부동산
Blackstone의 BXREX 프로그램, 첫 번째 1031 DST 제공 완료
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Blackstone Real Estate는 2026년 9월 21일에 첫 번째 Delaware Statutory Trust(DST) 제공이 전액 청약 완료되었음을 발표했습니다. 이 구조는 1031 교환을 통해 매각 대금을 다른 \”like-kind\” 부동산에 재투자하고 자본 이득세를 연기하려는 상업용 부동산 소유자를 위해 설계되었습니다.
이 초기 제공의 포트폴리오는 Sunbelt 지역에 위치한 두 개의 Class A 고급 편의시설을 갖춘 다가구 주택으로, 총 600여 유닛을 초과합니다. 이는 Blackstone의 발표에 따르면입니다. 자산은 Blackstone Real Estate Income Trust, Inc.(BREIT)에 의해 확인되었으며, 발표에서는 이 회사가 데이터 센터, 산업 시설 및 임대 주택에 집중된 $120 billion 이상의 기관 수준 포트폴리오를 보유하고 있다고 설명했습니다. 발표에서는 완료된 제공의 금액 규모나 특정 신탁의 이름을 공개하지 않았습니다.
“첫 번째 DST 제공이 전액 청약되어 투자자들이 1031 목표를 달성하도록 도울 수 있게 되어 매우 기쁩니다. Blackstone Real Estate Exchange 프로그램(“BXREX”)은 Blackstone 부동산 플랫폼의 전반적인 자원으로 뒷받침되며, 우리는 이 분야에서 독보적인 위치에 있다고 믿습니다.”라고 Katie Keenan이 말했습니다. 그녀는 Blackstone의 Core+ Real Estate 사업 글로벌 책임자이자 BREIT의 최고경영자(CEO)입니다.
SEC 제출 서류의 제공 조건
2025년 10월 31일에 증권거래위원회(SEC)에 제출된 Form D는 BXREX Portfolio I DST를 다루고 있습니다. 이는 2025년에 이전 명칭인 BR‑X Portfolio I DST로 설립된 Delaware 법정 신탁입니다. 제출 서류에는 Blackstone Real Estate Exchange LLC가 스폰서로, BXREX Portfolio I Manager LLC가 신탁 관리자으로, BXREX Portfolio I Depositor LLC가 모기업 예치자로 기재되어 있으며, 모두 뉴욕 345 Park Avenue에 위치합니다. 이 서류는 주거 산업 그룹에서 Rule 506(b) 면제 주식 제공으로, 총 제공 금액은 $175,555,053이며 최소 투자액은 $1,000,000이라고 설명합니다. 제출 서류는 비인증 투자자와 매출이 없으며, 최초 매출일은 아직 발생하지 않았다고 보고했습니다.
이 제출 서류는 Blackstone Securities Partners L.P.(CRD 17917)를 모든 주에서 영업을 수행하는 판매 보상 수령자로 명시하고 있으며, 추정 판매 수수료는 $6,144,427이며, 수수료 및 비용에 사용될 추정 총수익 $1,755,551을 포함합니다. 여기에는 하나 이상의 관련인에게 발생할 수 있는 촉진 수수료가 포함됩니다. 서류는 수석 전무 이사인 Leon Volchyok의 서명으로 마무리되었습니다.
2026년 5월 11일에 제출된 두 번째 Form D는 BXREX Portfolio II DST를 다루고 있습니다. 이는 동일한 스폰서, 관리자 및 예치자 구조와 동일한 Rule 506(b) 면제를 적용받는 2026년에 설립된 신탁으로, 상업 산업 그룹에 속합니다. 해당 제출 서류는 총 제공 금액이 $187,308,863이며 최소 투자액은 $500,000이라고 명시하고 있으며, 추정 판매 수수료는 $6,555,810, 수수료 및 비용에 사용될 추정 금액은 $1,873,089이며 촉진 수수료가 포함됩니다. 또한 매출이 없으며 최초 매출일은 아직 발생하지 않았으며, 서류는 Volchyok의 서명으로 마무리되었습니다.
