ترميز العقارات: السباق لامتلاك مستقبل الملكية بدأ

اتخذت دبي خطوة كبيرة نحو خطتها لتوريق العقارات التي تبلغ قيمتها تريليون دولار.

في الأسبوع الماضي، أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وشركة Ctrl Alt، مزود بنية التوريق، إمكانات التداول في السوق الثانوية للأصول العقارية المرمّزة، مما يمثل إطلاق المرحلة الثانية من مشروع توريق العقارات التجريبي.

مع هذا السوق الثانوي للرموز المدعومة بالعقارات، تمكّن DLD وCtrl Alt من إعادة بيع أكثر من 5 ملايين دولار من رموز العقارات، مما يسمح بملكية جزئية للعقارات.

تبني هذه المرحلة على مرحلة التجربة الناجحة، حيث تم ترميز عشرة عقارات في دبي، ممثلةً قيمة عقارية تبلغ 18.5 مليون درهم إماراتي.

تم إصدار ما يقرب من 8 ملايين رمز في تلك المرحلة، وهي الآن مؤهلة لإعادة البيع في بيئة خاضعة للرقابة. سيوسع هذا الإجراء إمكانية وصول المستثمرين عبر قطاع العقارات في دبي، الذي يشهد طفرة، حيث وصل إلى رقم قياسي قدره 916 مليار درهم (أكثر من 249 مليار دولار أمريكي) في إجمالي معاملات العقارات في عام 2025.

سيتم التداول ضمن إطار منظم على منصة توزيع المشروع لضمان سلامة المعاملات.

لهذا المشروع، اختارت Ctrl Alt سلسلة كتل XRP Ledger، التي فعلت مؤخرًا ترقية جديدة تمكّن الكيانات المنظمة من تشغيل بورصات لامركزية مغلقة (DEXs). ستُنفّذ جميع المعاملات وتُسجَّل على XRP Ledger، مع تأمين جميع الأموال عبر Ripple Custody.

“نحن فخورون بالعمل مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي وVARA في المرحلة الثانية من المشروع، مما يوضح ما يمكن تحقيقه عندما تتعاون الحكومات والابتكارات على مستوى المؤسسات لبناء بنى رقمية رائدة في السوق”، قال روبرت فاركوهار، الرئيس التنفيذي لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في Ctrl Alt. “لا يصل التوريق الأصلي إلى كامل إمكاناته إلا عندما يمكن للأصول التحرك بكفاءة بعد الإصدار، ويعد التداول في السوق الثانوية أمرًا أساسيًا لتحقيق ذلك.”

بهذا الجهد، تهدف دبي إلى أن تصبح مركزًا عالميًا لتوريق العقارات، وهي عملية تحويل حقوق ملكية العقار المادي إلى رموز رقمية يمكن شراؤها وبيعها وتداولها على منصة سلسلة كتل. من خلال تمثيل حصة جزئية في العقار، يقلل كل رمز بشكل كبير من حواجز الدخول.

الحد الأدنى للاستثمار هنا منخفض جدًا مقارنة بالاستثمارات العقارية التقليدية، مما يفتح السوق أمام نطاق أوسع من المستثمرين، وبالتالي يزيد السيولة، ويسهل الدخول والخروج من الاستثمارات في أي وقت من اليوم أو الأسبوع.

توفر تقنية سلسلة الكتل اللامركزية، غير القابلة للتغيير، وغير الحدود، في الوقت نفسه طريقة شفافة وآمنة لتسجيل الملكية والمعاملات، مما يبسط السجلات والتسوية. من خلال إلغاء الوسطاء، تمكّن التقنية من معاملات أسرع وأكثر فعالية من حيث التكلفة.

لقد جذبت هذه الفوائد انتباه المؤسسات المالية التقليدية؛ ومع ذلك، لا يزال نقص الوضوح التنظيمي والنهج القضائية المتباينة عوائق أمام اتجاه التوريق. التداول الثانوي الضعيف، الذي يحد من السيولة، هو عامل آخر يعيق النمو.

