كيف تُعَكِّر الأوراق المالية الرقمية أسواق العقارات الخاصة – قادة الفكر

نظرة شاملة: العقارات كفئة أصول

على المستوى العالمي، تاريخيًا كان أداء العقارات مشابهًا لأداء الأسهم العامة (7.05٪ مقابل 6.89٪). لا يقتصر هذا الفئة على تقديم عوائد ثابتة مع تقلب أقل، بل في السنوات الأخيرة أصبح من الشائع نسبيًا رؤية استثمارات العقارات تحقق عوائد فوق 10٪. تميل العقارات ككل إلى أن تكون دورية إلى حد كبير — ترتفع عندما تكون الأوقات جيدة، وتنخفض عندما تكون الأوقات سيئة. على مستوى أكثر تفصيلاً، تُنظر إلى العقارات متعددة العائلات غالبًا كاستثمار دفاعي مقارنة بقطاع العقارات التجارية الأكثر تقلبًا. يخلق بيئة أسعار الفائدة المنخفضة الحالية المشهد المثالي لميزات التدفق النقدي الثابت الشبيه بالدخل الثابت لهذا الاستثمار. تاريخيًا، كانت هذه الفئة مخصصة لمطوري العقارات، الأفراد الأثرياء والمستثمرين المؤسسين. ولكن مع سعي مديري الصناديق ومطوري العقارات لتجميع رأس المال من مجموعة أكبر من المستثمرين، وفتح منصات وخيارات المستثمرين الفرديين، تصبح أسواق العقارات أكثر انتشارًا في مجال الاستثمارات الخاصة.

أكبر الحواجز أمام الدخول إلى عالم الاستثمار العقاري هي أحجام التذاكر الكبيرة والتكاليف القانونية وتكاليف المعاملات المرتفعة. يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات المادية حصريًا للغاية، خاصة في اقتصاد اليوم. غالبًا ما يحتاج الأفراد الذين يرغبون في تمويل استثماراتهم إلى الخضوع لفحوصات ائتمانية مكثفة وإظهار أرباح أو ثروات ملموسة. علاوة على ذلك، فإن سوق العقارات غير شفاف نسبيًا، ويمكن أن يؤدي عدم تماثل المعلومات غالبًا إلى تسعير غير صحيح كبير.

كانت صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي أول حل للمشكلات المذكورة أعلاه. تجمع هذه الصناديق رأس المال من الأسواق العامة، وتوزع إيرادات العقارات على المستثمرين على شكل توزيعات أرباح. يمكن للمستثمرين أيضًا الاستفادة من تقدير قيمة الأصول. لكن المستثمرين غير قادرين على اختيار العقارات والمشاريع التي يرغبون في الاستثمار فيها — تُترك عوائدهم ومستوى تحمل المخاطر لتقدير مديري الصناديق. باختصار، تحدّ REITs خيارات المستثمرين.

مع ذلك، تسمح أسواق العقارات الخاصة للأفراد باتباع نهج أكثر انتقائية لبناء محفظتهم الخاصة، مع مزيد من السيطرة على طريقة تخصيص الأموال وتدقيق العقارات. خلال العقد الماضي، حققت أبرز أسواق العقارات الخاصة متوسط عائد سنوي قدره 12.16٪، بينما S&P 500 حقق متوسط 10.88٪. من حيث مستوى المخاطر، تُعرف العقارات بإنتاج تدفقات نقدية موثوقة ومتسقة، حيث يأتي معظم الأرباح من إيرادات الإيجار. قد تكون صفقات التطوير أكثر خطورة قليلاً، لكنها عادةً ما تحقق عوائد أعلى. كما أن إصدار الديون شائع أيضًا في مجال التمويل الجماعي العقاري، رغم أن أكثر من ثلثي العروض تُصنّف كحصص أسهم أو مشاركة إيرادات.

