Immobilien-Tokenisierung: Das Rennen um den Besitz der Zukunft von Immobilien hat begonnen

Dubai hat einen großen Schritt in Richtung seines Billionen‑Dollar-Plans zur Tokenisierung von Immobilien gemacht.

Letzte Woche haben das Dubai Land Department (DLD) und Ctrl Alt, ein Anbieter von Tokenisierungs‑Infrastruktur, vorgestellt die Möglichkeit des Sekundärhandels für tokenisierte Immobilien‑Assets und damit den Start von Phase Zwei des Real‑Estate‑Tokenization‑Projekt-Pilotprogramms.

Mit diesem Sekundärmarkt für immobilienbasierte Token ermöglichen DLD und Ctrl Alt den Weiterverkauf von über 5 Millionen US‑Dollar an Immobilientoken und damit den fractionalen Eigentumserwerb.

Diese Phase baut auf der erfolgreichen Pilotphase auf, in der zehn Immobilien in Dubai tokenisiert wurden, was einem Immobilienwert von 18,5 Millionen AED entspricht.

In dieser Phase wurden fast 8 Millionen Token ausgegeben, die nun in einer kontrollierten Umgebung zum Weiterverkauf berechtigt sind. Dieser Schritt wird die Zugänglichkeit für Investoren im Immobiliensektor Dubais erweitern, der einen Boom erlebt und 2025 einen Rekord von Dh 916 Milliarden (über 249 Milliarden USD) an Gesamteigenschaftstransaktionen erreichte.

Der Handel wird innerhalb eines regulierten Rahmens auf der Vertriebsplattform des Projekts stattfinden, um die Integrität der Transaktionen zu gewährleisten.

Für dieses Projekt hat Ctrl Alt die XRP‑Ledger‑Blockchain gewählt, die kürzlich ein neues Upgrade aktiviert hat, das regulierten Einheiten erlaubt, geschlossene dezentrale Börsen (DEXs) zu betreiben. Alle Transaktionen werden auf dem XRP Ledger ausgeführt und dort aufgezeichnet, wobei sämtliche Mittel durch Ripple Custody gesichert werden.

„Wir sind stolz darauf, mit dem Dubai Land Department und VARA an Phase Zwei des Projekts zu arbeiten und zu zeigen, was möglich ist, wenn Regierungen und institutionelle Innovationen zusammenkommen, um marktführende digitale Infrastrukturen zu bauen“, sagte Robert Farquhar, CEO, MENA bei Ctrl Alt. „Native Tokenisierung erreicht ihr volles Potenzial erst, wenn Assets nach der Emission effizient bewegt werden können, und der Sekundärhandelsmarkt ist dafür entscheidend.“

Mit dieser Initiative will Dubai ein globales Zentrum für die Tokenisierung von Immobilien werden – ein Prozess, bei dem die Eigentumsrechte einer physischen Immobilie in digitale Token umgewandelt werden, die auf einer Blockchain-Plattform gekauft, verkauft und gehandelt werden können. Durch die Darstellung eines fractionalen Anteils an der Immobilie senkt jeder Token die Eintrittsbarriere erheblich.

Die Mindestinvestition ist hier im Vergleich zu traditionellen Immobilieninvestitionen ziemlich niedrig, wodurch der Markt für ein breiteres Spektrum von Investoren geöffnet wird und gleichzeitig die Liquidität steigt, was das Ein- und Aussteigen aus Investitionen zu jeder Tages‑ und Nachtzeit erleichtert.

Die dezentralisierte, unveränderliche und grenzenlose Blockchain‑Technologie bietet gleichzeitig einen transparenten und sicheren Weg, Eigentum und Transaktionen zu protokollieren, wodurch Aufzeichnungen und Abwicklungen gestrafft werden. Durch das Wegfallen von Zwischenhändlern ermöglicht die Technologie schnellere und kostengünstigere Transaktionen.

Diese Vorteile haben das Interesse traditioneller Finanzinstitute geweckt; jedoch bleiben fehlende regulatorische Klarheit und inkonsistente jurisdiktionale Ansätze Engpässe für den Tokenisierungstrend. Dünner Sekundärhandel, der die Liquidität begrenzt, ist ein weiterer Wachstumshemmer.