تقدم سلسلة الكتل نفسها مخاطر فريدة، مثل عمليات الاحتيال عبر التصيد وأخطاء العقود الذكية، والتي تتطلب تدابير قوية للأمن السيبراني. على الرغم من هذه التحديات، يستمر توريق الأصول الواقعية في اكتساب الزخم.

دفع دبي للعقارات المرمّزة

العقارات سوق ضخمة، ومن المتوقع أن تصل إلى 673 تريليون دولار بحلول 2026، بينما من المتوقع أن يرتفع حجم السوق إلى 727 تريليون دولار بحلول 2029، وفقًا لـ Statista.

من بين الأسواق سريعة النمو، تشهد البرتغال وكوريا الجنوبية والسعودية ودبي طفرة كبيرة.

نظرًا لقدرة توريق العقارات على فتح نموذج استثماري جديد وتركيز دبي المتزايد على الرقمنة، فإن أكبر وأكثَر المدن في الإمارات العربية المتحدة تعمل بنشاط على دمج التوريق في إطارها التنظيمي وبنيتها التحتية العامة للعقارات.

في العام الماضي، وضعت DLD، الوكالة الحكومية المسؤولة عن تسجيل وتنظيم وتعزيز الاستثمارات العقارية في دبي، خارطة طريق لتوريق 7٪ من سوق العقارات في المدينة بحلول 2033، بقيمة حوالي 16 مليار دولار.

تماشيًا مع تلك الخريطة، طوّرت الوكالة أولاً منصة تُدعى Prypco Mint، بالتعاون مع Ctrl Alt وشركة التكنولوجيا المالية العقارية Prypco، لتوريق صكوك الملكية على XRP Ledger، مع بنك Zand كشريك مصرفي.

تتيح المنصة للمستثمرين شراء ملكية جزئية في العقارات المحلية باستخدام العملة المحلية، بدءًا من 2,000 درهم فقط (حوالي 544 دولارًا). في البداية كانت متاحة فقط لحاملي بطاقات الهوية الإماراتية وتدعم معاملات الدرهم فقط، وتخطط DLD لتوسيع الوصول عالميًا وإدماج المزيد من المنصات لاحقًا.

في مايو الماضي، أطلقت الوكالة بنجاح أول عقار مرمّز لها، وتم الاشتراك فيه بالكامل خلال 24 ساعة. وبعد شهر، باعت DLD مشروعها العقاري المرمّز الثاني عبر Prypco Mint في أقل من دقيقتين. وقد نتج عن ذلك قائمة انتظار تضم أكثر من 10,700 مشتري محتمل.

وصف مؤسس ومدير عام Prypco، أميرة ساجواني، هذا الاستجابة القوية للمستثمرين بأنها إشارة إلى أن “المستثمرين جاهزون لطريقة أكثر ذكاءً وسهولة للاستثمار في العقارات.”

مع بدء التداول في السوق الثانوية الآن، بدأت الحكومة المرحلة الثانية من التجربة، التي تهدف إلى تقييم كفاءة السوق، جاهزية العمليات، والامتثال للقوانين العقارية الحالية، مع تعزيز الشفافية وحماية المستثمرين.

شريك البنية التحتية للمشروع، Ctrl Alt، الذي صكّ الرموز التي تمثل ملكية الصك خلال المرحلة الأولى، يساعد الآن أيضًا في نشر وظائف السوق الثانوية للمرحلة الثانية.

تم دمج المنصة مباشرةً مع نظام DLD، مما يتيح إصدار وإدارة ونقل رموز صكوك الملكية على السلسلة. كما يضمن توافق سجلات البلوكشين مع سجل العقارات الحكومي.

“كان هدفنا بناء بنية تحتية لسوق ثانوية تكون فعّالة لكامل النظام البيئي مع الحفاظ على الضوابط والحوكمة المطلوبة من قبل DLD وVARA”، قال مات أتشيسون، مدير المنتجات في Ctrl Alt، مزود خدمة أصول افتراضية مرخص (VASP)، الذي قام بترميز أكثر من 850 مليون دولار من الأصول ليس فقط في العقارات بل أيضًا في الائتمان الخاص، الصناديق، السلع وغيرها.

