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Top 10 REITs (Imobiliário) Ações para Investir em (outubro 2026)

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Outra grande classe de ativos

O mercado imobiliário é uma classe de ativos maior que ações ou títulos de dívida. O investimento direto costuma ser considerado difícil porque exige encontrar e administrar inquilinos, cuidar de reformas e manutenção e obter financiamento bancário. A venda de um imóvel também pode levar meses ou anos. Uma alternativa são os REITs, veículos de investimento imobiliário, sobretudo as ações de empresas imobiliárias negociadas em bolsa que administram milhares ou dezenas de milhares de imóveis. Nem todos os REITs, porém, são negociados em bolsa.

Os REITs listados oferecem maior liquidez que a propriedade direta, pois suas ações podem ser compradas ou vendidas durante o pregão, além de diversificação. Nos EUA, para atender ao regime tributário de REIT, a empresa geralmente deve distribuir pelo menos 90% do lucro tributável, excluídos os ganhos líquidos de capital. Isso pode torná-los uma opção para carteiras voltadas à renda.

Apartamentos, casas, centros comerciais e outros imóveis

Muitos REITs possuem os imóveis que primeiro vêm à mente quando se pensa em investimento imobiliário: apartamentos, casas e espaços comerciais, como lojas e centros comerciais. Além dessas categorias importantes, existem numerosos REITs especializados.

Alguns se concentram em imóveis industriais, logística ou infraestrutura técnica, como torres de telefonia e centros de dados. Outros possuem principalmente terras agrícolas ou florestais. Assim, os REITs permitem acesso a tipos de imóveis que a maioria dos investidores individuais teria dificuldade para comprar diretamente.

Juros em alta

Em 2023, a alta dos juros era uma preocupação para o mercado imobiliário. Em teoria, juros maiores pressionam os preços dos imóveis. Na prática, a relação é mais complexa, especialmente quando a inflação eleva bastante o custo de reposição dos edifícios existentes.

REITs e empresas imobiliárias que precisam refinanciar grandes montantes tendem a ser mais afetados pela alta dos juros. Em contrapartida, empresas que contrataram crédito barato a taxas fixas podem beneficiar-se da redução do valor real da dívida pela inflação. Isso não significa que o principal nominal seja automaticamente quitado.

Dez ações de REITs para analisar: dados e perspectivas de 2023

1. Prologis, Inc.

PLD Gráfico de preços

A Prologis é uma grande empresa de imóveis logísticos, que cresceu junto com o comércio eletrônico e a demanda por armazéns. Segundo a empresa, o comércio eletrônico exige cerca de três vezes mais espaço de armazenagem que o varejo tradicional. No primeiro trimestre de 2023, a ocupação média chegou a 98%.

Segundo a apresentação da empresa em 2023, as mercadorias que passavam pelos armazéns e centros de distribuição da Prologis correspondiam a cerca de 2,8% do PIB mundial em valor. A área total mencionada era de 1,213 bilhão de pés quadrados, atendendo aproximadamente 6.600 clientes.

A empresa fornece imóveis logísticos a numerosas grandes corporações globais de diversos setores.

Uma vantagem apresentada pela Prologis é que os armazéns representam apenas 3–6% do custo total da cadeia de suprimentos. Os clientes podem terceirizar essa necessidade imobiliária e empregar seu capital em prioridades estratégicas. Ainda assim, os custos de armazenagem também podem ser alvo de cortes.

A escala e os investimentos em tecnologia favorecem a eficiência da Prologis. As despesas gerais e administrativas citadas na apresentação correspondiam a cerca de 0,3% dos ativos sob gestão, e não da receita.

Fonte: Prologis 

A apresentação classificava a Prologis como a 2ª maior empresa dos EUA em geração solar nas próprias instalações, com 410 MW de capacidade instalada. Seu banco de terrenos ainda não desenvolvidos permitia investimentos potenciais de US$ 38 bilhões.

No primeiro trimestre de 2023, a relação dívida/EBITDA ajustado era de 4,3 vezes, com liquidez de US$ 5,7 bilhões em 31 de março e juros médios da dívida de 2,6%. Cerca de 90% da dívida tinha taxas fixas. Isso limita o impacto imediato da alta dos juros, mas não elimina os riscos de inflação ou de refinanciamento futuro.

