Extra Space Storage: l’FFO core del terzo trimestre aumenta del 4,3% e la società alza le previsioni per il 2026

Extra Space Storage Inc. (EXR ) ha registrato un utile netto attribuibile agli azionisti ordinari di 1,17 $ per azione diluita nel terzo trimestre conclusosi il 30 settembre 2026, in aumento del 50,0% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, che includeva una perdita di 105,1 milioni di dollari su immobili detenuti per la vendita e venduti, secondo il comunicato sui risultati trimestrali diffuso dalla società il 27 ottobre 2026. Il REIT del settore del self-storage con sede a Salt Lake City, componente dell’indice S&P 500, ha registrato fondi derivanti dalla gestione operativa (FFO) attribuibili agli azionisti ordinari e ai titolari di quote pari a 2,12 $ per azione diluita e un FFO core, che esclude alcuni rettificativi, pari a 2,17 $ per azione diluita, in aumento del 4,3% rispetto al trimestre dell’anno precedente.

Nel trimestre, i ricavi totali sono stati pari a 889,8 milioni di dollari, contro gli 858,5 milioni del terzo trimestre del 2025, e comprendevano 760,8 milioni di dollari di ricavi da locazione degli immobili, 94,2 milioni di dollari di ricavi dalla riassicurazione degli inquilini e 34,8 milioni di dollari di commissioni di gestione e altri proventi. Nei nove mesi conclusisi il 30 settembre 2026, la società ha registrato un utile netto attribuibile agli azionisti ordinari di 3,56 $ per azione diluita, in aumento del 10,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, un FFO di 6,16 $ per azione diluita e un FFO core di 6,37 $ per azione diluita, in aumento del 3,9%.

«La nostra piattaforma, il nostro portafoglio e le nostre persone continuano a ottenere risultati superiori, con una crescita del 4,3% dell’FFO core per azione e un’accelerazione dei risultati a parità di perimetro», ha dichiarato nel comunicato l’amministratore delegato Joe Margolis. Margolis ha affermato che la società continua a concentrarsi su un’allocazione disciplinata del capitale, compreso il riacquisto opportunistico di azioni durante il trimestre, come da lui definito.

Andamento degli immobili a parità di perimetro

La società ha riferito che, rispetto al terzo trimestre del 2025, i ricavi degli immobili a parità di perimetro sono aumentati del 2,7% e le spese operative sono diminuite dell’1,8%, determinando un incremento del 4,6% del reddito operativo netto (NOI) degli stessi immobili. Il NOI degli immobili a parità di perimetro è stato pari a 504,7 milioni di dollari, a fronte di ricavi per 701,7 milioni di dollari e spese operative per 197,0 milioni di dollari.

Al 30 settembre 2026, il tasso di occupazione degli immobili a parità di perimetro era del 94,0%, rispetto al 93,7% dell’anno precedente; nel trimestre, il tasso medio di occupazione degli stessi immobili è stato del 94,3%, contro il 94,1% del periodo corrispondente dell’anno precedente. Tra le categorie di spesa degli immobili a parità di perimetro, le spese per riparazioni e manutenzione sono diminuite del 20,0%, quelle assicurative del 16,5%, le spese di marketing del 6,8% e quelle per salari e benefit del 4,6%; le imposte sugli immobili sono invece aumentate del 4,9% e le spese per uffici del 4,9%.

Il perimetro degli immobili comparabili comprendeva 1.869 strutture interamente di proprietà e gestite dalla società, stabilizzate entro il 1º gennaio 2025. Il 1º gennaio 2026 la società ha aggiornato il perimetro, portandolo da 1.804 a 1.871 strutture; ha poi escluso un immobile in seguito a una perdita causata da un sinistro nel primo trimestre del 2026 e un altro per destinarlo a una riqualificazione nel terzo trimestre.

Nel trimestre, la società ha acquistato quattro strutture operative per un costo complessivo di 48,6 milioni di dollari e, insieme a un partner di joint venture, ha completato lo sviluppo di una struttura per un costo totale di circa 16,6 milioni di dollari, di cui 15,7 milioni investiti da Extra Space Storage. Ha concesso 19,5 milioni di dollari in finanziamenti ponte ipotecari e mezzanini; alla fine del trimestre, il saldo dei finanziamenti ponte in essere era di circa 1,4 miliardi di dollari, mentre altri 59,2 milioni di dollari in finanziamenti ponte erano stati perfezionati dopo la fine del trimestre o erano oggetto di accordi da perfezionare nel 2026. Nei nove mesi, la società ha acquistato 22 strutture operative e acquisito la quota di proprietà del partner di joint venture in una joint venture consolidata, per un costo totale di 151,9 milioni di dollari; ha inoltre concesso 165,6 milioni di dollari in finanziamenti ponte e venduto finanziamenti ponte ipotecari per 30,8 milioni di dollari.

