Top 5 REITs de Saúde para Investir à medida que a População dos EUA Envelhece (2026)

Envelhecimento como Tema de Investimento

À medida que a população envelhece, também aumentam as necessidades de mais tratamentos médicos. Isso pode ser um tema de longo prazo vencedor para investidores, já que o envelhecimento da geração baby boomer — nascida entre 1946 e 1964 — é uma tendência demográfica previsível, com os mais jovens atingindo 65 anos até 2029.

No entanto, investir em cuidados médicos pode ser complexo e requer a escolha das empresas ou sub‑setores corretos. Por exemplo, cobrimos essas opções em “5 Melhores ETFs de Saúde para Investir“, “Top 5 Empresas de IA & Biotecnologia Digital” ou “Top 5 Empresas Farmacêuticas Blue Chip” entre muitos outros artigos relacionados a este tema.

Outra opção é apostar na demanda por instalações médicas. Hospitais, casas de repouso, centros de cuidados e outros ativos imobiliários relacionados estarão em demanda constante enquanto a população envelhecer.

Uma boa maneira de os investidores acessarem essa tendência é por meio de REITs de saúde (Fundos de Investimento Imobiliário). REITs são ações negociadas publicamente de empresas que administram milhares ou até dezenas de milhares de ativos imobiliários. Nos EUA, os REITs são obrigados por lei a distribuir pelo menos 90 % de sua renda tributável como dividendos aos acionistas. Portanto, eles também são uma boa opção para construir uma carteira focada em renda.

No caso dos REITs de saúde, o valor dos ativos e as receitas que geram provavelmente serão pouco correlacionados ao mercado imobiliário mais amplo, estando mais centrados na demanda por instalações de saúde e serviços relacionados à terceira idade.

Envelhecimento da População

Os últimos anos viram a população envelhecer, mas isso nada se compara ao que ainda está por vir. Quando se trata de REITs de saúde, a população mais relevante são as faixas de 80 anos ou mais, pois são as que provavelmente precisarão de assistência médica, moradia sênior e cuidados especializados.

Entre 2007 e 2024, essa categoria aumentou apenas moderadamente. A partir de agora, esse número explodirá, com um crescimento de 28 % esperado até 2030.

Fonte: Ventas

Em números absolutos, isso significa que mais meio milhão de americanos alcançarão 80 anos entre 2024 e 2026, e outros 876 000 entre 2027 e 2030. Além disso, 20 % da população terá 65 anos ou mais. Isso pode elevar o número de americanos com ao menos uma condição crônica de 130 milhões para 180 milhões até 2030.

Fonte: Ventas

Em média, a moradia sênior não é tão volátil quanto outras formas de habitação, devido à renda e às necessidades habitacionais muito mais estáveis das faixas etárias mais avançadas. Por exemplo, a taxa de ocupação de moradias sênior caiu apenas alguns pontos percentuais (2‑4 %) durante a Grande Crise Financeira de 2009.

Fonte: Well Tower

Portanto, a tendência positiva de longo prazo e a estabilidade do setor, combinadas com a distribuição regular de renda mandatada por regulamentações, tornam os REITs de saúde uma boa opção para carteiras defensivas e focadas em renda.

Top 5 REITs de Saúde

1. Welltower Inc.

Os imóveis da Welltower consistem em instalações de saúde, como consultórios médicos, moradias sênior e centros de reabilitação (cuidados médicos fora de hospitais). A Welltower administra 1.400 propriedades nos EUA, Canadá e Reino Unido.

É também, de longe, o maior REIT de saúde do mercado, com capitalização de mercado frequentemente 3 x maior que a do próximo maior.

A forma como a Welltower alcançou esse tamanho foi principalmente por meio de aquisições, combinadas com desenvolvimento de projetos. Por exemplo, adquiriu nada menos que US$ 6 bi em ativos em 2024, a mais de 30 % abaixo do custo de reposição, com base em avaliações da empresa. Em 2025, as aquisições de 38 ultra‑luxuosas Comunidades Amica Senior Lifestyles com portfólio de moradias sênior por C$4,6 bi.

