Immobilien
NexPoint Residential Trust senkt Core-FFO-Ausblick für 2026 angesichts höherer Verluste
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NexPoint Residential Trust (NXRT ) veröffentlichte seine Ergebnisse für das dritte Quartal am 3. November 2026 und senkte nach einem höheren Quartalsverlust trotz gestiegener Umsätze seinen Ausblick für das Core FFO und das NOI des Same-Store-Bestands für das Gesamtjahr. Der Gesamtumsatz stieg im Quartal zum 30. September 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal von 62,8 Millionen US-Dollar auf 64,5 Millionen US-Dollar. Der den Stammaktionären zurechenbare Nettoverlust weitete sich jedoch von 7,8 Millionen US-Dollar beziehungsweise 0,31 US-Dollar je verwässerter Aktie auf 11,5 Millionen US-Dollar beziehungsweise 0,45 US-Dollar aus.
Das Core FFO, die von dem Unternehmen verwendete Kennzahl für bereinigte Mittelzuflüsse aus der Geschäftstätigkeit, sank von 17,7 Millionen US-Dollar beziehungsweise 0,70 US-Dollar je verwässerter Aktie auf 13,4 Millionen US-Dollar beziehungsweise 0,52 US-Dollar. Das AFFO, bei dem das Core FFO zusätzlich um aktienbasierte Vergütungen bereinigt wird, ging von 20,2 Millionen US-Dollar auf 16,2 Millionen US-Dollar zurück. Das Management führte den höheren Nettoverlust hauptsächlich auf um 2,0 Millionen US-Dollar gestiegene Betriebskosten der Immobilien und um 2,6 Millionen US-Dollar höhere Zinsaufwendungen zurück. Teilweise ausgeglichen wurde dies durch den Umsatzanstieg um 1,6 Millionen US-Dollar.
Kosten im Same-Store-Bestand steigen stärker als die Umsätze
Der Anstieg des Konzernumsatzes stammte nicht aus dem etablierten Immobilienbestand. Aus der Ergänzung zu den Quartalsergebnissen geht hervor, dass der Same-Store-Bestand mit 35 Immobilien und 12.980 Wohneinheiten – Immobilien, die während beider Vergleichszeiträume im Besitz des Unternehmens waren und rund 98 % des Portfolios ausmachten, wobei Sedona at Lone Mountain nicht berücksichtigt wurde – einen Umsatz von 62,0 Millionen US-Dollar erzielte, ein Rückgang um 0,7 %. Die Mieteinnahmen sanken um 1,4 %, während ein Anstieg der sonstigen Erträge um 29,4 % diesen Rückgang abfederte. Immobilien außerhalb des Same-Store-Bestands trugen 1,4 Millionen US-Dollar zum Umsatz bei und verhalfen dem Konzernumsatz trotz des Rückgangs im Same-Store-Bestand zu einem Anstieg.
Die Auslastung im Same-Store-Bestand sank um 70 Basispunkte auf 92,9 %, und die durchschnittliche effektive Monatsmiete ging um 0,7 % auf 1.487 US-Dollar zurück. Die Betriebskosten stiegen deutlich stärker: Sie legten um 11,2 % auf 26,4 Millionen US-Dollar zu. Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung erhöhten sich um 20,0 %, die Grundsteuern um 15,4 % und die Versorgungskosten um 11,8 %. Infolgedessen sank das Nettobetriebsergebnis des Same-Store-Bestands um 8,2 % auf 35,6 Millionen US-Dollar. Damit zeigt sich, dass die Verschlechterung auf Immobilienebene im Quartal sowohl auf den Kostendruck als auch auf die geringere Auslastung und niedrigere Mieten zurückzuführen war.
Die Vermietungskennzahlen zeigten, dass sich dieser Druck auch im vierten Quartal fortsetzte. Bei Neuvermietungen lagen die Mietveränderungen im dritten Quartal bei minus 4,5 %, während sie bei Mietverlängerungen plus 3,2 % betrugen. Im Oktober blieben die Mietveränderungen bei Neuvermietungen mit minus 3,6 % im negativen Bereich; bei Mietverlängerungen waren es plus 2,1 %, und die Auslastung zum Monatsende lag bei 92,3 %.
