Was ist passives Immobilieninvestieren und wie funktioniert es?

Passives Immobilieninvestieren ist ein einfacher, aber faszinierender Ansatz, um das eigene Portfolio zu stärken. Die Praxis, die mit neuen Technologien weiter an Popularität gewinnt, beinhaltet das strategische Investieren von Kapital in Wohn- oder Gewerbeimmobilien, während gleichzeitig die damit verbundenen Verpflichtungen eines Vermieters an einen Drittanbieter-Immobilienverwalter übertragen werden. Im Folgenden werfen wir einen genaueren Blick auf den Reiz eines solchen Ansatzes und darauf, wie er funktioniert.

Warum passives Immobilieninvestieren?

Das Investieren in Immobilien ist nichts Neues und bleibt aufgrund mehrerer Gründe beliebt – sowohl passiv als auch aktiv. Dazu gehören:

• Barertrag: Immobilieninvestitionen können durch Mieteinnahmen einen regelmäßigen Barertrag generieren. Dies ist besonders für Investoren attraktiv, die neben der potenziellen Wertsteigerung ihrer Investition auch eine regelmäßige Einnahmequelle suchen.
• Wertsteigerung: Immobilienwerte steigen in der Regel über die Zeit, was Investoren die Möglichkeit bietet, durch den Verkauf von Immobilien Kapitalgewinne zu erzielen. Diese langfristige Preissteigerung kann die Rendite der Investition erheblich steigern.
• Hebelwirkung: Immobilien ermöglichen es Investoren auch, Hebelwirkung mehr als viele andere Anlageformen zu nutzen. Beispielsweise können durch die Verwendung von Fremdkapital zur Finanzierung eines Teils des Kaufpreises der Immobilie Investoren eine höhere Rendite erzielen, vorausgesetzt, die Immobilie steigert ihren Wert.
• Diversifikation: Die Hinzufügung von Immobilien zu einem Anlageportfolio erhöht auch die Diversifikation und reduziert das Gesamtrisiko. Dies ist möglich, weil Immobilien oft eine geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen aufweisen, was bedeutet, dass sie gut abschneiden können, während andere Investitionen schlecht laufen.
• Steuerliche Vorteile: Immobilieninvestitionen können Investoren auch verschiedene steuerliche Vorteile bieten. Dazu gehören Abschreibungen für Hypothekenzinsen, Betriebskosten, Grundsteuern und Abschreibungen. Bestimmte, fortgeschrittenere Strategien (1031-Austausch) ermöglichen es Investoren, Kapitalgewinne zu vermeiden, wenn sie die Erlöse aus dem Verkauf einer Immobilie in eine andere Investition reinvestieren.
• Inflationsabsicherung: Historisch gesehen sind Immobilienpreise und Mieten in der Regel mit der Inflation gestiegen. Dies macht Immobilien zu einer guten Absicherung gegen Inflation, da steigende Preise zu höheren Mieteinnahmen und Immobilienwerten führen können, was den Kaufkraftschutz der Investoren sichert.

Angesichts dieser aufgeführten Vorteile ist es klar, warum Immobilien eine attraktive Ergänzung des Portfolios sind, da nur wenige Vermögenswerte ein so vielfältiges Set an Vorteilen wie das Eigentum an Immobilien bieten.

Was also kann passives Immobilieninvestieren den Investoren bieten, was sie nicht bereits von anderen Investitionen profitieren? Die Antworten sind einfach: Zeit, Seelenfrieden, Chancen und Bequemlichkeit.

Durch die Übertragung der Immobilienverwaltungsaufgaben an einen Drittanbieter müssen Immobilieneigentümer nicht mehr Zeit und Ressourcen für die Instandhaltung und die Überwachung der Mieter aufwenden. Obwohl dieser Service in der Regel nicht kostenlos ist, ist er sehr bequem, da er es den Immobilieneigentümern ermöglicht, in lokale und fernere Investitionen zu investieren. Er öffnet auch die Tür für Investoren, die an Immobilien interessiert sind, aber möglicherweise nicht die notwendigen Fähigkeiten haben, um diese Verantwortung zu übernehmen.

Zugang zu passivem Investieren

Mit diesen Vorteilen im Hinterkopf gibt es verschiedene Ansätze, um Zugang zu passivem Investieren zu erhalten. Lassen Sie uns einen genaueren Blick darauf werfen, wie sie funktionieren.

Immobilien-Investment-Trusts (REITs)

Ein Immobilien-Investment-Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das Einnahmen generierende Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert. REITs, die ähnlich wie Investmentfonds strukturiert sind, bieten einzelnen Investoren die Möglichkeit, einen Anteil an den durch den Besitz von Gewerbeimmobilien erzielten Einnahmen zu erzielen, ohne selbst Immobilien kaufen, verwalten oder finanzieren zu müssen.

