Tokenizzazione Immobiliare: La Corsa per Possedere il Futuro della Proprietà è Iniziata

Dubai ha fatto un grande passo verso il suo piano di tokenizzazione immobiliare da un trilione di dollari.

La scorsa settimana, il Dipartimento per la Terra di Dubai (DLD) e Ctrl Alt, un fornitore di infrastrutture di tokenizzazione, hanno introdotto le capacità di trading del mercato secondario per attività immobiliari tokenizzate, segnando il lancio della Fase Due del Progetto di Tokenizzazione Immobiliare di Dubai Pilot.

Con questo mercato secondario per token di proprietà supportati, DLD e Ctrl Alt stanno abilitando la rivendita di oltre 5 milioni di dollari di token immobiliari, consentendo così la proprietà frazionata.

Questa fase si basa sulla fase pilota di successo, durante la quale dieci proprietà di Dubai sono state tokenizzate, rappresentando 18,5 milioni di dirham (AED) in valore immobiliare.

Quasi 8 milioni di token sono stati emessi in quella fase, che sono ora idonei per la rivendita in un ambiente controllato. Questo movimento espanderà l’accessibilità degli investitori in tutto il settore immobiliare di Dubai, che ha sperimentato un boom, raggiungendo un record di 916 miliardi di dirham (oltre 249 miliardi di dollari USA) in transazioni immobiliari totali nel 2025.

Il trading avverrà all’interno di un quadro normativo sulla piattaforma di distribuzione del progetto per garantire l’integrità delle transazioni.

Per questo progetto, Ctrl Alt ha scelto il blockchain XRP Ledger, che ha recentemente attivato un nuovo upgrade che consente alle entità regolamentate di operare scambi decentralizzati (DEX) controllati. Tutte le transazioni saranno eseguite e registrate sul XRP Ledger, con tutti i fondi garantiti da Ripple Custody.

“Siamo orgogliosi di lavorare con il Dipartimento per la Terra di Dubai e VARA sulla Fase Due del progetto, dimostrando cosa è possibile quando i governi e l’innovazione istituzionale si uniscono per costruire binari digitali di mercato”, ha dichiarato Robert Farquhar, CEO, MENA di Ctrl Alt. “La tokenizzazione nativa raggiunge il suo pieno potenziale solo quando gli asset possono muoversi efficientemente dopo l’emissione, e il trading del mercato secondario è essenziale per quel risultato”.

Con questo sforzo, Dubai mira a diventare un hub globale per la tokenizzazione immobiliare, il processo di conversione dei diritti di proprietà di una proprietà fisica in token digitali che possono essere comprati, venduti e scambiati su una piattaforma blockchain.

Rappresentando una partecipazione frazionata alla proprietà, ogni token abbassa notevolmente la barriera all’ingresso.

Il minimo investimento è abbastanza basso qui rispetto agli investimenti immobiliari tradizionali, aprendo così il mercato a una gamma più ampia di investitori e, di conseguenza, aumentando la liquidità, rendendo più facile entrare e uscire dagli investimenti, anche in qualsiasi momento del giorno o della settimana.

La tecnologia blockchain decentralizzata, immutabile e senza frontiere fornisce un modo trasparente e sicuro per registrare la proprietà e le transazioni, semplificando così i registri e il regolamento. Eliminando gli intermediari, la tecnologia consente transazioni più veloci e più economiche.

Questi vantaggi hanno catturato l’attenzione delle istituzioni finanziarie tradizionali; tuttavia, la mancanza di chiarezza normativa e gli approcci giurisdizionali incoerenti rimangono ostacoli alla tendenza della tokenizzazione. Il trading secondario sottile, che limita la liquidità, è un altro fattore che ostacola la crescita.

La blockchain stessa presenta rischi unici, come truffe di phishing e bug di smart contract, che richiedono robuste misure di sicurezza informatica. Nonostante queste sfide, la tokenizzazione di asset del mondo reale continua a guadagnare slancio.

La Spinta della Proprietà Tokenizzata di Dubai

Il mercato immobiliare è enorme e si prevede che raggiungerà un valore strabiliante di 673 trilioni di dollari entro il 2026, mentre il volume di mercato dovrebbe salire a 727 trilioni di dollari entro il 2029, secondo Statista.

Tra i mercati in rapida crescita, il Portogallo, la Corea del Sud, l’Arabia Saudita e Dubai stanno sperimentando boom significativi.

