부동산
조정 FFO 56.5% 급증… Xenia, 2026년 연간 전망 상향
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Xenia Hotels & Resorts가 발표한 바에 따르면 (XHR ) 2026년 11월 3일, 호텔 수요 증가와 마진 확대에 힘입어 3분기 보통주 주주 귀속 순손실이 전년 동기의 1,370만 달러에서 270만 달러로 감소했다. 리츠가 자체 조정한 영업현금흐름인 희석주당 조정 FFO는 56.5% 증가한 0.36달러를 기록했으며, Xenia는 2026년 연간 전망을 상향했다.
2026년 9월 30일로 끝난 분기의 총수익은 2억 6,380만 달러로, 전년 동기의 2억 3,640만 달러에서 증가했다. 영업이익은 470만 달러에서 1,630만 달러로 늘었지만, 이자 비용 2,030만 달러가 영업이익을 웃돌았다. 이자 비용은 2,180만 달러에서 감소했지만, 영업 실적이 개선됐음에도 회사는 여전히 순손실을 기록했다.
부동산의 이자·세금·감가상각비·무형자산상각비 차감 전 이익을 회사 기준으로 조정한 지표인 조정 EBITDAre는 26.0% 증가해 5,320만 달러를 기록했다. GAAP 기준 실적과 달리 이 지표에는 최종 순이익에 부담을 준 이자 비용이 포함되지 않는다.
객실 점유율과 요금 상승이 마진 확대 견인
Xenia는 동일 자산 기준 29개 호텔 포트폴리오의 객실 점유율이 66.2%에서 70.0%로 상승했고, 평균 일일 객실 요금은 6.4% 올라 264.00달러를 기록했다고 밝혔다. 판매 가능한 객실당 매출(RevPAR)은 12.5% 증가해 184.75달러를 기록했다. 판매 가능한 객실당 총수익을 나타내는 총 RevPAR은 12.7% 상승해 325.71달러에 달했다.
식음료 부문도 추가 성장 동력이 됐다. 동일 자산 기준 식음료 매출은 15.0% 증가한 8,830만 달러였으며, 객실 매출은 12.5% 늘어 1억 4,930만 달러를 기록했다. 동일 자산 기준 총수익은 12.7% 증가해 호텔 운영비 증가율 8.5%를 웃돌았다. 이 같은 차이에 힘입어 이자, 세금, 감가상각비, 무형자산상각비, 기업 비용 등을 제외한 자산 단위 지표인 동일 자산 기준 호텔 EBITDA는 29.3% 늘어 6,020만 달러를 기록했다. 마진은 19.9%에서 22.9%로 확대됐다.
회장 겸 최고경영자 Marcel Verbaas는 실적 호조의 배경으로 “그룹 및 기업 출장 수요 전반의 강세”, 여러 대형 행사가 더한 레저 수요, 엄격한 비용 관리를 꼽았다. RevPAR은 필라델피아에서 34.5%, 뉴올리언스에서 29.0%, 샌디에이고에서 21.6% 상승한 반면, 서배너에서는 3.2% 하락했다. 이는 개선세가 광범위했지만 모든 지역에서 고르게 나타난 것은 아님을 보여준다.
연간 가이던스 상향
Verbaas는 2026년 10월 동일 자산 기준 RevPAR이 2025년 10월보다 약 8% 증가했을 것으로 추정했다. 이는 분기 실적에 공식 반영된 수치가 아니라 회사의 초기 추정치다. Xenia는 예상보다 강한 영업 흐름과 3분기 실적을 근거로 연간 전망을 상향했다.
| 지표 | 2026년 현재 가이던스 | 2026년 이전 가이던스 |
|---|---|---|
| 순이익(손실) | 500만~1,100만 달러 | (600만 달러)~600만 달러 |
| 동일 자산 기준 RevPAR 증가율 | 7.75%에서 8.25%까지 | 4.75%에서 6.25%까지 |
| 조정 EBITDAre | 2억 7,800만~2억 8,400만 달러 | 2억 6,700만~2억 7,900만 달러 |
| 조정 FFO | 1억 9,900만~2억 500만 달러 | 1억 8,700만~1억 9,900만 달러 |
| 희석주당 조정 FFO | 2.08~2.14달러 | 1.96~2.08달러 |
| 자본 지출 | 7,000만~7,500만 달러 | 7,000만~8,000만 달러 |
이번 조정으로 조정 EBITDAre 중간값은 800만 달러, 주당 조정 FFO 중간값은 0.09달러 높아졌으며, RevPAR 증가율 중간값은 250 베이시스포인트 상향됐다. 이번 전망은 추가 인수, 처분, 주식 발행, 자사주 또는 선순위 채권 재매입이 없다는 가정에 기반한다. 또한 비현금 대출 관련 비용을 제외한 이자 비용 약 7,800만 달러를 반영하고 있다. Xenia는 거시경제 불확실성으로 인해 여전히 전망의 가시성이 제한된다고 밝혔다.
포트폴리오 투자와 부채 현황
Xenia는 3분기에 포트폴리오 개선을 위해 1,640만 달러를 투자했으며, 2026년 첫 9개월 동안에는 4,700만 달러를 투자했다. Andaz Napa의 객실 및 복도 리노베이션 1단계와 The Ritz-Carlton, Denver의 객실, 복도 및 회의 공간 공사는 2026년 12월 초에 시작될 예정이며, 현재 계획대로 진행되고 있다.
2026년 7월, 리츠는 포틀랜드의 객실 85개 규모 Kimpton RiverPlace Hotel을 1,100만 달러, 객실당 약 12만 9,400달러에 매각했다. 이는 2분기에 관련 비현금 손상차손 3,880만 달러를 인식한 뒤 이뤄졌다. 9월 30일 기준 Xenia의 부채는 가중평균 금리 5.55%로 약 14억 달러였으며, 현금 및 현금성 자산은 약 1억 6,100만 달러였다. 회전신용한도를 전액 이용할 수 있는 상태를 포함하면 총 유동성은 약 6억 6,100만 달러였다.
실적은 요금 수준과 객실 점유율이 개선되고 객실 외 지출이 늘면서, 이러한 변화가 GAAP 기준 이익보다 조정 이익에 더 빠르게 반영되고 있음을 보여준다. 상향 조정한 전망은 이러한 영업 모멘텀이 마지막 분기까지 이어지는 데 달려 있으며, 이자 비용은 개선된 호텔 영업이익에서 여전히 상당한 몫을 차지한다.