Die Blockchain selbst birgt einzigartige Risiken, wie Phishing‑Betrug und Fehler in Smart Contracts, die robuste Cyber‑Sicherheitsmaßnahmen erfordern. Trotz dieser Herausforderungen gewinnt die Tokenisierung von realen Vermögenswerten weiter an Schwung.

Dubais Vorstoß zur tokenisierten Immobilien

Immobilien sind ein riesiger Markt, von dem erwartet wird, dass er bis 2026 erstaunliche 673 Billionen USD erreichen wird, während das Marktvolumen bis 2029 auf 727 Billionen USD steigen soll, laut Statista.

Zu den am schnellsten wachsenden Märkten gehören Portugal, Südkorea, Saudi‑Arabien und Dubai, die alle bedeutende Booms erleben.

Angesichts der Fähigkeit der Immobilien‑Tokenisierung, ein neues Investitionsparadigma zu eröffnen, und Dubais zunehmender Fokus auf Digitalisierung, hat die größte und bevölkerungsreichste Metropole der VAE aktiv die Tokenisierung in ihr regulatorisches Rahmenwerk und die öffentliche Immobilien‑Infrastruktur eingebettet.

Im vergangenen Jahr legte das DLD, die Regierungsbehörde, die für die Registrierung, Organisation und Förderung von Immobilieninvestitionen in Dubai zuständig ist, einen Fahrplan vor, bis 2033 7 % des Immobilienmarktes der Stadt zu tokenisieren – ein Wert von etwa 16 Milliarden USD.

Im Einklang mit diesem Fahrplan entwickelte die Behörde zunächst eine Plattform namens Prypco Mint in Partnerschaft mit Ctrl Alt und dem Immobilien‑FinTech‑Unternehmen Prypco, um Grundbuchurkunden auf dem XRP Ledger zu tokenisieren, wobei die Zand Bank als Bankpartner fungiert.

Die Plattform ermöglicht Investoren, Bruchteile von lokalen Immobilien mit lokaler Währung zu erwerben, beginnend bei nur 2.000 Dirham (etwa 544 USD). Während sie zunächst nur für Inhaber eines UAE‑Personalausweises verfügbar war und ausschließlich Dirham‑Transaktionen unterstützte, plant das DLD, den Zugang global zu erweitern und später weitere Plattformen zu integrieren.

Im Mai startete die Behörde erfolgreich ihr erstes tokenisiertes Immobilienobjekt, das innerhalb von 24 Stunden vollständig gezeichnet wurde. Einen Monat später verkaufte das DLD sein zweites tokenisiertes Immobilienprojekt über Prypco Mint in weniger als 2 Minuten und erzeugte eine Warteliste von über 10.700 potenziellen Käufern.

Diese starke Investorenreaktion wurde von Prypco‑Gründerin und CEO Amira Sajwani als Zeichen dafür beschrieben, dass „Investoren bereit für eine smartere, zugänglichere Art des Immobilieninvestments sind.“

Mit dem jetzt laufenden Sekundärhandelsmarkt hat die Regierung die zweite Phase des Pilotprogramms eingeleitet, die die Markteffizienz, operative Bereitschaft und die Übereinstimmung mit den aktuellen Immobiliengesetzen prüfen soll, während Transparenz und Anlegerschutz gestärkt werden.

Der Infrastrukturpartner des Projekts, Ctrl Alt, der die Token, die das Eigentum an Urkunden während Phase Eins repräsentierten, geprägt hat, unterstützt nun auch die Bereitstellung der Sekundärhandels‑Funktionalität für Phase Zwei.

Die Plattform ist direkt in das DLD‑System integriert, sodass Titel‑Token ausgestellt, verwaltet und on‑chain übertragen werden können. Gleichzeitig wird sichergestellt, dass die Blockchain‑Aufzeichnungen mit dem staatlichen Grundbuchregister synchronisiert sind.

