Digital Realty eleva projeção de FFO principal por ação para 2026 após volume recorde de contratos no terceiro trimestre

A Digital Realty informou receitas totais de US$ 1,9 bilhão no terceiro trimestre de 2026, em 29 de outubro de 2026, 21% acima do mesmo trimestre do ano anterior, e elevou sua projeção de FFO principal por ação para o ano inteiro após assinar um volume recorde de contratos, que deverá gerar aluguel-base GAAP anualizado de US$ 855 milhões considerando participação de 100%, segundo o comunicado de resultados do terceiro trimestre de 2026 da empresa.

A receita foi 10% superior à do trimestre anterior, desconsiderando US$ 201 milhões em receita de participação nos ganhos reconhecida no segundo trimestre de 2026. A empresa registrou lucro líquido de US$ 194 milhões e lucro líquido disponível aos acionistas ordinários de US$ 185 milhões, ou US$ 0,48 por ação, ante US$ 1,21 por ação no trimestre anterior e US$ 0,15 por ação no terceiro trimestre de 2025. O EBITDA ajustado foi de US$ 978 milhões, em linha com o trimestre anterior e 13% acima do mesmo trimestre do ano passado. Todos os resultados por ação são apresentados com base totalmente diluída.

Os fundos provenientes das operações (FFO) somaram US$ 742 milhões, ou US$ 1,97 por ação, ante US$ 2,73 por ação no segundo trimestre de 2026 e US$ 1,65 por ação no trimestre correspondente do ano anterior. O FFO principal, excluindo a receita líquida de participação nos ganhos, foi de US$ 2,10 por ação, ante US$ 2,13 no trimestre anterior e US$ 1,89 no terceiro trimestre de 2025; nos nove meses encerrados em 30 de setembro de 2026, totalizou US$ 6,27 por ação. O FFO principal, excluindo a receita líquida de participação nos ganhos e ajustado pelas variações cambiais, também foi de US$ 2,10 por ação no trimestre e de US$ 6,18 no período de nove meses. O FFO ajustado foi de US$ 686 milhões, ou US$ 1,81 por ação diluída, e os dividendos por ação e por unidade ordinária foram de US$ 1,22, resultando em uma taxa de distribuição do AFFO de 67,4% com base diluída.

“A Digital Realty deu continuidade ao seu histórico de execução no terceiro trimestre, com um volume recorde de contratos, uma carteira de contratos em expansão e mais um trimestre de crescimento de dois dígitos nos resultados”, afirmou Andy Power, presidente e diretor executivo.

Atividade de locação e investimentos

Considerando a participação da Digital Realty, o volume de contratos no terceiro trimestre atingiu o recorde de US$ 627 milhões, incluindo o recorde de US$ 152 milhões na categoria de 0 a 1 megawatt mais interconexão: US$ 130 milhões provenientes da categoria de 0 a 1 megawatt e US$ 22 milhões de interconexão. O intervalo médio ponderado entre a assinatura dos novos contratos de locação durante o trimestre e as respectivas datas de início previstas em contrato foi de 17 meses. No fim do trimestre, a carteira de contratos assinados, mas ainda não iniciados, alcançou o recorde de US$ 2,5 bilhões em aluguel-base GAAP anualizado, considerando participação de 100%, e US$ 1,8 bilhão considerando a participação da Digital Realty.

Durante o trimestre, a Digital Realty também assinou contratos de renovação que representam US$ 261 milhões em receita anualizada de aluguel em dinheiro. As taxas de aluguel dos contratos de renovação assinados no trimestre aumentaram 11,8% com base nos valores em dinheiro e 17,0% com base no GAAP.

Os novos contratos de locação assinados durante o trimestre, considerando a participação da Digital Realty, totalizaram US$ 242,9 milhões em aluguel-base GAAP anualizado para 75,6 megawatts nas Américas, à média de US$ 267 por quilowatt; US$ 78,1 milhões para 29,5 megawatts na região EMEA, a US$ 220 por quilowatt; e US$ 283,4 milhões para 79,7 megawatts na região Ásia-Pacífico, a US$ 296 por quilowatt. A tabela-resumo do comunicado apresentou um total geral de US$ 626,6 milhões considerando a participação da Digital Realty, para 184,8 megawatts, e de US$ 855,3 milhões considerando participação de 100%, para 267,2 megawatts.

Durante o trimestre, a Digital Realty adquiriu terrenos por US$ 742 milhões. As aquisições incluíram terrenos próximos à região metropolitana de Indianápolis para viabilizar mais de um gigawatt de capacidade de TI; terrenos adjacentes ao campus Fort Gillem, em Atlanta, para oferecer capacidade de colocation para empresas e operações de hiperescala; dois lotes na região metropolitana de Chicago, com capacidade agregada de 360 megawatts; terrenos na região metropolitana de Charlotte para viabilizar o desenvolvimento de até 600 megawatts; terrenos próximos ao campus Ostend, em Frankfurt, na Alemanha, para viabilizar até 14 megawatts; e terrenos próximos a Creta, na Grécia, para viabilizar até 5 megawatts.

