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Wohneigentum ist in Nordamerika immer schwerer erschwinglich – kann 3D-Druck das ändern?
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Hausbesitz, ein verblasster Traum?
Steigende Immobilienpreise und höhere Zinsen haben den Erwerb eines Eigenheims in den vergangenen Jahren vielerorts erschwert. Besonders betroffen sind Haushalte mit geringen Ersparnissen, darunter viele Millennials und Angehörige der Generation Z. Die üblichen Jahrgangsgrenzen liegen ungefähr bei 1981–1996 beziehungsweise 1997–2012.
Das Problem wird durch Inflation, wachsende Bevölkerung, zunehmende Ungleichheiten und ein begrenztes Angebot an neuem Wohnraum verschärft.
Dies ist ein globales Phänomen, besonders stark ausgeprägt in der „Anglosphäre“, und wird jetzt weithin als Problem anerkannt:
Quelle: IPSOS
In Australien berichteten Umfragen ebenfalls von geringer Zuversicht: 2/3 der jungen Menschen geben den Hauskauf in Australien auf.
In Sydney und Melbourne stiegen die mittleren Hauspreise seit 2005 laut dem zitierten Bericht deutlich stärker als Verbraucherpreise und durchschnittliche Wochenverdienste. Die Aussage betrifft den betrachteten Zeitraum und lässt sich nicht auf jeden lokalen Markt übertragen.
The Sydney Morning Herald
Und 61 % der amerikanischen Mieter geben an, dass sie befürchten, nie ein Haus besitzen zu können.
Quelle: The Guardian
Es war nicht immer so
Frühere Generationen trafen auf andere Immobilienmärkte. Allerdings unterschieden sich Finanzierungskosten, Einkommen, Wohnqualität und regionale Bedingungen ebenfalls.
Straßeninterviews wie in diesem Video zeigen historische Kaufpreise von beispielsweise 16.000, 26.000 oder 37.000 Dollar. Solche Einzelberichte ersetzen jedoch keinen repräsentativen Vergleich.
Die Beträge müssen um Inflation, Einkommen, Finanzierungskosten und Unterschiede der Häuser bereinigt werden. In vielen untersuchten Märkten stiegen die Immobilienpreise langfristig stärker als allgemeine Verbraucherpreise; der Verlauf war aber nicht überall gleich.
Quelle: CUtoday
Wo Kaufpreise schneller als Einkommen und Ersparnisse wachsen, werden Anzahlung und Finanzierung schwieriger.
Die zitierte US-Grafik vergleicht seit 1985 einen ungefähr 5,5-fachen Anstieg der Hauspreise mit einem 3,3-fachen Anstieg des mittleren Haushaltseinkommens. Solche nominalen Vergleiche hängen von Datenreihe und Endjahr ab.
Quelle: Visual Capitalist
Auch für das Vereinigte Königreich berichtet die zitierte Auswertung, dass Immobilienpreise über vier Jahrzehnte ungefähr doppelt so schnell wie Löhne gestiegen sind.
„Politische Fehlentscheidungen der letzten drei Jahrzehnte haben zu einer Situation beigetragen, die den Lebensstandard zukünftiger Generationen untergräbt.
Ich verstehe nicht, warum die jüngere Generation heute nicht auf die Straße geht und gegen ihre Eltern und Großeltern protestiert, weil sie die Wohnkosten in diesem Land in die Höhe getrieben haben.“
Der unabhängige Ökonom Saul Eslake, zitiert von The Sydney Morning Herald
Auch Unterschiede bei Beschäftigung, Ausbildungskosten und Vermögensübertragungen beeinflussen den Zugang zu Wohneigentum. Die Situation variiert innerhalb jeder Generation; junge Menschen sind keine wirtschaftlich einheitliche Gruppe.
Warum ist das passiert?
Für die verschlechterte Bezahlbarkeit gibt es keine einzelne Erklärung. Mehrere Faktoren wirken zusammen, mit unterschiedlichen Gewichten je nach Region.
Größe und Ausstattung der Häuser
Ein Teil der höheren Preise kann mit größeren oder besser ausgestatteten Wohnungen zusammenhängen.
