NexPoint Residential Trust reduz previsão de Core FFO para 2026 enquanto prejuízo aumenta

NexPoint Residential Trust (NXRT ) divulgou os resultados do terceiro trimestre em 3 de novembro de 2026 e reduziu suas projeções para o Core FFO e o NOI das mesmas lojas para o ano inteiro, após registrar um prejuízo líquido trimestral maior, apesar do aumento da receita. A receita total subiu de US$ 62,8 milhões um ano antes para US$ 64,5 milhões no trimestre encerrado em 30 de setembro de 2026, mas o prejuízo líquido atribuível aos acionistas ordinários aumentou de US$ 7,8 milhões, ou US$ 0,31 por ação diluída, para US$ 11,5 milhões, ou US$ 0,45.

O Core FFO, medida da empresa de fundos provenientes das operações ajustados, caiu de US$ 17,7 milhões, ou US$ 0,70 por ação diluída, para US$ 13,4 milhões, ou US$ 0,52. O AFFO, que ajusta ainda mais o Core FFO para excluir a remuneração baseada em ações, recuou de US$ 20,2 milhões para US$ 16,2 milhões. A administração atribuiu o aumento do prejuízo líquido principalmente a US$ 2,0 milhões em despesas operacionais imobiliárias adicionais e US$ 2,6 milhões em despesas com juros adicionais, parcialmente compensados pelo aumento de US$ 1,6 milhão na receita.

Os custos das mesmas lojas crescem mais do que a receita

O aumento da receita consolidada não veio do portfólio já estabelecido. O suplemento de resultados do terceiro trimestre mostra que o grupo de mesmas lojas, composto por 35 imóveis e 12.980 unidades — propriedades mantidas durante os dois períodos comparados, que representam aproximadamente 98% do portfólio e excluem Sedona at Lone Mountain — gerou US$ 62,0 milhões em receita, uma queda de 0,7%. A receita de aluguel caiu 1,4%, enquanto o aumento de 29,4% em outras receitas amenizou essa redução. Os imóveis fora do grupo de mesmas lojas contribuíram com US$ 1,4 milhão em receita, ajudando a elevar a receita consolidada apesar da retração nas mesmas lojas.

A taxa de ocupação das mesmas lojas caiu 70 pontos-base, para 92,9%, e o aluguel mensal efetivo médio recuou 0,7%, para US$ 1.487. As despesas operacionais aumentaram bem mais rapidamente, subindo 11,2%, para US$ 26,4 milhões. Os custos com reparos e manutenção aumentaram 20,0%, os impostos imobiliários, 15,4%, e as despesas com serviços públicos, 11,8%. Como resultado, o lucro operacional líquido das mesmas lojas caiu 8,2%, para US$ 35,6 milhões, demonstrando que a deterioração dos imóveis no trimestre refletiu tanto a pressão dos custos quanto a queda da ocupação e dos aluguéis.

Os indicadores de locação mostram que essa pressão persistiu no quarto trimestre. A variação dos aluguéis em novos contratos foi negativa em 4,5% no terceiro trimestre, em comparação com uma variação positiva de 3,2% nas renovações. Em outubro, a variação dos aluguéis em novos contratos continuou negativa, em 3,6%; nas renovações, foi positiva em 2,1%; e a taxa de ocupação no fim do período ficou em 92,3%.

Projeção para 2026 é reduzida

A previsão revisada da NXRT aponta para um Core FFO anual de US$ 2,17 a US$ 2,27 por ação diluída, com ponto médio de US$ 2,22, abaixo do ponto médio anterior, de US$ 2,45. A previsão de prejuízo agora é de US$ 1,72 a US$ 1,63 por ação diluída, com prejuízo médio de US$ 1,68, ante US$ 1,54 anteriormente.

As premissas para as mesmas lojas explicam a revisão das projeções de resultados. A estimativa de crescimento da receita total no ano inteiro passou de um ponto médio positivo de 0,2% para um ponto médio negativo de 0,9%, enquanto a estimativa de crescimento das despesas totais subiu de 2,1% para 4,4%. A projeção para o NOI das mesmas lojas é de uma queda entre 5,1% e 3,6%, com ponto médio negativo de 4,3%, ante o ponto médio negativo anterior de 1,0%. Essas projeções se aplicam ao grupo de mesmas lojas composto por 35 imóveis durante o ano inteiro.

A empresa elevou para US$ 116 milhões o ponto médio da previsão de aquisições, ante US$ 100 milhões, e reafirmou o ponto médio de US$ 100 milhões para as alienações. Os volumes de transações projetados estão incorporados às orientações para o prejuízo por ação e o Core FFO, embora as aquisições e alienações efetivas possam diferir significativamente dessas premissas.

Dívida e medidas de capital

A dívida total em aberto era de US$ 1,62 bilhão em 30 de setembro de 2026, acima dos US$ 1,50 bilhão registrados um ano antes. Em 1º de outubro, a NXRT sacou mais US$ 33,0 milhões de sua linha de crédito rotativo, deixando em aberto, no âmbito da linha, US$ 112,1 milhões de principal e uma carta de crédito de US$ 2,0 milhões.

No dia seguinte, o REIT adquiriu Midtown Crossing, um imóvel de 228 unidades em Raleigh, Carolina do Norte, por US$ 32,0 milhões, com participação efetiva de 100%. Em 26 de outubro, o conselho autorizou a recompra de até US$ 150,0 milhões em ações ordinárias ao longo de dois anos — uma autorização, não uma recompra já realizada — e aprovou um dividendo trimestral de US$ 0,53, a ser pago em 31 de dezembro de 2026 aos acionistas registrados em 15 de dezembro de 2026.

O trimestre deixa clara a tensão operacional da NXRT: as aquisições podem aumentar a receita consolidada, mas o resultado operacional dos imóveis está caindo à medida que aumentam as despesas e os custos de juros. Com a variação dos aluguéis em novos contratos ainda negativa em outubro e a projeção para o NOI das mesmas lojas reduzida, a questão central para o último trimestre é se o portfólio existente conseguirá se estabilizar enquanto a NXRT administra o aumento da dívida e dos custos de juros, além das aquisições e de uma possível recompra de ações.