Tokenização de Imóveis: A Corrida para Possuir o Futuro da Propriedade Está Em Curso

Dubai deu um grande passo em direção ao seu plano de tokenização imobiliária de um trilhão de dólares.

Na semana passada, o Departamento de Terras de Dubai (DLD) e a Ctrl Alt, fornecedora de infraestrutura de tokenização, apresentaram capacidades de negociação no mercado secundário para ativos imobiliários tokenizados, marcando o lançamento da Fase Dois do Projeto Piloto de Tokenização Imobiliária de Dubai.

Com este mercado secundário para tokens lastreados em propriedades, o DLD e a Ctrl Alt estão possibilitando a revenda de mais de US$ 5 milhões em tokens imobiliários, permitindo assim a propriedade fracionada.

Esta fase baseia‑se no estágio piloto bem‑sucedido, durante o qual dez propriedades de Dubai foram tokenizadas, representando AED 18,5 milhões em valor imobiliário.

Quase 8 milhões de tokens foram emitidos naquela fase, que agora são elegíveis para revenda em um ambiente controlado. Essa medida ampliará o acesso dos investidores ao setor imobiliário de Dubai, que tem vivido um boom, atingindo um recorde de Dh916 bilhões (mais de US$ 249 bilhões) em transações imobiliárias totais em 2025.

A negociação ocorrerá dentro de um quadro regulado na plataforma de distribuição do projeto para garantir a integridade das transações.

Para este projeto, a Ctrl Alt escolheu a blockchain XRP Ledger, que recentemente ativou uma nova atualização que permite que entidades reguladas operem exchanges descentralizadas (DEXs) restritas. Todas as transações serão executadas e registradas no XRP Ledger, com todos os fundos assegurados pela Ripple Custody.

“Estamos orgulhosos de trabalhar com o Departamento de Terras de Dubai e a VARA na Fase Dois do projeto, demonstrando o que é possível quando governos e inovação de nível institucional se unem para construir infraestruturas digitais líderes de mercado,” disse Robert Farquhar, CEO, MENA da Ctrl Alt. “A tokenização nativa só atinge seu pleno potencial quando os ativos podem se mover eficientemente após a emissão, e a negociação no mercado secundário é essencial para esse resultado.”

Com esse esforço, Dubai pretende tornar‑se um centro global de tokenização imobiliária, o processo de converter os direitos de propriedade de um bem físico em tokens digitais que podem ser comprados, vendidos e negociados em uma plataforma blockchain. Ao representar uma participação fracionada na propriedade, cada token reduz significativamente a barreira de entrada.

O investimento mínimo aqui é bastante baixo comparado aos investimentos imobiliários tradicionais, abrindo assim o mercado para uma gama mais ampla de investidores e, por sua vez, aumentando a liquidez, facilitando a entrada e saída de investimentos, mesmo a qualquer hora do dia ou da semana.

A tecnologia blockchain, descentralizada, imutável e sem fronteiras, por sua vez, oferece um modo transparente e seguro de registrar a propriedade e as transações, simplificando registros e liquidação. Ao eliminar intermediários, a tecnologia permite transações mais rápidas e econômicas.

Esses benefícios atraíram a atenção das instituições financeiras tradicionais; porém, a falta de clareza regulatória e abordagens jurisdicionais inconsistentes permanecem como gargalos para a tendência de tokenização. A negociação secundária escassa, que limita a liquidez, é outro fator que impede o crescimento.

A própria blockchain apresenta riscos únicos, como golpes de phishing e bugs em contratos inteligentes, que exigem medidas robustas de cibersegurança. Apesar desses desafios, a tokenização de ativos do mundo real continua ganhando impulso.

Impulso da Propriedade Tokenizada de Dubai

O mercado imobiliário é enorme, e espera‑se que atinja impressionantes US$ 673 trilhões até 2026, enquanto o volume de mercado deve subir para US$ 727 trilhões até 2029, segundo a Statista.

Entre os mercados de rápido crescimento, Portugal, Coreia do Sul, Arábia Saudita e Dubai estão vivenciando booms significativos.

