디지털 증권이 사설 부동산 마켓플레이스를 어떻게 혁신하고 있는가 – Thought Leaders

조감도: 부동산 자산 클래스

전 세계적으로 부동산은 역사적으로 공공 주식과 유사한 성과를 보여왔습니다 (7.05% 대 6.89%). 이 자산 클래스는 변동성이 낮은 일관된 수익을 제공할 뿐만 아니라, 최근 몇 년간 부동산 투자가 10% 이상 수익을 내는 경우가 비교적 흔해졌습니다. 부동산 전체는 상당히 순환적이며, 상황이 좋을 때는 상승하고 나쁠 때는 하락합니다. 그러나 보다 세부적으로 보면, 다가구 부동산은 변동성이 큰 상업용 부동산 부문과 달리 방어적인 투자로 여겨지는 경우가 많습니다. 현재의 낮은 금리 환경은 이 투자의 안정적인 고정 수입과 같은 현금 흐름 특성에 완벽한 환경을 제공합니다. 과거에는 이 자산 클래스가 부동산 개발업자, 부유한 개인 및 기관 투자자에게만 제한되었습니다. 그러나 펀드 매니저와 부동산 개발업자들이 더 많은 투자자들로부터 자본을 모으려 하고, 개인 투자자 플랫폼과 옵션이 열리면서, 부동산 마켓플레이스는 사설 투자 분야에서 점점 더 보편화되고 있습니다.

부동산 투자 세계에서 가장 큰 진입 장벽은 높은 투자 금액과 높은 법률 및 거래 비용입니다. 물리적 부동산에 투자하는 것은 특히 현재 경제 상황에서 매우 제한적일 수 있습니다. 투자를 자금 조달하려는 개인은 종종 광범위한 신용 검사를 거치고 실질적인 소득이나 부를 증명해야 합니다. 또한 부동산 시장은 비교적 불투명하며, 정보 비대칭으로 인해 상당한 가격 왜곡이 발생할 수 있습니다.

부동산 투자 신탁(REIT)은 앞서 언급한 문제에 대한 최초의 “해결책”이었습니다. 이러한 펀드는 본질적으로 공공 시장에서 자본을 모아 부동산 수익을 배당 형태로 투자자에게 배분합니다. 투자자는 자산 가치 상승으로도 이익을 얻을 수 있습니다. 그러나 투자자는 투자하고자 하는 부동산이나 프로젝트를 직접 선택할 수 없으며, 수익과 위험 선호도는 펀드 매니저의 재량에 맡겨집니다. 즉, REIT은 투자자의 선택지를 제한합니다.

하지만 사설 부동산 마켓플레이스는 개인이 자신의 포트폴리오를 보다 선택적으로 구축할 수 있게 하여 자금 배분 및 부동산 검증에 대한 권한을 더 많이 부여합니다. 지난 10년간 가장 눈에 띄는 사설 부동산 마켓플레이스는 평균 연간 12.16%의 수익률을 기록했으며, S&P 500은 평균 10.88%를 보였습니다. 위험 수준 측면에서 부동산은 대부분의 배당이 임대 수익에서 나오기 때문에 신뢰할 수 있고 일관된 현금 흐름을 제공하는 것으로 알려져 있습니다. 개발 거래는 다소 위험할 수 있지만 일반적으로 더 높은 수익을 제공합니다. 부동산 크라우드펀딩 분야에서는 부채 발행도 흔하지만, 제공되는 투자 중 3분의 2 이상이 주식 또는 수익 공유 형태로 분류됩니다.

미국의 주요 부동산 마켓플레이스 중 일부는 10억 달러 이상을 모금했으며 투자자에게 상당한 현금 수익을 배분했습니다. 아래를 참고하십시오:

전체 부동산 온라인 마켓플레이스 규모는 약 900억 달러로 추정되며, 2018년 중반의 800억 달러에서 증가한 수치입니다.

투자자를 위한 혜택

낮은 최소 투자 요건과 더 높은 세분화 덕분에 부동산 마켓플레이스는 평균 투자자가 부동산에 자금을 배분하는 방식을 변화시키고 있습니다. 이는 부동산 시장의 민주화를 촉진합니다. 개별 부동산을 선택함으로써 투자자는 자신의 위험 선호도에 맞게 조정할 수 있습니다. 개인이 포트폴리오에 포함할 부동산을 직접 제어하므로, 위험 회피형 투자자는 저위험 거래를 선택하고, 위험 선호형 투자자는 더 높은 수익을 위해 고위험 프로필을 찾을 수 있습니다. 아래를 참고하십시오:

수익이 한 단위씩 증가할 때마다 위험 회피형 투자자의 효용은 점점 감소합니다(효용 감소). 위험 선호형 투자자는 효용이 점진적으로 증가합니다. 공공 REIT은 이 두 사이에 위치하므로, 두 유형의 투자자 모두 펀드의 위험 수준에 만족하지 못합니다. 위험 회피형 투자자는 자신이 감수하는 위험에 비해 충분히 보상받지 못하고, 위험 선호형 투자자는 펀드가 제공할 수 있는 것보다 더 높은 수익을 원합니다.