„Unser Ziel war es, eine Sekundärmarkt‑Infrastruktur zu bauen, die für das gesamte Ökosystem effizient ist und gleichzeitig die von DLD und VARA geforderten Kontrollen und Governance‑Mechanismen beibehält“, sagte Matt Acheson, CPO bei Ctrl Alt, einem lizenzierten Virtual Asset Service Provider (VASP), der über 850 Millionen USD an Assets tokenisiert hat – nicht nur im Immobilienbereich, sondern auch im privaten Kreditwesen, Fonds, Rohstoffen und mehr.

In der aktuellen Phase Zwei werden die Token zudem mit Asset‑Referenced Virtual Assets (ARVAs) gekoppelt, um regulierte Transfers im Sekundärmarkt zu ermöglichen. Diese zweite Ebene regelt, wer Token handeln darf und unter welchen Bedingungen, sodass alle Trades konform sind.

„Um dies zu erreichen, hat Ctrl Alt ein hochentwickeltes technisches Framework entwickelt, das den gleichzeitigen Betrieb von ARVA‑Management‑Token und Eigentums‑Token nahtlos on‑chain ermöglicht.“

– Acheson

Damit kümmert sich Ctrl Alt um die zugrunde liegende Komplexität der Tokenisierungstechnologie, während Vertriebsplattformen wie PRYPCO sich ausschließlich darauf konzentrieren, End‑Usern ein reibungsloses, fraktioniertes Immobilienerlebnis zu bieten.

Tokenisierung wird global

In Dubai entwickelt sich die Immobilien‑Tokenisierung rasch von Pilotprogrammen zu einem regulierten, wachstumsstarken Markt. Doch der Trend beschränkt sich nicht nur auf die VAE; Regierungen, Finanzinstitute und private Entwickler in Nahost, Asien, Europa und Nordamerika erforschen zunehmend blockchain‑basierte Eigentumsmodelle für Immobilien.

Vor kurzem hat Saudi‑Arabien erfolgreich einen tokenisierten Transfer einer Immobilientitelurkunde durchgeführt. Mit diesem Meilenstein hat der souveräne arabisch‑islamische Staat einen soliden Schritt in Richtung seiner digitalen Transformationsziele im Rahmen von Saudi Vision 2030 gemacht.

Die Transaktion wurde zwischen dem Real Estate Development Fund (REDF) und dem staatlich unterstützten Entwickler für erschwinglichen Wohnraum, der National Housing Company (NHC), ausgeführt.

Für diese Transaktion nutzten sie die souveräne Infrastruktur von droppRWA, die alles von Token‑Standard, Compliance‑Logik und Emissions‑Framework bis hin zu einem stabilen Delivery‑Versus‑Payment‑Mechanismus bereitstellte.

„Wir haben erfolgreich die erste End‑to‑End‑Blockchain‑verifizierte Immobilien‑Transaktion des Königreichs durchgeführt, indem wir die ersten von der Regierung autorisierten Standards für die Tokenisierung von Immobilieneigentum nutzten. Durch die direkte Verknüpfung von Transaktionen mit offiziellen Aufzeichnungen von Anfang an wird die Teilnahme erweitert, das Vertrauen von FDI gestärkt, die Liquidität verbessert, die Projektfinanzierung beschleunigt und neue PropTech‑Innovation ermöglicht.“

– Majed bin Abdullah Al‑Hogail, Minister für kommunale und ländliche Angelegenheiten und Wohnungswesen

Sogar die Zentralbank Kasachstans hat einen Pilot für die Tokenisierung von Immobilien gestartet.

Im Rahmen des Projekts werden tokenisierte, kommerzielle Immobilien‑Tokens ausgegeben, die jeweils 1 qm einer Immobilie repräsentieren. Derzeit wird der Pilot in einem regulatorischen Sandbox‑Umfeld unter sorgfältiger Aufsicht durchgeführt, um einen klaren Mechanismus für die Teilnahme zu schaffen und die Grundlage für eine breitere Adoption zu legen.

Der Tokenisierungstrend führte zudem dazu, dass Bed Bath & Beyond (BBBY ) ankündigte Pläne, eine Plattform für Asset‑Tokenisierung zu starten. Diese wird mit Immobilien beginnen, sodass Menschen den Wert ihres Besitzes sehen und gleichzeitig Finanzierungen an einem Ort erhalten können.

