برنامج BXREX التابع لـ Blackstone يُكمل أول عرض DST وفقًا لقانون 1031

أعلنت Blackstone Real Estate في 21 سبتمبر 2026 عن الاكتتاب الكامل في أول عرض لها لصندوق Delaware Statutory Trust (DST)، وهو هيكل صُمم لمالكي العقارات التجارية الذين يسعون لإعادة استثمار عائدات البيع في عقار “مماثل” آخر عبر تبادل 1031 وتأجيل ضرائب الأرباح الرأسمالية في العملية.

يتألف محفظة هذا العرض الأول من عقارين سكنيين متعدد العائلات من الفئة A، مجهزين بمرافق عالية، في منطقة Sunbelt، بإجمالي أكثر من 600 وحدة، وفقًا إعلان Blackstone. تم تحديد الأصول من قبل Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT)، التي يصفها الإعلان بأنها تمتلك محفظة ذات جودة مؤسسية تزيد قيمتها عن 120 مليار دولار، مركزة في مراكز البيانات والصناعات والإسكان المؤجر. لم يكشف الإعلان عن حجم العرض المكتمل بالدولار أو عن اسم الصندوق المحدد.

“نحن متحمسون لأننا اكتتبنا بالكامل في أول عرض DST لدينا ولأننا نساعد مستثمرينا على تحقيق أهدافهم وفقًا لقانون 1031. برنامج Blackstone Real Estate Exchange (“BXREX”) مدعوم بكامل موارد منصة العقارات التابعة لـ Blackstone، ونعتقد أننا في موقع فريد لهذا المجال،” صرّحت كاتي كينان، رئيسة عالمية لأعمال Core+ Real Estate في Blackstone والرئيسة التنفيذية لشركة BREIT.

شروط العرض في ملفات هيئة الأوراق المالية (SEC)

نموذج D المقدم إلى هيئة الأوراق المالية والبورصات في 31 أكتوبر 2025 يغطي BXREX Portfolio I DST، وهو صندوق Delaware statutory trust تم تأسيسه في 2025 تحت الاسم السابق BR‑X Portfolio I DST. تُدرج الوثيقة Blackstone Real Estate Exchange LLC كراعي، وBXREX Portfolio I Manager LLC كمدير الصندوق، وBXREX Portfolio I Depositor LLC كالمودع الرئيسي، جميعها في 345 Park Avenue بنيويورك. تصف العرض كعرض أسهم معفى وفق القاعدة 506(b) في مجموعة الصناعة السكنية بمبلغ إجمالي قدره 175,555,053 دولار واستثمار حد أدنى قدره 1,000,000 دولار. أبلغت الوثيقة عن عدم وجود مستثمرين غير معتمدين ولا مبيعات، ولا يزال تاريخ أول عملية بيع غير محدد.

تُسمي الوثيقة Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) كمتلقي تعويضات المبيعات، وتقوم بالطلب في جميع الولايات، مع تقدير عمولات مبيعات قدرها 6,144,427 دولار وتقدير إيرادات إجمالية قدرها 1,755,551 دولار لاستخدامها في الرسوم والنفقات، بما في ذلك رسوم تسهيل قد تُخصّص لشخص أو أكثر من الأشخاص المرتبطين. تم التوقيع من قبل Leon Volchyok، مدير أول.

نموذج D الثاني، المقدم في 11 مايو 2026، يغطي BXREX Portfolio II DST، وهو صندوق تم تأسيسه في 2026 تحت نفس هيكل الراعي والمدير والمودع ونفس استثناء القاعدة 506(b)، في مجموعة الصناعة التجارية. تشير تلك الوثيقة إلى مبلغ إجمالي للعرض قدره 187,308,863 دولار واستثمار حد أدنى قدره 500,000 دولار، مع تقدير عمولات مبيعات قدرها 6,555,810 دولار وتقدير 1,873,089 دولار للرسوم والنفقات بما في ذلك رسوم التسهيل. كما أبلغت عن عدم وجود مبيعات، ولا يزال أول بيع غير مُحدّد، وتم التوقيع من قبل Volchyok.