An diesem Argument ist teilweise etwas richtig: Heizung, Kühlung, Dämmung und andere Ausstattungen haben sich verändert. Das erklärt jedoch nicht den gesamten Preisanstieg.
Auch die durchschnittliche Wohnfläche ist in manchen Datenreihen gestiegen.Die zitierte historische US-Reihe nennt für 1970 etwa 1.500 Quadratfuß gegenüber 1.048 im Jahr 1920. Die genannte Zahl von 2.014 für 2023 ist nur bei gleicher Definition der erfassten Häuser sinnvoll vergleichbar; Bestandswohnungen und Neubauten dürfen nicht vermischt werden.
Baukosten, Angebot und Regulierung
Hohe Grundstücks-, Material-, Finanzierungs- und Arbeitskosten können den Neubau bremsen. In einigen Regionen wächst das Angebot langsamer als die Nachfrage.
Bauvorschriften dienen unter anderem Sicherheit und Umweltzielen. Planung, Genehmigungen und Auflagen verursachen zugleich Kosten. Ihr Nutzen und ihre Auswirkungen müssen jeweils konkret betrachtet werden.
Bestimmte Bebauungsvorschriften begrenzen die zulässige Dichte und können damit zusätzlichen Wohnraum erschweren. Politische Entscheidungen spiegeln unterschiedliche Interessen wider; nicht jede Vorschrift verfolgt das Ziel, bezahlbares Wohnen zu verhindern.
Haus als Investition
Wohnimmobilien sind sowohl Wohnraum als auch Vermögenswerte. Erwartungen steigender Preise und Käufe zusätzlicher Häuser können die Nachfrage beeinflussen.
„Häuser wurden zunehmend für bestehende Eigentümer gebaut und an sie verkauft, die ein zusätzliches Haus ausschließlich als Rückzugsort oder Vermögenswert und nicht als Hauptwohnsitz suchten.
Insgesamt könnten Zweitwohnungskäufe etwa 30 Prozent des Anstiegs der Baubeschäftigung und 10 Prozent des Hauspreisanstiegs von 2000 bis 2006 erklären.“ — Daniel Garcia, Ökonom der Federal Reserve
Institutionelle Investoren, darunter Unternehmen wie Blackstone und große Vermieter, haben umfangreiche Bestände an Einfamilienhäusern aufgebaut. BlackRock und Blackstone sind unterschiedliche Unternehmen; BlackRock darf hier nicht als Käufer dieser Häuser dargestellt werden. Der Einfluss institutioneller Käufer hängt stark vom lokalen Markt ab.
Auch die Altersverteilung des Vermögens spielt eine Rolle. Eine zitierte US-Auswertung beziffert den Immobilienbesitz der Babyboomer auf rund 18 Billionen Dollar. Das ist eine aggregierte Schätzung für einen bestimmten Zeitraum, keine Aussage über jeden Haushalt dieser Generation.
Quelle: A Wealth Of Common Sense
Bestehende Eigentümer können ein Interesse an Werterhalt haben und lokale Bauentscheidungen beeinflussen. Eine einheitliche Abstimmung oder Verantwortung aller Babyboomer lässt sich daraus nicht ableiten.
Die Finanzkrise von 2008 zeigt zudem, dass starke Preisrückgänge wirtschaftliche Risiken haben. Maßnahmen zur Bezahlbarkeit müssen deshalb unterschiedliche Folgen berücksichtigen.
Spekulation und Probleme der Bezahlbarkeit gibt es auch außerhalb westlicher Länder.
In China versuchte die Regierung, Verschuldung und spekulative Nachfrage im Immobiliensektor zu begrenzen. Die wirtschaftlichen Folgen und Probleme einzelner Entwickler sind komplex.
„Häuser sind zum Wohnen da, nicht zur Spekulation.“ – Xi Jinping — Chinas Präsident im betrachteten Zeitraum
Eine Politik für bezahlbaren Wohnraum muss zugleich Bauaktivität, Finanzstabilität und die Lage verschiedener Haushalte berücksichtigen.
Geldsystem
Die Entwicklung allein einer Generation anzulasten, greift zu kurz.