Fonte: Welltower

O sucesso da empresa também se baseia em construir uma abordagem ultra‑longo prazo, com foco estreito na competência central de moradias sênior e instalações de saúde voltadas para a terceira idade.

Cada decisão de alocação de capital que tomamos é vista através de um prisma de “custo de oportunidade”. Fazer isso nos obriga a considerar todas as implicações dessas decisões, bem no futuro – o que nos custará se não for feita corretamente ou se não for feita.

Em nosso processo, frequentemente recorremos às três perguntas de Warren Buffett para avaliar o custo de oportunidade: “E então o quê, comparado a quê, à custa de quê.”

O portfólio massivo da empresa joga a seu favor, já que os custos de construção de moradias sênior aumentaram significativamente e podem subir ainda mais diante de possíveis tarifas. Isso levou a um forte declínio na construção de novas unidades, o que impactará o valor de mercado das existentes por vários anos.

Fonte: Welltower

Do ponto de vista financeiro, a Welltower também está bem protegida contra possíveis interrupções financeiras e aumento das taxas de juros, já que mais de 90 % da dívida da empresa possui taxas fixas.

Fonte: Welltower

Portanto, investidores dispostos a entrar no setor e que buscam a máxima segurança e escala provavelmente preferirão a Welltower para obter a maior diversificação e tamanho de portfólio oferecidos por qualquer empresa única.

2. Ventas

A Ventas é outro grande ator no setor de imóveis sênior, com 1.400 propriedades, das quais >800 são propriedades de moradia sênior.

Fonte: Ventas

Essa prevalência de propriedades sênior é uma tendência crescente no portfólio da empresa, com aumento significativo desde 2021 (SHOP significa Senior Housing Operating Portfolio).

Fonte: Ventas

Em 2025, a empresa espera que sua taxa de ocupação volte aos níveis pré‑COVID e, então, os supere. As receitas também estão crescendo a um bom ritmo de 8 %, acima do aumento de custos de 5 %.

Uma das vantagens competitivas da Ventas é uma abordagem muito orientada a dados para identificar os mercados mais promissores. Ela também realiza modernizações regulares das instalações, permitindo precificação premium em propriedades mais antigas.

Outro método adotado pela Ventas para criar moradias sênior a custo razoável é transformar comunidades de grande escala em moradias sênior, com 45 dessas conversões em andamento em 2025.

No panorama mais amplo, a Ventas está observando a consolidação do mercado de moradias sênior, já que atualmente apenas 16 % do mercado está controlado pela Ventas, por REITs semelhantes e por operadores‑proprietários de imóveis de saúde negociados publicamente.

Fonte: Ventas

Isso pode ser uma oportunidade importante, pois pelo menos algumas das propriedades no mercado provavelmente estarão em situação de distress devido à má gestão, especialmente à medida que o aumento das taxas tem ameaçado empresas pouco capitalizadas e já que não menos que US$ 24 bi em empréstimos de moradia sênior chegam ao vencimento até 2027.

Fonte: Ventas

3. Healthpeak Properties

Embora os maiores REITs de saúde tendam a ter forte presença em moradias sênior, já que essa é de longe a maior parte do mercado, REITs menores podem ter uma proporção maior de seu portfólio em centros de cuidados.

É o caso da Healthpeak, com não menos que 524 propriedades em seu portfólio médico, incluindo grandes hospitais.

Fonte: Healthpeak

Este é um setor atraente, pois os custos de construção aumentaram ~40 % desde 2020, limitando a nova oferta. O aluguel necessário para cobrir os custos de construção de novas unidades é de ~US$ 35‑40 por pé quadrado, versus o aluguel líquido já existente da Healthpeak de ~US$ 23 por pé quadrado.

Isso oferece espaço para a Healthpeak pressionar por aluguéis mais altos ao expirar os contratos, e aumenta a retenção dos inquilinos atuais até então. O prazo médio restante de contrato é de 5,5 anos.