A Prologis oferece exposição à economia e ao comércio em geral. Sua escala pode trazer vantagens de eficiência e de acesso a financiamento a custos competitivos.

2. American Tower Corporation

AMT Gráfico de preços

Muitas torres de telefonia pertencem a empresas independentes, que alugam espaço na mesma torre a diversas operadoras. O compartilhamento distribui os custos da infraestrutura e pode tornar o setor mais eficiente.

A American Tower (AMT ) é uma das maiores operadoras dessas instalações. O perfil histórico do artigo menciona cerca de 226.000 locais de comunicação no total: aproximadamente 42.000 nos EUA e no Canadá e 184.000 nos demais mercados. Entre os principais mercados internacionais estavam a Índia, com mais torres que qualquer outro país, a Alemanha, a Espanha, a América Latina e a África.

A empresa se beneficia da demanda crescente por dados móveis. A implantação do 5G e o avanço da internet das coisas, ou IoT, devem apoiar essa tendência. A previsão apresentada pela American Tower em 2023 era de que o consumo de dados móveis nos EUA quase triplicaria até 2028, com tendências semelhantes em outros mercados.

A American Tower proporciona exposição a uma infraestrutura essencial de telecomunicações, com vantagens competitivas e um mercado que ainda crescia rapidamente naquele período.

A presença internacional também oferece oportunidades ligadas à maior penetração da internet em países em desenvolvimento. No longo prazo, a experiência da American Tower em aquisições pode ajudá-la a entrar em novos mercados.

3. Equinix, Inc.

EQIX Gráfico de preços

A Equinix (EQIX ) fornece infraestrutura digital, principalmente centros de dados e serviços relacionados. Em 2023, administrava aproximadamente 250 centros. O comunicado do segundo trimestre identificava 53 grandes projetos em andamento, incluindo novas construções e ampliações, em vez de 57 novos centros confirmados.

A Equinix trabalha com grandes usuários e fornecedores de serviços de nuvem, incluindo Amazon (AMZN ), Microsoft (MSFT ), Google e Netflix. Um fator relevante é sua elevada disponibilidade operacional, informada como 99,9999%.

Fonte: Equinix

No segundo trimestre de 2023, a receita da Equinix cresceu 11% em relação ao ano anterior, ou 14% em termos normalizados e a câmbio constante. A receita das Américas foi de aproximadamente US$ 890 milhões, a de Europa, Oriente Médio e África, ou EMEA, de US$ 687 milhões, e a da Ásia-Pacífico de US$ 442 milhões.

A Equinix informou retorno total anualizado das ações de aproximadamente 15% nos dez anos até o fim de 2022, incluindo dividendos reinvestidos. Também havia elevado os dividendos por oito anos desde sua conversão em REIT em 2015. Esses números descrevem desempenho histórico.

No fim de junho de 2023, a alavancagem líquida da Equinix era de 3,6 vezes, o prazo médio da dívida de 8,1 anos e o custo médio de financiamento de 2,18%. Apenas cerca de 5% da dívida não tinha taxa fixa. Essas medidas excluíam passivos de arrendamento e consideravam os instrumentos de proteção pertinentes.

A tese de investimento na Equinix está ligada à expansão da computação em nuvem. A empresa fornece infraestrutura física para serviços digitais corporativos, diretamente ou por meio de grandes provedores, como a AWS da Amazon. Sua experiência ajuda a atrair profissionais especializados, construir centros de dados em escala e melhorar as operações e a cadeia de suprimentos.

4. Welltower Inc.

WELL Gráfico de preços

A carteira imobiliária da Welltower inclui consultórios médicos, moradias para idosos e instalações de reabilitação e cuidados após a alta hospitalar. O perfil histórico de 2023 mencionava aproximadamente 1.400 imóveis nos EUA, no Canadá e no Reino Unido.

O envelhecimento da população favorece a demanda. No segundo trimestre de 2023, a ocupação média dos imóveis comparáveis do segmento de operação de moradias para idosos aumentou 1,9 ponto percentual em um ano, e sua receita operacional líquida cresceu 24,2%. No conjunto da carteira comparável, esse crescimento foi de 12,7%. A expansão limitada da oferta de moradias para idosos, apesar da demanda crescente, apoiava essa evolução.