Die 1970er-Jahre waren ein wichtiger Wendepunkt im internationalen Währungssystem. 1971 setzte Nixon die Goldkonvertibilität des Dollars für ausländische Währungsbehörden aus. Das trug zum Ende von Bretton Woods bei. Daraus folgt jedoch nicht, dass alle späteren Veränderungen bei Ungleichheit, Staatsverschuldung oder Immobilienpreisen durch diese eine Entscheidung verursacht wurden.
Quelle: WTF happened in 1971
Inflation, Zinsen und Geldpolitik gehören zum Kontext der Immobilienpreise. Daneben sind Einkommen, Angebot, Besteuerung und lokale Regeln wichtig.
Der Zeitpunkt des Markteintritts kann Vermögenschancen beeinflussen. Innerhalb jeder Generation gibt es jedoch große Unterschiede.
Folgen schlechterer Erschwinglichkeit
Wenn Wohnen einen wachsenden Teil des Einkommens beansprucht, kann dies finanzielle Sicherheit und gesellschaftlichen Zusammenhalt belasten.
Leben als Kampf
Haushalte ohne Wohneigentum können von Mietsteigerungen betroffen sein und nehmen nicht unmittelbar an steigenden Immobilienwerten teil. Dafür tragen sie auch nicht sämtliche Kosten und Risiken eines eigenen Hauses.
Bei geringen Rücklagen können Arbeitslosigkeit oder unerwartete Ausgaben das Risiko von Zahlungsproblemen und Wohnungslosigkeit erhöhen.
Hohe Wohnkosten können psychische Belastungen verstärken sowie Unternehmensgründung und Familienplanung erschweren. Sie sind jedoch nicht die einzige Ursache von Veränderungen bei Geburtenraten oder wirtschaftlicher Risikobereitschaft.
Spaltungen und Populismus
Die Belastung ist ungleich verteilt: Einkommen, Alter, vorhandenes Vermögen und familiäre Unterstützung spielen eine Rolle.
In manchen Ländern bestehen zudem deutliche Unterschiede zwischen ethnischen Gruppen, unter anderem im Zusammenhang mit historischen Benachteiligungen, Einkommen und Zugang zu Krediten. Die Muster unterscheiden sich regional.
Quelle: The Guardian
Zuwanderung kann die Wohnungsnachfrage erhöhen, wenn das Angebot nicht mitwächst. Sie kann zugleich Arbeitskräfte und Baukapazitäten stärken. Die Gesamtwirkung hängt von Umfang, Standort, Haushaltsstruktur und Neubau ab.
Wohnungsmangel kann politische Konflikte verschärfen, besonders wenn er mit Ungleichheit oder Diskriminierung zusammentrifft. Pauschale Schuldzuweisungen lösen die Angebotsprobleme nicht.
Veränderungen & 3D‑gedruckte Häuser
Weil viele Ursachen zusammenwirken, gibt es keine einzelne Lösung. Politische Reformen, zusätzlicher Wohnraum und effizienteres Bauen können einander ergänzen.
Kanadas steuerbegünstigtes First Home Savings Account (FHSA) steht seit dem 1. April 2023 zur Verfügung. Es soll berechtigte Personen beim Sparen für ihr erstes Eigenheim unterstützen. Weitere Einzelheiten erläutert unser Artikel „Was ist ein steuerfreies First Home Savings Account (FHSA) in Kanada?”.
Neben politischen Änderungen kann Bautechnik helfen. 3D-Druck automatisiert Teile der Herstellung, ersetzt aber nicht sämtliche Arbeitsgänge eines Hauses.
Beim Bau-3D-Druck wird ein druckfähiges Material schichtweise abgelegt:
- Eine Düse bringt Material entlang einer vorgegebenen Bahn auf.
- Computer steuern Teile des Ablaufs. Personal, Materialversorgung, Kontrolle und sichere Baustellenbedingungen bleiben erforderlich.
- Digitale Entwürfe werden in Maschinenbewegungen übertragen.
Häufig werden zementbasierte Mischungen verwendet. Das Prinzip ähnelt anderen additiven Verfahren, die Baustoffe und Anforderungen unterscheiden sich jedoch.