A empresa também firmou uma nova joint venture de US$ 33 milhões com a Rönesans Infrastructure para desenvolver data centers em toda a Türkiye; o primeiro investimento da joint venture será um data center em Ancara, com capacidade prevista para mais de 22 megawatts de TI. Após o encerramento do trimestre, a Digital Realty concluiu a aquisição de terrenos próximos a Bruxelas, na Bélgica, por aproximadamente € 15 milhões (US$ 17 milhões) e da propriedade plena do terreno onde fica seu campus em Dugny, na França, por aproximadamente € 80 milhões (US$ 90 milhões). Também adquiriu de determinados acionistas minoritários uma participação adicional de 16% na Teraco por aproximadamente US$ 688 milhões, principalmente por meio da emissão de 3,4 milhões de ações ordinárias, elevando sua participação de 61% para aproximadamente 77%. Também após o encerramento do trimestre, a empresa concluiu a captação de US$ 1,4 bilhão em compromissos iniciais de capital próprio de investidores âncora para uma nova estratégia de capital perpétuo voltada a data centers de hiperescala estabilizados na América do Norte.

Mercados de capitais e projeções para 2026

Em 30 de setembro de 2026, a dívida total em aberto era de aproximadamente US$ 19,5 bilhões, composta por US$ 17,9 bilhões em dívida sem garantia e aproximadamente US$ 1,6 bilhão em dívida com garantia e outras dívidas. A relação entre dívida líquida e EBITDA ajustado era de 5,2x; a relação entre dívida mais ações preferenciais e valor total da empresa, de 23,2%; e o índice de cobertura de encargos fixos, de 4,8x.

Durante o trimestre, a empresa vendeu aproximadamente 2,4 milhões de ações ordinárias por meio de seu programa de emissão de ações a preço de mercado, a um preço médio ponderado de US$ 191,84 por ação, obtendo recursos líquidos de aproximadamente US$ 450 milhões. Desde o início do ano, vendeu aproximadamente 15,9 milhões de ações pelo programa, a um preço médio ponderado de US$ 185,98 por ação, obtendo recursos líquidos de aproximadamente US$ 2,9 bilhões.

Em outubro de 2026, a Digital Realty emitiu € 1 bilhão em notas em euros com vencimento em 2036, com juros de 5,125%, obtendo recursos líquidos de aproximadamente € 1 bilhão (US$ 1,1 bilhão). Também emitiu títulos suíços no valor de CHF 225 milhões, com juros de 1,6803% e vencimento em 2029; CHF 185 milhões, com juros de 2,0600% e vencimento em 2032; e CHF 100 milhões, com juros de 2,4150% e vencimento em 2036. Essas emissões geraram recursos líquidos totais de aproximadamente CHF 508 milhões (US$ 611 milhões).

A Digital Realty elevou sua projeção para o FFO básico por ação em 2026 (excluindo a receita líquida de participação nos ganhos) para a faixa de US$ 8,30 a US$ 8,35, ante US$ 8,15 a US$ 8,20 em 23 de julho de 2026. A projeção para o FFO básico por ação em moeda constante (excluindo a receita líquida de participação nos ganhos) passou para US$ 8,25 a US$ 8,30, ante US$ 8,10 a US$ 8,15. A projeção para os fundos provenientes das operações por ação (conforme definição da NAREIT) passou de US$ 8,40 a US$ 8,45 para US$ 8,55 a US$ 8,60, enquanto a projeção para o lucro líquido por ação diluído caiu de US$ 3,10 a US$ 3,15 para US$ 2,90 a US$ 2,95.

A projeção de receita total, excluída a receita de participação nos ganhos, aumentou de US$ 6,850 bilhões a US$ 6,950 bilhões para US$ 7,050 bilhões a US$ 7,125 bilhões. A projeção do EBITDA ajustado passou de US$ 3,750 bilhões a US$ 3,850 bilhões para US$ 3,800 bilhões a US$ 3,850 bilhões. A empresa elevou sua estimativa para os reajustes de aluguel na renovação de contratos: de 10,0% a 12,0% com base no caixa e de 13,0% a 15,0% com base nos princípios contábeis geralmente aceitos (GAAP). A projeção de crescimento do NOI em caixa na mesma base de capital também subiu, de 4,25% a 5,25% para 5,25% a 5,75%. O volume estimado, em dólares, de vendas de ativos e contribuições de ativos aumentou de US$ 1,0 bilhão a US$ 1,5 bilhão para US$ 1,5 bilhão a US$ 2,0 bilhões. Já as despesas de capital para desenvolvimento, líquidas das contribuições dos parceiros, permaneceram entre US$ 4,25 bilhões e US$ 4,75 bilhões, com rendimentos médios após estabilização de pelo menos 10,0%. A projeção de despesas gerais e administrativas passou de US$ 620 milhões a US$ 630 milhões para US$ 640 milhões a US$ 650 milhões. A tabela de projeções considera aproximadamente US$ 1,75 bilhão em emissão de dívida de longo prazo, concluída em outubro, com taxa em torno de 4,0%.

A Digital Realty agendou uma teleconferência com investidores para as 17h (horário do leste dos EUA) de 29 de outubro de 2026, com a participação de Power e do diretor financeiro, Matt Mercier. Uma apresentação preparada para acompanhar a conversa seria publicada na seção de Relações com Investidores do site da empresa antes da teleconferência, e a transmissão pela internet ficará arquivada por um ano.