Dada a capacidade da tokenização imobiliária de desbloquear um novo paradigma de investimento e o foco crescente de Dubai na digitalização, a maior e mais populosa metrópole dos Emirados Árabes Unidos tem incorporado ativamente a tokenização em seu marco regulatório e na infraestrutura imobiliária pública.

No ano passado, o DLD, a agência governamental responsável pelo registro, organização e promoção de investimentos imobiliários em Dubai, estabeleceu um roteiro para tokenizar 7 % do mercado imobiliário da cidade até 2033, no valor de cerca de US$ 16 bilhões.

Em conformidade com esse roteiro, a agência primeiro desenvolveu uma plataforma chamada Prypco Mint, em parceria com a Ctrl Alt e a fintech imobiliária Prypco, para tokenizar escrituras de propriedades no XRP Ledger, com o Zand Bank como parceiro bancário.

A plataforma permite que investidores comprem participação fracionada em propriedades locais usando a moeda local, a partir de apenas 2.000 dirhams (cerca de US$ 544). Embora inicialmente disponível apenas para portadores de identidade dos Emirados Árabes Unidos e suportando apenas transações em dirham, o DLD planeja expandir o acesso globalmente e, posteriormente, integrar mais plataformas.

Em maio, a agência lançou com sucesso sua primeira propriedade tokenizada, que foi totalmente subscrita em 24 horas. Um mês depois, o DLD esgotou seu segundo projeto imobiliário tokenizado via Prypco Mint em menos de 2 minutos. Isso gerou uma lista de espera com mais de 10.700 compradores potenciais.

Essa forte resposta dos investidores foi descrita pela fundadora e CEO da Prypco, Amira Sajwani, como um sinal de que “os investidores estão prontos para uma forma mais inteligente e acessível de investir em imóveis.”

Com a negociação no mercado secundário agora em andamento, o governo iniciou a segunda fase do piloto, que visa avaliar a eficiência do mercado, a prontidão operacional e o alinhamento com as leis de propriedade atuais, ao mesmo tempo que reforça a transparência e a proteção dos investidores.

O parceiro de infraestrutura do projeto, Ctrl Alt, que cunhou os tokens representando a propriedade da escritura durante a Fase Um, agora também está ajudando a implantar a funcionalidade de mercado secundário para a Fase Dois.

A plataforma foi integrada diretamente ao sistema do DLD, permitindo que tokens de escrituras sejam emitidos, gerenciados e transferidos on‑chain. Também garante que os registros da blockchain estejam sincronizados com o cadastro imobiliário do governo.

“Nosso objetivo era construir uma infraestrutura de mercado secundário que fosse eficiente para todo o ecossistema, mantendo os controles e a governança exigidos pelo DLD e pela VARA,” disse Matt Acheson, CPO da Ctrl Alt, um provedor licenciado de Serviços de Ativos Virtuais (VASP), que tokenizou mais de US$ 850 milhões em ativos não apenas em imóveis, mas também em crédito privado, fundos, commodities e mais.

No atual Phase Two, os tokens também são emparelhados com tokens de Ativos Virtuais Referenciados (ARVAs) para permitir transferências reguladas no mercado secundário. Essa segunda camada governa quem pode negociar tokens e sob quais condições, garantindo que todas as negociações estejam em conformidade.

“Para alcançar isso, a Ctrl Alt desenvolveu uma estrutura técnica sofisticada para facilitar a operação dupla de tokens de gestão ARVA e tokens de propriedade de forma fluida on‑chain.”

– Acheson

Assim, a Ctrl Alt gerencia a complexidade subjacente da tecnologia de tokenização, enquanto plataformas de distribuição como a PRYPCO se concentram exclusivamente em oferecer experiências imobiliárias fracionadas e fluidas aos usuários finais.

Tokenização se Torna Global

Em Dubai, a tokenização imobiliária está evoluindo rapidamente de programas piloto para um mercado regulado e de alto crescimento. Mas a tendência não se limita apenas aos Emirados Árabes Unidos; governos, instituições financeiras e desenvolvedores privados em todo o Oriente Médio, Ásia, Europa e América do Norte estão cada vez mais explorando modelos de propriedade de imóveis baseados em blockchain.