Fonte: Welltower

O artigo de 2023 descrevia a rápida expansão da Welltower, com cerca de US$ 3 bilhões em aquisições concluídas ou em andamento e pelo menos US$ 11 bilhões de capital investido desde o fim de 2020. A estratégia buscava aproveitar dificuldades temporárias do mercado para comprar ativos a preços atraentes, inclusive por meio de operações relacionadas a grandes instituições de financiamento, como a Fannie Mae.

A empresa também procurava reduzir sua alavancagem. A relação dívida/EBITDA mencionada era de aproximadamente 5,5 vezes, com dívida a taxas variáveis equivalente a 13,2% do total.

A Welltower atua em um segmento apoiado pelo envelhecimento da geração baby boomer, que passa a vender suas casas, procurar moradias para idosos e necessitar de mais cuidados de saúde. Isso pode ampliar o mercado e melhorar os resultados econômicos por quarto alugado. Seu histórico de aquisições oferece oportunidades de crescimento, mas as mudanças demográficas não garantem lucros.

5. VICI Properties Inc.

VICI Gráfico de preços

A VICI é um REIT especializado em cassinos, outros imóveis ligados a jogos e apostas e campos de golfe.

O artigo de 2023 mencionava 124 milhões de pés quadrados, 60.300 quartos de hotel e mais de 450 bares, restaurantes, casas noturnas e estabelecimentos de apostas esportivas. Entre os principais ativos estavam Caesars Palace, MGM Grand e Venetian Resort, na Las Vegas Strip. Cerca de metade da receita de aluguel, e não do número de imóveis, estava ligada a Las Vegas; o restante da carteira se distribuía pelos EUA e pelo Canadá.

A VICI realizou a 4ª maior abertura de capital de um REIT em 2018 e multiplicou seu EBITDA ajustado por cerca de quatro até 2023. Entrou no índice S&P 500 em junho de 2022, passando a integrar as carteiras de muitos fundos que acompanham esse índice.

Em abril de 2022, a VICI emitiu US$ 5 bilhões em títulos de dívida com grau de investimento, distribuídos por cinco séries com vencimentos em 2025, 2028, 2030, 2032 e 2052. A série de 2032 era de US$ 1,5 bilhão, e não um único título de US$ 5 bilhões. A distribuição dos vencimentos reduz a concentração das necessidades de refinanciamento, mas não torna automaticamente segura uma dívida elevada.

Fonte: VICI

Em 2023, a VICI estava concentrada na América do Norte e considerava expandir-se internacionalmente. A capacidade dos inquilinos de pagar aluguel está relacionada às condições dos setores de jogos, turismo e consumo. Uma queda da demanda ou dificuldades financeiras das operadoras podem, portanto, afetar o proprietário dos imóveis.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AVB Gráfico de preços

A AvalonBay é um REIT residencial que privilegia regiões dinâmicas, com muito emprego, elevada qualidade de vida e baixa acessibilidade financeira da moradia. Em termos simples, são frequentemente áreas com bons salários e imóveis caros.

Em 30 de junho de 2023, detinha participações diretas ou indiretas em 294 comunidades residenciais com 88.659 apartamentos, distribuídas por 12 estados e pelo Distrito de Columbia, que não é um estado.

Fonte: Avalon

A ocupação mencionada em 2023 permanecia estável em torno de 96%, enquanto a receita de aluguel crescia 6,5% em um ano. A carteira combinava áreas urbanas e suburbanas, principalmente edifícios de altura média e pequenos conjuntos multifamiliares.

A AvalonBay informava retorno total anual composto histórico de aproximadamente 11,3% desde sua abertura de capital e crescimento anualizado dos dividendos de 4,8%. São medidas históricas do investimento e dos dividendos, não garantias de rentabilidade operacional futura.

A oferta de moradia é complementada pelo AvalonConnect, que integra internet, Wi-Fi e sistemas de casa inteligente. Esses serviços oferecem comodidade a profissionais, especialmente aos que trabalham de casa.

A presença em regiões costeiras e o foco em inquilinos de renda elevada provavelmente ajudaram a AvalonBay a beneficiar-se do crescimento tecnológico e da valorização das bolsas na década anterior. Problemas graves nesses setores podem, em contrapartida, reduzir a demanda por seus apartamentos.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

ARE Gráfico de preços

A Alexandria desenvolve e aluga imóveis especializados para ciências da vida e tecnologia agrícola, como laboratórios e instalações de testes. No fim de 2022, tinha cerca de 1.000 inquilinos e 432 imóveis. A base potencial de 74,6 milhões de pés quadrados incluía 41,8 milhões em operação, 5,6 milhões em construção, 9,9 milhões em projetos de curto e médio prazo e 17,3 milhões em projetos futuros. Nem toda essa área estava pronta, totalmente equipada ou alugada.