REITs sind gesetzlich verpflichtet, einen hohen Prozentsatz ihrer Einnahmen (in der Regel 90 % oder mehr) an die Aktionäre als Dividenden auszuschütten, was sie zu einer attraktiven Option für investoren macht, die ein regelmäßiges Einkommen suchen. Das Ziel ist es, die Vorteile von Immobilieninvestitionen mit der Bequemlichkeit und Liquidität des Investierens in Aktien zu kombinieren.

Es ist zu beachten, dass es unter REITs verschiedene Ansätze gibt, die verfolgt werden können. Dazu gehören:

• Aktien-REITs: Dies sind die häufigsten Arten und besitzen und verwalten Einnahmen generierende Immobilien. Die Einnahmen werden hauptsächlich durch die Vermietung von Flächen und die Einziehung von Mieten erzielt.
• Hypotheken-REITs (mREITs): Diese bieten Finanzierung für Einnahmen generierende Immobilien, indem sie Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere kaufen oder begeben. Sie erzielen Einnahmen aus den Zinsen auf diese Finanzanlagen.
• Hybrid-REITs: Hybrid-REITs kombinieren die Strategien von Aktien-REITs und Hypotheken-REITs, um Immobilien zu besitzen und Immobilienfinanzierung zu bieten.

REITs können an großen Wertpapierbörsen gehandelt werden, öffentlich registriert, aber nicht gelistet oder privat sein. Öffentlich gehandelte REITs bieten den Vorteil der Liquidität, ähnlich wie Aktien, und ermöglichen es Investoren, Anteile leicht über den Aktienmarkt zu kaufen und zu verkaufen. Nicht gelistete und private REITs können weniger Liquidität bieten, können aber dennoch Zugang zu diversifizierten Immobilieninvestitionen bieten.

Insgesamt ermöglichen REITs es Investoren, Zugang zu Immobiliensektoren wie Wohnen, Gewerbe (Bürogebäude, Einkaufszentren, Lagerhäuser), Gesundheitseinrichtungen und mehr zu erhalten, ohne die Komplexität und die erheblichen Kapitalanforderungen des direkten Immobilienbesitzes. Sie können auch potenzielle steuerliche Vorteile bieten, da sie in der Regel nicht auf der Unternehmensebene besteuert werden, wenn sie bestimmten regulatorischen Anforderungen entsprechen, einschließlich der Ausschüttung der meisten ihrer steuerpflichtigen Einnahmen an die Aktionäre. Diese Struktur kann es Investoren ermöglichen, eine regelmäßige Einnahmequelle sowie langfristige Kapitalwertsteigerung zu erzielen.

Crowdfunding-Plattformen

Ein weiterer häufiger Weg, um Zugang zu passiven Immobilieninvestitionsmöglichkeiten zu erhalten, ist über Crowdfunding-Plattformen. Passive Immobilien-Crowdfunding-Plattformen sind Online-Marktplätze, die es Einzelpersonen ermöglichen, in Immobilienprojekte zu investieren, ohne selbst Immobilien kaufen, verwalten oder finanzieren zu müssen. Einige Beispiele für solche Plattformen sind:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Während die Idee ähnlich wie bei einem REIT ist, nutzen diese Plattformen die Kraft des Crowdfundings, um Mittel von mehreren Investoren zu bündeln, um es ihnen zu ermöglichen, an Immobilieninvestitionen teilzunehmen, die möglicherweise geringere Kapitalanforderungen haben.

Durch die Senkung der Kapitalanforderungen können Investoren auf mehrere Arten profitieren. Nicht nur können kleinere Investoren nun am Immobilienmarkt teilnehmen, sondern auch diejenigen, die die Mittel haben, können ihr Kapital auf eine breitere Palette von Möglichkeiten (Gewerbe, Wohnen, Lager, usw.) verteilen.

Darüber hinaus bieten die Plattformen, die ein solches Investieren ermöglichen, in der Regel eine erhöhte Transparenz in die Projekte sowie professionelle Verwaltungsdienste, die das passive Immobilieninvestieren so attraktiv machen.

