Was ist passives Immobilieninvestieren und wie funktioniert es?

Passives Immobilieninvestieren ist ein einfacher, aber faszinierender Ansatz, um das Portfolio zu stärken.  Die Praxis, die mit neuen Technologien weiter an Beliebtheit gewinnt, beinhaltet die strategische Investition von Kapital in Wohn- oder Gewerbeimmobilien, während gleichzeitig die damit verbundenen Verpflichtungen eines Vermieters an einen externen Hausverwalter abgegeben werden.  Im Folgenden werfen wir einen genaueren Blick auf die Attraktivität dieses Ansatzes und wie er funktioniert.

Warum passives Immobilieninvestieren?

Investieren in Immobilien ist nichts Neues und bleibt aus mehreren Gründen beliebt – passiv oder nicht.  Einige davon sind,

• Cashflow: Immobilieninvestitionen können durch Cashflow durch Mieteinnahmen einen stetigen Cashflow erzeugen.  Dies ist besonders attraktiv für Investoren, die neben dem Wertsteigerungspotenzial ihrer Investition einen regelmäßigen Einkommensstrom suchen.
• Wertsteigerung: Immobilienwerte steigen in der Regel im Laufe der Zeit, was Investoren die Möglichkeit bietet, beim Verkauf von Immobilien Kapitalgewinne zu erzielen.  Diese langfristige Preissteigerung kann die Rendite der Investition erheblich steigern.
• Hebelwirkung: Immobilien ermöglichen es Investoren zudem, Hebelwirkung stärker zu nutzen als bei vielen anderen Anlageformen.  Zum Beispiel können Investoren durch den Einsatz von Fremdkapital zur Finanzierung eines Teils des Kaufpreises einer Immobilie eine höhere Rendite erzielen, vorausgesetzt, die Immobilie steigt im Wert.
• Diversifizierung: Die Aufnahme von Immobilien in ein Anlageportfolio erhöht zudem die Diversifizierung und reduziert das Gesamtrisiko.  Das ist möglich, weil Immobilien oft nur eine geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen aufweisen, was bedeutet, dass sie gut performen können, während andere Investitionen schwächeln.
• Steuerliche Vorteile: Immobilieninvestitionen können Investoren zudem verschiedene steuerliche Vorteile bieten.  Dazu gehören Abschreibungen für Hypothekenzinsen, Betriebskosten, Grundsteuern und Abschreibungen.  Bestimmte, fortgeschrittenere Strategien (1031-Exchange) ermöglichen es Investoren, Kapitalertragssteuern zu deferrieren, wenn sie Erlöse aus einem Verkauf in eine andere Investitionsimmobilie reinvestieren.
• Inflationsschutz: Historisch gesehen steigen Immobilienpreise und Mieten in der Regel mit der Inflation.  Dadurch ist Immobilien ein guter Schutz gegen Inflation, da steigende Preise zu höheren Mieteinnahmen und Immobilienwerten führen und die Kaufkraft der Investoren schützen.

Angesichts dieser aufgeführten Vorteile ist klar, warum Immobilien eine attraktive Ergänzung für ein Portfolio darstellen, da nur sehr wenige Anlageklassen die vielfältigen Vorzüge des Immobilienbesitzes bieten.

Also, was kann passives Immobilieninvestieren bieten, das Investoren nicht bereits genießen? Die Antworten sind einfach: Zeit, Seelenfrieden, Gelegenheit und Komfort.

Durch die Delegierung der Hausverwaltungsaufgaben an einen Dritten müssen Immobilieneigentümer nicht mehr Zeit und Ressourcen für Instandhaltung und Mieterbetreuung aufwenden.  Obwohl diese Art von Service in der Regel nicht kostenlos ist, ist sie äußerst praktisch, da sie Eigentümern ermöglicht, Investitionen sowohl lokal als auch fern zu prüfen.  Sie eröffnet zudem Investoren, die an Immobilien interessiert sind, die Möglichkeit, selbst wenn sie Zeit haben, nicht unbedingt über die erforderlichen Fähigkeiten verfügen, um solche Verantwortlichkeiten zu übernehmen.

Zugang zu passiven Investitionen

Mit diesen Vorteilen im Hinterkopf gibt es verschiedene Ansätze, um Zugang zu passiven Investitionen zu erhalten.  Werfen wir einen genaueren Blick auf diese und wie sie funktionieren.

Immobilien-Investment-Trusts (REITs)

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das einkommensgenerierende Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert.  REITs, ähnlich wie Investmentfonds strukturiert, bieten einzelnen Investoren die Möglichkeit, einen Anteil am Einkommen zu erhalten, das durch den Besitz von Gewerbeimmobilien erzielt wird, ohne selbst Immobilien kaufen, verwalten oder finanzieren zu müssen.

