NNN REIT relève ses prévisions de cessions tandis que le FFO de base par action progresse de 5,9%

NNN REIT (NNN ) Dans son communiqué sur les résultats du troisième trimestre, publié le 4 novembre 2026, NNN REIT a indiqué que le fonds provenant de l’exploitation de base (Core FFO) avait atteint 172,6 millions de dollars, soit 0,90 $ par action diluée, contre 159,4 millions de dollars, soit 0,85 $, un an plus tôt. Le Core FFO par action a progressé de 5,9 %, tandis que le fonds provenant de l’exploitation ajusté (AFFO) a augmenté de 5,8 %, à 0,91 $ par action. La fiducie de placement immobilier a également relevé son objectif de cessions pour 2026 et maintenu ses prévisions de Core FFO et d’AFFO.

Le chiffre d’affaires a atteint 249,7 millions de dollars, contre 230,2 millions de dollars, les revenus locatifs représentant 248,4 millions de dollars du dernier total. Le bénéfice net est passé de 96,8 millions à 109,9 millions de dollars, et le bénéfice dilué par action, de 0,51 $ à 0,57 $. Le dernier trimestre comprend un gain de 15,0 millions de dollars sur les cessions d’actifs immobiliers, contre 12,6 millions de dollars un an plus tôt.

Le fonds provenant de l’exploitation (FFO) est calculé à partir du bénéfice net, auquel on ajoute l’amortissement des actifs immobiliers, dont on retranche les gains sur cessions et auquel on réintègre les pertes de valeur sur les actifs immobiliers amortissables. Le Core FFO exclut ensuite les éléments que la société considère comme peu fréquents, inhabituels ou sans lien avec ses activités immobilières principales, tandis que l’AFFO ajuste le FFO pour tenir compte de certains éléments hors trésorerie. Ces ajustements distinguent les indicateurs opérationnels de la fiducie de placement immobilier du bénéfice calculé selon les principes comptables généralement reconnus (GAAP), qui comprend le gain sur cession.

La reprise du taux d’occupation s’accompagne d’acquisitions

Les données du portefeuille de NNN indiquent un taux d’occupation de 99,2 % au 30 septembre 2026, contre 99,1 % au 30 juin et 97,5 % un an plus tôt. La fiducie de placement immobilier détenait 3 817 biens, représentant environ 40,8 millions de pieds carrés, dans les 50 États, le district de Columbia et Porto Rico. La durée résiduelle moyenne pondérée des baux était de 10,1 ans.

Le loyer de base annualisé a atteint 974,0 millions de dollars, soit une hausse de 6,8 % par rapport à l’année précédente, selon NNN. Cet indicateur annualise le loyer de base mensuel en espèces des baux en vigueur à la fin de la période. Il ne tient compte ni des hausses de loyer prévues ultérieurement, ni des activités de location qui suivront, ni des expirations de baux. Il s’agit donc d’un indicateur ponctuel, et non d’une prévision de revenus.

Au cours du trimestre, NNN a investi 221,7 millions de dollars dans 76 biens, à un taux de capitalisation initial moyen pondéré en espèces de 7,3 % et pour une durée moyenne pondérée des baux de 19,6 ans. Le taux de capitalisation correspond au loyer de base annuel initial en espèces divisé par le prix d’achat total des biens.

Les cessions ont été plus modestes : 32 biens ont généré un produit net de vente de 50,7 millions de dollars. Les 21 biens productifs de revenus ont rapporté 37,3 millions de dollars, à un taux de capitalisation moyen pondéré de 7,8 %, tandis que les 11 biens vacants ont rapporté 13,4 millions de dollars. Au cours des neuf premiers mois de 2026, NNN a vendu 83 biens pour un produit net de 123,3 millions de dollars. L’activité du trimestre a donc combiné des acquisitions assorties de baux de longue durée et la vente d’actifs productifs de revenus comme de biens vacants.

Les capitaux propres soutiennent les liquidités nécessaires aux projets

Au cours du trimestre, NNN a émis environ 2,01 millions d’actions ordinaires, principalement pour dénouer des contrats de vente à terme dans le cadre de son programme d’émission au prix du marché, ce qui lui a rapporté 89,5 millions de dollars nets. Au 30 septembre, environ 4,50 millions d’actions supplémentaires faisaient l’objet de contrats de vente à terme en cours. NNN prévoyait un produit net d’environ 204,0 millions de dollars au dénouement de ces contrats, compte tenu des ajustements du prix à terme jusqu’à cette date.

Les liquidités totales disponibles s’élevaient à 1,4 milliard de dollars : elles comprenaient 1,2 milliard de dollars de capacité inutilisée sur les lignes de crédit, le produit attendu des contrats de vente à terme d’actions et 2,7 millions de dollars de trésorerie. La dette brute atteignait 5,1 milliards de dollars, avec un taux d’intérêt moyen pondéré de 4,2 % et une échéance moyenne pondérée de 9,8 ans. NNN a indiqué ne détenir aucun actif grevé et n’avoir qu’une exposition de 2,3 % aux taux variables.

NNN évaluait sa dette nette à 5,6 fois l’EBITDAre annualisé, ou à 5,3 fois sur une base pro forma incluant les capitaux propres liés aux contrats de vente à terme non dénoués. L’EBITDAre est un indicateur défini par Nareit qui ajuste le bénéfice net en fonction des intérêts, des impôts sur le résultat, de l’amortissement, des résultats des cessions d’actifs immobiliers et des pertes de valeur. La dette nette pro forma déduit le produit attendu des contrats de vente à terme d’actions ; le ratio inférieur tient donc compte de capitaux qui n’avaient pas encore été versés.

Le directeur général Steve Horn a attribué les résultats du trimestre à « la poursuite de tendances saines au sein du portefeuille, à une solide activité d’investissement et à une exécution bien calibrée sur les marchés des capitaux propres ». Il a établi un lien entre les liquidités disponibles et le bilan, d’une part, et la réalisation des projets d’investissement de la société, d’autre part.

Le dividende trimestriel s’élevait à 0,62 $ par action, contre 0,60 $ un an plus tôt. Les dividendes versés représentaient 68 % de l’AFFO, contre un taux de distribution de 70 % au trimestre correspondant de l’année précédente. Le montant versé par action a donc augmenté, tandis que la part de l’AFFO distribuée a diminué.

Pour 2026, les prévisions de NNN restent inchangées : le Core FFO se situe entre 3,50 $ et 3,54 $ par action, et l’AFFO entre 3,55 $ et 3,59 $. Les prévisions de volume d’acquisitions restent également inchangées, entre 700 et 800 millions de dollars, après des investissements de 658,1 millions de dollars dans 206 biens au cours des neuf premiers mois, à un taux de capitalisation moyen pondéré de 7,3 %. La société a relevé sa fourchette de volume de cessions, désormais comprise entre 160 et 180 millions de dollars, contre 120 à 160 millions de dollars auparavant.

Les prévisions révisées maintiennent un équilibre clair entre expansion et financement : NNN conserve ses objectifs d’acquisition et de performance opérationnelle par action, tout en prévoyant de vendre davantage de biens immobiliers, et une partie des fonds propres inclus dans ses liquidités reste en attente de règlement. Le rythme des cessions et le règlement des opérations de placement d’actions à terme demeurent des éléments déterminants du financement du plan d’investissement communiqué.