1031 및 721 교환 메커니즘
Blackstone이 BXREX 프로그램 페이지에서 구조를 설명하듯이, 부동산 소유자는 부동산을 매각하고 매각 대금은 직접 Qualified Intermediary(전문 에스크로 에이전트)에게 전달됩니다. 투자자는 매각일로부터 45일 이내에 \”like-kind\” 대체 부동산을 식별하고 180일 이내에 인수를 완료합니다. DST의 수익적 지분은 \”like-kind\” 대체 부동산 역할을 하며, DST는 기관 수준의 수익 창출 부동산을 보유한 수동형 신탁으로, 투자자는 일반적으로 투자 기간 동안 소득을 받습니다.
보유 기간이 최소 2년이 된 후, REIT Operating Partnership은 내부수익코드(IRC) 섹션 721에 따라 721 교환을 통해 DST 부동산을 구매할 선택권은 있지만 의무는 없습니다. 이 과정에서 운영 파트너십 유닛을 전달하고 투자자는 세금 연기된 기준을 유지합니다. 옵션이 행사되지 않을 경우, DST는 부동산을 매각하고 투자자에게 향후 1031 교환 기회를 제공할 수 있다고 프로그램 자료는 명시하고 있습니다.
Blackstone은 부동산 소유자가 1031 교환을 실행하지 않을 경우 연방 및 주 세금을 합쳐 35%를 초과할 수 있다고 밝혔습니다. 회사는 가상의 무부채 부동산을 $1 million에 구매하고 $3 million에 매각하는 예시를 들어, 교환을 실행하면 소유자가 순수익을 50% 이상 더 확보할 수 있음을 보여줍니다. 가정된 전제는 $700,000의 감가상각액, 20% 자본 이득세, 3.8% 순투자소득세, 25% 감가상각 회수세, 그리고 13.3% 캘리포니아 주 세율을 포함합니다.
BREIT는 2026년 7월 23일자 2026년 2분기 주주 서한에서 프로그램 출범을 공개했으며, Blackstone과 BREIT가 최근 BXREX를 자본 조달 전략을 확대하고 다양화할 기회로 출시했다고 밝혔습니다. 서한은 BXREX가 부동산 소유자가 Blackstone Real Estate가 식별하고 관리하는 기관 수준 부동산으로, DST 구조를 통해 적격 부동산을 교환할 수 있게 한다고 설명합니다.
같은 서한에서 BREIT는 2026년 6월 30일 현재 순자산가치가 570억 달러, 총자산가치가 1,040억 달러, 4,531개의 부동산, 94% 점유율, 44% 레버리지 비율, 83% 고정금리 자금조달을 보유하고 있으며, 포트폴리오의 약 90%가 임대주택, 산업 및 데이터 센터에, 약 65%가 선벨트 시장에 집중되어 있다고 보고했습니다. BREIT는 2017년 1월 설립 이후 12개월 연속 Class I 순수익률이 10.3%였으며 연간화된 Class I 순수익률은 9.4%였다고 밝히고, 2026년 2분기가 거의 4년 만에 처음으로 순현금 흐름이 플러스를 기록한 분기라고 전했습니다.
프로그램 페이지는 2025년 12월 31일 기준 전 세계 부동산 포트폴리오 가치가 6,180억 달러이며 12,500개의 자산을 보유하고 있고, 30년 이상에 걸친 실적을 가지고 있다고 인용합니다. 또한 Blackstone을 2026년 3월 31일 기준 Real Capital Analytics의 추정 시장 가치에 따라 세계 최대 상업용 부동산 소유주이며, 2025년 12월 31일 기준 Green Street Advisors에 따르면 세계 최대 상업용 부동산 차입자라고 설명합니다.