بعض أبرز أسواق العقارات الأمريكية جمعت أكثر من مليار دولار ووزعت عوائد نقدية كبيرة على المستثمرين. انظر أدناه:

يُقدَّر إجمالي حجم سوق العقارات عبر الإنترنت بنحو 90 مليار دولار، بارتفاع من 80 مليار دولار في منتصف 2018.

الفوائد للمستثمرين

مع متطلبات أدنى أقل وتفصيلية أكبر، تُغيّر أسواق العقارات طريقة تخصيص المستثمر العادي للأموال نحو العقارات. وهذا يؤدي إلى ديمقراطية سوق العقارات. من خلال اختيار عقارات فردية، يستطيع المستثمرون تلبية مستوى تحمل المخاطر لديهم بشكل أفضل. بما أن الأفراد يتحكمون مباشرةً في العقارات التي تُدرج في محافظهم، يمكن للمستثمرين المتحفظين اختيار صفقات منخفضة المخاطر بينما يمكن للمستثمرين الباحثين عن المخاطر اختيار ملفات ذات مخاطر أعلى مقابل عوائد أعلى. انظر أدناه:

لكل وحدة إضافية من العائد، سيزداد منفعة المستثمر المتحفظ بشكل أقل تدريجيًا (منفعة متناقصة). بالنسبة للمستثمر الباحث عن المخاطر، تزداد المنفعة تدريجيًا. بما أن الصندوق العقاري العام يقع في مكان ما بين الاثنين، فإن كلا المستثمرين سيشعران بعدم الرضا عن مستوى مخاطر الصندوق. المستثمر المتحفظ لن يحصل على تعويض كافٍ مقابل المخاطر التي يتحملها، بينما المستثمر الباحث عن المخاطر سيطلب عوائد أعلى مما يمكن أن يوفره الصندوق.

مع أسواق العقارات الخاصة، يحصل المستثمرون على قائمة من المشاريع، ويمكنهم اختيار ما يروق لهم وفقًا لتقديرهم الخاص. يتيح ذلك توزيعًا أكثر كفاءة لتفضيلات المخاطر، حيث يمكن للمستثمرين اختيار الصفقات التي يشعرون بالراحة معها، بناءً على ظروفهم الخاصة.

على الرغم من أن أسواق العقارات تسمح للمشاركين بالاستثمار في صفقات فردية، قد يواجه المستثمرون خطر الأصل الواحد (أي أن استثمارهم يعتمد بشكل مفرط على مشروع واحد). لمعالجة هذه المشكلة بنجاح، يجب على الأسواق تشجيع المستثمرين على بناء محافظ متنوعة للغاية. على سبيل المثال، تقدم Crowdstreet للمستثمرين خيار الانضمام إلى محفظة مخصصة تم تصميمها وفقًا لتحملهم للمخاطر. كما أنه من المهم اختيار الصفقات بأكبر قدر من الدقة لتقليل مخاطر الطرف المقابل للمستثمرين.

هناك تحديات، مع ذلك، عندما يتعلق الأمر بإيجاد الطريقة الأكثر كفاءة لتبسيط عملية الاستثمار هذه. يجب على أسواق العقارات فحص المشاركين من مختلف الولايات القضائية، وضمان أن صفقاتهم تقدم إفصاحات كاملة للمستثمرين. علاوة على ذلك، غالبًا ما تكون توزيعات الأرباح وتسويات المعاملات يدوية، حيث تُجرى عادةً عبر مسارات مالية قديمة. وبالتالي، توجد فرص هائلة لأسواق العقارات لاستغلال الأوراق المالية الرقمية.

سوق جديد: أسواق العقارات باستخدام الأوراق المالية الرقمية

لا شك أن منصة الاستثمار العقاري المستقبلية يجب أن تستفيد من تقنية دفتر الأستاذ الموزع. تتمتع هذه المنصات بالقدرة على تقديم نفس فوائد أسواق العقارات التقليدية للمستثمرين، مع القيمة المضافة للأوراق المالية الرقمية. حتى الآن، هناك حوالي 16 منصة استثمار عقاري تستخدم الأوراق المالية الرقمية حول العالم. تتركز هذه المنصات في الولايات المتحدة وأوروبا، لكن القليل منها فقط يدرج أصوله في البورصات الثانوية.

