أفضل 5 صناديق REIT في قطاع الرعاية الصحية للاستثمار فيها مع تقدم السكان في الولايات المتحدة في السن (2026)

الشيخوخة كموضوع استثماري

As the population is aging, so are the requirements for more medical treatments. This can be a winning long-term theme for investors, as the aging of the baby boomer generation—born between 1946 and 1964—is a predictable demographic trend, with the youngest turning 65 by 2029.

مع تقدم السكان في العمر، تزداد أيضًا الحاجة إلى المزيد من العلاجات الطبية. يمكن أن يكون هذا موضوعًا طويل الأجل مربحًا للمستثمرين، حيث إن شيخوخة جيل الطفرة السكانية—المولودين بين عامي 1946 و1964—هي اتجاه ديموغرافي يمكن التنبؤ به، مع وصول الأصغر سنًا إلى 65 عامًا بحلول عام 2029.

ومع ذلك، قد يكون الاستثمار في الرعاية الطبية معقدًا ويتطلب اختيار الشركات أو القطاعات الفرعية المناسبة. على سبيل المثال، نغطي مثل هذه الخيارات في “أفضل 5 صناديق استثمارية متداولة في قطاع الرعاية الصحية للاستثمار فيها”، “أفضل 5 شركات الذكاء الاصطناعي والبيوتكنولوجيا الرقمية” أو “أفضل 5 شركات أدوية كبرى” من بين العديد من المقالات الأخرى المتعلقة بهذا الموضوع.

خيار آخر هو المراهنة على الطلب على المرافق الطبية. المستشفيات، دور التقاعد، مراكز الرعاية، وغيرها من الأصول العقارية ذات الصلة ستكون في طلب مستمر طالما أن السكان يتقدمون في العمر.

طريقة جيدة للمستثمرين للوصول إلى هذا الاتجاه هي من خلال صناديق الاستثمار العقاري في قطاع الرعاية الصحية (REITs). تُعد REITs أسهمًا متداولة علنًا لشركات تدير آلاف أو حتى عشرات الآلاف من الأصول العقارية. في الولايات المتحدة، تُلزم القوانين REITs بتوزيع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة كأرباح للمساهمين. لذا فهي أيضًا خيار جيد لبناء محفظة تركز على الدخل.

في حالة صناديق REITs الخاصة بالرعاية الصحية، من المرجح أن تكون قيمة الأصول والإيرادات التي تولدها غير مرتبطة بشكل كبير بسوق العقارات الأوسع، ومركزة أكثر على الطلب على مرافق الرعاية الصحية ومرافق كبار السن.

شيخوخة السكان

The past few years have seen the population aging, but this was nothing compared to what is yet to come. When it comes to healthcare REITs, the most relevant population is the 80-year-old and older categories, as these are the ones most likely to need medical assistance, senior housing, and specialized care.

شهدت السنوات القليلة الماضية شيخوخة السكان، لكن هذا لا يقارن بما هو قادم. عندما يتعلق الأمر بصناديق REITs الخاصة بالرعاية الصحية، فإن الفئة السكانية الأكثر صلة هي الفئات التي تبلغ 80 عامًا فأكثر، حيث إن هؤلاء هم الأكثر احتمالًا لاحتياجهم للمساعدة الطبية، السكن لكبار السن، والرعاية المتخصصة.

Between 2007 and 2024, this category only increased moderately. This will explode from now on, with a growth of 28% expected by 2030.

بين عامي 2007 و2024، ارتفعت هذه الفئة بشكل معتدل فقط. سيتسارع النمو من الآن فصاعدًا، مع توقع نمو بنسبة 28٪ بحلول عام 2030.

المصدر: Ventas

In raw numbers, this means that an additional half a million Americans will reach age 80 between 2024 and 2026, and another 876,000 between 2027 and 2030. Additionally, 20% of the population will be 65 years old or older. This could push the number of Americans with at least one chronic condition from 130 million to 180 million by 2030.

بالأرقام الخام، يعني ذلك أن نصف مليون أمريكي إضافي سيصلون إلى سن 80 بين عامي 2024 و2026، و876,000 آخرون بين عامي 2027 و2030. بالإضافة إلى ذلك، سيشكل الأشخاص الذين تبلغ أعمارهم 65 عامًا أو أكثر 20٪ من السكان. قد يدفع ذلك عدد الأمريكيين الذين يعانون من حالة مزمنة واحدة على الأقل من 130 مليون إلى 180 مليون بحلول عام 2030.

