Fabricación aditiva
La propiedad de vivienda es más prohibitiva que nunca en Norteamérica – ¿Puede la impresión 3D cambiar esto?
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Propiedad de vivienda, ¿un sueño que se desvanece?
El acceso a la vivienda depende de precios, ingresos, financiación y oferta. Los cambios recientes en estas variables han dificultado la compra para muchos hogares.
En el contexto de 2024, el aumento de precios y de los tipos de interés de los años anteriores afectaba especialmente a quienes buscaban su primera vivienda. Las situaciones varían entre países y generaciones.
También influyen el coste de construcción, el crecimiento de los hogares, la disponibilidad de suelo y las políticas locales. No existe una explicación única.
Algunas encuestas en países de habla inglesa reflejan preocupación por la asequibilidad. Sus resultados deben interpretarse según la muestra y la fecha:
Fuente: IPSOS
Mientras tanto, una encuesta recogía desánimo entre jóvenes de Australia respecto a comprar vivienda.
Una comparación citada para Sídney y Melbourne señalaba que, desde 2005, los precios habían aumentado más que la inflación y los ingresos semanales. El resultado depende del periodo y de las series utilizadas.
Fuente: The Sydney Morning Herald
Fuente: The Guardian
No siempre fue así
Comparar generaciones requiere considerar precios reales, tipos de interés, ingresos, calidad de la vivienda y acceso al crédito.
Las condiciones del mercado han cambiado, aunque no todos los compradores del pasado tuvieron las mismas oportunidades ni todos los actuales afrontan la misma situación.
Una entrevista breve puede ilustrar experiencias personales, como en este video, donde se recuerdan precios nominales de primeras viviendas. Esos testimonios no constituyen una muestra representativa.
Las cantidades deben ajustarse por inflación y compararse con ingresos, financiación y características del inmueble. La evolución no ha sido uniforme en cada año ni en todas las regiones.
Fuente: CUtoday
Cuando el precio y la entrada exigida crecen más que los ingresos y el ahorro, comprar se vuelve más difícil. La magnitud depende de la situación del hogar.
La comparación citada desde 1985 atribuye a los precios estadounidenses un aumento de 5,5 veces y a la renta mediana de los hogares de 3,3 veces. Deben verificarse la fecha final, el carácter nominal y la coherencia de las series antes de utilizarlas como datos actuales.
Fuente: Visual Capitalist
Lo mismo ocurre en el Reino Unido, donde una comparación histórica señalaba que los precios habían crecido más deprisa que los salarios durante cuatro décadas.
“Los errores de política en las últimas tres décadas han contribuido a una situación que está minando el nivel de vida de las generaciones futuras.
No entiendo por qué los jóvenes de hoy no están en las calles, protestando contra sus padres y abuelos por lo que han hecho al costo de la vivienda en este país,”
Economista independiente Saul Eslake – The Sydney Morning Herald
También importan la estabilidad laboral, la deuda y la capacidad de ahorrar. Estas diferencias no afectan de forma idéntica a todos los miembros de una generación.
¿Por qué sucedió esto?
La asequibilidad combina factores de oferta y demanda, financiación, costes y políticas. Su importancia relativa cambia según el mercado.
Tamaño y características de las viviendas
Una parte de las comparaciones de precios puede reflejar diferencias en tamaño, ubicación y equipamiento.
Las viviendas modernas pueden incorporar mejores prestaciones, pero esto no explica por sí solo toda la pérdida de asequibilidad.
Hay diferencias de calidad que conviene considerar, por ejemplo en aislamiento e instalaciones.
El tamaño también puede influir. Debe distinguirse la media de la mediana y la vivienda nueva del parque total.
La cifra histórica citada de 1.500 pies cuadrados para 1970 no debe compararse automáticamente con otra serie de 2023 sin confirmar definiciones. Los datos sobre casas de 1920, viviendas nuevas y viviendas existentes pueden medir conjuntos diferentes.
Oferta, costes y regulación
La construcción depende del suelo disponible, la mano de obra, los materiales, la financiación y los permisos.
En algunos mercados la oferta no ha seguido el crecimiento de la demanda. El peso de cada restricción debe evaluarse localmente.
Las normas de construcción persiguen objetivos de seguridad y calidad y pueden añadir costes. Sus efectos no son iguales en todos los casos.
Algunas normas de zonificación limitan la densidad o el tipo de vivienda y pueden reducir la oferta. No cabe atribuir una intención única a todas las normas o a todos los propietarios.