Nel trimestre, Extra Space Storage ha aggiunto 78 strutture alla propria piattaforma di gestione per conto terzi, con una diminuzione netta di una struttura. Al 30 settembre 2026, gestiva 1.963 strutture per conto di proprietari terzi e 408 strutture in joint venture non consolidate, per un totale di 2.371 strutture gestite; la società afferma di essere la più grande società di gestione di strutture di self-storage negli Stati Uniti.

Riacquisti di azioni, situazione patrimoniale e aumento delle previsioni per il 2026

Nel trimestre, la società ha riacquistato 2.390.497 azioni ordinarie per 327,1 milioni di dollari, a un prezzo medio di 136,85 $ per azione. Dopo la fine del trimestre, ha riacquistato 164.724 azioni per 21,8 milioni di dollari, a un prezzo medio di 132,45 $ per azione, esaurendo interamente la capacità residua del precedente programma di riacquisto di azioni da 500,0 milioni di dollari. Il 15 ottobre 2026, il consiglio di amministrazione ha autorizzato un programma aggiornato di riacquisto di azioni, che consente riacquisti per un valore complessivo fino a 500,0 milioni di dollari. Nei nove mesi conclusisi il 30 settembre 2026, la società ha riacquistato 2.401.606 azioni per 328,6 milioni di dollari, a un prezzo medio di 136,81 $ per azione.

Nel luglio 2026, Extra Space Storage ha completato un’offerta pubblica di obbligazioni per un importo nominale complessivo di 550,0 milioni di dollari, costituita da titoli senior non garantiti al 4,90% con scadenza nel 2032. Al 30 settembre 2026, il programma di commercial paper della società aveva una capacità totale di 1,0 miliardi di dollari, con emissioni in circolazione per 850,0 milioni di dollari; nel corso del trimestre, inoltre, la società non ha emesso azioni nell’ambito del proprio programma di emissione sul mercato, lasciando disponibili 800,0 milioni di dollari per future emissioni. Il debito a tasso fisso rappresentava il 79,6% del debito totale, percentuale che saliva all’89,3% al netto dell’impatto dei crediti a tasso variabile; i tassi d’interesse medi ponderati sul debito a tasso fisso e variabile erano rispettivamente del 4,3% e del 4,8%, pari a un tasso combinato del 4,4%, con una scadenza media ponderata di circa 4,0 anni. Al 30 settembre 2026, le attività totali ammontavano a 29,0 miliardi di dollari e le azioni ordinarie in circolazione erano 208.884.163.

Nel corso del trimestre, la società ha venduto un immobile operativo, un lotto di terreno e un immobile messo in vendita; le operazioni hanno comportato una perdita netta di 5,8 milioni di dollari. Il 30 settembre 2026, la società ha pagato un dividendo del terzo trimestre sulle azioni ordinarie pari a 1,62 dollari per azione agli azionisti risultanti titolari alla chiusura delle attività del 15 settembre 2026.

Per l’intero esercizio che si concluderà il 31 dicembre 2026, Extra Space Storage ha innalzato la stima del Core FFO a un intervallo compreso tra 8,40 e 8,50 dollari per azione, rispetto al precedente intervallo, compreso tra 8,25 e 8,40 dollari, fissato il 28 luglio 2026. La società ha rivisto al rialzo le ipotesi annuali relative agli immobili comparabili: la crescita dei ricavi è ora prevista tra il 2,00% e il 2,50%, rispetto all’1,00%-2,00%; la crescita delle spese tra lo 0,00% e lo 0,50%, rispetto all’1,00%-2,00%; e la crescita del NOI tra il 2,50% e il 3,50%, rispetto allo 0,50%-2,50%. Ha inoltre aumentato da 300 a 400 milioni di dollari l’ipotesi relativa alle acquisizioni nell’intero esercizio e ridotto da 1,475 a 1,425 miliardi di dollari il saldo medio annuo previsto dei prestiti ponte mantenuti. La società ha dichiarato che le stime sono previsionali e si basano sulla valutazione del management delle condizioni di mercato attuali e future.

Il comunicato ha inoltre riferito che il 24 agosto 2026 la società ha annunciato che il presidente Noah Springer diventerà amministratore delegato a partire dal 1º gennaio 2027 e che Margolis andrà in pensione alla fine dell’anno e ricoprirà il ruolo di consulente del consiglio di amministrazione. La transizione è stata approvata all’unanimità dal consiglio.

Al 30 settembre 2026, la società possedeva e/o gestiva 4.411 strutture di self-storage in 43 stati e a Washington, D.C., per un totale di circa 3,0 milioni di unità e circa 342,2 milioni di piedi quadrati di superficie affittabile con il marchio Extra Space. La società terrà una teleconferenza alle 13:00, ora della costa orientale, di mercoledì 28 ottobre 2026, per discutere i risultati; la registrazione sarà disponibile per 30 giorni sul sito web dedicato alle relazioni con gli investitori.