Quelle: Cornell University
Das Drucken von Wänden kann Zeit sparen. Die gesamte Bauzeit umfasst aber auch Fundament, Bewehrung, Leitungen, Dach, Innenausbau und Genehmigungen. Portalsysteme benötigen einen großen temporären Rahmen für die Düse.
Quelle: Cornell University
3D-Druck könnte mit anderen automatisierten Verfahren kombiniert werden, etwa computergesteuerter Holzbearbeitung (CNC) oder künftig zusätzlichen robotischen Montageverfahren.
Kleinere Häuser können geringere Gesamtkosten haben. Ihre tatsächliche Bezahlbarkeit hängt auch von Grundstück, Erschließung und lokalen Vorschriften ab.
Zum Beispiel hat das Unternehmen Icon einen rund 350 Quadratfuß großen Prototyp vorgestellt, dessen gedruckte Bauleistung mit 10.000 Dollar und 48 Stunden angegeben wurde. Solche Angaben sind nicht ohne Weiteres schlüsselfertige Gesamtkosten. Eine Hochrechnung auf ein Haus mit 2.000 Quadratfuß für 20.000 Dollar ist keine nachgewiesene allgemeine Baupreisgarantie.
Zusammen mit vorgefertigten Bauteilen und anderen Automatisierungslösungen könnte der Druck zusätzlichen Wohnraum erleichtern. Bauqualität, Finanzierung, Infrastruktur und Genehmigungen bleiben entscheidend.
Ob Erstkäufer dadurch langfristig Geld sparen, hängt von Kaufpreis, Finanzierung und laufenden Kosten ab.
3D‑Druckunternehmen für Häuser
1. COBOD
COBOD gehört zu den Anbietern von Bau-3D-Druckern. Sein frühes Demonstrationsgebäude BOD entstand 2017 in Kopenhagen, nicht erstmals 2019 als Villa in Dubai. Verkaufszahlen und installierte Anlagen sind zeitabhängig.
Die Erfahrung mit Druckern und Baustellen kann bei der Einführung der Technik helfen. Eine frühe Marktposition garantiert aber keine dauerhafte Führung.
Modulare Portalsysteme lassen sich in der Länge erweitern. Praktische Grenzen bleiben bestehen; „unendlich lang“ ist keine reale Baustelleneigenschaft. Genannte Abmessungen wie 14,6 Meter Breite und 8,5 Meter Höhe gelten für bestimmte Konfigurationen.
Zum System können Mischanlage, Silo und Pumpe gehören, um das Material vor Ort herzustellen und digital gesteuert bereitzustellen.
Quelle: COBOD
2. ICON
ICON entwickelt Bau-3D-Druckverfahren, Robotik und Materialien.
Quelle: ICON
Das 2024 vorgestellte Phoenix-System soll über Wände hinaus auch größere Gebäudeteile ermöglichen. Welche Fundamente und Dachkonstruktionen umsetzbar sind, hängt von Planung und Projekt ab.
ICON nannte 2024 Zielpreise ab 25 Dollar pro Quadratfuß für Wandsysteme beziehungsweise 80 Dollar einschließlich Fundament und Dach. Das sind Herstellerangaben für definierte Bauleistungen, keine allgemein gültigen schlüsselfertigen Hauspreise.
Quelle: ICON
Das Unternehmen entwickelt außerdem CarbonX, eine eigene Materialrezeptur mit dem Ziel geringerer Emissionen. Die Aussage eines besonders emissionsarmen skalierbaren Wohnbausystems stammt vom Hersteller und hängt von Vergleichsmethode und Systemgrenzen ab.
ICON erhielt zudem einen NASA-Auftrag für das Projekt Olympus. Der Vertrag über 57,2 Millionen Dollar dient der Entwicklung von Technologien für den Bau auf dem Mond, unter anderem mit lokalem Regolith. Mögliche spätere Anwendungen umfassen Landeplätze, Wege und Strukturen. Es handelt sich nicht um bereits einsatzbereite bemannte Mond- oder Marshabitate.
Quelle: ICON
