Tokening immobiliare: la corsa per possedere il futuro della proprietà è iniziata

Dubai ha compiuto un grande passo avanti verso il suo piano di tokenizzazione immobiliare da mille miliardi di dollari.

La scorsa settimana, il Dubai Land Department (DLD) e Ctrl Alt, un fornitore di infrastrutture di tokenizzazione, introdotto capacità di negoziazione sul mercato secondario per asset immobiliari tokenizzati, segnando il lancio della Fase Due di Dubai Progetto di tokenizzazione immobiliare Pilota.

Grazie a questo mercato secondario per i token garantiti da proprietà, DLD e Ctrl Alt stanno consentendo la rivendita di token immobiliari per un valore di oltre 5 milioni di dollari, consentendo così la proprietà frazionata.

Questa fase si basa sul successo della fase pilota, durante la quale sono state tokenizzate dieci proprietà di Dubai, per un valore immobiliare di 18.5 milioni di AED.

In quella fase furono emessi quasi 8 milioni di token, ora idonei alla rivendita in un ambiente controllato. Questa mossa amplierà l'accessibilità degli investitori nel settore immobiliare di Dubai, che è stato vivendo un boom, raggiungendo la cifra record di 916 miliardi di dirham (oltre 249 miliardi di dollari USA) in transazioni immobiliari totali nel 2025.

Le negoziazioni avverranno all'interno di un quadro regolamentato sulla piattaforma di distribuzione del progetto per garantire l'integrità delle transazioni.

Per questo progetto, Ctrl Alt ha scelto la blockchain XRP Ledger, che di recente attivato Un nuovo aggiornamento che consente alle entità regolamentate di gestire exchange decentralizzati (DEX) con gate. Tutte le transazioni saranno eseguite e registrate sul registro XRP, con tutti i fondi protetti da Ripple Custody.

"Siamo orgogliosi di collaborare con il Dubai Land Department e VARA alla Fase Due del progetto, dimostrando cosa è possibile ottenere quando governi e innovazione di livello istituzionale si uniscono per costruire ferrovie digitali leader di mercato", ha affermato Robert Farquhar, CEO di Ctrl Alt, MENA. "La tokenizzazione nativa raggiunge il suo pieno potenziale solo quando gli asset possono essere movimentati in modo efficiente dopo l'emissione, e il trading sul mercato secondario è essenziale per raggiungere questo risultato".

Con questo sforzo, Dubai mira a diventare un hub globale per la tokenizzazione immobiliare, il processo di conversione dei diritti di proprietà di un immobile fisico in token digitali che possono essere acquistati, venduti e scambiati su una piattaforma blockchain. Rappresentando una quota frazionaria dell'immobile, ogni token riduce significativamente la barriera all'ingresso.

L'investimento minimo è piuttosto basso rispetto agli investimenti immobiliari tradizionali, aprendo così il mercato a una gamma più ampia di investitori e, di conseguenza, aumentando la liquidità, rendendo più facile entrare e uscire dagli investimenti, anche in qualsiasi momento del giorno o della settimana.

Il decentralizzato, immutabile e senza confini La tecnologia blockchain, nel frattempo, fornisce un modo trasparente e sicuro per registrare proprietà e transazioni, semplificando così la registrazione e la liquidazione. Eliminando gli intermediari, la tecnologia consente transazioni più rapide e convenienti.

Questi vantaggi hanno catturato l'attenzione delle istituzioni finanziarie tradizionali; tuttavia, la mancanza di chiarezza normativa e gli approcci giurisdizionali incoerenti continuano a rappresentare un ostacolo alla tendenza alla tokenizzazione. Un altro fattore che ostacola la crescita è la scarsa liquidità del trading secondario.

La blockchain stessa presenta rischi unici, come le truffe di phishing e bug negli smart contract, che richiedono solide misure di sicurezza informatica. Nonostante queste sfide, la tokenizzazione degli asset del mondo reale continua a guadagnare slancio.

La spinta immobiliare tokenizzata di Dubai

Il mercato immobiliare è un mercato enorme e si prevede che raggiungerà la sbalorditiva cifra di 673 trilioni di dollari entro il 2026, mentre si prevede che il volume del mercato salirà a 727 trilioni di dollari entro il 2029, secondo S.

Tra i mercati in rapida crescita, Portogallo, Corea del Sud, Arabia Saudita e Dubai stanno vivendo un boom significativo.