REITs sind gesetzlich verpflichtet, einen hohen Prozentsatz ihres Einkommens (typischerweise 90 % oder mehr) als Dividenden an die Aktionäre auszuschütten, was sie zu einer attraktiven Option für einkommensorientierte Investoren macht.  Das Ziel ist es, die Vorteile von Immobilieninvestitionen mit der Einfachheit und Liquidität von Aktieninvestitionen zu verbinden.

Es sollte beachtet werden, dass es bei REITs verschiedene Ansätze gibt.  Diese umfassen:

• Equity REITs:  Dies ist die häufigste Art; sie besitzen und verwalten einkommensgenerierende Immobilien.  Die Einnahmen werden hauptsächlich durch Vermietung von Flächen und Mieteinnahmen erzielt.
• Mortgage REITs (mREITs):  Diese bieten Finanzierungen für einkommensgenerierende Immobilien, indem sie Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere kaufen oder ausgeben.  Sie erzielen Einnahmen aus den Zinsen dieser Finanzanlagen.
• Hybrid REITs: Hybrid-REITs kombinieren die Strategien von Equity- und Mortgage-REITs, um sowohl Immobilien zu besitzen als auch Immobilienfinanzierungen bereitzustellen.

REITs können an großen Wertpapierbörsen öffentlich gehandelt, öffentlich registriert aber nicht gelistet oder privat sein.  Öffentlich gehandelte REITs bieten den Vorteil der Liquidität, ähnlich wie Aktien, sodass Investoren Aktien leicht über den Aktienmarkt kaufen und verkaufen können.  Nicht gelistete und private REITs können weniger Liquidität bieten, ermöglichen jedoch weiterhin den Zugang zu diversifizierten Immobilieninvestitionen.

Insgesamt ermöglichen REITs Investoren, Zugang zu Immobiliensektoren wie Wohn-, Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Einkaufszentren, Lagerhäuser), Gesundheitseinrichtungen und mehr zu erhalten, ohne die Komplexität und den hohen Kapitalbedarf eines direkten Immobilieneigentums.  Sie können zudem potenzielle steuerliche Vorteile bieten, da sie in der Regel nicht auf Unternehmensebene besteuert werden, sofern sie bestimmte regulatorische Vorgaben erfüllen, einschließlich der Ausschüttung des größten Teils ihres zu versteuernden Einkommens an die Aktionäre.  Diese Struktur kann Investoren helfen, einen stetigen Einkommensstrom zusammen mit langfristiger Wertsteigerung zu erzielen.

Crowdfunding-Plattformen

Eine weitere gängige Möglichkeit, Zugang zu passiven Immobilieninvestitionsmöglichkeiten zu erhalten, besteht über Crowdfunding-Plattformen.  Passive Immobilien-Crowdfunding-Plattformen sind Online-Marktplätze, die Einzelpersonen ermöglichen, in Immobilienprojekte zu investieren, ohne selbst Immobilien zu kaufen, zu verwalten oder zu finanzieren.  Einige Beispiele für solche Plattformen sind:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Obwohl die Idee einer REIT ähnelt, nutzen diese Plattformen die Kraft des Crowdfundings, um Mittel von mehreren Investoren zu bündeln, wodurch sie mit potenziell geringeren Kapitalanforderungen an Immobilieninvestitionen teilnehmen können.

Durch die Senkung der Kapitalanforderungen profitieren Investoren auf verschiedene Weise.  Nicht nur kleinere Investoren können nun am Immobilienmarkt teilnehmen, sondern auch solche mit mehr Mitteln können Kapital über ein breiteres Spektrum an Möglichkeiten (Gewerbe, Wohnimmobilien, Lagerhäuser usw.) verteilen.

Darüber hinaus bieten die Plattformen, die solche Investitionen ermöglichen, in der Regel erhöhte Transparenz hinsichtlich der Projekte sowie professionelle Verwaltungsdienstleistungen, die passives Immobilieninvestieren so attraktiv machen.

Immobilien-Syndikate und Investment-Gruppen (REIGs)

Schließlich gibt es Immobilien-Syndikate und Real Estate Investment Groups (REIGs).  Diese stellen Formen kollektiver Immobilieninvestitionen dar, die es Investoren ermöglichen, ihre Ressourcen zu bündeln, um in Immobilien zu investieren, die möglicherweise außerhalb ihrer individuellen finanziellen Reichweite oder Expertise liegen.  Dieser Ansatz ähnelt auf den ersten Blick dem Crowdfunding, bietet jedoch weniger Autonomie/Kontrolle über die Kapitalallokation.  Statt dem Investor zu erlauben, gezielt eine Immobilie aus einem Pool von Angeboten auszuwählen, werden solche Entscheidungen Fachleuten überlassen, die potenzielle Renditen und damit verbundene Risiken bewerten.