في المرحلة الثانية الحالية، تُقترن الرموز أيضًا برموز الأصول الافتراضية المرجعية (ARVAs) لتمكين التحويلات المنظمة في السوق الثانوية. تحكم هذه الطبقة الثانية من يمكنه تداول الرموز وتحت أي ظروف، مما يضمن امتثال جميع الصفقات.

“لتحقيق ذلك، صممت Ctrl Alt إطارًا تقنيًا متطورًا لتسهيل التشغيل المزدوج لرموز إدارة ARVA ورموز الملكية بسلاسة على السلسلة.”

– أتشيسون

إذن، تدير Ctrl Alt التعقيد الأساسي لتقنية التوريق، بينما تركز منصات التوزيع مثل PRYPCO فقط على تقديم تجارب عقارية جزئية سلسة للمستخدمين النهائيين.

التوريق ينتشر عالميًا

في دبي، يتطور توريق العقارات بسرعة من برامج تجريبية إلى سوق منظم عالي النمو. لكن الاتجاه لا يقتصر على الإمارات فقط؛ فالحكومات والمؤسسات المالية والمطورون الخاصون في جميع أنحاء الشرق الأوسط وآسيا وأوروبا وأمريكا الشمالية يستكشفون بشكل متزايد نماذج ملكية العقارات القائمة على سلسلة الكتل.

مؤخرًا، نفذت السعودية بنجاح نقلًا مرمّزًا لصك ملكية عقار. ومع هذا الإنجاز، قامت الدولة العربية الإسلامية السيادية بخطوة قوية نحو أهداف التحول الرقمي المحددة في رؤية السعودية 2030.

تم تنفيذ المعاملة بين صندوق تطوير العقارات (REDF) ومطور حلول الإسكان الميسور المدعوم حكوميًا، الشركة الوطنية للإسكان (NHC).

لهذه المعاملة، استخدموا بنية droppRWA ذات المستوى السيادي، التي وفرت كل شيء من معيار الرمز، منطق الامتثال، وإطار الإصدار إلى آلية تسليم مقابل الدفع المستقرة.

“لقد نفذنا بنجاح أول معاملة عقارية موثقة بالكامل على سلسلة الكتل في المملكة، باستخدام أول معايير صادرة عن الحكومة لتوريق ملكية العقارات. من خلال ربط المعاملات مباشرةً بالسجلات الرسمية من البداية، سيوسع ذلك المشاركة، يعزز ثقة الاستثمارات الأجنبية المباشرة، يحسن السيولة، يسرّع تمويل التنمية، ويفتح المجال للابتكار الجديد في تقنية العقارات.”

– ماجد بن عبد الله الهوغيل، وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان

حتى البنك المركزي الكازاخستاني أطلق تجربة لتوريق العقارات.

وفقًا للمشروع، سيتم إصدار رموز مدعومة بالعقارات التجارية، كل منها يمثل 1 متر مربع من العقار. في الوقت الحالي، تُجرى التجربة داخل بيئة تجريبية تنظيمية تحت إشراف دقيق للمساعدة في إنشاء آلية واضحة للمشاركة ووضع أساس للتبني الأوسع.

كما أدى اتجاه التوريق إلى أن شركة Bed Bath & Beyond (BBBY ) أعلنت عن خطط لإطلاق منصة لتوريق الأصول. سيبدأ ذلك بالعقارات، حيث يمكن للناس رؤية قيمة ما يمتلكون والوصول إلى التمويل في مكان واحد.

“توفير مسارات سيولة مسؤولة ومتوافقة لأصحاب المنازل وحاملي الأصول الواقعية هو استراتيجيتنا ورؤيتنا طويلة الأمد”، قال الرئيس التنفيذي ماركوس ليمونيس. كما أن بائع التجزئة الإلكتروني مهتم أيضًا بالاستحواذ على شركة تكنولوجيا البلوكشين Tokens.com، التي ستوسع محفظته التي تشمل بالفعل tZERO وGrainChain.