Data la capacità della tokenizzazione immobiliare di sbloccare un nuovo paradigma di investimento e l’attenzione crescente di Dubai alla digitazione, la più grande e più popolosa metropoli degli Emirati Arabi Uniti ha attivamente incorporato la tokenizzazione nel suo quadro normativo e infrastrutture immobiliari pubbliche.

L’anno scorso, il DLD, l’agenzia governativa responsabile della registrazione, organizzazione e promozione degli investimenti immobiliari a Dubai, ha delineato una roadmap per tokenizzare il 7% del mercato immobiliare della città entro il 2033, vale a dire circa 16 miliardi di dollari.

In linea con quella roadmap, l’agenzia ha sviluppato per prima un piattaforma chiamata Prypco Mint, in partenariato con Ctrl Alt e la società di fintech immobiliare Prypco, per tokenizzare atti di proprietà sul XRP Ledger, con Zand Bank come partner bancario.

La piattaforma consente agli investitori di acquistare la proprietà frazionata di proprietà locali utilizzando la valuta locale, a partire da soli 2.000 dirham (circa 544 dollari). Sebbene inizialmente disponibile solo per i titolari di carte di identità degli Emirati Arabi Uniti e supporti solo transazioni in dirham, il DLD prevede di estendere l’accesso a livello globale e successivamente integrare più piattaforme.

Tornando a maggio, l’agenzia ha lanciato con successo la sua prima proprietà tokenizzata, che è stata completamente sottoscritta entro 24 ore. Poi, un mese dopo, il DLD ha venduto il suo secondo progetto immobiliare tokenizzato tramite Prypco Mint in meno di 2 minuti. Ha generato una lista d’attesa di oltre 10.700 potenziali acquirenti.

Questa forte risposta degli investitori è stata descritta dal fondatore e CEO di Prypco, Amira Sajwani, come un segno che “gli investitori sono pronti per un modo più intelligente e più accessibile per investire nel settore immobiliare”.

Con il trading del mercato secondario ora in corso, il governo ha iniziato la seconda fase del pilot, che mira a valutare l’efficienza del mercato, la prontezza operativa e l’allineamento con le leggi immobiliari attuali, rafforzando al contempo la trasparenza e la protezione degli investitori.

Il partner di infrastrutture del progetto, Ctrl Alt, che ha coniato i token rappresentanti la proprietà dell’atto di proprietà durante la Fase Uno, sta ora aiutando a distribuire la funzionalità del mercato secondario per la Fase Due.

La piattaforma è stata integrata direttamente con il sistema DLD, consentendo l’emissione, la gestione e il trasferimento di token di atti di proprietà sulla catena.

“Il nostro obiettivo era costruire un’infrastruttura di mercato secondario efficiente per l’intero ecosistema, mantenendo al contempo i controlli e la governance richiesti dal DLD e VARA”, ha dichiarato Matt Acheson, CPO di Ctrl Alt, un fornitore di servizi di attività virtuali (VASP) autorizzato, che ha tokenizzato oltre 850 milioni di dollari di asset in non solo immobili, ma anche credito privato, fondi, commodity e altro.

Nella corrente Fase Due, i token sono inoltre abbinati a token di attività virtuali di riferimento (ARVA) per abilitare trasferimenti regolamentati nel mercato secondario. Questo secondo livello regola chi può scambiare token e in quali condizioni, garantendo che tutti gli scambi siano conformi.

“Per raggiungere questo, Ctrl Alt ha progettato un sofisticato quadro tecnico per facilitare l’operazione duale di token di gestione ARVA e token di proprietà in modo fluido sulla catena.”

– Acheson

Quindi, Ctrl Alt gestisce la complessità sottostante della tecnologia di tokenizzazione, mentre le piattaforme di distribuzione come PRYPCO si concentrano esclusivamente sul fornire esperienze immobiliari frazionarie lisce agli utenti finali.

La Tokenizzazione Va a Livello Globale

A Dubai, la tokenizzazione immobiliare sta rapidamente evolvendo da programmi pilota a un mercato regolamentato ad alta crescita. Ma la tendenza non è limitata solo agli Emirati Arabi Uniti; i governi, le istituzioni finanziarie e gli sviluppatori privati in tutto il Medio Oriente, l’Asia, l’Europa e il Nord America stanno esplorando sempre più modelli di proprietà immobiliare basati sulla blockchain.

