Immobilien
Braemar schließt Verkauf des Four Seasons Scottsdale für 372 Millionen US-Dollar ab
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Braemar Hotels & Resorts (BHR ) gab am 3. November 2026 bekannt, den Verkauf des Four Seasons Resort Scottsdale mit 210 Zimmern für 372 Millionen US-Dollar abgeschlossen zu haben. Die Erlöse und vorhandene Barmittel sollen zur Begleichung der noch ausstehenden Gebühren für den externen Berater im Rahmen der Trennungsvereinbarung verwendet werden.
Der Preis entspricht 1,8 Millionen US-Dollar pro Zimmer und unterliegt den üblichen zeitanteiligen Abrechnungen und Anpassungen. Einschließlich der erwarteten Investitionsausgaben von 23 Millionen US-Dollar entspricht er einer Kapitalisierungsrate von 5,8 % auf das Nettobetriebsergebnis und dem 15,0-Fachen des Hotel-EBITDA der zwölf Monate bis September 2026. Das Hotel-EBITDA ist die von Braemar verwendete Kennzahl für den Gewinn auf Objektebene vor Zinsen, der Amortisation von Darlehenskosten, Abschreibungen, Ertragsteuern und nicht hotelbezogenen Eigentümerkosten, abzüglich des auf nicht beherrschende Anteile entfallenden EBITDA.
Braemar erwarb das Resort 2022 und gab eine ungehebelte Rendite von etwa 15 % an, die über dem Mindestziel von 10 % lag. „Wir sind weiterhin auf Kurs, unsere Umstellung auf einen selbstverwalteten REIT Mitte November abzuschließen“, sagte Präsident und CEO Richard J. Stockton.
Finanzierung der Trennung von Ashford
Dem Abschluss ging eine am 29. September 2026 bekannt gegebene endgültige Vereinbarung voraus, für die Braemar eine nicht rückzahlbare Anzahlung von 10 Millionen US-Dollar erhalten hatte. In seinem Portfolio-Update vom 8. Oktober 2026 hatte das Unternehmen mit einem Abschluss am 22. Oktober 2026 gerechnet. Die noch ausstehenden Verpflichtungen umfassen die Unternehmensverkaufsgebühr und die Gebühr für die Beendigung des Rahmenvertrags, die Braemar Ashford im Zuge der Trennung schuldet.
Scottsdale ist das jüngste Objekt, das im Zuge dieses Prozesses verkauft wurde. Braemar schloss am 14. Juli 2026 den Verkauf des Ritz-Carlton Sarasota, des Hotel Yountville und des Bardessono Hotel and Spa für insgesamt 437,5 Millionen US-Dollar ab und verkaufte anschließend am 21. August 2026 das Pier House Resort & Spa für 190 Millionen US-Dollar. Braemar erwartete, dass diese Verkäufe und weitere geplante Refinanzierungen ausreichende Mittel zur Begleichung der Gebühren einbringen würden.
Ein kleineres Portfolio mit voraussichtlich niedrigeren Kosten
Das im Oktober vorgestellte künftige Portfolio umfasste sieben Objekte. Für dieses Portfolio meldete Braemar für die zwölf Monate bis zum 30. Juni 2026 einen Umsatz von 381,4 Millionen US-Dollar, ein Hotel-EBITDA von 87,9 Millionen US-Dollar und eine Hotel-EBITDA-Marge von 23,0 %. Zugleich räumte das Unternehmen ein, dass der Übergang kurzfristig zu einem Rückgang des EBITDA führt, der vor allem auf die kürzlich abgeschlossenen Objektverkäufe zurückzuführen ist.
Nach dem Ende der Beratungsbeziehung mit Ashford rechnet Braemar damit, dass die jährlichen allgemeinen Unternehmens- und Verwaltungskosten einschließlich Beratungs- und damit verbundener Gebühren von etwa 42 Millionen US-Dollar auf etwa 15 Millionen US-Dollar sinken. Daraus sollen jährliche Einsparungen von mehr als 25 Millionen US-Dollar entstehen.
Das Update prognostizierte außerdem, dass die Pro-forma-Nettoverschuldung im September 2026 von etwa 50 % auf etwa 36 % der Bruttovermögenswerte zurückgehen würde. Bei der Nettoverschuldung werden uneingeschränkt verfügbare Barmittel, beschränkt verfügbare Barmittel und eine Darlehensforderung von der Gesamtverschuldung abgezogen; die Bruttovermögenswerte entsprechen der Summe der Vermögenswerte zuzüglich der kumulierten Abschreibungen.
Der Abschluss des Verkaufs in Scottsdale finanziert somit einen strukturellen Wandel und keine Erweiterung des Hotelportfolios. Als selbstverwalteter REIT verzichtet Braemar auf Erträge aus den verkauften Objekten und strebt zugleich niedrigere Unternehmenskosten und eine geringere Verschuldung an. Ob die erwarteten Einsparungen und Veränderungen der Bilanz den kurzfristigen Rückgang des EBITDA ausgleichen, ist die zentrale finanzielle Frage, während das Unternehmen seine Trennung von Ashford abschließt.