Immobilien-Syndikate sind temporäre, projektbezogene Partnerschaften, die gegründet werden, um in eine einzelne Immobiliengelegenheit zu investieren.  Bei einer Immobilien-Syndikation identifiziert ein Sponsor (oder Syndikator) eine Investitionsmöglichkeit und ist für den Erwerb, die Verwaltung und den späteren Verkauf der Immobilie verantwortlich.  Um diesen Prozess zu erleichtern, werden potenzielle Investoren (Limited Partners) eingeladen, das notwendige Kapital bereitzustellen.  Während der Sponsor einen kleineren Teil des Kapitals beiträgt und den Großteil der Projektverwaltung übernimmt, stellen die Investoren in der Regel den Großteil der Finanzierung mit minimaler Beteiligung am Tagesgeschäft bereit, wodurch ihr Beitrag passiver Natur ist.  Die Gewinnverteilung wird im Voraus festgelegt, wobei Sponsoren häufig eine Managementgebühr und leistungsabhängige Anreize erhalten, wie z. B. einen Anteil am Gewinn, der einen vordefinierten Schwellenwert überschreitet, um Interessen abzustimmen und potenziell erhebliche Renditen zu erzielen.

Im Gegensatz dazu sind Real Estate Investment Groups (REIGs) eher dauerhafte Einheiten, die in ein Portfolio von Immobilien investieren.  Sie sind typischerweise als Unternehmen organisiert, die Wohn- oder Gewerbeimmobilien besitzen und verwalten.  Durch den Kauf von Anteilen oder Einheiten in diesen Gruppen können Investoren indirekt an Immobilienprojekten teilnehmen und von der Marktpräsenz profitieren, ohne die Verantwortung des direkten Eigentums zu übernehmen.

Beim Vergleich der beiden gibt es einige wichtige Unterschiede zu beachten.

• Umfang und Dauer: Syndikate konzentrieren sich in der Regel auf ein einzelnes Projekt und lösen sich auf, sobald das Projekt verkauft ist oder das Investitionsziel erreicht wurde.  REIGs hingegen sind dauerhafter und können über einen längeren Zeitraum in mehrere Immobilien investieren.
• Investorbeteiligung: Während beide Optionen passiv sind, haben Investoren in einem Syndikat möglicherweise die Möglichkeit, in spezifische Projekte zu investieren, die ihren Investitionskriterien genau entsprechen.  REIG-Investoren investieren in ein Unternehmen mit einem breiteren Portfolio von Immobilien, wodurch sie weniger Kontrolle über einzelne Investitionen haben.
• Investitionsrenditen: Die Renditen von Syndikaten sind häufig direkt an die Leistung eines einzelnen Projekts gebunden, was höhere Erträge, aber auch höhere Risiken bedeuten kann.  REIGs bieten eine diversifiziertere Investition, die potenziell stabilere, aber möglicherweise niedrigere Renditen liefert.

Sowohl Immobilien-Syndikate als auch REIGs bieten einzigartige Chancen und Überlegungen für Investoren, die ihr Portfolio passiv in Immobilien diversifizieren möchten.  Die Wahl zwischen beiden hängt von den Präferenzen des Investors hinsichtlich Beteiligung, Risikotoleranz und Anlagezielen ab.

Branchenakteure

Welche bedeutenden Akteure der Branche bieten Investoren Zugang zu passiven Investitionsmöglichkeiten? Im Folgenden sind einige zur Auswahl aufgeführt, die jeweils einen der zuvor beschriebenen Ansätze repräsentieren.

*Die unten angegebenen Zahlen waren zum Zeitpunkt der Erstellung korrekt und können sich ändern.  Jeder potenzielle Investor sollte die Kennzahlen überprüfen*

1. Prologis

(PLD )

Als Beispiel für REITs ist Prologis ein führendes Unternehmen, das sich auf Industrieimmobilien konzentriert – insbesondere auf Logistik- und Lieferketten-Distributionsanlagen weltweit.  Es bietet Investoren passive Immobilieninvestitionsmöglichkeiten, indem es ein umfangreiches Portfolio hochwertiger Lager- und Vertriebszentren besitzt und verwaltet.