المصدر: Ventas

On average, senior housing is not as fluctuating as other forms of housing, due to much more stable income and housing needs of older demographics. For example, senior housing occupancy only dipped by a few percent (2-4%) during the 2009 Great Financial Crisis.

في المتوسط، لا يتقلب سكن كبار السن كما تتقلب أشكال السكن الأخرى، بسبب الدخل المستقر واحتياجات السكن الأكثر استقرارًا للشرائح السكانية الأكبر سنًا. على سبيل المثال، انخفض معدل إشغال سكن كبار السن بنسبة قليلة (2-4٪) خلال الأزمة المالية الكبرى عام 2009.

المصدر: Well Tower

So overall, the positive long-term trend and stability of the sector, combined with the regular income distribution mandated by regulations, make healthcare REITs a good option for defensive and income-focused portfolios.

بشكل عام، يجعل الاتجاه الإيجابي طويل الأجل واستقرار القطاع، إلى جانب توزيع الدخل المنتظم الذي تفرضه اللوائح، صناديق REITs الخاصة بالرعاية الصحية خيارًا جيدًا للمحافظ الدفاعية والمركزة على الدخل.

أفضل 5 صناديق REIT في قطاع الرعاية الصحية

1. Welltower Inc.

Welltower real estate consists of healthcare facilities, like medical offices, senior housing, and rehabilitation centers (medical care outside hospitals). Welltower manages 1,400 properties in the US, Canada, and the UK.

تتكون عقارات Welltower من مرافق الرعاية الصحية، مثل المكاتب الطبية، سكن كبار السن، ومراكز التأهيل (الرعاية الطبية خارج المستشفيات). تدير Welltower 1,400 عقارًا في الولايات المتحدة وكندا والمملكة المتحدة.

It is also by far the largest healthcare REIT in the market, with a market capitalization often 3x larger than the next largest one.

كما أنها أكبر صندوق REIT في قطاع الرعاية الصحية بفارق كبير في السوق، حيث غالبًا ما تكون القيمة السوقية لها أكبر بثلاث مرات من أكبر صندوق آخر.

The way Welltower reached such size is largely through acquisitions, combined with project development. For example, it purchased no less than $6B in assets in 2024, at over 30% below replacement cost, based on company assessments. In 2025, الاستحواذات على 38 فاخرة للغاية Amica Senior Lifestyles’ محفظة مجتمعات سكن كبار السن مقابل 4.6 مليار دولار كندي.

المصدر: Welltower

The company success is also established on building an ultra-long term approach, with a narrow focus on the core competence of senior housing and senior-centric healthcare facilities.

كل قرار تخصيص رأس مال نتخذه يُنظر إليه من خلال منظور “تكلفة الفرصة”. هذا يدفعنا إلى النظر في جميع تبعات تلك القرارات، بعيدًا في المستقبل – ما سيكلفنا إذا لم يتم تنفيذه بشكل صحيح أو لم يتم تنفيذه على الإطلاق.

في عمليتنا، غالبًا ما نلجأ إلى ثلاثة أسئلة لوارن بافيت لتقييم تكلفة الفرصة: “ثم ماذا، مقارنةً بماذا، على حساب ماذا.”

The massive portfolio of the company plays in its favor, as senior housing construction costs have risen significantly and may rise further given potential tariff implementation. This has led to a steep decline in new unit construction, which will impact the market value of the existing one for several years.

المصدر: Welltower

From a financial point of view, Welltower is also well protected against potential financial disruption and rising interest rates, as more than 90% of the company’s debt is at fixed rates.

المصدر: Welltower

So investors willing to enter the sector and looking for the maximum safety and scale are likely to prefer Welltower for the maximum diversification and portfolio size offered by any single company.

2. Ventas

Ventas is another major actor in the senior real estate sector, with 1,400 properties, of which >800 are senior housing properties.

المصدر: Ventas

This prevalence of senior properties is a growing trend in the company’s portfolio, with a significant increase since 2021 (SHOP stands for Seniors Housing Operating Portfolio).

المصدر: Ventas

In 2025, the company expects to see its occupancy rate rise back to pre-COVID levels and then surpass them. Revenues are also growing at a good pace of 8%, above the 5% rise in costs.

One of Ventas’ competitive advantages is a very data-driven approach in order to identify the most promising markets. It also performs regular modernization of the facilities, allowing for premium pricing on older properties.