Più di recente, l’Arabia Saudita ha eseguito con successo un trasferimento tokenizzato di un atto di proprietà immobiliare. Con questo traguardo, lo stato arabo islamico sovrano ha fatto un solido passo verso i suoi obiettivi di trasformazione digitale delineati nella Visione Saudita 2030.

La transazione è stata eseguita tra il Fondo di Sviluppo Immobiliare (REDF) e lo sviluppatore di soluzioni abitative a prezzi accessibili supportato dal governo, la National Housing Company (NHC).

Per questa transazione, hanno utilizzato l’infrastruttura sovrana di droppRWA, che ha fornito tutto, dalla norma del token, alla logica di conformità, al quadro di emissione, fino a un meccanismo di consegna contro pagamento stabile.

“Abbiamo eseguito con successo la prima transazione immobiliare verificata blockchain del Regno, utilizzando le prime norme governative per la tokenizzazione della proprietà immobiliare. Collegando le transazioni direttamente ai registri ufficiali fin dall’inizio, ciò espanderà la partecipazione, rafforzerà la fiducia degli investitori esteri, migliorerà la liquidità, accelererà il finanziamento dello sviluppo e consentirà nuove innovazioni PropTech.”

– Majed bin Abdullah Al-Hogail, Ministro degli Affari Municipali e Rurali e dell’Edilizia Abitativa

Anche la banca centrale del Kazakistan ha lanciato un pilota per la tokenizzazione immobiliare.

Come previsto dal progetto, verranno emessi token di proprietà supportati da proprietà commerciali, ognuno rappresentante 1 metro quadrato di una proprietà. Per ora, il pilota si svolge all’interno di un’area di sperimentazione normativa sotto una stretta supervisione per aiutare a creare un meccanismo chiaro per la partecipazione e gettare le basi per un’adozione più ampia.

La tendenza alla tokenizzazione ha anche portato Bed Bath & Beyond (BBBY ) ad annunciare piani per lanciare una piattaforma per la tokenizzazione degli asset. Ciò inizierà con gli immobili, con le persone abilitate a vedere il valore di ciò che possiedono e accedere al finanziamento in un unico luogo.

“La fornitura di percorsi di liquidità responsabili e conformi per i proprietari di immobili e detentori di asset del mondo reale è la nostra strategia e visione a lungo termine”, ha dichiarato il CEO Marcus Lemonis. Il rivenditore di e-commerce è anche interessato all’acquisto della società di tecnologia blockchain Tokens.com, che espanderà il suo portfolio già incluso tZERO e GrainChain.

Nel frattempo, nel Sud-est asiatico, World Liberty Financial (WLFI), una società di criptovalute parzialmente di proprietà della famiglia del Presidente degli Stati Uniti Donald Trump, e lo sviluppatore immobiliare di lusso DarGlobal hanno annunciato piani per tokenizzare una struttura ricettiva a marchio Trump nelle Maldive.

La tokenizzazione, secondo il CEO di DarGlobal Ziad El Chaar, renderà gli investimenti immobiliari accessibili a molti più investitori che non possono accedervi oggi.

“Questo segna una svolta per gli investimenti immobiliari”, ha dichiarato Chaar. “Insieme, stiamo ripensando come gli investitori qualificati possano accedere, scambiare e infine ottenere liquidità negli interessi sui ricavi dei prestiti in immobili di alta qualità mentre vengono sviluppati”.

L’accordo è stato annunciato in un forum di World Liberty Financial tenutosi a Mar-a-Lago, al quale hanno partecipato giocatori del settore finanziario tradizionale (TradFi) come il CEO di Franklin Templeton Jenny Johnson e il CEO di Goldman Sachs (GS ) David Solomon; i rappresentanti dell’industria criptovaluta includevano Coinbase (COIN ) CEO Brian Armstrong, e il fondatore di Binance Changpeng Zhao, insieme ai senatori Ashley Moody e Bernie Moreno, al miliardario alberghiero Barry Sternlicht, al presidente della FIFA Gianni Infantino e alla rapper Nicki Minaj.

Il piano è quello di tokenizzare gli interessi sui ricavi dei prestiti in Trump International Hotel & Resort, Maldive, una struttura ricettiva di lusso che comprende circa 100 spiagge e ville sull’acqua di lusso. È previsto il completamento entro il 2030.

