Nick Bhargava, GROUNDFLOOR 공동 창업자 – 인터뷰 시리즈

Editor’s Note: 이 인터뷰는 진행 당시 GROUNDFLOOR의 견해와 플랫폼 기능을 반영합니다. 규제 프레임워크, 제품 제공, 지리적 가용성 및 여기서 언급된 과거 수익 수치는 변경되었을 수 있습니다. 현재의 주식 크라우드펀딩, Regulation A+, 및 사모 신용 투자에 대한 최신 정보는 업데이트된 가이드와 회사의 공식 공시를 참고하시기 바랍니다.

GROUNDFLOOR은 미국 부동산 대출 마켓플레이스입니다. 이 규제가 JOBS Act를 통해 시행된 이후 Regulation A+를 활용하여 SEC 자격을 획득한 최초의 부동산 크라우드펀딩 회사였습니다. GROUNDFLOOR는 기관 투자자보다 자율 투자자를 위해 특별히 설계되었습니다

당신은 GROUNDFLOOR의 이사이자 공동 창업자이십니다. 이 크라우드펀딩 플랫폼을 시작하게 된 영감은 무엇이었나요?

저의 공동 창업자인 Brian Dally는 일상인들이 텔레콤 서비스를 더 쉽게 이용할 수 있도록 수년간의 경험을 가지고 있었습니다. 반면 저는 증권 및 규제 산업에서 많은 경험을 쌓았습니다. 우리는 각각의 강점을 결합하여 1%만이 아니라 모든 사람에게 고수익 투자 기회를 열어주고자 했습니다. 결국 대부분의 사람들이 주택 소유자로서 익숙한 단독 주거용 주택부터 시작하게 되었습니다.

아이디어가 구상될 때, 우리는 시장이 존재할지 전혀 알지 못했습니다. 먼저 비즈니스 개념을 시험할 수 있는 접근 가능한 규제 프레임워크를 찾아야 했습니다. 우리는 2011년에 소기업이 자본에 접근하도록 돕기 위해 만든 Invest Georgia Exemption (IGE)를 발견했습니다. 이는 주내 제공 규칙으로, 조지아 주 기업에만 적용되었기 때문에 우리 두 사람은 애틀랜타로 이주하여 GROUNDFLOOR를 시작했습니다. IGE 덕분에 우리는 조지아에서 200만 달러 규모의 대출을 자금 조달할 수 있었으며, 이는 GROUNDFLOOR 플랫폼에 대한 수요를 명확히 보여주었습니다.

시간이 지나면서 GROUNDFLOOR는 크게 성장했으며 현재는 모든 50개 주의 투자자에게 열려 있습니다.

GROUNDFLOOR가 투자자를 부동산 개발자와 어떻게 연결하는지 설명해 주실 수 있나요?

우리는 소매 투자자에게 고수익 투자 기회를 제공하는 데 집중하고 있습니다. 부동산 차입자는 부동산을 개발하는 사람으로, 전통적인 은행이나 하드머니 대출기관 대신 GROUNDFLOOR를 통해 대출을 확보합니다. 차입자는 대출 신청서를 제출하고, 우리는 개인과 프로젝트를 검토하여 대출을 실행할지 여부를 판단합니다. 우리의 언더라이팅은 과거 경험, 투자자의 자본 투입 정도 및 기타 여러 요인을 기반으로 합니다. 승인되면 대출은 A부터 G까지 등급이 부여되고, 등급에 따라 수익률이 결정됩니다. A 등급 대출은 가장 위험이 낮고 수익률이 가장 낮으며, G 등급 대출은 가장 위험이 높고 수익률이 가장 높습니다.

우리는 증권거래위원회(SEC)에 공시를 제출했으며, 이를 통해 증권을 판매합니다. 이 증권의 수익금은 우리가 실행하는 대출에 자금으로 사용됩니다. 이러한 증권의 성과와 수익률은 기본 대출에 연계됩니다. 투자자는 어떤 증권, 즉 어떤 기본 대출에 투자할지 선택할 수 있습니다.

