Brixmor contracte un prêt à terme de 400 millions de dollars pour contribuer au financement de l’acquisition de Slate

Brixmor Property (BRX ) Le groupe a annoncé le 5 novembre 2026 que sa société en commandite d’exploitation, Brixmor Operating Partnership LP, avait conclu un prêt à terme non garanti de 400 millions de dollars à tirage différé pour contribuer au financement de l’acquisition en cours de Slate Grocery REIT, tout en réduisant les marges de taux d’intérêt de deux facilités existantes. Les fonds serviront à financer en partie l’acquisition de Slate et à couvrir d’autres besoins généraux de l’entreprise, plutôt qu’à être entièrement affectés à l’acquisition.

La facilité arrive à échéance le 15 février 2031 et comporte une option de prolongation de douze mois. Le taux d’intérêt initial est égal au SOFR majoré de 80 points de base, selon les notations de crédit actuelles de la société en commandite d’exploitation. Des conditions tarifaires plus avantageuses peuvent s’appliquer dans certaines circonstances lorsque le ratio d’endettement de la société atteint les objectifs définis. Comme il s’agit d’une facilité à tirage différé, sa conclusion ne signifie pas que les fonds ont été immédiatement tirés. Le directeur financier, Steve Gallagher, avait déclaré lors de la conférence téléphonique sur les résultats d’octobre 2026 que le prêt devait être conclu au quatrième trimestre et tiré en même temps que la finalisation de l’acquisition de Slate.

La société en commandite d’exploitation a également modifié sa facilité de crédit renouvelable non garantie existante de 1,25 milliard de dollars et son prêt à terme existant de 500 millions de dollars. Le taux actuellement applicable à la facilité renouvelable est passé du SOFR majoré de 77,5 points de base à celui majoré de 72,5 points de base, tandis que le taux du prêt à terme existant est passé du SOFR majoré de 85 points de base à celui majoré de 80 points de base. Le montant et l’échéance des deux facilités n’ont pas changé : il s’agit donc d’une révision des taux, et non d’une augmentation ou d’une prolongation de ces engagements.

Financement de l’acquisition de Slate

Brixmor et Everview Partners ont annoncé le 28 septembre 2026 la conclusion d’accords définitifs en vue d’acquérir Slate dans le cadre d’une transaction évaluée à 2,34 milliards de dollars. La clôture est prévue au premier trimestre 2027, sous réserve de l’approbation des porteurs de parts de Slate et d’autres conditions habituelles. La transaction n’est soumise à aucune condition de financement.

Brixmor fera effectivement l’acquisition de 23 centres commerciaux ancrés par des épiceries pour 636 millions de dollars, soit la pleine propriété de 22 centres et une participation de 50 % dans un autre. Une coentreprise acquerra les 92 actifs restants pour 1,71 milliard de dollars; Brixmor en détiendra 20 % des capitaux propres ordinaires et Everview, 80 %. Brixmor investira également environ 174 millions de dollars en actions privilégiées dans la coentreprise, assorties d’un dividende de 9 %.

Le portefeuille acquis directement représente environ trois millions de pieds carrés. Selon Brixmor, il était loué à environ 96 % et se situait entièrement dans son périmètre d’exploitation actuel, principalement en Floride, en Géorgie et dans les Carolines. Le portefeuille de la coentreprise représente environ 12 millions de pieds carrés. Brixmor en sera le gestionnaire d’actifs et de biens immobiliers, ainsi que le représentant chargé de la location.

Un formulaire 8-K de septembre 2026 détaillait l’engagement de Royal Bank of Canada à fournir la totalité de la facilité-relais senior de 364 jours, d’un montant de 988 millions de dollars. Brixmor prévoyait de financer sa quote-part de l’apport en fonds propres en numéraire, ainsi que les frais et dépenses connexes, au moyen de sa trésorerie disponible et d’emprunts. La société comptait remplacer une partie ou la totalité de la facilité-relais avant la clôture de l’acquisition de Slate par d’autres financements permanents par emprunt ou en fonds propres, tout en précisant que la mise en place de ces financements n’était pas garantie. La nouvelle facilité arrivant à échéance en 2031 ajoute une composante à plus longue échéance, mais l’annonce du 5 novembre ne précise pas si elle modifie l’engagement relatif à la facilité-relais.

Liquidités et endettement

Au 30 septembre 2026, les résultats du troisième trimestre de Brixmor faisaient état de 1,5 milliard de dollars de liquidités, sans compter la lettre d’engagement relative au financement par prêt à terme senior non garanti destiné à l’acquisition de Slate. Selon la ventilation présentée par Gallagher, ce montant comprenait environ 183 millions de dollars de trésorerie, les sommes disponibles au titre de la facilité de crédit renouvelable et environ 115 millions de dollars de produits attendus de contrats d’émission d’actions à terme non encore réglés.

La dette principale nette rapportée à l’EBITDA ajusté s’élevait à 5,2 fois sur la base d’une annualisation du trimestre en cours et à 5,3 fois sur les douze mois glissants. Le ratio défini par l’entreprise correspond aux obligations de dette, ajustées des primes ou décotes non amorties et des frais de financement différés, diminuées de la trésorerie, des équivalents de trésorerie et de la trésorerie soumise à restrictions, puis divisées par l’EBITDA ajusté. Celui-ci exclut les intérêts, les impôts, l’amortissement et la dépréciation, ainsi que certains éléments liés à l’immobilier, à l’extinction de dettes et à d’autres postes.

Les ventes d’actifs constituent une autre source potentielle de financement. Le directeur des investissements Mark Horgan a indiqué qu’environ 130 millions de dollars d’actifs faisaient l’objet d’un contrat ou de négociations dans le cadre du programme de recyclage du capital de Brixmor, et que des discussions préliminaires étaient en cours au sujet d’autres actifs. Gallagher a précisé que le niveau d’endettement final dépendrait du calendrier des opérations et des besoins de financement. La composition du financement permanent restant — dette, capitaux propres et produits des ventes d’actifs — ainsi que le calendrier de clôture de l’acquisition de Slate détermineront l’incidence finale de l’opération sur l’endettement et les liquidités de Brixmor, tels qu’ils étaient déclarés à la fin du trimestre.