Data la capacità della tokenizzazione immobiliare di sbloccare un nuovo paradigma di investimento e Dubai focalizzazione crescente Per quanto riguarda la digitalizzazione, la metropoli più grande e popolosa degli Emirati Arabi Uniti ha attivamente integrato la tokenizzazione nel suo quadro normativo e nelle infrastrutture immobiliari pubbliche.

L'anno scorso, DLD, l'agenzia governativa responsabile della registrazione, organizzazione e promozione degli investimenti immobiliari a Dubai, ha delineato una tabella di marcia per tokenizzare il 7% del mercato immobiliare della città entro il 2033, per un valore di circa 16 miliardi di dollari.

In linea con tale tabella di marcia, l’agenzia innanzitutto ha sviluppato una piattaforma chiamata Prypco Mint, in collaborazione con Ctrl Alt e la società fintech immobiliare Prypco, per tokenizzare gli atti di proprietà sul registro XRP, con Zand Bank come partner bancario.

La piattaforma consente agli investitori di acquistare proprietà frazionate in immobili locali utilizzando la valuta locale, a partire da soli 2,000 dirham (circa 544 dollari). Inizialmente disponibile solo per i titolari di carta d'identità degli Emirati Arabi Uniti e supportando solo transazioni in dirham, DLD prevede di estendere l'accesso a livello globale e in seguito integrare altre piattaforme.

A maggio, l'agenzia ha lanciato con successo la sua prima proprietà tokenizzata, che è stata interamente sottoscritta in 24 ore. Poi, un mese dopo, DLD esaurito il suo secondo progetto immobiliare tokenizzato tramite Prypco Mint in meno di 2 minuti. Ha generato una lista d'attesa di oltre 10,700 potenziali acquirenti.

Questa forte risposta degli investitori è stata descritta dalla fondatrice e CEO di Prypco, Amira Sajwani, come un segnale che "gli investitori sono pronti per un modo più intelligente e accessibile di investire nel settore immobiliare".

Con l'avvio delle negoziazioni sul mercato secondario, il governo ha avviato la seconda fase del progetto pilota, che mira a valutare l'efficienza del mercato, la prontezza operativa e l'allineamento con le attuali leggi sulla proprietà, rafforzando al contempo la trasparenza e la tutela degli investitori.

Il partner infrastrutturale del progetto, Ctrl Alt, che ha coniato i token che rappresentano l'atto di proprietà durante la Fase Uno, sta ora contribuendo anche a implementare la funzionalità del mercato secondario per la Fase Due.

La piattaforma è stata integrata direttamente con il sistema DLD, consentendo l'emissione, la gestione e il trasferimento on-chain dei token dei titoli di proprietà. Garantisce inoltre la sincronizzazione dei registri blockchain con il registro immobiliare del governo.

"Il nostro obiettivo era quello di costruire un'infrastruttura di mercato secondario efficiente per l'intero ecosistema, mantenendo al contempo i controlli e la governance richiesti dal DLD e dal VARA", ha affermato Matt Acheson, CPO di Ctrl Alt, un fornitore di servizi di asset virtuali (VASP) autorizzato, che ha tokenizzato oltre 850 milioni di dollari in asset non solo nel settore immobiliare, ma anche nel credito privato, nei fondi, nelle materie prime e altro ancora.

Nell'attuale Fase Due, i token vengono inoltre abbinati a token ARVA (Asset-Referenced Virtual Asset) per consentire trasferimenti regolamentati sul mercato secondario. Questo secondo livello stabilisce chi può negoziare i token e a quali condizioni, garantendo la conformità di tutte le transazioni.

Per raggiungere questo obiettivo, Ctrl Alt ha progettato un sofisticato framework tecnico per facilitare la doppia operazione dei token di gestione e dei token di proprietà ARVA senza soluzione di continuità sulla catena.

– Acheson

Quindi, Ctrl Alt gestisce la complessità di base della tecnologia di tokenizzazione, mentre piattaforme di distribuzione come PRYPCO si concentrano esclusivamente sulla fornitura di esperienze immobiliari fluide e frazionate agli utenti finali.

La tokenizzazione diventa globale

A Dubai, la tokenizzazione immobiliare si sta rapidamente evolvendo da programmi pilota a un mercato regolamentato e in forte crescita. Ma la tendenza non si limita agli Emirati Arabi Uniti: governi, istituzioni finanziarie e sviluppatori privati ​​in Medio Oriente, Asia, Europa e Nord America stanno esplorando sempre più modelli di proprietà immobiliare basati sulla blockchain.