„Verantwortungsvolle, konforme Liquiditätswege für Hausbesitzer und Inhaber realer Vermögenswerte bereitzustellen, ist unsere Strategie und langfristige Vision“, sagte CEO Marcus Lemonis. Der E‑Commerce‑Händler ist außerdem daran interessiert, das Blockchain‑Technologieunternehmen Tokens.com zu übernehmen, wodurch sein Portfolio, das bereits tZERO und GrainChain umfasst, erweitert würde.

Unterdessen hat World Liberty Financial (WLFI), ein Krypto‑Unternehmen, das teilweise im Besitz der Familie des US‑Präsidenten Donald Trump ist, zusammen mit dem Luxus‑Immobilienentwickler DarGlobal Pläne angekündigt, ein Trump‑gebrandetes Resort auf den Malediven zu tokenisieren.

Laut DarGlobal‑CEO Ziad El Chaar wird die Tokenisierung Immobilieninvestitionen für viel mehr Investoren zugänglich machen, die heute keinen Zugang haben.

„Dies ist ein Durchbruch für Immobilieninvestitionen“, sagte Chaar. „Gemeinsam überdenken wir, wie qualifizierte Investoren Zugang erhalten, handeln und letztlich Liquidität in Darlehens‑Ertragsanteilen hochwertiger Immobilien, die gerade entwickelt werden, gewinnen können.“

Der Deal wurde auf einem World Liberty Financial‑Forum im Mar‑a‑Lago angekündigt, an dem traditionelle Finanzakteure wie Franklin Templeton‑CEO Jenny Johnson und Goldman Sachs (GS ) CEO David Solomon teilnahmen; Vertreter der Krypto‑Industrie waren Coinbase (COIN ) CEO Brian Armstrong sowie Binance‑Gründer Changpeng Zhao, zusammen mit den Senatoren Ashley Moody und Bernie Moreno, dem Hotel‑Milliardär Barry Sternlicht, FIFA‑Präsident Gianni Infantino und Rapperin Nicki Minaj.

Geplant ist, die Darlehens‑Ertragsanteile im Trump International Hotel & Resort, Malediven, einem Luxus‑Hospitality‑Objekt mit etwa 100 Ultra‑Luxury‑Stränden und Overwater‑Villen, zu tokenisieren. Die Fertigstellung ist für 2030 vorgesehen.

Das Token‑Angebot wird berechtigten Investoren sowohl eine feste Rendite als auch Darlehens‑Ertragsströme aus der Immobilie bieten.

Genauer gesagt werden sie im Rahmen einer privaten Platzierung angeboten und ausschließlich an verifizierte, akkreditierte Investoren verkauft. Der Zugang zum Erstangebot wird über ausgewählte Wallets und Drittpartner ermöglicht. Die Token können zusätzliche On‑Chain‑Nutzen besitzen, etwa die Möglichkeit, Bestände als Darlehens‑Sicherheit über WLFI Markets zu verwenden.

„Wir haben World Liberty Financial gegründet, um dezentralisierte Finanzen der Welt zu öffnen“, sagte Mitgründer Eric Trump, „und mit dieser Ankündigung erweitern wir diesen Zugang jetzt auf tokenisierte Immobilien.“

Die Tokenisierung des Resorts, das sich derzeit in der Entwicklung befindet, wird in Zusammenarbeit mit Securitize durchgeführt, einem Tokenisierungs‑Unternehmen, das die Infrastruktur bereitstellt, um traditionelle Assets in On‑Chain‑Token zu verwandeln.

Die Plattform wird von BlackRock für seinen On‑Chain‑US‑Dollar‑Geldmarktfonds BUIDL genutzt, der ein Gesamtvolumen von $2,46 Milliarden hält.

„Immobilien gehören zu den am schwersten zu tokenisierenden Asset‑Klassen“, sagte Carlos Domingo, Mitgründer und CEO von Securitize. „Wir glauben, dass skalierbare On‑Chain‑Immobilienprodukte, die mit Compliance, Governance und Marktstruktur im Blick entwickelt werden, weltweit stark nachgefragt werden.“

Das FinTech‑Unternehmen meldete für die ersten neun Monate 2025 einen Umsatzanstieg von 841 % und erreichte 55,6 Millionen USD.