Another method adopted by Ventas to create senior housing at a reasonable cost is to transform large-scale communities to senior housing, with 45 such conversions ongoing in 2025.

In the wider picture, Ventas is looking at the consolidation of the senior housing market, as currently only 16% of the market is controlled by Ventas, other similar REITs, and publicly traded owner-operators of healthcare real estate.

المصدر: Ventas

This could be an important opportunity as at least some of the properties in the market are likely to be distressed due to poor management, especially as rising rates have endangered poorly capitalized companies and as no less than $24B of senior housing loans are reaching maturity through 2027.

المصدر: Ventas

3. Healthpeak Properties

While the largest healthcare REITs tend to have a strong presence in senior housing, as this is by far the largest part of the market, smaller REITs can have a larger proportion of their portfolio in care centers.

It is the case of Healthpeak, with no less than 524 properties in its medical portfolio, including large hospitals.

المصدر: Healthpeak

This is an attractive sector as construction costs have risen ~40% since 2020, limiting new supply. The required rent to cover construction costs of new units is ~$35 – $40 PSF vs. Healthpeak’s in-place net rent of ~$23 PSF.

This provides space for Healthpeak to push for high rent upon lease expiration, and increases the retention of current tenants until then. The average remaining lease is 5.5 years.

المصدر: Healthpeak

The company is also present in the laboratory segment, servicing the biotech sector with a strong presence in San Francisco, Boston, and San Diego.

So it should benefit from a growing amount of money flowing into the sector, after several years of low activity, a trend already visible with 1 million square feet of new lease in 2024.

المصدر: Healthpeak

This rebound is also quickly impacting the inventory of vacant laboratory space, with a 75% increase between 2024 and 2025.

المصدر: Healthpeak

Meanwhile, the less central but profitable 15-property portfolio of senior housing (7,000 units) is performing well, with rising occupancy reaching 86% in 2024. This makes Healthpeak a good REIT for investors looking for more diversification, away from a senior housing portfolio.

4. Healthcare Realty

If a strong focus on medical facilities is what an investor is looking for in a healthcare REIT, then the best choice is probably Healthcare Realty, with 92% of the portfolio focused on outpatient medical care, way ahead of its competitors.

المصدر: Healthcare Realty

The company owns 651 properties across the USA, for a total of 38.4 million square feet of surface. This presence covers most of the country’s top 15 markets and partners with many of its top health systems.

المصدر: Healthcare Realty

These properties are also situated in a high-density population area, experiencing an annual growth rate of 3%. The company is shifting its focus to these markets, with the sale of underperforming assets in regions with lower population density and slower growth.

This REIT too should benefit from aging demographics, as 65+ year olds are spending twice more per year in physicians’ offices and healthcare costs than 45-64 year olds.

المصدر: Healthcare Realty

This is overall a good REIT for conservative investors looking for relatively high yields with high safety, as outpatient care, both specialty and primary care have by far the highest rent coverage ratio in the entire healthcare industry, allowing for very low default risk from these tenants.

المصدر: Healthcare Realty

5. LTC Properties

On the opposite end of the spectrum of housing vs outpatient care, some healthcare REITs specialize in skilled nursing properties and senior housing. This is the case of LTC Properties (LTC ), with properties split approximately 50/50 between the two categories.

المصدر: LTC Properties

The company owns a total of 190 properties across 25 states. It then rents these properties to various healthcare providers, with none representing more than 15.9% of total revenues, reducing the risk of a single tenant having financial difficulties.

المصدر: LTC Properties

Regarding growth, $731M has been invested since 2019, with not much activity in 2024, at only $66M invested for the whole year.

المصدر: LTC Properties

LTC هو خيار REIT جيد للمستثمرين البحث عن دخل ثابت، حيث حافظت الشركة على سجل متتالي لمدة 20 عامًا من توزيعات الأرباح الشهرية ، دون انقطاع بسبب الأزمات المالية المتنوعة والجائحة خلال هذه الفترة.

This was achieved through a conservative approach to debt and organizing debt maturities to match the company’s cash flow.

تم تحقيق ذلك من خلال نهج محافظ تجاه الديون وتنظيم مواعيد استحقاق الديون لتتناسب مع التدفق النقدي للشركة.

المصدر: LTC Properties

However, investors should be aware that the dividends have not been increased for a long time (since 2017), as the company focuses on growth. This is more suitable for a conservative portfolio focused on monthly dividends, such as for a retired investor.

المصدر: LTC Properties