Immobilien-Syndikate und Investitionsgruppen (REIGs)

Schließlich gibt es Immobilien-Syndikate und Immobilien-Investitionsgruppen (REIGs). Diese sind Formen der kollektiven Investition in Immobilien, die es Investoren ermöglichen, ihre Ressourcen zu bündeln, um in Immobilien zu investieren, die möglicherweise über ihre individuellen finanziellen Möglichkeiten oder ihr Fachwissen hinausgehen. Dieser Ansatz ist auf der Oberfläche ähnlich wie Crowdfunding, aber mit weniger Autonomie/Steuerung bei der Kapitalzuweisung. Anstatt den Investoren zu ermöglichen, selektiv eine Immobilie aus einer Liste von Angeboten auszuwählen, werden diese Entscheidungen von Fachleuten getroffen, die mit der Bewertung des potenziellen Ertrags und der damit verbundenen Risiken betraut sind.

Immobilien-Syndikate sind temporäre, projektbezogene Partnerschaften, die zur Investition in eine einzelne Immobilienchance gegründet werden. Bei der Immobilien-Syndikation identifiziert ein Sponsor (oder Syndikus) eine Investitionsmöglichkeit und ist für den Erwerb, die Verwaltung und den späteren Verkauf der Immobilie verantwortlich. Um diesen Prozess zu erleichtern, werden potenzielle Investoren (begrenzte Partner) aufgefordert, das notwendige Kapital bereitzustellen. Während der Sponsor einen kleineren Teil des Kapitals beisteuert und die meisten Managementverantwortungen der Projekts übernimmt, stellen die Investoren in der Regel den größten Teil der Finanzierung bereit und haben nur minimale Beteiligung an den täglichen Operationen, was ihre Beiträge eher passiv macht. Die Gewinnausschüttung wird im Voraus festgelegt, wobei die Sponsoren oft eine Managementgebühr und leistungsbezogene Anreize, wie z. B. einen Anteil an den Gewinnen, die einen vordefinierten Schwellenwert überschreiten, verdienen, was die Interessen ausrichtet und das Potenzial für erhebliche Renditen bietet.

Währenddessen sind Immobilien-Investitionsgruppen (REIGs) dauerhaftere Einheiten, die in ein Portfolio von Immobilien investieren. Sie sind in der Regel als Unternehmen organisiert, die Wohn- oder Gewerbeimmobilien besitzen und verwalten. Durch den Kauf von Anteilen oder Einheiten in diesen Gruppen können Investoren indirekt an Immobilienunternehmen teilnehmen und von den durch die Immobilien erzielten Einnahmen profitieren, ohne die Komplexität des direkten Immobilienbesitzes.

Wenn man die beiden vergleicht, gibt es einige wichtige Unterschiede zu beachten.

• Umfang und Dauer: Syndikate sind in der Regel auf ein einzelnes Projekt fokussiert und lösen sich auf, sobald das Projekt verkauft oder das Investitionsziel erreicht ist. REIGs hingegen sind dauerhafter und können über einen längeren Zeitraum in mehrere Immobilien investieren.
• Investorenbeteiligung: Während beide Optionen passiv sind, haben Investoren in einer Syndikation möglicherweise die Gelegenheit, in spezifische Projekte zu investieren, die ihren Investitionskriterien genau entsprechen. REIG-Investoren investieren in ein Unternehmen mit einer breiteren Palette von Immobilien, was ihnen weniger Kontrolle über einzelne Investitionen gibt.
• Investitionsrenditen: Die Renditen einer Syndikation sind oft direkt an die Leistung eines einzelnen Projekts gebunden, was höhere Erträge, aber auch höhere Risiken bieten kann. REIGs bieten eine diversifizierte Investition, die möglicherweise stabilere, aber möglicherweise niedrigere Renditen bietet.

Sowohl Immobilien-Syndikate als auch REIGs bieten einzigartige Chancen und Überlegungen für Investoren, die ihr Portfolio in Immobilien mit einem passiven Investitionsansatz diversifizieren möchten. Die Wahl zwischen den beiden hängt von den Vorlieben des Investors für Beteiligung, Risikotoleranz und Investitionszielen ab.

Branchenakteure

Welche sind also einige der bemerkenswerten Branchenakteure, die Investoren Zugang zu passiven Investitionsmöglichkeiten bieten? Hier sind einige für die Überlegung, die jeweils einen der vorher beschriebenen Ansätze repräsentieren:

*Die Zahlen wurden zum Zeitpunkt des Schreibens bereitgestellt und können sich ändern. Jeder potenzielle Investor sollte die Metriken überprüfen*

1. Prologis

(PLD )

Prologis repräsentiert einen Blick auf REITs und ist ein führendes Beispiel, das sich auf industrielle Immobilien konzentriert – insbesondere auf Verteilungszentren für Logistik und Supply-Chain-Management weltweit. Es bietet Investoren passive Immobilieninvestitionsmöglichkeiten, indem es ein umfangreiches Portfolio von hochwertigen Lagerhäusern und Verteilungszentren besitzt und verwaltet.