Fonte: Healthpeak

A empresa também está presente no segmento de laboratórios, atendendo ao setor de biotecnologia com forte presença em São Francisco, Boston e San Diego.

Portanto, deve se beneficiar de um volume crescente de dinheiro fluindo para o setor, após vários anos de baixa atividade, tendência já visível com 1 milhão de pés quadrados de novos contratos em 2024.

Fonte: Healthpeak

Essa retomada também está impactando rapidamente o estoque de espaço de laboratório vago, com um aumento de 75 % entre 2024 e 2025.

Fonte: Healthpeak

Enquanto isso, o portfólio menos central, porém lucrativo, de 15 propriedades de moradia sênior (7.000 unidades) está apresentando bom desempenho, com ocupação crescente chegando a 86 % em 2024. Isso faz da Healthpeak um REIT adequado para investidores que buscam mais diversificação, afastando‑se de um portfólio exclusivamente de moradia sênior.

4. Healthcare Realty

Se o foco forte em instalações médicas é o que um investidor procura em um REIT de saúde, então a melhor escolha provavelmente é a Healthcare Realty, com 92 % do portfólio focado em cuidados médicos ambulatoriais, muito à frente de seus concorrentes.

Fonte: Healthcare Realty

A empresa possui 651 propriedades nos EUA, totalizando 38,4 milhões de pés quadrados de superfície. Essa presença cobre a maioria dos 15 principais mercados do país e tem parcerias com muitos dos principais sistemas de saúde.

Fonte: Healthcare Realty

Essas propriedades também estão situadas em áreas de alta densidade populacional, experimentando uma taxa de crescimento anual de 3 %. A empresa está mudando seu foco para esses mercados, vendendo ativos de desempenho inferior em regiões com menor densidade populacional e crescimento mais lento.

Este REIT também deve se beneficiar das demografias envelhecidas, já que pessoas com 65 + anos gastam duas vezes mais por ano em consultórios médicos e custos de saúde do que pessoas de 45‑64 anos.

Fonte: Healthcare Realty

No geral, este é um REIT bom para investidores conservadores que buscam rendimentos relativamente altos com alta segurança, pois o cuidado ambulatorial, tanto especializado quanto de atenção primária, tem de longe a maior taxa de cobertura de aluguel em todo o setor de saúde, permitindo risco de inadimplência muito baixo desses inquilinos.

Fonte: Healthcare Realty

5. LTC Properties

No extremo oposto do espectro entre moradia e cuidados ambulatoriais, alguns REITs de saúde se especializam em propriedades de enfermagem especializada e moradias sênior. Esse é o caso da LTC Properties (LTC ), com propriedades divididas aproximadamente 50/50 entre as duas categorias.

Fonte: LTC Properties

A empresa possui um total de 190 propriedades em 25 estados. Ela aluga essas propriedades para vários provedores de saúde, nenhum representando mais de 15,9 % da receita total, reduzindo o risco de um único inquilino enfrentar dificuldades financeiras.

Fonte: LTC Properties

Quanto ao crescimento, US$ 731 mi foram investidos desde 2019, com pouca atividade em 2024, apenas US$ 66 mi investidos ao longo de todo o ano.

Fonte: LTC Properties

LTC é uma boa opção de REIT para investidores que buscam uma renda estável, pois a empresa manteve um histórico consecutivo de 20 anos de dividendos mensais, ininterruptos durante as diversas crises financeiras e a pandemia nesse período.

Isso foi alcançado por meio de uma abordagem conservadora ao endividamento e da organização dos vencimentos da dívida para coincidir com o fluxo de caixa da empresa.

Fonte: LTC Properties

No entanto, os investidores devem estar cientes de que os dividendos não foram aumentados há muito tempo (desde 2017), pois a empresa foca no crescimento. Isso é mais adequado para uma carteira conservadora focada em dividendos mensais, como para um investidor aposentado.

Fonte: LTC Properties