Starwood Property Trust registra pérdidas de 389,7 millones de dólares por cargos crediticios

Starwood Property Trust (STWD ) presentó sus resultados del tercer trimestre el 6 de noviembre de 2026: una pérdida neta según los principios contables GAAP atribuible a la compañía de 389,7 millones de dólares estadounidenses, o 1,08 dólares por acción diluida, ya que los cargos crediticios y de valoración superaron el aumento de los ingresos. Un año antes, la compañía había obtenido 72,6 millones de dólares, o 0,19 dólares por acción. El resultado pone de manifiesto una marcada diferencia entre la cuantiosa pérdida contable y los Beneficios distribuibles, que siguieron siendo positivos, aunque disminuyeron.

Los ingresos aumentaron de 488,9 millones a 545,9 millones de dólares, mientras que los costos y gastos totales se elevaron de 489,4 millones a 839,7 millones. El trimestre incluyó una provisión para pérdidas crediticias de 336,6 millones de dólares, frente a los 28,4 millones de un año antes; pérdidas por valor razonable de préstamos hipotecarios de 121,6 millones, frente a una ganancia de 52,4 millones en el trimestre de 2025; y deterioros de activos inmobiliarios no monetarios de 32,2 millones. Estos cargos ayudan a explicar por qué el aumento de los ingresos por intereses, servicios de administración de préstamos y alquileres no se tradujo en beneficios netos.

El Formulario 10-Q atribuyó la provisión para pérdidas crediticias al mayor riesgo de que los reembolsos fueran insuficientes debido al aumento previsto de las tasas de interés. Como la cartera de préstamos tiene predominantemente tasas variables, el alza de las tasas incrementa la carga del servicio de la deuda para los prestatarios. También eleva las tasas de capitalización y reduce el valor de los inmuebles, lo que dificulta que los prestatarios puedan refinanciar sus préstamos o vender sus propiedades. Las provisiones para pérdidas crediticias sobre préstamos desembolsados alcanzaron los 704,2 millones de dólares al 30 de septiembre, frente a los 440,8 millones al 31 de diciembre de 2025.

El saldo de préstamos problemáticos mostró cierta mejora. Los préstamos sin deterioro crediticio cuyos intereses no se devengaban disminuyeron a 660,7 millones de dólares, frente a los 967,7 millones al cierre del año; durante el trimestre, ningún otro préstamo comercial sin deterioro crediticio pasó a esa situación, y un préstamo comercial de 107,9 millones volvió a devengar intereses. No obstante, la provisión refleja las pérdidas previstas durante toda la vida de los préstamos, no solo las correspondientes a préstamos cuyos intereses ya no se devengan.

Los beneficios no ajustados según los principios GAAP quedan por debajo del dividendo

Los Beneficios distribuibles, una medida no ajustada según los principios GAAP definida por la compañía que excluye las provisiones para pérdidas crediticias, los cambios de valoración no realizados y otros conceptos especificados, pero reconoce los resultados realizados, fueron de 116,8 millones de dólares, o 0,31 dólares por acción diluida. La cifra había sido de 151,5 millones de dólares, o 0,40 dólares, en el segundo trimestre. Las reservas para pérdidas crediticias y los deterioros de activos inmobiliarios solo se incluyen en esta medida cuando se consideran irrecuperables al producirse un evento de realización, que suele ser el reembolso del préstamo o la venta del activo subyacente.

Una nueva medida complementaria, los Beneficios distribuibles antes de las ganancias y pérdidas realizadas en préstamos comerciales, fue de 155,2 millones de dólares, o 0,41 dólares por acción. Excluye las ganancias y pérdidas realizadas al resolver préstamos comerciales cuyos intereses habían dejado de devengarse y al vender inmuebles adjudicados en el segmento de préstamos comerciales y residenciales. En el tercer trimestre, esto supuso excluir 38,4 millones de dólares en pérdidas realizadas por la venta de inmuebles adjudicados, calculadas según el criterio de la compañía para los Beneficios distribuibles.

La dirección y el consejo de administración tienen en cuenta ambas medidas al evaluar los resultados y fijar el dividendo. Ambas medidas por acción se mantuvieron por debajo del dividendo trimestral de 0,48 dólares, lo que demuestra que, incluso dejando de lado los cuantiosos cargos no realizados y relacionados con el crédito, las medidas de beneficios preferidas por la compañía no alcanzaron a cubrir el reparto.

La inversión se amplía mientras se liquidan activos heredados

Starwood invirtió 3.200 millones de dólares durante el trimestre y 8.200 millones en los primeros nueve meses. La compañía indicó que los 2.400 millones destinados a préstamos comerciales fueron la cifra trimestral más alta en cuatro años y elevaron esa cartera a un récord de 17.800 millones. Entre las operaciones destacadas figuraron una hipoteca de primer grado de 587,9 millones de dólares garantizada por una cartera de almacenes industriales, de la que se desembolsaron 558,5 millones, y una hipoteca de primer grado de 373,2 millones de euros (428,1 millones de dólares) garantizada por una cartera francesa de centros logísticos de última milla, de la que se desembolsaron 266,0 millones de dólares.

Continuó la gestión de los activos heredados. Un inmueble de 500 viviendas en Dallas, adquirido mediante ejecución hipotecaria, se vendió por 74,0 millones de dólares, con una pérdida de 10,8 millones según los principios contables GAAP; por su parte, un inmueble de 256 viviendas en Phoenix se vendió por 22,6 millones, con una pérdida de 0,8 millones. El presidente del consejo y director ejecutivo, Barry Sternlicht, dijo que la compañía seguía esperando «resolver casi la mitad de los activos de bajo rendimiento con los que empezamos el año».

Starwood también recompró aproximadamente 6,7 millones de acciones ordinarias por 107,8 millones de dólares, con lo que quedaron 262,5 millones disponibles dentro de su programa de recompra de 400 millones. El presidente, Jeffrey DiModica, dijo que, a principios de 2026, se habían completado operaciones de financiación por aproximadamente 2.100 millones de dólares con tasas y diferenciales inferiores a los disponibles cuando se publicaron los resultados.

El efectivo y el efectivo restringido sumaban 712,7 millones de dólares al 30 de septiembre, y la dirección consideró que la liquidez actual y el acceso a liquidez adicional eran suficientes para cumplir las obligaciones financieras durante al menos los próximos 12 meses.

Por tanto, el trimestre combina una cartera de préstamos en expansión y cuantiosas devoluciones de capital con costos crediticios impulsados por las tasas de interés y pérdidas realizadas en activos antiguos. La cuestión central para los próximos resultados es si los ingresos de la cartera ampliada y la resolución de más activos heredados podrán cerrar la brecha entre los Beneficios distribuibles y el dividendo sin que se produzca otro cargo crediticio de esta magnitud.