Più di recente, l'Arabia Saudita ha eseguito con successo il trasferimento tokenizzato di un titolo di proprietà immobiliare. Con questo traguardo, lo Stato sovrano arabo islamico ha compiuto un passo avanti concreto verso gli obiettivi di trasformazione digitale delineati nella Visione Saudita 2030.

La transazione è stata eseguita tra il Real Estate Development Fund (REDF) e la National Housing Company (NHC), società di sviluppo di soluzioni abitative a prezzi accessibili sostenuta dal governo.

Per questa transazione, hanno utilizzato l'infrastruttura di livello sovrano di droppRWA, che ha fornito tutto, dallo standard dei token, alla logica di conformità e al framework di emissione, fino a un meccanismo stabile di consegna contro pagamento.

"Abbiamo eseguito con successo la prima transazione immobiliare end-to-end verificata tramite blockchain del Regno, utilizzando i primi standard governativi per la tokenizzazione della proprietà immobiliare. Collegando le transazioni direttamente ai registri ufficiali fin dall'inizio, ciò amplierà la partecipazione, rafforzerà la fiducia negli investimenti diretti esteri (IDE), migliorerà la liquidità, accelererà i finanziamenti per lo sviluppo e consentirà nuove innovazioni PropTech".

– Majed bin Abdullah Al-Hogail, Ministro degli Affari Rurali Municipali e dell’Edilizia Abitativa

Anche la banca centrale del Kazakistan ha lanciato un progetto pilota per la tokenizzazione immobiliare.

Come previsto dal progetto, verranno emessi token garantiti da immobili commerciali, ciascuno dei quali rappresenta 1 m² di immobile. Per ora, il progetto pilota viene condotto all'interno di una sandbox normativa sotto attenta supervisione, per contribuire a creare un meccanismo di partecipazione chiaro e gettare le basi per un'adozione più ampia.

La tendenza alla tokenizzazione ha portato anche Bed Bath & Beyond (BBBY ) a annunciare prevede di lanciare una piattaforma per la tokenizzazione degli asset. Si inizierà con il settore immobiliare, consentendo alle persone di vedere il valore di ciò che possiedono e di accedere ai finanziamenti in un unico posto.

"Offrire percorsi di liquidità responsabili e conformi alle normative per i proprietari di case e i detentori di asset reali è la nostra strategia e visione a lungo termine", ha affermato l'amministratore delegato Marcus Lemonis. Il rivenditore di e-commerce è anche interessato all'acquisizione di una società di tecnologia blockchain, Tokens.com, che amplierà il suo portafoglio che già include tZERO e GrainChain.

Nel frattempo, nell'Asia meridionale, World Liberty Financial (Senza categoria), una società di criptovalute in parte di proprietà della famiglia del presidente degli Stati Uniti Donald Trump, e lo sviluppatore immobiliare di lusso DarGlobal hanno annunciato l'intenzione di tokenizzare un resort a marchio Trump alle Maldive.

Secondo Ziad El Chaar, CEO di DarGlobal, la tokenizzazione renderà gli investimenti immobiliari accessibili a molti più investitori che oggi non possono accedervi.

"Questo segna una svolta per gli investimenti immobiliari", ha affermato Chaar. "Insieme, stiamo ripensando al modo in cui gli investitori qualificati possono accedere, negoziare e, in ultima analisi, ottenere liquidità tramite interessi derivanti da prestiti in immobili di alta qualità in fase di sviluppo".

L'accordo è stato annunciato in un forum di World Liberty Financial tenutosi a Mar-a-Lago, a cui hanno partecipato attori della finanza tradizionale (TradFi) come l'amministratore delegato di Franklin Templeton Jenny Johnson e Goldman Sachs (GS ) CEO David Solomon; inclusi rappresentanti del settore delle criptovalute Coinbase (COIN ) Il CEO Brian Armstrong e il fondatore di Binance Changpeng Zhao, insieme ai senatori Ashley Moody e Bernie Moreno, al miliardario del settore alberghiero Barry Sternlicht, al presidente della FIFA Gianni Infantino e alla rapper Nicki Minaj.

Il piano prevede la tokenizzazione degli interessi sui prestiti del Trump International Hotel & Resort, Maldives, una struttura ricettiva di lusso con circa 100 spiagge ultra-lussuose e ville sull'acqua. Il completamento è previsto per il 2030.