L’offerta di token offrirà agli investitori idonei sia un rendimento fisso che flussi di ricavi dei prestiti dalla proprietà.

In particolare, verranno offerti in una collocamento privato e venduti solo a investitori accreditati verificati. L’accesso all’offerta iniziale sarà abilitato tramite selezionati portafogli e partner terzi. I token potrebbero avere utilità aggiuntive sulla catena, come la possibilità di utilizzare le proprie partecipazioni come garanzia per i prestiti tramite WLFI Markets.

“Abbiamo costruito World Liberty Financial per aprire la finanza decentralizzata al mondo”, e con questo annuncio, “stiamo ora estendendo quell’accesso alla tokenizzazione immobiliare”, ha dichiarato il co-fondatore di World Liberty Financial Eric Trump. “Per la prima volta, i partecipanti idonei possono essere parte di una proprietà iconica”.

La tokenizzazione della struttura, attualmente in fase di sviluppo, sarà effettuata in partenariato con Securitize, una società di tokenizzazione che fornisce l’infrastruttura per trasformare asset tradizionali in token sulla catena.

La piattaforma è utilizzata da BlackRock per il suo fondo monetario a breve termine tokenizzato negli Stati Uniti, BUIDL, che detiene $2,46 miliardi di valore totale.

“La tokenizzazione degli immobili è stata una delle classi di asset più difficili da tokenizzare efficacemente”, ha dichiarato Carlos Domingo, co-fondatore e CEO di Securitize. “Crediamo che i prodotti immobiliari on-chain scalabili emessi con conformità, governance e struttura di mercato in mente saranno richiesti a livello globale”.

La società di tecnologia finanziaria ha recentemente segnalato un aumento del 841% dei ricavi per i primi nove mesi del 2025, raggiungendo 55,6 milioni di dollari.

Ciò è stato condiviso come parte della presentazione della società alla SEC per quotarsi sul Nasdaq con il simbolo SECZ, attraverso una fusione con Cantor Equity Partners II (CEPT), una società di gestione patrimoniale supportata da Cantor Fitzgerald, che deve ancora essere approvata dagli azionisti e dai regolatori.

Il Punto di Svolta

È abbastanza chiaro che la tendenza alla tokenizzazione degli asset del mondo reale si sta gradualmente diffondendo ovunque.

La tokenizzazione è stata in sviluppo per un decennio, ma è stato solo negli ultimi anni che ha iniziato a guadagnare slancio nel settore finanziario tradizionale. Da banche globali come JPMorgan (JPM ) a grandi gestori di asset come BlackRock (BLK ), i giganti del settore finanziario tradizionale stanno includendo sempre più asset tokenizzati nelle loro offerte.

Questo adozione avviene sullo sfondo di una crescente domanda di infrastrutture di regolamento basate sulla blockchain, del bisogno crescente di modernizzare le obsolete tubazioni finanziarie e delle previsioni in aumento che gli asset tokenizzati potrebbero gonfiarsi in un mercato da diversi trilioni di dollari nel prossimo decennio.

Un rapporto di Boston Consulting Group (BCG) e Ripple stima che il mercato degli asset tokenizzati, compresi i stablecoin, raggiungerà 19 trilioni di dollari entro il 2033 mentre la crescita della tecnologia si avvicina a un “punto di svolta”.

Questa crescita si trova a metà tra la previsione moderata di 12 trilioni di dollari e una previsione più ottimistica di 23,4 trilioni di dollari nei prossimi sette anni.

Mentre le obbligazioni del Tesoro statunitense tokenizzate hanno già avuto un primo successo, consentendo ai tesoreri aziendali di spostare i loro fondi inattivi in obbligazioni governative a breve termine tokenizzate senza intermediari, il rapporto ha anche evidenziato la tokenizzazione del credito privato e delle emissioni di carbonio come casi d’uso, in cui la blockchain può fornire trasparenza, tracciabilità e proprietà frazionata a mercati tradizionalmente opachi e illiquidi.

Già, la tokenizzazione degli asset del mondo reale ha superato i 25 miliardi di dollari di valore, coprendo il debito del Tesoro degli Stati Uniti, le commodity, il credito privato, le obbligazioni societarie, le azioni pubbliche e private, i fondi alternativi istituzionali e gli immobili, secondo i dati di rwa.xyz. Questo valore è cresciuto di circa 10 volte negli ultimi 2 anni.