As instalações da Alexandria ficam nos principais centros de inovação dos EUA, incluindo Califórnia, Seattle, Grande Boston, Nova York, Maryland e Research Triangle, na Carolina do Norte.

Terapias de RNA, terapias gênicas e outras inovações biotecnológicas apoiam a demanda por laboratórios. Espaços flexíveis de pesquisa permitem que empresas farmacêuticas e de biotecnologia ajustem suas necessidades conforme novos projetos e resultados de pesquisa e desenvolvimento. A Alexandria ajuda essas empresas a concentrar capital no desenvolvimento e na venda de medicamentos, em vez de na propriedade imobiliária.

A empresa informava margens elevadas, com margem de EBITDA ajustado de 69% no quarto trimestre de 2022. Trata-se de uma medida ajustada da empresa, não de margem de lucro líquido.

Os inquilinos representam diversos segmentos das ciências da vida, com participação importante de grandes empresas e instituições de pesquisa. Isso pode reduzir a dependência da disponibilidade de capital de risco em comparação com uma carteira exclusivamente de startups, mas não elimina a ciclicidade do setor de biotecnologia.

No fim de 2022, a relação entre dívida líquida mais ações preferenciais e EBITDA ajustado do quarto trimestre anualizado era de 5,1 vezes. O prazo médio restante da dívida era de 13,2 anos, com juros médios de 3,53%, quase todos fixos, e sem grandes vencimentos antes de 2025.

A biotecnologia aproveita décadas de desenvolvimento em genômica e tecnologias de RNA. A continuidade da pesquisa e do desenvolvimento pode criar oportunidades para a Alexandria caso amplie a necessidade de espaços especializados.

8. Vornado Realty Trust

VNO Gráfico de preços

O setor de escritórios enfrentou dificuldades durante e após a pandemia. As restrições e o trabalho de casa reduziram a demanda, embora a duração e a intensidade dessa mudança variem entre mercados.

A Vornado é um REIT especializado em escritórios, principalmente em Manhattan, com presença menor em San Francisco e Chicago. O perfil de 2023 mencionava 19,9 milhões de pés quadrados de escritórios em 30 imóveis, 2,5 milhões de pés quadrados de lojas no nível da rua e 1.663 unidades residenciais.

Apesar da crise do setor, não era evidente se imóveis de primeira linha em Nova York seriam afetados da mesma forma que escritórios em localizações secundárias. O artigo de 2023 mencionava queda de quase 75% nas ações e considerava que parte importante das dificuldades talvez já estivesse refletida no preço.

Um projeto importante da Vornado é a reurbanização do distrito de Penn, em torno da estação ferroviária Penn e do Madison Square Garden. A região atraiu escritórios de empresas de tecnologia como Amazon, Meta, Apple (AAPL ) e Samsung.

Fonte: Vornado

A Vornado pode interessar a investidores que buscam oportunidades contrárias à tendência predominante. Eles precisam avaliar o FFO (Funds From Operations), o sucesso da reurbanização de Penn e a tese de que escritórios no principal centro financeiro dos EUA continuarão procurados. FFO é uma medida ajustada de desempenho operacional usada por REITs, não um sinônimo de fluxo de caixa.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR Gráfico de preços

Um atrativo de certos REITs para seus clientes é o acesso a capital para comprar ou desenvolver imóveis que depois serão alugados. A IIPR aplica esse modelo ao setor de cannabis que opera com licenças estaduais nos EUA.

Em 2023, a cannabis continuava proibida no âmbito federal, limitando o acesso de muitas empresas a bancos e investidores institucionais. O artigo mencionava empréstimos com juros de aproximadamente 10–15% em alguns casos, não uma taxa uniforme para todo o setor.

O cultivo e o processamento modernos de cannabis exigem muito capital para instalações especializadas, incluindo cultivo em ambientes fechados e estufas. A IIPR compra imóveis e financia melhorias, evitando que os inquilinos licenciados tenham de fornecer sozinhos todo esse capital.