في الوقت نفسه، في جنوب آسيا، أعلنت شركة World Liberty Financial (WLFI)، وهي شركة تشفير مملوكة جزئيًا لعائلة الرئيس الأمريكي دونالد ترامب، ومطور العقارات الفاخرة DarGlobal عن خطط لتوريق منتجع يحمل علامة ترامب في جزر المالديف.

وفقًا لمدير عام DarGlobal زياد الشعار، سيسمح التوريق بالاستثمار في العقارات لعدد أكبر من المستثمرين الذين لا يستطيعون الوصول إليه اليوم.

“هذا يمثل اختراقًا في استثمار العقارات”، قال الشعار. “معًا، نعيد التفكير في كيفية تمكين المستثمرين المؤهلين من الوصول إلى، وتداول، وفي النهاية الحصول على سيولة في حصص إيرادات القروض في العقارات عالية الجودة أثناء تطويرها.”

أُعلن عن الصفقة في منتدى World Liberty Financial الذي عُقد في مار-ا-لاغو، وحضره لاعبون من التمويل التقليدي مثل الرئيس التنفيذي لشركة فرانكلين تمبلتون جيني جونسون والرئيس التنفيذي لبنك جولدمان ساكس (GS ) ديفيد سولومون؛ وشمل ممثلو صناعة التشفير الرئيس التنفيذي لشركة Coinbase (COIN ) براين أرمسترونغ، ومؤسس Binance تشانغ بنغ تشاو، إلى جانب السيناتور أليش موودي وبارني مورينو، وملياردير الفنادق باري ستيرنليشت، ورئيس الفيفا جياني إنفانتينو، والمغنية نيكّي ميناج.

الخطة هي توريق حصص إيرادات القروض في فندق ومنتجع ترامب الدولي، جزر المالديف، وهو عقار فندقي فاخر يضم حوالي 100 شاطئ فائق الفخامة وفيلات فوق الماء. من المقرر الانتهاء منه في عام 2030.

ستقدم عرض الرموز للمستثمرين المؤهلين عائدًا ثابتًا وتدفقات إيرادات القروض من العقار.

بشكل أكثر تحديدًا، ستُعرض في طرح خاص وتُباع فقط للمستثمرين المعتمدين الذين تم التحقق منهم. سيمكن الوصول إلى العرض الأولي عبر محافظ مختارة وشركاء من الطرف الثالث. قد تحمل الرموز مزايا إضافية على السلسلة مثل إمكانية استخدام الحيازات كضمان للقرض عبر WLFI Markets.

“أنشأنا World Liberty Financial لفتح التمويل اللامركزي للعالم”، ومع هذا الإعلان، “نحن الآن نمد هذا الوصول إلى العقارات المرمّزة”، قال الشريك المؤسس لشركة World Liberty Financial إريك ترامب. “للمرة الأولى، يمكن للمشاركين المؤهلين أن يكونوا جزءًا من عقار أيقوني.”

سيتم توريق المنتجع، الذي هو قيد التطوير حاليًا، بالشراكة مع Securitize، شركة توريق توفر البنية التحتية لتحويل الأصول التقليدية إلى رموز على السلسلة.

تُستخدم المنصة من قبل BlackRock لصندوق السوق المالية على السلسلة بالدولار الأمريكي، BUIDL، الذي يحمل قيمة إجمالية تبلغ 2.46 مليار دولار.

“كانت العقارات واحدة من أصعب فئات الأصول لتوريقها بفعالية”، قال كارلوس دومينغو، المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة Securitize. “نعتقد أن منتجات العقارات القابلة للتوسع على السلسلة والتي تُصدر مع الامتثال والحوكمة وهيكل السوق في الاعتبار ستحظى بطلب عالمي.”

أعلنت شركة التكنولوجيا المالية مؤخرًا عن زيادة بنسبة 841٪ في الإيرادات للثلاثة أشهر الأولى من عام 2025، لتصل إلى 55.6 مليون دولار.

