UDR과 Apollo, 20억 달러 규모의 아파트 합작회사 설립

UDR, Inc. (UDR ) 와 Apollo는 2026년 10월 21일, 총 7,059세대 규모의 아파트 커뮤니티 19곳을 보유하고 가치가 약 20억 달러에 이르는 새로운 장기 합작회사를 설립할 계획이라고 양사의 공동 발표를 통해 밝혔다. Apollo가 운용하는 펀드와 계열사는 새로 설립될 합작회사에 13억 4,000만 달러의 자기자본을 투자해 약 3분의 2 지분을 취득하고, UDR은 3분의 1 지분을 보유하며 합작회사를 연결재무제표에 포함할 예정이다.

거래 조건에 따라 UDR은 포트폴리오의 운영과 관리를 계속 맡고 자산관리 수수료를 받게 된다. 양사는 거래가 완료되면 주택당 평균 수익이 2,058달러이고 평균 연식이 39년인 포트폴리오의 자본환원율이 약 6.0%에 이를 것으로 예상한다고 밝혔다.

지분 재매입 옵션 및 거래 종결 일정

UDR은 거래 종결 5주년부터 일정 기간 Apollo의 합작회사 지분을 7.00~7.50%의 예상 고정수익률로 재매입할 수 있는 옵션도 보유한다. 관련 서류 체결과 통상적인 거래 종결 조건 충족을 전제로, 거래는 2026년 10월 29일 종결될 예정이다.

Citigroup Global Markets Inc.와 Wells Fargo Securities, LLC는 UDR의 구조화 대리인 겸 재무 자문사로 활동했으며, Scotiabank는 Apollo의 재무 자문사로 활동했다.

UDR의 회장 겸 사장·CEO인 Tom Toomey는 “자기자본에 접근할 수 있는 역량은 UDR의 전략적 우선순위 중 하나”라고 말했다. Toomey는 이번 거래를 통해 회사가 시장에서 매력적인 기회를 추구하는 동시에 완전 소유 포트폴리오의 질을 높이고 재무상태를 강화할 수 있을 것이라고 설명했다. 또한 주주들은 자산을 합작회사에 편입하거나 합작회사에서 제외할 수 있는 유연성과 시간이 지나면서 가치 창출의 성과를 실현할 수 있는 역량의 혜택을 누릴 것이라고 덧붙였다.

Apollo의 파트너인 Jamshid Ehsani는 UDR을 부동산 업계에서 인정받는 선도 기업이라고 평가하고, 이번 거래를 “UDR의 필요에 맞춘 비용 효율적인 자본 솔루션”이라고 설명했다. 그는 이번 투자가 Apollo의 High Grade Capital Solutions 사업부가 선도 기업과 협력하고 이들을 지원할 역량을 보여준다고 말했다.

UDR의 최고재무책임자 Dave Bragg는 이번 거래가 이익 증가에 기여할 것으로 예상한다고 말했다. 회사는 거래 대금을 성장률이 더 높은 자산과 기타 일반적인 기업 목적에 투입할 계획이며, 일부는 부채 감축에도 사용할 예정이다.

SEC 공시 및 상향 조정된 2026년 전망

UDR은 2026년 10월 21일 자 8-K 양식으로 합작회사 설립을 공시했다. 공시는 항목 7.01(Regulation FD)에 따라 이뤄졌으며, 파트너십 관련 보도자료를 별첨 99.2로 제출했다. 공시 서류에 따르면 회사가 출자하는 포트폴리오는 아파트 커뮤니티 19곳, 총 7,059세대로 구성되며 가치는 약 20억 달러다. 이 보고서는 2026년 10월 21일 08:05:10에 SEC의 EDGAR 시스템에서 접수됐으며, 수석 부사장 겸 최고재무책임자인 David D. Bragg가 서명했다.

같은 날 발표되어 별첨 99.1로 SEC에 제출된 별도 보도자료에서 UDR은 2026 회계연도 전체의 전망 범위를 상향 조정하고 3분기 잠정 실적을 공개했다. 회사는 이번 업데이트가 예상되는 20억 달러 규모의 Apollo와의 파트너십과 함께 발표됐다고 밝혔다. 회사는 2026 회계연도 희석주당 순이익 전망을 기존 1.03~1.11달러에서 1.58~1.60달러로, 희석주당 조정 FFO 전망을 2.49~2.57달러에서 2.54~2.56달러로 상향 조정했다. 2026 회계연도 희석주당 FFO 전망은 기존 2.47~2.55달러에서 2.48~2.50달러로 변경됐다.

2026년 3분기 희석주당 순이익 잠정치는 0.67달러로, 앞서 제시한 희석주당 0.13~0.15달러의 전망치와 비교된다. 희석주당 FFOA 잠정치는 0.65달러로, 기존 전망 범위인 0.63~0.65달러의 상단에 해당한다. 회사는 2026년 모든 기간의 주당 순이익, FFO 및 FFOA와 관련 전망치가 Apollo와의 거래에 영향을 받지 않는다고 밝혔다. 또한 2026년 9월 30일 기준 UDR이 완전 소유하고 있던 합작회사 커뮤니티 19곳을 제외하도록 동일 자산 성장 지표를 조정했다고 설명했다. UDR은 잠정 수치가 미감사 자료이며 분기 보고서를 마무리하고 검토 절차를 완료하는 과정에서 조정될 수 있다고 밝혔다.

같은 보도자료에는 회사의 3분기 자본 배분 활동도 자세히 나와 있다. UDR은 시애틀과 내슈빌에서 각각 한 곳씩, 총 412세대 규모의 아파트 단지 두 곳을 매각해 총매각대금 1억 8,300만 달러를 확보했으며, 워싱턴 D.C. 대도시권의 296세대 규모 단지를 약 6,850만 달러에 매각하는 계약도 체결한 상태다. 회사는 내슈빌의 360세대 규모 아파트 단지를 출자해 LaSalle Investment Management와의 합작투자 규모를 약 9억 5,830만 달러로 확대하고, 현금 약 1억 320만 달러를 받았다. 기존 부채 및 우선주 합작투자에 대한 지분을 청산하면서 캘리포니아주 인랜드 엠파이어의 483세대 규모 단지와 오리건주 포틀랜드의 286세대 규모 단지를 인수했다. 두 자산의 합산 가치 3억 5,440만 달러를 기준으로 추가 현금 지출액은 2억 3,500만 달러였다. UDR은 올랜도의 안정화된 아파트 단지에 투자한 우선주 투자금 약 2,950만 달러도 전액 상환받았다.

UDR은 2026년 3분기 최종 실적을 2026년 11월 2일에 발표하고, 2026년 11월 3일 동부시간 오후 12시에 웹캐스트와 콘퍼런스 콜을 진행할 예정이라고 밝혔다.