사설 부동산 마켓플레이스에서는 투자자에게 프로젝트 메뉴가 제공되며, 자신이 매력적이라고 생각하는 프로젝트를 자유롭게 선택할 수 있습니다. 이를 통해 투자자는 자신의 상황에 맞는 거래를 선택함으로써 위험 허용도를 보다 효율적으로 분배할 수 있습니다.

부동산 마켓플레이스가 개별 거래에 투자할 수 있게 하더라도, 투자자는 단일 자산 위험(즉, 투자 대상이 단일 프로젝트에 과도하게 의존) 직면할 수 있습니다. 이 문제를 해결하려면 마켓플레이스는 투자자가 고도로 다각화된 포트폴리오를 구축하도록 장려해야 합니다. 예를 들어 Crowdstreet는 투자자의 위험 선호도에 맞춘 맞춤형 포트폴리오에 투자할 옵션을 제공합니다. 또한 투자자에 대한 거래 상대방 위험을 최소화하기 위해 가능한 한 철저히 거래를 선별하는 것이 중요합니다.

하지만 이 특정 투자 프로세스를 효율적으로 간소화하는 방법을 찾는 데에는 도전 과제가 있습니다. 부동산 마켓플레이스는 다양한 관할 구역의 참여자를 검증하고, 거래가 투자자에게 완전한 공개를 제공하도록 해야 합니다. 또한 배당 분배와 거래 정산은 대부분 구식 금융 경로를 통해 수동으로 이루어지기 때문에 거의 항상 수동적입니다. 따라서 부동산 마켓플레이스가 디지털 증권을 활용할 수 있는 엄청난 기회가 존재합니다.

새로운 시장: 디지털 증권을 활용한 부동산 마켓플레이스

미래의 부동산 투자 플랫폼은 분산 원장 기술을 활용해야 한다는 점은 의심의 여지가 없습니다. 이러한 플랫폼은 전통적인 부동산 마켓플레이스와 동일한 혜택을 제공하면서 디지털 증권이라는 부가 가치를 제공합니다. 현재 전 세계적으로 약 16개의 부동산 투자 플랫폼이 디지털 증권을 사용하고 있습니다. 이들은 주로 미국과 유럽에 집중되어 있지만, 자산이 2차 거래소에 상장된 경우는 매우 드뭅니다.

이러한 마켓플레이스 중 일부(특히 중동 및 유럽)는 부동산 상품도 제공하는 다목적 디지털 증권 발행 플랫폼입니다. 일부는 부동산 기반 디지털 증권 발행에만 전념하고 있습니다. 더 많은 발행자가 다가구 부동산을 토큰화하기 시작함에 따라, 부동산 시장에서 디지털 증권의 채택은 향후 1년 동안 크게 증가할 것으로 보입니다.

디지털 증권은 구식 메커니즘에 대한 혁신적인 해결책을 제공합니다. 부동산을 디지털화함으로써 발행자는 보유 자산을 확인하고 자산 성과를 분석하는 과정을 간소화할 수 있습니다. 양도 가능한 디지털 자산을 안전하게 저장할 수 있는 온라인 플랫폼 개념은 사람들이 분할 소유권을 보유하는 방식을 변화시킬 것입니다.

브로커-딜러 네트워크는 디지털화가 중요한 이유의 핵심에 있습니다. 블록체인 및 분산 원장 기술은 디지털 증권의 양도성을 위한 기반 인프라를 제공합니다. 플랫폼 간 증권의 원활한 흐름을 가능하게 하는 시스템을 구축함으로써, 브로커-딜러는 서로 연결되고 투자자에게 더 다양한 자산을 제공할 수 있습니다. 이는 시장의 불투명성을 제거하고 기관 간 장벽을 없애 거래 배포를 강화합니다. 투자가 온라인으로 이루어지기 때문에, 전통적인 사설 증권에 비해 투자자가 이용할 수 있는 기회의 총량이 훨씬 더 많습니다.

게다가 투명성이 높아지면 보다 정확한 증권 가격 책정 및 위험 평가와 중개 비용 감소로 인해 투자자의 진입 장벽이 낮아집니다. 앞으로 투자자는 허가된 거래소에 접근함으로써 유동성을 확보할 수 있게 되며, 이는 사설 증권이 순환하고 투자자에게 접근되는 속도를 크게 높일 것입니다.

부동산 마켓플레이스는 부동산 투자 접근성 확대라는 추세의 중심에 있으며, 디지털 증권은 이 추세를 확장하고 가속화하는 완벽한 수단입니다.

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1. 출처: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, page 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. 출처: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. 출처: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. 출처: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf