Brixmor cierra un préstamo a plazo de 400 millones de dólares para ayudar a financiar la adquisición de Slate

Brixmor Property (BRX ) Group anunció el 5 de noviembre de 2026 que su sociedad operativa, Brixmor Operating Partnership LP, había cerrado un préstamo a plazo sin garantía y con desembolso diferido de 400 millones de dólares para ayudar a financiar la adquisición pendiente de Slate Grocery REIT, al tiempo que redujo los márgenes de interés de dos líneas de crédito existentes. Los fondos se destinarán parcialmente a financiar la compra de Slate y a cubrir otros fines corporativos generales, en lugar de asignarse íntegramente a la adquisición.

El préstamo vence el 15 de febrero de 2031 y contempla una opción de prórroga de 12 meses. El interés inicial es SOFR más 80 puntos básicos, según las calificaciones crediticias actuales de la sociedad operativa, con condiciones más favorables disponibles en determinadas circunstancias si el apalancamiento de la compañía alcanza los objetivos establecidos. Al tratarse de una línea de crédito con desembolso diferido, su cierre no significa que el efectivo se haya desembolsado de inmediato. El director financiero, Steve Gallagher, había dicho en la conferencia sobre los resultados de octubre de 2026 que se esperaba cerrar el préstamo en el cuarto trimestre y desembolsarlo junto con el cierre de la operación de Slate.

La sociedad operativa también modificó su línea de crédito renovable sin garantía existente, de 1.250 millones de dólares, y su préstamo a plazo existente, de 500 millones de dólares. La tasa aplicable actual de la línea renovable pasó de SOFR más 77,5 puntos básicos a SOFR más 72,5 puntos básicos, mientras que la del préstamo a plazo existente pasó de SOFR más 85 puntos básicos a SOFR más 80 puntos básicos. No cambiaron ni el importe ni el vencimiento de ninguna de las dos líneas de crédito, por lo que se trata de una reducción de tasas, no de una ampliación ni de una prórroga de esos compromisos.

Financiación de la adquisición de Slate

Brixmor y Everview Partners anunciaron acuerdos definitivos el 28 de septiembre de 2026 para adquirir Slate en una operación valorada en 2.340 millones de dólares, cuyo cierre se prevé para el primer trimestre de 2027, sujeto a la aprobación de los titulares de participaciones de Slate y a otras condiciones habituales. La operación no está sujeta a una condición de financiación.

En la práctica, Brixmor adquirirá 23 centros comerciales con supermercados como establecimiento principal por 636 millones de dólares, lo que representa la propiedad total de 22 centros y una participación del 50 % en uno. Una empresa conjunta adquirirá los 92 activos restantes por 1.710 millones de dólares; Brixmor tendrá una participación del 20 % en el capital ordinario y Everview, del 80 %. Además, Brixmor invertirá aproximadamente 174 millones de dólares en acciones preferentes de la empresa conjunta, que ofrecerán un dividendo del 9 %.

La cartera adquirida directamente abarca aproximadamente tres millones de pies cuadrados. Brixmor informó que estaba alquilada en aproximadamente un 96 % y situada en su totalidad dentro de su área de operaciones actual, principalmente en Florida, Georgia y las Carolinas. La cartera de la empresa conjunta abarca aproximadamente 12 millones de pies cuadrados, y Brixmor actuará como administrador de activos y de propiedades, además de representante de arrendamiento.

Un formulario 8-K de septiembre de 2026 detalló el compromiso de Royal Bank of Canada de proporcionar la totalidad de la línea de crédito puente sénior a 364 días, por 988 millones de dólares. Brixmor tenía previsto pagar su parte del aporte de capital en efectivo y los gastos y comisiones relacionados con efectivo disponible y préstamos. La compañía esperaba reemplazar una parte o la totalidad del crédito puente antes del cierre de la operación de Slate con otra financiación permanente mediante deuda o capital, pero advirtió que no estaba garantizado que esta se concretara. La nueva línea de crédito con vencimiento en 2031 incorpora un componente a más largo plazo, pero el anuncio del 5 de noviembre no indica si modifica el compromiso del crédito puente.

Liquidez y apalancamiento

Al 30 de septiembre de 2026, los resultados del tercer trimestre de Brixmor mostraban una liquidez de 1.500 millones de dólares, sin incluir la carta de compromiso para la financiación mediante un préstamo a plazo sénior sin garantía disponible para la operación de Slate. El desglose de Gallagher comprendía aproximadamente 183 millones de dólares en efectivo, disponibilidad de fondos bajo la línea de crédito renovable y aproximadamente 115 millones de dólares en ingresos previstos de contratos de capital a plazo aún no liquidados.

La deuda principal neta respecto del EBITDA ajustado fue de 5,2 veces sobre una base anualizada del trimestre actual y de 5,3 veces en los últimos 12 meses. El coeficiente definido por la compañía se calcula dividiendo las obligaciones de deuda, ajustadas por primas o descuentos no amortizados y comisiones de financiación diferidas, menos el efectivo, los equivalentes de efectivo y el efectivo restringido, entre el EBITDA ajustado. Este último excluye intereses, impuestos, depreciación, amortización y determinados conceptos inmobiliarios, de extinción de deuda y otros.

Las ventas de activos constituyen otra posible fuente de financiación. El director de inversiones, Mark Horgan, dijo que había activos por aproximadamente 130 millones de dólares sujetos a contratos o en negociación como parte de la estrategia de Brixmor de rotación de capital, y que también se estaban manteniendo conversaciones preliminares sobre otros activos. Gallagher dijo que el apalancamiento final dependería del momento de las operaciones y de las necesidades de financiación. La combinación restante de deuda permanente, capital y fondos procedentes de ventas de activos, junto con el calendario de cierre de la operación de Slate, determinará cómo afectará finalmente la adquisición al apalancamiento y la liquidez que Brixmor informó al cierre del trimestre.