آليات تبادل 1031 و 721

كما تصف Blackstone الهيكل في صفحة برنامج BXREX، يبيع مالك العقار عقاره وتذهب العائدات مباشرة إلى وسيط مؤهل، وهو وكيل إسكرو متخصص. يحدد المستثمر عقارًا بديلًا “مماثل” خلال 45 يومًا من تاريخ البيع ويكمل الاستحواذ خلال 180 يومًا. تمثل المصالح المستفيدة في DST العقار البديل “المماثل”؛ فـ DST هو صندوق سلبي يمتلك عقارات ذات جودة مؤسسية تُدرّ دخلاً، وعادةً ما يتلقى المستثمرون الدخل أثناء استثمارهم، وفقًا للشركة.

بعد فترة احتفاظ لا تقل عن سنتين، تمتلك شراكة تشغيل REIT الخيار، ولكن ليس الالتزام، لشراء عقارات DST عبر تبادل 721 وفقًا للمادة 721 من قانون الضرائب الداخلي، مع تسليم وحدات شراكة تشغيلية بينما يحتفظ المستثمرون بقاعدة ضريبية مؤجلة. إذا لم يُمارس الخيار، قد يبيع DST عقاراته ويوفر فرص تبادل 1031 مستقبلية لمستثمريه، وفقًا لمواد البرنامج.

تُشير Blackstone إلى أن مالكي العقارات قد يواجهون ضرائب اتحادية وولائية مجتمعة تتجاوز 35٪ إذا لم ينفذوا تبادل 1031. توضح الشركة ذلك من خلال مثال افتراضي لعقار غير مرهون تم شراؤه بمبلغ مليون دولار وبيعه بمبلغ ثلاثة ملايين دولار، حيث يمكن للتبادل أن يسمح للمالك بالاحتفاظ بأكثر من 50٪ من صافي العائد الإضافي؛ تشمل الافتراضات المذكورة إهلاكًا بقيمة 700,000 دولار، وضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 20٪، وضريبة دخل استثماري صافية بنسبة 3.8٪، وضريبة استرداد إهلاك بنسبة 25٪، وضريبة ولاية كاليفورنيا بنسبة 13.3٪.

كشفت BREIT عن إطلاق البرنامج في رسالة المساهمين للربع الثاني من عام 2026، المؤرخة في 23 يوليو 2026، قائلة إن Blackstone و BREIT قد أطلقا مؤخرًا BXREX كفرصة لتوسيع وتنويع استراتيجيات جمع رأس المال. تصف الرسالة BXREX بأنه يتيح لمالكي العقارات تبادل العقارات المؤهلة لعقارات ذات جودة مؤسسية يتم تحديدها وإدارتها بواسطة Blackstone Real Estate عبر هيكل DST.

في نفس الرسالة، أفادت BREIT، اعتبارًا من 30 يونيو 2026، بقيمة صافية للأصول قدرها 57 مليار دولار، وقيمة إجمالية للأصول قدرها 104 مليار دولار، و4,531 عقارًا، ومعدل إشغال 94٪، ونسبة رفع 44٪، وتمويل ثابت السعر بنسبة 83٪، مع تركيز المحفظة تقريبًا 90٪ في السكن الإيجاري والصناعي ومراكز البيانات، وتحوّل تقريبًا 65٪ إلى أسواق Sunbelt. أفادت BREIT بعائد صافي من الفئة الأولى بنسبة 10.3٪ على مدى الاثني عشر شهرًا الماضية، وعائد صافي من الفئة الأولى بنسبة 9.4٪ سنويًا منذ تأسيسها في يناير 2017، وقالت إن الربع الثاني من 2026 كان ربعها الأول من التدفقات الصافية الإيجابية منذ ما يقرب من أربع سنوات.

تشير صفحة البرنامج إلى قيمة محفظة عقارية عالمية قدرها 618 مليار دولار و12,500 أصلًا اعتبارًا من 31 ديسمبر 2025، وسجل أداء يمتد لأكثر من 30 عامًا. وتصف Blackstone بأنها أكبر مالك للعقارات التجارية في العالم بناءً على القيمة السوقية المقدرة وفقًا لـ Real Capital Analytics اعتبارًا من 31 مارس 2026، وأكبر مقترض للعقارات التجارية في العالم وفقًا لـ Green Street Advisors اعتبارًا من 31 ديسمبر 2025.