Fonte: IIPR

A escala e a experiência da IIPR podem facilitar o financiamento de adaptações especializadas. As necessidades incluem controle de umidade e pragas, purificação do ar e áreas de processamento. A IIPR é proprietária e financiadora dos imóveis; os inquilinos realizam o cultivo e o processamento.

Em meados de 2023, a IIPR estava presente em 19 estados e costumava contratar aluguéis iniciais de 15–20 anos. Cresceu rapidamente desde sua fundação em 2016. A apresentação mostrava receita operacional líquida de cerca de US$ 6,3 milhões em 2017 e US$ 265,8 milhões em 2022, com crescimento anual composto histórico superior a 100% a partir de uma base inicial pequena.

Fonte: IIPR

Em meados de 2023, a dívida da IIPR equivalia a cerca de 12% dos ativos brutos. Incluía títulos de US$ 300 milhões a juros de 5,5%, com vencimento em 2026, além de aproximadamente US$ 4,4 milhões em títulos permutáveis com vencimento em 2024. A menor alavancagem reduz um risco, mas não elimina inadimplência dos inquilinos ou mudanças regulatórias.

O setor de cannabis enfrentava dificuldades desde 2021, inclusive por atrasos nas mudanças da legislação federal. Em 2023, mais da metade dos estados autorizava ao menos algum uso medicinal; isso não significava que o uso adulto fosse legal na maioria deles. A queda das ações da IIPR naquele período elevou o rendimento dos dividendos para perto de dois dígitos, sem garantia de manutenção desse patamar.

10. Farmland Partners Inc.

FPI Gráfico de preços

Terras agrícolas oferecem uma exposição diferente dos imóveis residenciais e comerciais comuns. Seus retornos são mais influenciados pela economia agrícola e pelos preços internacionais das commodities, mas não são totalmente independentes dos preços da terra, dos aluguéis ou dos juros.

As terras agrícolas são uma das grandes classes imobiliárias dos EUA. A comparação apresentada pela empresa indicava valor semelhante ao de imóveis multifamiliares e cerca do dobro dos imóveis industriais; não era uma comparação com todo o mercado habitacional americano. A participação institucional era relativamente pequena diante da dimensão total desse mercado.

A Farmland Partners é um dos maiores REITs de terras agrícolas dos EUA. Em 30 de junho de 2023, possuía ou administrava aproximadamente 190.200 acres, cerca de 77.000 hectares, em 20 estados. Nem todas as terras administradas eram de sua propriedade.

O valor das propriedades é apoiado por tendências como o crescimento da população mundial e a pressão sobre a disponibilidade de terras aráveis por habitante. O artigo de 2023 descrevia uma carteira totalmente alugada, ilustrando a demanda por esses imóveis naquele período.

Cerca de 10% da área da carteira correspondia a culturas permanentes, como frutas cítricas, abacates, nozes e uvas. Elas exigem anos de investimento antes da primeira colheita, algo que pode ser difícil para agricultores individuais. Embora representassem uma parcela menor da área, essas propriedades correspondiam a aproximadamente 30% do valor da carteira.

A receita vem dos aluguéis, enquanto a empresa também pode beneficiar-se da valorização das terras no longo prazo. A série histórica citada no artigo indicava valorização anual composta de cerca de 5,9% desde 1970 até seu período de referência. Essa valorização não é garantida nem equivale ao rendimento anual dos aluguéis.

Uma fonte adicional de receita pode surgir quando terrenos adequados são usados para geração solar ou eólica ou vendidos para outros empreendimentos. O artigo de 2023 mencionava nove projetos em desenvolvimento com capacidade total superior a 250 MW e outros 18 sob contratos de opção. Nem toda a capacidade planejada estava em operação.

A Farmland Partners pode diversificar uma carteira devido à correlação relativamente baixa com outros mercados imobiliários. Diante das discussões sobre um novo superciclo de commodities, as terras agrícolas podem ser uma opção a analisar. Porém, os retornos históricos de 5–10% citados no artigo não garantem resultados estáveis ou sua continuidade, e a correlação não é zero.

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Jonathan é um ex‑pesquisador bioquímico que trabalhou em análise genética e ensaios clínicos. Ele agora é analista de ações e escritor financeiro com foco em inovação, ciclos de mercado e geopolítica em sua publicação 'The Eurasian Century'.