La vivienda como inversión
Además de servir como residencia, la vivienda puede utilizarse como inversión. Ambos usos interactúan con la oferta, el crédito y la demanda local.
“Las viviendas se construían y vendían cada vez más a propietarios existentes que buscaban una segunda vivienda únicamente como refugio o activo, más que como residencia.
En general, la compra de segundas viviendas podría explicar alrededor del 30 por ciento y el 10 por ciento del aumento en el empleo de la construcción y los precios de las casas, respectivamente, desde 2000 hasta 2006.” – Daniel Garcia, economista de la Reserva Federal
También participan inversores institucionales. Debe distinguirse BlackRock de otras empresas, como Blackstone, y evitar atribuir a una sola compañía el hecho de comprar colectivamente cientos de miles de casas. BlackRock declara que no compra viviendas unifamiliares individuales; las distintas actividades y empresas no son intercambiables.
La vivienda representa una parte importante del patrimonio de muchos hogares mayores. La estimación citada de 18 billones de dólares en viviendas de la generación del baby boom es un dato histórico agregado, no la riqueza líquida o la situación de cada persona. Tampoco demuestra que todos carezcan de otros ahorros.
Fuente: A Wealth Of Common Sense
Los propietarios pueden tener incentivos para proteger el valor de su vivienda, pero no se puede atribuir el mismo voto o la misma responsabilidad a toda una generación.
Las políticas también deben equilibrar la estabilidad financiera con el acceso a la vivienda. La crisis de 2008 mostró riesgos de crédito y de precios, sin resolver ese equilibrio.
También debemos señalar que este problema de la especulación que vuelve la vivienda inaccesible no es exclusivo del mundo occidental.
En el contexto de 2024, China afrontaba dificultades en su sector inmobiliario y aplicaba distintas medidas. No era simplemente un proceso de desinflar una burbuja de forma controlada y sin efectos inciertos.
“La vivienda es para vivir, no para especular”. – Xi Jinping – Presidente de China
Las políticas buscan equilibrar acceso, estabilidad y actividad económica, con resultados que no están garantizados.
Sistema monetario
La explicación no puede reducirse a culpar a una generación.
El sistema financiero y las condiciones del crédito también influyen, junto con decisiones locales y cambios demográficos.
Un acontecimiento monetario importante fue la decisión de Nixon en 1971 de suspender la convertibilidad del dólar en oro. Esto no demuestra que ese acontecimiento fuera la causa única de décadas de desigualdad, deuda o encarecimiento de la vivienda.
Fuente: WTF happened in 1971
La inflación y la financiación son parte del contexto, pero deben analizarse junto con oferta, ingresos, localización y políticas.
Los resultados de cada generación responden a varios factores y no permiten asignar toda la responsabilidad a un solo grupo.
Consecuencias de una vivienda menos asequible
Los problemas de acceso pueden afectar la seguridad económica, la movilidad y la planificación de los hogares.
La vida como una lucha
Quienes alquilan pueden estar expuestos a subidas de renta y a cambios de vivienda. Comprar tampoco elimina todos los riesgos y costes.
La propiedad puede ser una vía de acumulación de patrimonio, pero no es la única. Su conveniencia depende del precio, los costes y las circunstancias.
También son más vulnerables a aumentos de alquiler, dificultades financieras e incluso la falta de vivienda en caso de perder su empleo.
La presión económica puede afectar el bienestar, el emprendimiento o la formación de hogares. No basta para atribuir toda la evolución de la salud mental o de la natalidad a los precios de la vivienda.
Divisiones y populismo
La carga de los costes de vivienda se distribuye de forma desigual.
Las diferencias entre generaciones pueden generar tensiones, aunque cada grupo incluye situaciones muy distintas.
También existen diferencias asociadas a ingresos, discriminación y acceso al crédito.
Las brechas raciales o étnicas deben evaluarse con datos del país y del periodo, sin extrapolar una encuesta a todas las sociedades.
Fuente: The Guardian
El crecimiento de la población puede aumentar la demanda, mientras que la inmigración también puede aportar trabajadores a la construcción. El efecto depende de la respuesta de la oferta y de las condiciones locales.
Las tensiones distributivas pueden influir en el debate político. No determinan por sí solas un resultado populista.
Cambios y casas impresas en 3D
Una respuesta a la asequibilidad puede combinar más oferta, financiación adecuada, protección de hogares vulnerables y mejoras de productividad.
No existe una solución única. Los efectos de cada medida deben analizarse según el mercado al que se aplica.
Canadá propuso la FHSA en 2022 y permitió abrir estas cuentas desde el 1 de abril de 2023. El instrumento ayuda a determinados residentes elegibles a ahorrar para una primera vivienda. Lo explicamos en “¿Qué es una Cuenta de Ahorros para la Primera Vivienda Libre de Impuestos (FHSA) en Canadá?”.
La automatización puede ayudar a determinadas etapas de construcción. Sin embargo, no elimina el coste del suelo, los permisos, las instalaciones o la financiación.
La impresión de construcción aplica principios de fabricación por capas:
- El material sale por una boquilla siguiendo una trayectoria para formar la geometría deseada.
- El proceso puede automatizarse parcialmente, pero requiere preparación, supervisión, suministro y cumplimiento de condiciones de obra. No garantiza operación continua sin personal.
- El diseño digital guía la máquina, con límites de materiales, estructura y normativa.
Algunos sistemas depositan mezclas cementicias. No todos los materiales de impresión son equivalentes al hormigón convencional ni funcionan como un filamento plástico.
Fuente: Cornell University
La impresión puede reducir el tiempo de algunas fases, especialmente muros. Requiere un sistema de posicionamiento —por ejemplo, un pórtico o brazo robótico—, no un “marco temporal”. El plazo de impresión no es el plazo de una casa completamente terminada.
Fuente: Cornell University
También es fácil imaginar que la impresión 3D podría, en el futuro, combinarse con otros métodos de producción automatizada. Por ejemplo, tallado CNC de madera, y tal vez en algún momento ensamblaje automatizado por robots.
La tecnología podría utilizarse en distintos tamaños de vivienda. Una casa pequeña no es automáticamente asequible cuando se incluyen suelo, servicios y otros costes.
Por ejemplo, la empresa Icon presentó un pequeño prototipo asociado a cifras de unos 10.000 dólares y 48 horas de impresión. Esas cifras no deben confundirse con el coste total y el plazo de una vivienda terminada. La idea de una casa de 2.000 pies cuadrados por 20.000 dólares era una proyección, no un resultado universal demostrado.
La impresión, la prefabricación y otras formas de automatización pueden complementar políticas de oferta y uso del suelo. Ninguna garantiza resolver por sí sola la crisis de asequibilidad.
Si una solución reduce los costes totales de vivienda, puede ayudar a ahorrar; la independencia financiera no se deriva automáticamente de comprar.
Empresas de impresión 3D de viviendas
1. COBOD
COBOD desarrolla equipos para impresión de construcción. Su primer edificio BOD se realizó en Copenhague en 2017, no en una villa de Dubái de 2019.
La cifra citada de 50 impresoras vendidas corresponde a un momento histórico, no a un inventario actual. La venta de equipos es distinta de la cantidad de viviendas terminadas.
La adopción depende de coste, integración, normativa y resultados en obra. La posición de una empresa no garantiza el crecimiento del mercado.
El pórtico modular puede ampliarse en longitud dentro de límites técnicos y de obra. Las dimensiones anunciadas de hasta 14,6 m de ancho y 8,5 m de alto no significan edificios literalmente infinitos.
El sistema puede integrarse con equipos de mezcla, silos y bombas. Deben distinguirse cemento, mortero y hormigón según la mezcla utilizada.
Fuente: COBOD
2. ICON
ICON desarrolla sistemas de construcción, robótica y materiales. Sus anuncios comerciales deben distinguirse de resultados verificados de forma independiente.
Fuente: ICON
En marzo de 2024, ICON presentó Phoenix con capacidad prevista para imprimir la envolvente del edificio, incluidos elementos de cimentación y cubierta. No implica que imprima todas las instalaciones y acabados de una vivienda.
ICON anunció precios iniciales de 25 dólares por pie cuadrado para sistemas de muros y de 80 dólares incluyendo cimentación y cubierta. Son alcances y precios anunciados por la empresa, no el coste final garantizado de cualquier vivienda.
Fuente: ICON
La empresa también está trabajando con CarbonX, una formulación para la que ICON declara menores emisiones. Su afirmación de ser el sistema residencial de menor carbono debe evaluarse según los límites y supuestos de comparación.
Otro logro notable de ICON ha sido ser seleccionado por la NASA para el Proyecto Olympus, un contrato de desarrollo anunciado en 2022 por 57,2 millones de dólares para estudiar construcción en la superficie lunar con materiales locales. No demuestra que ya existan carreteras, plataformas o hábitats lunares construidos, ni que el mismo proceso esté validado para Marte.
Fuente: ICON