Dies wurde im Rahmen der SEC‑Einreichung des Unternehmens veröffentlicht, das über einen Zusammenschluss mit Cantor Equity Partners II (CEPT), einem von Cantor Fitzgerald unterstützten Blank‑Check‑Unternehmen, an die Nasdaq gehen will – ein Deal, der noch von Aktionären und Regulierungsbehörden genehmigt werden muss.

Der Wendepunkt

Es ist ziemlich klar, dass der Trend der Tokenisierung realer Vermögenswerte (RWA) allmählich überall verbreitet wird.

Die Tokenisierung befindet sich seit einem Jahrzehnt in Entwicklung, doch erst in den letzten Jahren gewann sie im traditionellen Finanzwesen an Fahrt. Von globalen Banken wie JPMorgan (JPM ) bis hin zu großen Asset‑Managern wie BlackRock (BLK ) integrieren TradFi‑Giganten zunehmend tokenisierte Assets in ihr Angebot.

Diese Adoption erfolgt vor dem Hintergrund einer steigenden Nachfrage nach blockchain‑basierter Abwicklungsinfrastruktur, dem wachsenden Bedarf, veraltete Finanz‑Infrastruktur zu modernisieren, und Prognosen, dass tokenisierte Assets in den nächsten zehn Jahren zu einem Multi‑Billionen‑Dollar‑Markt anwachsen könnten.

Ein Bericht von Boston Consulting Group (BCG) und Ripple schätzt, dass der Markt für tokenisierte Assets, einschließlich Stablecoins, bis 2033 19 Billionen USD erreichen wird, da das Wachstum der Technologie einen „Wendepunkt“ nähert.

Dieses Wachstum liegt zwischen der moderaten Prognose von 12 Billionen USD und einer optimistischeren Schätzung von 23,4 Billionen USD in den nächsten sieben Jahren.

Während tokenisierte US‑Staatsanleihen bereits frühen Erfolg verzeichnet haben, indem Unternehmens‑Treasurer ihr ungenutztes Kapital in tokenisierte kurzfristige Staatsanleihen ohne Zwischenhändler bewegen können, hebt der Bericht auch die Tokenisierung von Privatkrediten und CO₂‑Emissionen als Anwendungsfälle hervor, bei denen die Blockchain Transparenz, Rückverfolgbarkeit und fractionalen Besitz für traditionell undurchsichtige und illiquide Märkte bieten kann.

Bereits hat die RWA‑Tokenisierung einen Wert von über 25 Milliarden USD überschritten und umfasst US‑Staatsanleihen, Rohstoffe, Privatkredite, Unternehmensanleihen, öffentliche und private Eigenkapitalanteile, institutionelle Alternative‑Fonds und Immobilien, laut Daten von rwa.xyz. Dieser Wert ist in den letzten zwei Jahren etwa um das Zehnfache gewachsen.

Unter allen Assets ist Immobilien einer der am langsamsten auf‑Chain‑gekommenen. Bisher wurden weltweit nur 64 Immobilien im Wert von insgesamt $372 Millionen tokenisiert, obwohl diese Zahl von 27 Millionen USD zu Beginn des letzten Jahres um mehr als das 13‑fache gestiegen ist.

Die Tokenisierung von Immobilien macht zudem nur einen winzigen Teil des globalen Immobilienmarktes aus. Laut Deloitte‑Projektionen sollen jedoch bis 2035 4 Billionen USD an Immobilien tokenisiert sein.

„Tokenisierte Immobilien könnten nicht nur den Weg für neue Märkte und Produkte ebnen, sondern Immobilienorganisationen auch die Möglichkeit geben, Herausforderungen wie operative Ineffizienz, hohe Verwaltungskosten für Investoren und begrenzte Einzelhandelsbeteiligung zu überwinden“, sagte Deloitte in seinem Bericht vom letzten Jahr.

Das von der Beratungsgesellschaft prognostizierte Wachstum des globalen tokenisierten Immobilien‑Ökosystems wird voraussichtlich drei Hauptkomponenten umfassen.