Mais recentemente, a Arábia Saudita executou com sucesso uma transferência tokenizada de uma escritura de propriedade. Com esse marco, o estado soberano árabe islâmico deu um passo sólido em direção aos seus objetivos de transformação digital delineados na Visão Saudita 2030.

A transação foi executada entre o Fundo de Desenvolvimento Imobiliário (REDF) e a desenvolvedora de soluções habitacionais acessíveis apoiada pelo governo, a National Housing Company (NHC).

Para essa transação, eles utilizaram a infraestrutura de grau soberano da droppRWA, que forneceu tudo, desde o padrão de token, lógica de conformidade e estrutura de emissão até um mecanismo estável de entrega contra pagamento.

“Executamos com sucesso a primeira transação imobiliária verificada por blockchain de ponta a ponta do Reino, usando os primeiros padrões elaborados pelo governo para tokenizar a propriedade imobiliária. Ao vincular as transações diretamente aos registros oficiais desde o início, isso ampliará a participação, fortalecerá a confiança em IDE, melhorará a liquidez, acelerará o financiamento de desenvolvimento e permitirá novas inovações em PropTech.”

– Majed bin Abdullah Al-Hogail, Ministro de Assuntos Municipais e Rurais e Habitação

Até o banco central do Cazaquistão lançou um piloto para tokenização imobiliária.

De acordo com o projeto, tokens lastreados em propriedades comerciais serão emitidos, cada um representando 1 m² de uma propriedade. Por enquanto, o piloto está sendo realizado dentro de um sandbox regulatório sob supervisão cuidadosa para ajudar a criar um mecanismo claro de participação e estabelecer a base para uma adoção mais ampla.

A tendência de tokenização também levou Bed Bath & Beyond (BBBY ) a anunciar planos de lançar uma plataforma para tokenização de ativos. Isso começará com imóveis, permitindo que as pessoas vejam o valor do que possuem e acessem financiamento em um só lugar.

“Fornecer caminhos de liquidez responsáveis e em conformidade para proprietários de imóveis e detentores de ativos do mundo real é nossa estratégia e visão de longo prazo,” disse o CEO Marcus Lemonis. O varejista de comércio eletrônico também está interessado em adquirir a empresa de tecnologia blockchain, Tokens.com, que expandirá seu portfólio já incluindo tZERO e GrainChain.

Enquanto isso, no Sul da Ásia, a World Liberty Financial (WLFI), uma empresa de cripto parcialmente de propriedade da família do presidente dos EUA Donald Trump, e a desenvolvedora de imóveis de luxo DarGlobal anunciaram planos de tokenizar um resort com a marca Trump nas Maldivas.

A tokenização, segundo o CEO da DarGlobal, Ziad El Chaar, tornará o investimento imobiliário acessível a muito mais investidores que hoje não conseguem acessá‑lo.

“Isso representa um avanço para o investimento imobiliário,” disse Chaar. “Juntos, estamos repensando como investidores qualificados podem acessar, negociar e, finalmente, obter liquidez em participações de receita de empréstimos em imóveis de alta qualidade enquanto são desenvolvidos.”

O acordo foi anunciado em um fórum da World Liberty Financial realizado em Mar‑a‑Lago, que contou com a presença de players de finanças tradicionais (TradFi) como a CEO da Franklin Templeton, Jenny Johnson, e a CEO da Goldman Sachs (GS ) David Solomon; representantes da indústria cripto incluíram a CEO da Coinbase (COIN ) Brian Armstrong, e o fundador da Binance, Changpeng Zhao, além dos senadores Ashley Moody e Bernie Moreno, o bilionário hoteleiro Barry Sternlicht, o presidente da FIFA Gianni Infantino e a rapper Nicki Minaj.

O plano é tokenizar participações de receita de empréstimos no Trump International Hotel & Resort, Maldivas, uma propriedade de hospitalidade de luxo com cerca de 100 praias ultra‑luxuosas e villas sobre a água. Está previsto para ser concluído em 2030.