تم مشاركة ذلك كجزء من ملف الشركة لدى SEC للطرح العام في Nasdaq تحت الرمز SECZ، عبر دمج مع Cantor Equity Partners II (CEPT)، شركة فحص شاملة مدعومة من Cantor Fitzgerald، والتي لم تُعتمد بعد من قبل المساهمين والجهات التنظيمية.

نقطة التحول

من الواضح أن اتجاه توريق الأصول الواقعية (RWA) ينتشر تدريجيًا في جميع أنحاء العالم.

كان التوريق قيد التطوير لعقد من الزمن، لكن في السنوات القليلة الأخيرة بدأ يكتسب زخماً عبر التمويل التقليدي. من البنوك العالمية مثل JPMorgan (JPM ) إلى مديري الأصول الكبار مثل BlackRock (BLK )، يضم عمالقة التمويل التقليدي الأصول المرمّزة بشكل متزايد في عروضهم.

يأتي هذا التبني في ظل طلب متسارع على بنية تسوية قائمة على سلسلة الكتل، والحاجة المتزايدة لتحديث البنية المالية القديمة، وتوقعات متزايدة بأن الأصول المرمّزة قد تتوسع لتصبح سوقًا متعددة التريليون دولار خلال العقد القادم.

تقدّر تقرير صادرة عن Boston Consulting Group (BCG) وRipple سوق الأصول المرمّزة، بما في ذلك العملات المستقرة، أن يصل إلى 19 تريليون دولار بحلول 2033 مع اقتراب نمو التقنية من “نقطة التحول”.

هذا النمو يقع في منتصف توقع التقرير المعتدل البالغ 12 تريليون دولار وتوقع أكثر تفاؤلاً يبلغ 23.4 تريليون دولار خلال السنوات السبع القادمة.

بينما حققت السندات الأمريكية المرمّزة نجاحًا مبكرًا، مما يسمح لأمناء الشركات بنقل أموالهم غير المستعملة إلى سندات حكومية قصيرة الأجل مرمّزة دون وسطاء، أشار التقرير أيضًا إلى توريق الائتمان الخاص وانبعاثات الكربون كحالات استخدام، حيث يمكن لسلسلة الكتل توفير الشفافية، والتتبع، والملكية الجزئية للأسواق التقليدية غير الشفافة وغير السائلة.

حتى الآن، تجاوز توريق الأصول الواقعية قيمته 25 مليار دولار، شاملة ديون الخزانة الأمريكية، السلع، الائتمان الخاص، السندات الشركاتية، الأسهم العامة والخاصة، الصناديق البديلة المؤسسية، والعقارات، وفقًا لبيانات من rwa.xyz. وقد نما هذا القيمة بنحو 10 أضعاف خلال العامين الماضيين.

من بين جميع الأصول، العقارات هي واحدة من أبطأ الأصول للانتقال إلى السلسلة. حتى الآن، تم توريق 64 عقارًا فقط، بقيمة إجمالية تبلغ 372 مليون دولار، على الصعيد العالمي، رغم أن هذا الرقم نما بأكثر من 13 مرة من 27 مليون دولار في بداية العام الماضي.

يشكل توريق العقارات أيضًا شريحة صغيرة من سوق العقارات العالمي. ولكن وفقًا لتوقعات Deloitte، من المتوقع أن يتم توريق 4 تريليون دولار من العقارات بحلول عام 2035.

“يمكن لتوريق العقارات أن يمهد الطريق لأسواق ومنتجات جديدة، كما يمنح منظمات العقارات فرصة لتجاوز التحديات المتعلقة بعدم الكفاءة التشغيلية، والتكاليف الإدارية العالية التي تُفرض على المستثمرين، ومحدودية مشاركة التجزئة”، قال Deloitte في تقريره العام الماضي.

من المتوقع أن ينمو النظام البيئي العالمي لتوريق العقارات المتوقع وفقًا لتوقعات الشركة الاستشارية الضخمة عبر ثلاثة مكونات رئيسية.