Durch eine Investition in Prologis können Einzelpersonen Zugang zu den boomenden E‑Commerce- und Logistiksektoren erhalten, ohne direkte Immobilienverwaltung zu benötigen, was es zu einer attraktiven Option für diejenigen macht, die ihr Anlageportfolio mit Industrieimmobilien diversifizieren möchten.

Zum Zeitpunkt der Erstellung wurde PLD von den meisten Analysten als „‘Strong Buy’“ eingestuft.

2. Upright

Unterdessen ist Upright ein perfektes Beispiel dafür, was durch passives Immobilieninvestieren über Crowdfunding-Plattformen erreicht und angeboten werden kann.  Früher bekannt als Fund That Flip, bietet Upright akkreditierten Investoren die Möglichkeit, passiv in Wohnimmobilienprojekte mit potenziellen Renditen von bis zu 13 % zu investieren.  Investoren können zwischen einzelnen Immobilien, Sammelfonds oder dem Horizon Residential Income Fund wählen, der mit den steuerlichen Vorteilen eines REIT arbeitet.

Mit einem Fokus auf strenge Kreditwürdigkeitskriterien bietet Upright eine Auswahl an kurz- und langfristigen Schuldverschreibungen in über 35 Bundesstaaten, entwickelt von Tausenden von Betreibern, und ermöglicht Diversifizierung sowie Kontrolle über Investitionsentscheidungen, wobei Mindestinvestitionen ab 1.000 $ für Sammelfonds und 5.000 $ für einzelne Immobilien beginnen.

3. Brixmor Property Group Inc.

(BRX )

Abschließend gibt es die Brixmor Property Group, eine Real Estate Investment Group (REIG), die sich auf Einzelhandelsimmobilien spezialisiert hat und vor allem ein umfangreiches Portfolio von Open‑Air‑Shopping‑Centern besitzt und verwaltet.  Sie bietet Investoren ebenfalls passive Immobilieninvestitionsmöglichkeiten über ihre öffentlich gehandelte REIT-Struktur, sodass Aktionäre vom Einkommen ihrer Immobilien profitieren können, ohne die Komplexität einer direkten Immobilienverwaltung.

Brixmors Fokus auf gemeindenahe Einzelhandelsstandorte positioniert das Unternehmen einzigartig im Immobilienmarkt.  Diese Standorte bedienen die täglichen Bedürfnisse der Verbraucher und erzeugen konstanten Kundenverkehr.

Zum Zeitpunkt der Erstellung wurde BRX von den meisten Analysten als „‘Strong Buy’“ eingestuft.

Die richtige Immobilie auswählen

Ein weiterer entscheidender Schritt beim passiven Immobilieninvestieren besteht darin, die für Sie richtige Immobilie zu wählen.  Denken Sie daran, dass es sich dabei um eine Investition und nicht um einen Kauf handelt, der Ihrem persönlichen Geschmack entsprechen soll.  Das bedeutet, dass ein Investor bei der Auswahl einer passiv zu investierenden Immobilie zunächst seine Anlageziele klären sollte, einschließlich erwarteter Renditen, Risikotoleranz und Anlagehorizont.

Als Nächstes ist eine umfassende Due‑Diligence erforderlich, die eine gründliche Analyse des Immobilienmarktes, des Standortpotenzials und der Glaubwürdigkeit des Managementteams oder der Plattform, die die Investition ermöglicht, beinhaltet.

Die Bewertung der finanziellen Aspekte des Geschäfts, wie prognostizierte Cashflows, Ausgaben und die Struktur der Investition, ist entscheidend, um die Durchführbarkeit und die Übereinstimmung mit den eigenen Anlagezielen zu verstehen. Zusätzlich ist das Verständnis der rechtlichen Struktur der Investition und etwaiger steuerlicher Auswirkungen unerlässlich.

Schließlich sollte die Berücksichtigung einer Diversifizierung innerhalb des Immobilienportfolios zur Risikominderung die Entscheidung, ob die Investition fortgesetzt werden soll, leiten.

Ist ein passiver Ansatz das Richtige für Sie?

Auf den ersten Blick mag passives Immobilieninvestieren kompliziert erscheinen.  Sobald Sie jedoch einen für Sie passenden Ansatz gewählt haben, ist das nicht mehr der Fall.  Das Ziel besteht darin, operative Belastungen durch Komfort zu ersetzen.

Für den versierten Investor haben passive Immobilieninitiativen das Potenzial, neue Wege zur Erzielung von Einnahmen und zum Aufbau von Eigenkapital in einer Anlageklasse zu eröffnen, die scheinbar nie aus der Mode kommt.