투자자는 대출을 자금 조달하기 위해 $10 단위로 투자할 수 있습니다. 대출이 완전히 자금이 충족되면 차입자는 인출 일정에 따라 자금을 인출하고 신규 건설, 리노베이션 또는 리햅 프로젝트를 완료합니다. 그 후 부동산은 일반적으로 매물로 나옵니다. 프로젝트가 매각되거나 재융자될 때(보통 투자 후 6~12개월), 대출이 상환됩니다. 투자자의 원금과 발생한 모든 이자는 투자자의 GROUNDFLOOR 투자자 계좌에 입금됩니다. 개인의 GROUNDFLOOR 투자자 계좌에 있는 현금 잔액은 인출하거나 다른 프로젝트에 재투자할 수 있습니다.

부동산 개발자가 대출을 상환할 수 있도록 보장하기 위해 어떤 제한이나 품질 관리가 있나요?

차입자가 대출 신청서를 제출하면, 우리 언더라이팅 팀이 프로젝트와 차입자를 면밀히 검증합니다. 또한 지역 부동산 시장을 고려합니다. 우리가 선호하지 않는 시장에는 대출하지 않습니다. 대출이 실행되면 차입자와 정기적으로 연락을 유지하여 프로젝트가 일정에 맞게 진행되는지 확인하고, 투자자에게 정기 업데이트를 공유합니다. 차입자가 충분한 진행을 보이지 않거나 계획에서 벗어나면 인출이 이루어지지 않습니다. 지연 가능성이 있거나 차입자가 계약 조건을 위반한다고 판단되면, 우리는 선제적으로 대출을 디폴트 상태로 만들 수 있으며, 이는 벌금 이자를 전달함으로써 투자자에게 더 강력한 결과를 가져올 수 있습니다. 대부분의 GROUNDFLOOR 대출은 1순위 담보이므로, 대출은 토지와 건물이라는 물리적 자산으로 뒷받침됩니다.

투자자가 기대할 수 있는 수익 유형에는 어떤 것이 있나요?

지난 6년 동안 GROUNDFLOOR 부동산 대출에 참여한 투자자들은 6~12개월 기간에 연평균 10%에서 12%의 수익률을 달성했습니다.

현재 모든 투자가 미국에만 이루어지고 있나요? 특정 도시나 주에 대한 선호가 있나요? 있다면 설명해 주실 수 있나요.

누구든지 $10만으로도 미국 내에서 GROUNDFLOOR에 투자할 수 있지만, 회사는 30개 주에 대출을 집중하고 있습니다.

당신은 JOBS Act의 초기 옹호자였는데, JOBS Act가 작성된 방식에 만족하셨나요? 제외되었어야 할 부분이 있었나요?

저는 전반적으로 이 법안이 어떻게 나왔는지에 만족합니다. 다양한 조항들은 규모가 다른 기업들을 돕도록 설계되었으며, 각각은 다양한 상황에 있는 기업에 가치를 제공합니다. 저는 특정 조항이 제외되어야 한다고 생각하지 않습니다.

JOBS Act의 향후 버전에서 어떤 변화가 있기를 원하시나요?

우리는 Regulation A가 부동산 발행에 많이 활용되는 것을 보았습니다. 이 사용 사례를 넘어, 특히 중형 사기업이 공개 시장 자본에 접근하려는 경우에도 가치가 있다고 생각합니다. Regulation A의 한도가 곧 $75M로 변경될 예정이며, 이는 해당 규모의 기업들에게 더 매력적일 것입니다. 우리는 이 분야에서 새로운 형태의 제공이 나타날 수 있다고 생각합니다.

GROUNDFLOOR에 대해 추가로 공유하고 싶은 내용이 있나요?

개인 투자자와 차입자를 위해 GROUNDFLOOR가 제공하는 서비스를 제공하는 다른 회사는 없습니다. 우리는 새로운 카테고리를 만들었으며 완전히 새로운 제품을 제공하고 있습니다.

왜 아무도 우리를 모방하지 못했을까요? 한 가지 이유는 규제 혁신 때문입니다. 고품질·고수익 부동산 신용에 직접 연계된 투자를 소매 투자자에게 제공하는 것은 이전에 시도된 적이 없습니다. GROUNDFLOOR는 SEC(증권거래위원회)로부터 Reg A를 통해 비인증 및 인증 투자자 모두에게 이러한 유형의 투자를 제공할 자격을 부여받은 최초의 회사이며, 우리가 구축한 방대한 인프라 덕분에 다른 기업이 할 수 없는 방식으로 제품을 지속적으로 개선할 수 있습니다.

귀사의 이야기를 알게 되어 정말 즐거웠습니다. 더 알고 싶으신 독자 및 투자자는 GROUNDFLOOR를 방문하실 수 있습니다.