Tra tutti gli asset, gli immobili sono uno degli ultimi a spostarsi sulla catena. Finora, solo 64 proprietà, del valore combinato di $372 milioni, sono state tokenizzate a livello globale, sebbene questo numero sia cresciuto più di 13 volte da 27 milioni all’inizio dell’anno scorso.

La tokenizzazione degli immobili rappresenta anche una piccola fetta del mercato immobiliare globale. Tuttavia, secondo le previsioni di Deloitte, si prevede che 4 trilioni di dollari di immobili saranno tokenizzati entro il 2035.

“La tokenizzazione degli immobili potrebbe non solo aprire la strada a nuovi mercati e prodotti, ma anche dare alle organizzazioni immobiliari l’opportunità di superare le sfide legate all’inefficienza operativa, ai costi amministrativi elevati addebitati agli investitori e alla limitata partecipazione al dettaglio”, ha dichiarato Deloitte nel suo rapporto dell’anno scorso.

La crescita prevista dal gigante della consulenza si estende su tre componenti principali.

La proprietà tokenizzata dei prestiti e delle cartolarizzazioni è uno dei componenti che il rapporto prevede rappresenterà la quota più alta di immobili tokenizzati, raggiungendo 2,39 trilioni di dollari entro il 2035, con un tasso di penetrazione del mercato dell’1,55%.

Questi potrebbero non essere un candidato probabile per la tokenizzazione a causa del loro ruolo nella crisi finanziaria globale del 2008 e della successiva vigilanza normativa, ma il rapporto osserva che le cartolarizzazioni di asset blockchain stanno attirando un interesse significativo da parte degli investitori.

I fondi immobiliari privati, tuttavia, hanno il potenziale più grande, con un tasso di penetrazione del mercato dell’8,5% e si prevede che raggiungano 1 trilione di dollari in 9 anni.

Questi fondi, che possono essere tokenizzati emettendo nuovi fondi sulla catena o tokenizzando un fondo off-chain, Deloitte ha notato, potrebbero essere un caso d’uso appropriato per la tokenizzazione degli asset immobiliari, riducendo il ruolo degli intermediari e creando così un fondo più efficiente. Qui, piattaforme singole e interconnesse possono offrire un modo fluido per gestire l’emissione di interessi azionari, la gestione degli asset e il trading.

Nel frattempo, la proprietà tokenizzata dei progetti in costruzione o dei terreni non sviluppati si prevede raggiungerà 50 miliardi di dollari entro quel periodo, con un tasso di penetrazione del mercato dello 0,80%.

Con i data center e i progetti di infrastrutture che stanno raccogliendo un rinnovato interesse, la proprietà frazionata attraverso la tokenizzazione potrebbe consentire agli investitori di avere la proprietà di progetti di sviluppo a capitali intensivi con rendimenti attraenti.

La tokenizzazione degli asset immobiliari, secondo Deloitte, “può consentire agli investitori istituzionali di creare portafogli personalizzati con token che corrispondono alla loro tesi di investimento. E mentre gli strumenti finanziari tradizionali mancavano di iper-personalizzazione, la tokenizzazione può renderla possibile”.

Secondo un rapporto di EY, gli investitori si prevede che aumenteranno l’allocation del loro portafoglio agli asset tokenizzati del 2% entro il 2027. È interessante notare che l’allocation degli asset tokenizzati nei portafogli immobiliari si prevede che crescerà più aggressivamente, del 4,7%, al 6% entro il 2027 e oltre.

Il rapporto ha anche rivelato che gli immobili sono classificati come la prima o la seconda alternativa tokenizzata più favorita tra il 49% degli HNWI e il 56% degli investitori istituzionali.

Tutti questi risultati riflettono una crescente fiducia nel potenziale della blockchain per trasformare il mercato immobiliare.

Secondo Sternlicht, il cui Starwood Capital gestisce oltre 120 miliardi di dollari di attività, la tokenizzazione può rivoluzionare l’industria. “La tecnologia è superiore”, e “il futuro”, ha detto Sternlicht. Ha effettivamente paragonato lo stato attuale della tokenizzazione all’AI, dicendo: “Questo è ancora più precoce nel mondo fisico dell’AI”.