بعض هذه الأسواق (وخاصة في الشرق الأوسط وأوروبا) هي منصات إصدار أوراق مالية رقمية متعددة الأغراض تشمل أيضًا عروضًا عقارية. بعضها مخصص بالكامل لإصدار أوراق مالية مدعومة بالعقارات. مع بدء المزيد من المصدرين في تحويل العقارات متعددة العائلات إلى رموز، من المرجح أن يزداد اعتماد الأوراق المالية الرقمية في سوق العقارات بشكل كبير خلال العام القادم.

توفر الأوراق المالية الرقمية حلاً مبتكرًا لآلية قديمة. من خلال رقمنة العقارات، يستطيع المصدرون تبسيط عملية عرض الحيازات وتحليل أداء الأصول. مفهوم منصة إلكترونية يمكن فيها تخزين الأصول الرقمية القابلة للنقل بأمان سيسهم في تحويل طريقة امتلاك الأسهم المجزأة.

شبكات السماسرة-الوسطاء هي جوهر ما يجعل الرقمنة مهمة. توفر تقنية البلوك تشين ودفتر الأستاذ الموزع البنية التحتية الأساسية لنقلية الأوراق المالية الرقمية. من خلال إنشاء نظام يسمح بتدفق سلس للأوراق المالية عبر المنصات، يمكن للوسطاء التواصل مع بعضهم وتقديم مجموعة أوسع من الأصول للمستثمرين. يعزز ذلك توزيع الصفقات بإزالة الغموض في السوق وإلغاء الحواجز بين الكيانات. نظرًا لأن الاستثمارات تُستمد عبر الإنترنت، فإن عدد الفرص المتاحة للمستثمرين يكون أعلى بكثير مقارنة بالأوراق المالية الخاصة التقليدية.

علاوة على ذلك، يمكن أن تؤدي مستويات أعلى من الشفافية إلى خفض حواجز الدخول للمستثمرين، بفضل تسعير أكثر دقة للأوراق المالية وتقييم المخاطر وكذلك تقليل تكاليف الوسطاء. في المستقبل، يمكن للمستثمرين الحصول على سيولة من خلال الوصول إلى أماكن تداول مرخصة، مما يزيد بشكل كبير من سرعة تداول هذه الأوراق المالية الخاصة وإتاحتها للمستثمرين.

تقع أسواق العقارات في قلب اتجاه زيادة الوصول إلى الاستثمار العقاري، وتُعد الأوراق المالية الرقمية الوسيلة المثالية لتوسيع وتسريع هذا الاتجاه.

* * *

Disclaimer

المعلومات المقدمة في أبحاث Atlas One، القنوات الاجتماعية، الموقع الإلكتروني، الندوات عبر الإنترنت، المدونة، الرسائل الإلكترونية والمواد المصاحبة (مجتمعًا تحت مسمى “Information”) هي لأغراض إعلامية فقط. لا تشكل أو تشكل أي جزء من أي عرض أو دعوة أو طلب آخر أو توصية لشراء أي أوراق مالية. لا ينبغي اعتبار المعلومات نصيحة مالية أو مهنية. يجب عليك استشارة متخصص لتحديد ما قد يكون الأنسب لاحتياجاتك الفردية. تُستمد المعلومات من مصادر يُعتقد أنها موثوقة، لكن لا يُضمن دقة واكتمال المعلومات، ولا تتحمل Atlas One أي مسؤولية في تقديمها. لا تتحمل Atlas One أي التزام بتحديث المعلومات أو تقديم المشورة بشأن التطورات المستقبلية المتعلقة بهذه المجالات.

1. المصدر: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, page 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. المصدر: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. المصدر: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. المصدر: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf