Immobilien
Braemar sichert sich ein Darlehen über 60 Millionen US-Dollar für das Ritz-Carlton Lake Tahoe
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Braemar Hotels & Resorts gab am 3. November 2026 bekannt (BHR ) dass das Hypothekendarlehen für das Ritz-Carlton Lake Tahoe mit 170 Zimmern in Truckee, Kalifornien, durch ein Darlehen über 60 Millionen US-Dollar refinanziert worden war. Die abgeschlossene Finanzierung löst eine variabel verzinste Hypothek ab und verschiebt die nächste endgültige Fälligkeit der Verbindlichkeiten des Luxushotelbetreibers auf Dezember 2028.
Die neue Finanzierung hat eine anfängliche Laufzeit von drei Jahren und zwei Verlängerungsoptionen um jeweils ein Jahr. Der Zinssatz ist variabel und beträgt SOFR plus 2,65 %. Das abgelöste Darlehen hatte einen ausstehenden Saldo von 43,4 Millionen US-Dollar, war variabel mit SOFR plus 3,25 % verzinst und hatte eine endgültige Fälligkeit im Januar 2027. Die Änderung entspricht einer Verringerung des Aufschlags um 60 Basispunkte, berechnet aus den beiden angegebenen Aufschlägen auf SOFR. Unter bestimmten Bedingungen können künftig weitere 15 Millionen US-Dollar abgerufen werden; dieser Betrag ist nicht Teil des ursprünglichen Darlehensbetrags.
„Wir freuen uns über den erfolgreichen Abschluss dieser Refinanzierung. Sie verlängert die Laufzeit der Verbindlichkeiten für eines unserer herausragenden Luxusobjekte und nutzt die engeren Zinsspreads am Markt“, sagte Richard J. Stockton, Präsident und CEO von Braemar.
Von der kurzfristigen Verlängerung zur Refinanzierung
Braemar hatte bereits eine kurzfristige Verlängerung genutzt, um das Darlehen neu zu ordnen. Am 29. Juni 2026 verlängerte das Unternehmen die Laufzeit derselben Hypothek von der ursprünglichen Fälligkeit am 15. Juli 2026 bis zum 15. Oktober 2026. Zu denselben Konditionen konnte Braemar nach eigenem Ermessen eine weitere Verlängerung um drei Monate in Anspruch nehmen. Zu diesem Zeitpunkt war dies die einzige noch ausstehende Fälligkeit von Braemar im Jahr 2026. Stockton sagte damals, dass eine Refinanzierung des Darlehens noch im Laufe des Jahres 2026 bedeuten würde, dass bis 2028 keine weiteren endgültigen Fälligkeiten anstünden.
In der Investorenpräsentation vom 8. Oktober 2026 beschrieb das Management die geplante Transaktion für Lake Tahoe anschließend als Refinanzierung eines einzelnen Objekts mit niedrigerem Zinsspread und zusätzlicher Auszahlung. Das Management schätzte, dass sich der Aufschlag auf SOFR um 50 bis 70 Basispunkte verringern, die Zinskosten 2027 um 200.000 bis 300.000 US-Dollar sinken und sich die endgültige Fälligkeit von 2027 auf 2031 verschieben würden. Die Angaben zum Spread und zur Fälligkeit beruhten auf den damals geltenden Konditionen der Kreditgeber; die Schätzung der Einsparungen basierte auf den damaligen Darlehenssalden und den Term-SOFR-Forward-Kurven für einen Monat. Die Fälligkeit im Jahr 2031 setzte voraus, dass sämtliche Verlängerungsoptionen genutzt würden; keine dieser Zahlen stellt tatsächlich erzielte Einsparungen dar. Die bei der abgeschlossenen Transaktion erreichte Verringerung des Spreads liegt innerhalb dieser Spanne.
Objekterträge und der umfassendere Schuldenplan
Dem größeren Hypothekendarlehen stehen vergleichsweise moderate Erträge des Objekts aus der zurückliegenden Periode gegenüber. Für die zwölf Monate bis zum 30. Juni 2026 meldete Braemar für Lake Tahoe Gesamteinnahmen des Hotels von 54,6 Millionen US-Dollar, einen Nettoverlust des Hotels von 7,8 Millionen US-Dollar und ein Hotel-EBITDA von 7,6 Millionen US-Dollar. Hotel-EBITDA ist eine von Braemar definierte Kennzahl für den Nettoertrag beziehungsweise -verlust auf Objektebene vor Zinsaufwand und Amortisierung der Darlehenskosten, Abschreibungen und Amortisierung, Ertragsteuern sowie den nicht zum Hotelbetrieb gehörenden Eigentümeraufwendungen, abzüglich des EBITDA-Anteils, der auf nicht beherrschende Anteile an konsolidierten Unternehmen entfällt. Die Hotel-EBITDA-Marge betrug 13,8 %, und die Bruttoinvestition in das Objekt belief sich zu diesem Zeitpunkt auf 168 Millionen US-Dollar.
Lake Tahoe ist nur ein Teil des im Oktober vorgestellten Finanzierungsprogramms. Der andere Vorschlag sieht vor, das Ritz-Carlton St. Thomas, das Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Notary Hotel und das Sofitel Chicago Magnificent Mile in einem separaten CMBS-Darlehen für vier Objekte zusammenzufassen. Für das geplante Darlehensportfolio und die Transaktion für Lake Tahoe zusammen schätzte das Management die gesamten zusätzlichen Zinseinsparungen auf 4,8 bis 5,5 Millionen US-Dollar und die Verringerung des gewichteten durchschnittlichen Zinssatzes auf 154 Basispunkte.
Der Abschluss der Transaktion für Lake Tahoe setzt einen Teil dieses Plans um; er belegt nicht, dass die für das Gesamtprogramm geschätzten Einsparungen erzielt werden. Die Transaktion ersetzt eine unmittelbar bevorstehende Fälligkeit durch ein größeres, mit einem niedrigeren Spread versehenes Objektdarlehen. Offen bleibt, wie die separate Refinanzierung der vier Hotels umgesetzt wird und ob die endgültigen Konditionen die vom Management im Oktober dargestellten wirtschaftlichen Vorteile bieten.