Tokenisierter Besitz von Krediten und Verbriefungen ist eine der Komponenten, von denen der Bericht erwartet, dass sie den größten Anteil an tokenisierten Immobilien ausmachen und bis 2035 ein Volumen von 2,39 Billionen USD erreichen, bei einer Gesamtmarktpenetrationsrate von 0,55 %.

Obwohl diese möglicherweise nicht die naheliegendsten Kandidaten für die Tokenisierung sind, weil sie eine Rolle in der Finanzkrise 2008 spielten und seitdem strenger reguliert werden, stellt der Bericht fest, dass blockchain‑basierte Asset‑Backed‑Securities erhebliches Interesse von Investoren anziehen.

Private Immobilienfonds hingegen besitzen das größte Potenzial, mit einer Marktpenetrationsrate von 8,5 % und einer erwarteten Größe von 1 Billion USD in neun Jahren.

Diese Fonds, die entweder durch die Emission neuer On‑Chain‑Fonds oder durch die Tokenisierung eines Off‑Chain‑Fonds tokenisiert werden können, könnten laut Deloitte ein geeigneter Anwendungsfall für die Tokenisierung von Immobilien‑Assets sein, indem sie die Rolle von Zwischenhändlern reduzieren und so einen effizienteren Fonds schaffen. Hier könnten einzelne und vernetzte Plattformen einen nahtlosen Weg für die Emission von Eigenkapitalanteilen, Asset‑Service und Handel bieten, so das Unternehmen.

Gleichzeitig wird erwartet, dass tokenisierter Besitz von Projekten im Bau oder unentwickeltem Land in diesem Zeitraum ein Volumen von 50 Milliarden USD erreicht, bei einer Marktpenetrationsrate von 0,80 %.

Mit Datenzentren und Infrastrukturprojekten, die erneutes Interesse erfahren, könnte fractionaler Besitz durch Tokenisierung Investoren ermöglichen, Anteile an kapitalintensiven Entwicklungsprojekten mit attraktiven Renditen zu besitzen.

Nach Deloitte kann die Tokenisierung von Immobilien‑Assets „institutionellen Investoren ermöglichen, maßgeschneiderte Portfolios mit Token zu erstellen, die ihrer Investment‑These entsprechen. Und während traditionelle Finanzinstrumente keine hyper‑personalisierte Struktur bieten, kann die Tokenisierung das ermöglichen.“

Laut einem Bericht von EY werden Investoren bis 2027 ihr Portfolio‑Allocation auf tokenisierte Assets um 2 % erhöhen. Interessanterweise wird die Zuteilung tokenisierter Assets in Immobilienportfolios voraussichtlich aggressiver wachsen, um 4,7 % bis 2027 und darüber hinaus zu erreichen.

Der Bericht zeigte außerdem, dass Immobilien entweder das am häufigsten oder das zweithäufigste favorisierte tokenisierte Alternative unter 49 % der HNWIs und 56 % der institutionellen Investoren waren.

All diese Erkenntnisse spiegeln ein wachsendes Vertrauen in das Potenzial der Blockchain wider, den Immobilienmarkt zu transformieren.

Laut Sternlicht, dessen Starwood Capital über 120 Milliarden USD an verwaltetem Vermögen verfügt, kann die Tokenisierung die Branche revolutionieren. „Die Technologie ist überlegen“ und „die Zukunft“, sagte Sternlicht. Er verglich den aktuellen Stand der Tokenisierung sogar mit KI und sagte: „Das ist noch früher in der physischen Welt als KI.“ Er fügte hinzu:

„Es ist eine fantastische Sache für die Welt, die Welt muss nur noch aufholen.“

Fazit

Die Zukunft der Immobilien‑Tokenisierung ist eindeutig vielversprechend und gewinnt sowohl bei Entwicklern, Investoren, Technologie‑Anbietern als auch Regierungen erheblich an Zugkraft. Während die Technologie voranschreitet, die Infrastruktur reift und regulatorische Klarheit zunimmt, wird die tokenisierte Immobilienbranche wachsen und zu besseren Preisgestaltungen sowie Investitionsstrategien führen.