A oferta de tokens oferecerá aos investidores elegíveis tanto um rendimento fixo quanto fluxos de receita de empréstimos provenientes da propriedade.

Mais especificamente, eles serão oferecidos em uma colocação privada e vendidos apenas a investidores credenciados verificados. O acesso à oferta inicial será habilitado via carteiras selecionadas e parceiros terceiros. Os tokens podem possuir utilidades adicionais on‑chain, como a capacidade de usar as participações como garantia de empréstimo através da WLFI Markets.

“Construímos a World Liberty Financial para abrir finanças descentralizadas ao mundo,” e com este anúncio, “agora estamos estendendo esse acesso à tokenização imobiliária,” disse o co‑fundador da World Liberty Financial, Eric Trump. “Pela primeira vez, participantes elegíveis podem fazer parte de uma propriedade icônica.”

A tokenização do resort, atualmente em desenvolvimento, será feita em parceria com a Securitize, uma empresa de tokenização que fornece a infraestrutura para transformar ativos tradicionais em tokens on‑chain.

A plataforma é usada pela BlackRock para seu fundo de mercado monetário em dólares dos EUA on‑chain, BUIDL, que detém $2.46 billion em valor total.

“Imóveis têm sido uma das classes de ativos mais difíceis de tokenizar efetivamente,” disse Carlos Domingo, co‑fundador e CEO da Securitize. “Acreditamos que produtos imobiliários on‑chain escaláveis, emitidos com conformidade, governança e estrutura de mercado em mente, serão buscados globalmente.”

A empresa de tecnologia financeira relatou recentemente um aumento de 841 % na receita nos primeiros nove meses de 2025, atingindo US$ 55,6 milhões.

Isso foi compartilhado como parte da apresentação à SEC da empresa para abrir capital na Nasdaq sob o ticker SECZ, através de uma fusão com a Cantor Equity Partners II (CEPT), uma empresa de cheque‑em‑branco apoiada pela Cantor Fitzgerald, que ainda não foi aprovada pelos acionistas e reguladores.

O Ponto de Virada

É bastante claro que a tendência de tokenização de ativos do mundo real (RWA) está se espalhando gradualmente por todo o mundo.

A tokenização está em desenvolvimento há uma década, mas foram nos últimos anos que começou a ganhar tração nas finanças tradicionais. De bancos globais como JPMorgan (JPM ) a grandes gestores de ativos como BlackRock (BLK ), os gigantes TradFi estão cada vez mais incluindo ativos tokenizados em suas ofertas.

Essa adoção ocorre em meio a uma demanda crescente por infraestrutura de liquidação baseada em blockchain, à necessidade crescente de modernizar a infraestrutura financeira obsoleta e a projeções crescentes de que ativos tokenizados podem se transformar em um mercado de múltiplos trilhões de dólares na próxima década.

Um relatório da Boston Consulting Group (BCG) e da Ripple estima que o mercado de ativos tokenizados, incluindo stablecoins, alcance US$ 19 trilhões até 2033 à medida que o crescimento da tecnologia se aproxima de um “ponto de virada”.

Esse crescimento está entre a previsão moderada de US$ 12 trilhões do relatório e uma projeção mais otimista de US$ 23,4 trilhões nos próximos sete anos.

Embora Tesouros dos EUA tokenizados já tenham tido um sucesso inicial, permitindo que tesoureiros corporativos movam seu caixa ocioso para títulos governamentais de curto prazo tokenizados sem intermediários, o relatório também destacou a tokenização de crédito privado e emissões de carbono como casos de uso, onde a blockchain pode oferecer transparência, rastreabilidade e propriedade fracionada a mercados tradicionalmente opacos e ilíquidos.

Já, a tokenização de RWA ultrapassou US$ 25 bilhões em valor, abrangendo dívida do Tesouro dos EUA, commodities, crédito privado, títulos corporativos, ações públicas e privadas, fundos alternativos institucionais e imóveis, segundo dados da rwa.xyz. Esse valor cresceu cerca de 10 vezes nos últimos 2 anos.