L'offerta di token offrirà agli investitori idonei sia un rendimento fisso sia flussi di entrate derivanti dai prestiti immobiliari.

Più specificamente, saranno offerti tramite un collocamento privato e venduti solo a investitori accreditati e verificati. L'accesso all'offerta iniziale sarà consentito tramite wallet selezionati e partner terzi. I token potrebbero offrire ulteriori funzionalità on-chain, come la possibilità di utilizzare i titoli come garanzia per prestiti tramite WLFI Markets.

"Abbiamo creato World Liberty Financial per aprire la finanza decentralizzata al mondo", e con questo annuncio, "estendiamo ora tale accesso al settore immobiliare tokenizzato", ha affermato Eric Trump, co-fondatore di World Liberty Financial. "Per la prima volta, i partecipanti idonei possono far parte di una proprietà iconica".

La tokenizzazione del resort, attualmente in fase di sviluppo, verrà realizzata in collaborazione con Securitize, una società di tokenizzazione che fornisce l'infrastruttura per trasformare asset tradizionali in token on-chain.

La piattaforma è utilizzata da BlackRock per il suo fondo del mercato monetario in dollari USA on-chain, BUIDL, che detiene $2.46 miliardi in valore totale.

"Il settore immobiliare è stato uno degli asset più difficili da tokenizzare in modo efficace", ha affermato Carlos Domingo, co-fondatore e CEO di Securitize. "Riteniamo che i prodotti immobiliari on-chain scalabili, emessi tenendo conto di conformità, governance e struttura di mercato, saranno ricercati a livello globale".

La società di tecnologia finanziaria ha recentemente registrato un aumento dell'841% del fatturato nei primi nove mesi del 2025, raggiungendo i 55.6 milioni di dollari.

Questa informazione è stata condivisa nell'ambito della documentazione presentata alla SEC per la quotazione in borsa della società sul Nasdaq con il simbolo SECZ, tramite una fusione con Cantor Equity Partners II (CEPT), una società di assegni in bianco sostenuta da Cantor Fitzgerald, che deve ancora essere approvata dagli azionisti e dagli enti regolatori.

Il punto di svolta

È abbastanza chiaro che il tokenizzazione degli asset del mondo reale (RWA). la tendenza si sta gradualmente diffondendo ovunque.

La tokenizzazione è in fase di sviluppo da un decennio, ma è solo negli ultimi anni che ha iniziato a guadagnare terreno nella finanza tradizionale. Dalle banche globali come JPMorgan (JPM ) ai grandi gestori patrimoniali come BlackRock (BLK )I giganti del TradFi stanno includendo sempre più asset tokenizzati nelle loro offerte.

Questa adozione avviene sullo sfondo di una domanda crescente di infrastrutture di regolamento basate su blockchain, della crescente necessità di modernizzare sistemi finanziari obsoleti e delle crescenti proiezioni secondo cui gli asset tokenizzati potrebbero trasformarsi in un mercato da migliaia di miliardi di dollari nel prossimo decennio.

Un rapporto di Boston Consulting Group (BCG) e Ripple stima che il mercato degli asset tokenizzati, comprese le stablecoin, a raggiungere $ 19 trilioni entro il 2033 mentre la crescita della tecnologia si avvicina a un "punto di svolta".

Questa crescita si colloca a metà tra la moderata previsione del rapporto di 12 trilioni di dollari e una più ottimistica proiezione di 23.4 trilioni di dollari nei prossimi sette anni.

Mentre titoli del Tesoro USA tokenizzati hanno già avuto un successo iniziale, consentendo ai tesorieri aziendali di spostare il loro denaro inutilizzato in obbligazioni governative a breve termine tokenizzate senza intermediari, il rapporto ha anche evidenziato la tokenizzazione del credito privato e delle emissioni di carbonio come casi d'uso, in cui la blockchain può fornire trasparenza, tracciabilità e proprietà frazionata a mercati tradizionalmente opachi e illiquidi.

Secondo i dati di rwa.xyzQuesto valore è cresciuto di circa 10 volte negli ultimi 2 anni.

Tra tutti gli asset, il settore immobiliare è uno dei più lenti a essere trasferito on-chain. Finora, solo 64 immobili, per un valore complessivo di $ 372 milioni, sono stati tokenizzati a livello globale, sebbene tale cifra sia cresciuta di oltre 13 volte rispetto ai 27 milioni di dollari dell'inizio dell'anno scorso.

