debes demostrar que posees activos significativos, ya sea en efectivo o en cuentas de ahorro
• Normalmente, este préstamo requiere una gran cantidad de documentación detallada para que puedas calificar

En términos generales, este es un préstamo para quienes planean financiar una vivienda con un precio de venta muy por encima de lo que se podría considerar “asequible”.

3. Préstamo asegurado por el gobierno

En lo que respecta a los préstamos asegurados por el gobierno, pueden resultar un poco engañosos, ya que el gobierno de EE. UU., obviamente, no es un prestamista hipotecario. Sin embargo, desempeña un papel importante al facilitar la propiedad de vivienda a sus ciudadanos. Hay tres agencias gubernamentales que respaldan hipotecas: el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA), la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA).

VA ofrece préstamos con hipotecas flexibles y de bajo interés, pero solo están disponibles para los miembros del ejército de EE. UU., incluidos veteranos, personal en servicio activo y sus familias. Este tipo de préstamo no requiere un pago inicial mínimo, seguro hipotecario ni ningún requisito de puntaje crediticio. Los costos de cierre suelen estar limitados y pueden ser pagados por el vendedor. VA cobrará una tarifa de financiación, que es un porcentaje del monto del préstamo y que puede pagarse por adelantado, al cierre, o incluso incorporarse al costo del propio préstamo.

La segunda opción, los préstamos FHA, cuentan con tasas de interés bastante competitivas y facilitan la posibilidad de ser propietario para quienes no disponen de dinero para un pago inicial importante o un puntaje crediticio particularmente alto. Aún se requiere un puntaje crediticio, pero puedes obtener este préstamo con un mínimo de 580. El pago inicial será solo del 3,5 % en este caso. Sin embargo, si dispones al menos del 10 % y estás dispuesto a pagar esa cantidad como enganche, puedes obtener este préstamo incluso si tu puntaje crediticio es tan bajo como 500. Ten en cuenta que la FHA requerirá dos primas de seguro hipotecario, lo que puede incrementar el costo total de la hipoteca.

Finalmente, existen los préstamos USDA, que ayudan a prestatarios de ingresos moderados a bajos a convertirse en propietarios si cumplen ciertos límites de ingresos. Estas viviendas se encuentran en áreas rurales elegibles para USDA, y una gran ventaja es que no requieren pagos iniciales. Sin embargo, hay cargos adicionales, incluyendo una tarifa inicial del 1 % del monto del préstamo, más una tarifa anual.

Ahora, los beneficios de estos préstamos incluyen lo siguiente:

• Requisitos crediticios más flexibles
• Te permiten comprar una vivienda cuando no calificas para un préstamo convencional
• Pagos iniciales bajos
• Disponibles tanto para compradores primerizos como para compradores recurrentes
• Sin seguro hipotecario ni pagos iniciales para los préstamos VA

Por otro lado, hay algunos inconvenientes a tener en cuenta, incluyendo:

• Primas de seguro hipotecario obligatorias en los préstamos FHA que no pueden cancelarse
• Los préstamos FHA tienen límites de préstamo bajos en comparación con los préstamos convencionales
• El prestatario debe vivir en la propiedad
• Los costos totales de endeudamiento suelen ser más altos
• Se requiere una gran cantidad de documentación

En esencia, si tienes dificultades para obtener un préstamo convencional debido a un puntaje crediticio bajo o no puedes pagar pagos iniciales elevados, entonces esta probablemente sea la mejor opción para ti.

4. Hipoteca a tasa fija

En el número cuatro, tenemos hipotecas a tasa fija que, como su nombre indica, mantienen la misma tasa de interés mientras estés pagando tu préstamo. De esa manera, siempre tendrás el mismo pago mensual, y según el préstamo, esto puede durar entre 15 y 30 años. Pero, este es el tipo de préstamo donde no habrá sorpresas. Sabes exactamente cuándo y cuánto pagar, y si puedes adherirte a ese calendario con los montos requeridos, te gustará esta opción.

Los claros beneficios de este préstamo incluyen:

• Los pagos mensuales de capital e intereses no cambian, nunca
• Es más fácil planificar tu presupuesto mensual con este préstamo

Sin embargo, hay dos desventajas que vale la pena recordar, que incluyen:

• La caída de las tasas de interés significaría que tendrías que refinanciar para obtener la tasa más baja
• Las tasas de interés suelen ser más altas que las que ofrecen las hipotecas a tasa ajustable

5. Hipotecas a tasa ajustable (ARM)

Finalmente, tenemos hipotecas a tasa ajustable, que no cuentan con la estabilidad de las hipotecas a tasa fija, pero tienden a fluctuar según las condiciones del mercado. Los llamados préstamos ARM tienen una tasa fija durante algunos años, pero luego, a medida que el mercado cambia, la tasa de interés también puede subir o bajar, y permanecer así durante el resto del plazo o cambiar nuevamente.

Por eso, muchos proveedores de ARM ofrecen mantener las tasas fijas durante los primeros 7 años o 6 meses, lo que significa que solo tendrás que enfrentar el cambio después de ese período.

Hay algunos beneficios aquí, como:

• Tasa fija más baja en los primeros meses/años de la propiedad
• Puedes ahorrar mucho dinero en pagos de intereses

Sin embargo, hay dos desventajas que vale la pena mencionar:

• Los pagos mensuales de la hipoteca podrían volverse inasequibles si el mercado se mueve de manera desfavorable, lo que podría llevar a un incumplimiento del préstamo
• Si los valores de las viviendas caen, será más difícil refinanciar o vender antes de que el préstamo se reajuste

Tipos adicionales de préstamos hipotecarios

Además de los cinco tipos principales de hipotecas que mencionamos arriba, hay cuatro tipos más que consideramos vale la pena mencionar, los cuales podrían adaptarse a ciertas personas. Estos incluyen:

1) Préstamos de construcción — típicamente son préstamos para quienes desean construir una casa por su cuenta. Pueden decidir si obtener un préstamo de construcción separado para el proyecto y una hipoteca separada para pagar el préstamo. Incluso existe un préstamo de construcción a permanente que combina los costos de construcción y el financiamiento en un solo producto de préstamo.

2) Hipotecas solo de intereses — Esta es una hipoteca que permite a los prestatarios hacer pagos solo de intereses durante un período determinado, típicamente de 5 a 7 años. Después de eso, sin embargo, se les exige comenzar a pagar tanto el principal como los intereses.

3) Préstamos piggyback — Este es un préstamo comúnmente conocido como préstamo 80/10/10, y consiste en dos préstamos, precisamente. El primero cubre el 80 % del precio de la vivienda, mientras que el segundo aporta un 10 % adicional. El 10 % final se refiere al pago inicial del 10 % que debes realizar. Estos préstamos están diseñados para ayudarte a evitar el pago del seguro hipotecario.

4) Hipotecas balloon — Por último, existe la hipoteca balloon, que es un tipo de préstamo que requiere un gran pago al final del plazo del préstamo. Normalmente, se te exige hacer pagos basados en un plazo de 30 años, pero solo por un tiempo corto, como 7 años, por ejemplo. Cuando el plazo termina, realizas un gran pago del saldo pendiente, aunque esto puede volverse inmanejable si no te has preparado, o si tu puntaje crediticio disminuye mientras tanto.