Ausblick für 2026 weiter gesenkt
Die aktualisierte Prognose von NXRT sieht für das Gesamtjahr ein Core FFO von 2,17 bis 2,27 US-Dollar je verwässerter Aktie vor, mit einem Mittelwert von 2,22 US-Dollar. Zuvor hatte der Mittelwert bei 2,45 US-Dollar gelegen. Für den Verlust werden nun 1,72 bis 1,63 US-Dollar je verwässerter Aktie prognostiziert; der Mittelwert liegt bei einem Verlust von 1,68 US-Dollar, verglichen mit zuvor 1,54 US-Dollar.
Die Annahmen zum Same-Store-Bestand erklären die Anpassung der Ergebnisprognose. Für das Gesamtjahr wurde der Mittelwert des Gesamtumsatzwachstums von zuvor plus 0,2 % auf minus 0,9 % gesenkt, während der erwartete Anstieg der Gesamtkosten von 2,1 % auf 4,4 % zunahm. Für das NOI des Same-Store-Bestands wird ein Rückgang zwischen 5,1 % und 3,6 % erwartet; der Mittelwert liegt bei minus 4,3 % gegenüber dem zuvor prognostizierten Mittelwert von minus 1,0 %. Diese Prognosen beziehen sich auf den Same-Store-Bestand mit 35 Immobilien für das Gesamtjahr.
Das Unternehmen erhöhte den Mittelwert seiner Akquisitionsprognose von 100 Millionen US-Dollar auf 116 Millionen US-Dollar und bestätigte den Mittelwert von 100 Millionen US-Dollar für Veräußerungen. Die prognostizierten Transaktionsvolumina sind in der Prognose für den Verlust je Aktie und das Core FFO berücksichtigt. Die tatsächlichen Akquisitionen und Veräußerungen können jedoch deutlich von diesen Annahmen abweichen.
Schulden und Kapitalmaßnahmen
Die ausstehenden Gesamtverbindlichkeiten beliefen sich am 30. September 2026 auf 1,62 Milliarden US-Dollar, gegenüber 1,50 Milliarden US-Dollar ein Jahr zuvor. Am 1. Oktober nahm NXRT weitere 33,0 Millionen US-Dollar aus seiner revolvierenden Kreditlinie in Anspruch. Damit waren im Rahmen der Kreditlinie noch 112,1 Millionen US-Dollar an Kapital sowie ein Akkreditiv über 2,0 Millionen US-Dollar ausstehend.
Am darauffolgenden Tag erwarb der REIT Midtown Crossing, eine Immobilie mit 228 Wohneinheiten in Raleigh, North Carolina, für 32,0 Millionen US-Dollar und mit einem wirtschaftlichen Eigentumsanteil von 100 %. Am 26. Oktober genehmigte der Verwaltungsrat Aktienrückkäufe im Umfang von bis zu 150,0 Millionen US-Dollar über einen Zeitraum von zwei Jahren. Dabei handelte es sich um eine Ermächtigung, nicht um bereits abgeschlossene Rückkäufe. Zudem genehmigte er eine Quartalsdividende von 0,53 US-Dollar, zahlbar am 31. Dezember 2026 an die am 15. Dezember 2026 eingetragenen Aktionäre.
Das Quartal verdeutlicht den Zielkonflikt im operativen Geschäft von NXRT: Akquisitionen können den Konzernumsatz steigern, doch die Erträge auf Immobilienebene gehen zurück, während Betriebs- und Zinskosten steigen. Da die Mietveränderungen bei Neuvermietungen im Oktober weiterhin negativ waren und der Ausblick für das NOI des Same-Store-Bestands gesenkt wurde, stellt sich im letzten Quartal vor allem die Frage, ob sich der bestehende Immobilienbestand stabilisieren kann, während NXRT höhere Schulden und Zinskosten bewältigt und zugleich Akquisitionen sowie einen möglichen Aktienrückkauf in Betracht zieht.