Anche la tokenizzazione del mercato immobiliare rappresenta una piccola fetta del mercato immobiliare globale. Tuttavia, secondo le proiezioni di Deloitte, si prevede che entro il 2035 saranno tokenizzati 4 miliardi di dollari di immobili.

"Gli immobili tokenizzati potrebbero non solo aprire la strada a nuovi mercati e prodotti, ma anche offrire alle organizzazioni immobiliari l'opportunità di superare le sfide legate all'inefficienza operativa, agli elevati costi amministrativi addebitati agli investitori e alla limitata partecipazione al dettaglio", ha affermato Deloitte nel suo rapporto l'anno scorso.

La crescita prevista dal colosso della consulenza nell'ecosistema immobiliare tokenizzato globale è prevista in tre componenti principali.

La proprietà tokenizzata di prestiti e cartolarizzazioni è una delle componenti che, secondo il rapporto, rappresenterà la quota più elevata di immobili tokenizzati, raggiungendo i 2.39 trilioni di dollari entro il 2035, con un tasso di penetrazione del mercato totale dello 0.55%.

Questi potrebbero non essere candidati probabili per la tokenizzazione a causa del loro ruolo nella crisi finanziaria globale del 2008 e della successiva supervisione normativa, ma il rapporto sottolinea che i titoli garantiti da asset blockchain stanno attirando un notevole interesse da parte degli investitori.

Tuttavia, i fondi immobiliari privati ​​hanno il potenziale maggiore, con un tasso di penetrazione del mercato dell'8.5% e si prevede che raggiungeranno 1 trilione di dollari in 9 anni.

Questi fondi, che possono essere tokenizzati emettendo nuovi fondi on-chain o tokenizzando un fondo off-chain, ha osservato Deloitte, potrebbero rappresentare un caso d'uso idoneo per la tokenizzazione degli asset immobiliari, riducendo il ruolo degli intermediari e creando così un fondo più efficiente. In questo caso, piattaforme singole e interconnesse possono offrire un modo semplice per gestire l'emissione di partecipazioni azionarie, l'asset servicing e il trading, ha affermato.

Nel frattempo, si prevede che la proprietà tokenizzata di progetti in costruzione o di terreni non edificati raggiungerà i 50 miliardi di dollari durante questo periodo, con un tasso di penetrazione del mercato dello 0.80%.

Con i data center e i progetti infrastrutturali che stanno riscuotendo un rinnovato interesse, la proprietà frazionata tramite tokenizzazione potrebbe consentire agli investitori di acquisire la proprietà di progetti di sviluppo ad alta intensità di capitale con rendimenti interessanti.

Secondo Deloitte, la tokenizzazione degli asset immobiliari "può consentire agli investitori istituzionali di creare portafogli personalizzati con token che corrispondono alla loro tesi di investimento. E mentre gli strumenti finanziari tradizionali mancavano di iper-personalizzazione, la tokenizzazione può renderla possibile".

Secondo un rapporto Secondo EY, gli investitori dovrebbero aumentare l'allocazione del loro portafoglio in asset tokenizzati del 2% entro il 2027. È interessante notare che l'allocazione di asset tokenizzati nei portafogli immobiliari dovrebbe crescere in modo più aggressivo, dal 4.7% al 6% entro il 2027 e oltre.

Il rapporto ha inoltre rivelato che il settore immobiliare si è classificato come la prima o la seconda alternativa tokenizzata preferita dal 49% degli HNWI e dal 56% degli investitori istituzionali.

Tutti questi risultati riflettono la crescente fiducia nel potenziale della blockchain di trasformare il mercato immobiliare.

Secondo Sternlicht, la cui Starwood Capital gestisce oltre 120 miliardi di dollari di AUM, la tokenizzazione può rivoluzionare il settore. "La tecnologia è superiore" e "il futuro", ha affermato Sternlicht. Ha addirittura paragonato lo stato attuale della tokenizzazione all'intelligenza artificiale, affermando: "Nel mondo fisico, questa è addirittura precedente all'intelligenza artificiale". Ha aggiunto:

"È una cosa fantastica per il mondo, il mondo deve solo mettersi al passo."

Conclusione

Il futuro della tokenizzazione immobiliare è chiaramente luminoso, e sta riscuotendo un notevole successo tra sviluppatori, investitori, fornitori di tecnologia e governi. Con il progresso tecnologico, la maturazione delle infrastrutture e il miglioramento della chiarezza normativa, il settore immobiliare tokenizzato crescerà, portando a migliori strategie di prezzo e di investimento.