Entre todos os ativos, o setor imobiliário é um dos mais lentos a migrar on‑chain. Até agora, apenas 64 propriedades, totalizando $372 million, foram tokenizadas globalmente, embora esse número tenha crescido mais de 13 vezes em relação a US$ 27 milhões no início do ano passado.

A tokenização de imóveis também representa uma pequena fatia do mercado imobiliário global. Mas, segundo as projeções da Deloitte, US$ 4 trilhões em imóveis devem ser tokenizados até 2035.

“Imóveis tokenizados não apenas podem abrir caminho para novos mercados e produtos, mas também dar às organizações imobiliárias a oportunidade de superar desafios relacionados à ineficiência operacional, altos custos administrativos cobrados dos investidores e participação limitada do varejo,” disse a Deloitte em seu relatório no ano passado.

O crescimento projetado pelo gigante de consultoria no ecossistema global de imóveis tokenizados previsto espera‑se em três componentes principais.

A propriedade tokenizada de empréstimos e securitizações é um dos componentes que o relatório espera que represente a maior parcela de imóveis tokenizados, alcançando US$ 2,39 trilhões até 2035, com uma taxa de penetração de mercado total de 0,55 %.

Esses podem não ser candidatos prováveis para tokenização devido ao seu papel na crise financeira global de 2008 e à subsequente supervisão regulatória, mas o relatório observa que os valores mobiliários lastreados em blockchain estão atraindo interesse significativo de investidores.

Os fundos imobiliários privados, porém, têm o maior potencial, com uma taxa de penetração de mercado de 8,5 % e espera‑se que alcancem US$ 1 trilhão em 9 anos.

Esses fundos, que podem ser tokenizados emitindo novos fundos on‑chain ou tokenizando um fundo off‑chain, a Deloitte observou, poderiam ser um caso de uso adequado para tokenizar ativos imobiliários ao reduzir o papel dos intermediários, criando assim um fundo mais eficiente. Aqui, plataformas únicas e interconectadas podem oferecer uma forma fluida de lidar com a emissão de participações acionárias, o serviço de ativos e a negociação, disse.

Enquanto isso, a propriedade tokenizada de projetos em construção ou terrenos não desenvolvidos está prevista para alcançar US$ 50 bilhões nesse período, com uma taxa de penetração de mercado de 0,80 %.

Com data centers e projetos de infraestrutura ganhando interesse renovado, a propriedade fracionada por meio da tokenização pode permitir que investidores tenham participação em projetos de desenvolvimento de alto capital com retornos atrativos.

A tokenização de ativos imobiliários, segundo a Deloitte, “pode permitir que investidores institucionais criem portfólios personalizados com tokens que correspondam à sua tese de investimento. E enquanto os instrumentos financeiros tradicionais careciam de hiper‑personalização, a tokenização pode tornar isso possível.”

De acordo com um relatório da EY, espera‑se que os investidores aumentem sua alocação de portfólio em ativos tokenizados em 2 % até 2027. Curiosamente, a alocação de ativos tokenizados em portfólios imobiliários está projetada para crescer de forma mais agressiva, de 4,7 % para 6 % até 2027 e além.

O relatório também revelou que o setor imobiliário ficou classificado como a primeira ou segunda alternativa tokenizada mais favorecida entre 49 % dos HNWIs e 56 % dos investidores institucionais.

Todas essas descobertas refletem a confiança crescente no potencial da blockchain para transformar o mercado imobiliário.

De acordo com Sternlicht, cuja Starwood Capital administra mais de US$ 120 bilhões em AUM, a tokenização pode revolucionar a indústria. “A tecnologia é superior,” e “o futuro,” disse Sternlicht. Ele realmente comparou o estado atual da tokenização à IA, dizendo, “Isso está ainda mais adiantado no mundo físico do que a IA.” Ele acrescentou:

“É uma coisa fantástica para o mundo, o mundo só precisa alcançar isso.”

Conclusão

O futuro da tokenização imobiliária é claramente promissor, ganhando tração significativa entre desenvolvedores, investidores, provedores de tecnologia e governos. À medida que a tecnologia avança, a infraestrutura amadurece e a clareza regulatória melhora, os imóveis tokenizados crescerão e levarão a melhores estratégias de precificação e investimento.