Braemar conclut la vente du Four Seasons Scottsdale pour 372 millions de dollars

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) a annoncé le 3 novembre 2026 avoir conclu la vente du Four Seasons Resort Scottsdale, qui compte 210 chambres, pour 372 millions de dollars. Les recettes de la vente et les liquidités disponibles devraient permettre de régler les derniers frais dus à son conseiller externe aux termes de l’accord de séparation.

Le prix correspond à 1,8 million de dollars par chambre et sera ajusté selon les proratas et régularisations habituels. En incluant 23 millions de dollars de dépenses d’investissement prévues, la vente représente un taux de capitalisation de 5,8 % du résultat opérationnel net et un multiple de 15,0 fois l’EBITDA hôtelier pour les douze mois clos en septembre 2026. L’EBITDA hôtelier est une mesure du bénéfice de l’établissement utilisée par Braemar, calculée avant intérêts, amortissement des frais d’emprunt, dépréciation et amortissement, impôts sur le revenu et charges liées à la propriété autres que celles de l’hôtel, puis diminuée de l’EBITDA attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle.

Braemar a acquis le complexe hôtelier en 2022 et a fait état d’un rendement non endetté d’environ 15 %, supérieur à son objectif minimal de 10 %. « Nous sommes toujours en bonne voie pour achever notre transition vers une société d’investissement immobilier cotée autogérée à la mi-novembre », a déclaré Richard J. Stockton, président-directeur général.

Financer la séparation d’Ashford

La clôture fait suite à un accord définitif annoncé le 29 septembre 2026, pour lequel Braemar a reçu un dépôt de garantie non remboursable de 10 millions de dollars. Dans son point sur le portefeuille du 8 octobre 2026, la société prévoyait une clôture le 22 octobre 2026. Les obligations restantes sont les frais de cession de la Société et les frais de résiliation de l’accord-cadre dus à Ashford dans le cadre de la séparation.

Scottsdale est le dernier actif cédé dans le cadre de cette opération. Braemar a conclu le 14 juillet 2026 la vente du Ritz-Carlton Sarasota, de l’Hotel Yountville et du Bardessono Hotel and Spa pour un montant total de 437,5 millions de dollars, puis a vendu le Pier House Resort & Spa le 21 août 2026 pour 190 millions de dollars. Braemar s’attendait à ce que ces cessions et d’autres refinancements prévus génèrent des fonds suffisants pour régler les frais.

Un portefeuille réduit et des coûts attendus en baisse

En octobre, le portefeuille appelé à être conservé comptait sept établissements. Pour ce portefeuille, Braemar a déclaré un chiffre d’affaires de 381,4 millions de dollars sur les douze mois écoulés, un EBITDA hôtelier de 87,9 millions de dollars et une marge d’EBITDA hôtelier de 23,0 % au 30 juin 2026. La société a toutefois reconnu que la transition entraînerait une baisse de l’EBITDA à court terme, principalement en raison des ventes d’actifs récemment conclues.

Après la fin de sa relation de conseil avec Ashford, Braemar prévoit de ramener ses frais généraux et administratifs annuels au niveau de la société, y compris les frais de conseil et les frais connexes, d’environ 42 millions à environ 15 millions de dollars, soit plus de 25 millions de dollars d’économies annuelles.

Le point sur le portefeuille prévoyait également que la dette nette pro forma de septembre 2026 passerait d’environ 50 % à environ 36 % de l’actif brut. La dette nette correspond à l’endettement total diminué de la trésorerie non affectée, de la trésorerie affectée et d’une créance de prêt ; l’actif brut correspond au total de l’actif augmenté des amortissements cumulés.

La vente de Scottsdale finance donc un changement structurel, et non une expansion du portefeuille hôtelier. Braemar renonce aux bénéfices des établissements vendus tout en cherchant à réduire ses coûts généraux et son levier financier en tant que société d’investissement immobilier cotée autogérée. La question financière centrale, alors que la société achève sa séparation d’Ashford, est de savoir si les économies prévues et les changements apportés au bilan compenseront la baisse de l’EBITDA à court terme.