تُعد ملكية القروض والأوراق المالية المرمّزة أحد المكونات التي يتوقع التقرير أن تشكل أعلى حصة من توريق العقارات، حيث ستصل إلى 2.39 تريليون دولار بحلول 2035، مع معدل اختراق سوق إجمالي يبلغ 0.55٪.

قد لا تكون هذه مرشحًا محتملًا للتوريق بسبب دورها في الأزمة المالية العالمية عام 2008 والرقابة التنظيمية اللاحقة، لكن التقرير يشير إلى أن الأوراق المالية المدعومة بالأصول على البلوكشين تجذب اهتمامًا كبيرًا من المستثمرين.

ومع ذلك، تمتلك صناديق العقارات الخاصة أكبر إمكانات، مع معدل اختراق سوق يبلغ 8.5٪ ومن المتوقع أن تصل إلى 1 تريليون دولار خلال 9 سنوات.

هذه الصناديق، التي يمكن توريقها إما بإصدار صناديق جديدة على السلسلة أو توريق صندوق خارج السلسلة، أشار Deloitte إلى أنها قد تكون حالة استخدام مناسبة لتوريق أصول العقارات من خلال تقليل دور الوسطاء، وبالتالي إنشاء صندوق أكثر كفاءة. هنا، يمكن للمنصات الفردية والمتصلة أن تقدم طريقة سلسة للتعامل مع إصدار حصص الملكية، وخدمات الأصول، والتداول.

في الوقت نفسه، من المتوقع أن تصل ملكية المشاريع تحت الإنشاء أو الأراضي غير المطورة المرمّزة إلى 50 مليار دولار خلال هذه الفترة، مع معدل اختراق سوق يبلغ 0.80٪.

مع تجدد الاهتمام بمراكز البيانات ومشاريع البنية التحتية، يمكن للملكية الجزئية عبر التوريق أن تمكّن المستثمرين من امتلاك مشاريع تطوير رأس مالية مكثفة بعوائد جذابة.

وفقًا لـ Deloitte، “يمكن لتوريق أصول العقارات أن يسمح للمستثمرين المؤسسين بإنشاء محافظ مخصصة باستخدام رموز تتطابق مع فرضية استثماراتهم. وبينما كانت الأدوات المالية التقليدية تفتقر إلى التخصيص الفائق، يمكن للتوريق أن يجعل ذلك ممكنًا.”

وفقًا لتقرير صادر عن EY، من المتوقع أن يزيد المستثمرون تخصيص محافظهم للأصول المرمّزة بنسبة 2٪ بحلول 2027. ومن المثير للاهتمام أن تخصيص الأصول المرمّزة في محافظ العقارات من المتوقع أن ينمو بشكل أكثر حدة، بنسبة 4.7٪ إلى 6٪ بحلول 2027 وما بعده.

كشف التقرير أيضًا أن العقارات احتلت المرتبة الأولى أو الثانية كبديل مرمّز مفضّل بين 49٪ من أصحاب الثروات العالية و56٪ من المستثمرين المؤسسين.

كل هذه النتائج تعكس تزايد الثقة في قدرة البلوكشين على تحويل سوق العقارات.

وفقًا لسيرنليشت، الذي تدير شركة Starwood Capital أكثر من 120 مليار دولار من الأصول تحت الإدارة، يمكن للتوريق أن يثوّر الصناعة. “التقنية متفوقة”، و“المستقبل”، قال سيرنليشت. وقارن فعليًا حالة التوريق الحالية بالذكاء الاصطناعي، قائلاً: “هذا أسبق في العالم المادي من الذكاء الاصطناعي”. وأضاف: “إنها شيء رائع للعالم، والعالم فقط يحتاج إلى اللحاق به.”

الخلاصة

مستقبل توريق العقارات واضح ومشرق، حيث يكتسب زخمًا كبيرًا بين المطورين والمستثمرين ومزودي التكنولوجيا والحكومات. مع تقدم التقنية، نضوج البنية التحتية، وتحسن الوضوح التنظيمي، سيستمر توريق العقارات في النمو ويؤدي إلى تحسين التسعير واستراتيجيات الاستثمار.