Durch die Investition in Prologis können Einzelpersonen Zugang zu den boomenden E-Commerce- und Logistiksektoren erhalten, ohne die Komplexität der direkten Immobilienverwaltung benötigen, was es zu einer attraktiven Option für die Diversifizierung des Anlageportfolios mit industriellen Immobilien macht.

Zum Zeitpunkt des Schreibens wurde PLD von der Mehrheit der Analysten als ‘‘Stark kaufen’ eingestuft.

2. Upright

Währenddessen stellt Upright ein perfektes Beispiel dafür dar, was durch Crowdfunding-Plattformen im passiven Immobilieninvestieren erreicht und angeboten werden kann. Upright, früher als Fund That Flip bekannt, bietet akkreditierten Investoren die Möglichkeit, passiv in Wohnimmobilienprojekte zu investieren, mit potenziellen Renditen von bis zu 13 %. Investoren können zwischen einzelnen Immobilien, Pool-Fonds oder dem Horizon Residential Income Fund wählen, der mit den steuerlichen Vorteilen eines REITs operiert.

Mit einem Fokus auf strenge Due-Diligence-Kriterien bietet Upright eine Auswahl an kurz- und langfristigen Schuldeninvestitionen in über 35 Bundesstaaten, die von Tausenden von Betreibern entwickelt wurden, und bietet Diversifizierung und Kontrolle über die Investitionsentscheidungen mit Mindestinvestitionen ab 1.000 $ für Pool-Fonds und 5.000 $ für einzelne Immobilien.

3. Brixmor Property Group Inc.

(BRX )

Schließlich gibt es Brixmor Property Group, eine Immobilien-Investitionsgruppe (REIG), die sich auf den Einzelhandel spezialisiert hat und sich vor allem auf das Besitzen und Verwalten eines umfangreichen Portfolios von offenen Einkaufszentren konzentriert. Es bietet Investoren auch passive Immobilieninvestitionsmöglichkeiten durch seine öffentlich gehandelte REIT-Struktur, die es den Aktionären ermöglicht, von den durch die Immobilien erzielten Einnahmen zu profitieren, ohne die Komplexität der direkten Immobilienverwaltung.

Brixmors Fokus auf community-orientierte Einzelhandelsstandorte positioniert es einzigartig im Immobilienmarkt. Diese Standorte decken den täglichen Bedarf der Verbraucher und generieren einen konstanten Fußverkehr auf ihren Standorten.

Zum Zeitpunkt des Schreibens wurde BRX von der Mehrheit der Analysten als ‘‘Stark kaufen’ eingestuft.

Auswahl der richtigen Immobilie

Ein weiterer kritischer Schritt beim passiven Immobilieninvestieren besteht darin, die richtige Immobilie für sich auszuwählen. Man muss sich daran erinnern, dass dies eine Investition und kein Kauf ist, der dem persönlichen Geschmack entsprechen soll. Dies bedeutet, dass Investoren, wenn sie eine Immobilie für eine passive Investition auswählen, zunächst ihre Investitionsziele, einschließlich der erwarteten Renditen, Risikotoleranz und Investitionsdauer, klären sollten.

Als nächstes ist eine umfassende Due-Diligence erforderlich, die eine tiefe Analyse der Marktanalyse der Immobilie, des Potenzials des Standorts und der Glaubwürdigkeit des Management-Teams oder der Plattform, die die Investition ermöglicht, beinhaltet.

Die Bewertung der Finanzen des Geschäfts, wie z. B. der prognostizierten Cash-Flows, Ausgaben und der Struktur der Investition, ist entscheidend, um dessen Machbarkeit und Übereinstimmung mit den Investitionszielen zu verstehen. Darüber hinaus ist es wichtig, die rechtliche Struktur der Investition und die steuerlichen Auswirkungen zu verstehen.

Schließlich sollte die Diversifizierung innerhalb des Immobilienportfolios zur Risikominderung die Entscheidung leiten, ob man mit der Investition fortfährt.

Ist ein hands-off-Ansatz das Richtige für Sie?

Auf den ersten Blick mag passives Immobilieninvestieren kompliziert erscheinen. Sobald Sie jedoch einen Ansatz gewählt haben, der für Sie richtig ist, ist dies nicht mehr der Fall. Der gesamte Punkt besteht darin, operative Belastungen durch Bequemlichkeit zu ersetzen.

Für den cleveren Investoren haben passive Immobilieninitiativen das Potenzial, neue Wege für die Ertragsgenerierung und die Aufbau von Vermögen in einer Vermögensklasse zu eröffnen, die scheinbar nie aus der Mode kommt.