Tokenizzazione Immobiliare: la Gara per Possedere il Futuro della Proprietà è In Corso

Dubai ha compiuto un grande passo verso il suo piano di tokenizzazione immobiliare da un trilione di dollari.

La scorsa settimana, il Dubai Land Department (DLD) e Ctrl Alt, un fornitore di infrastrutture per la tokenizzazione, ha introdotto capacità di scambio sul mercato secondario per asset immobiliari tokenizzati, segnando il lancio della Fase Due del Progetto Pilota di Tokenizzazione Immobiliare di Dubai.

Con questo mercato secondario per token garantiti da immobili, DLD e Ctrl Alt stanno consentendo la rivendita di token immobiliari per un valore superiore a 5 milioni di dollari, permettendo così la proprietà frazionata.

Questa fase si basa sullo stage pilota di successo, durante il quale sono state tokenizzate dieci proprietà di Dubai, rappresentanti 18,5 milioni di AED di valore immobiliare.

Quasi 8 milioni di token sono stati emessi in quella fase, ora idonei alla rivendita in un ambiente controllato. Questa mossa amplierà l’accessibilità per gli investitori nel settore immobiliare di Dubai, che ha vissuto un boom, raggiungendo un record di 916 miliardi di Dh (oltre 249 miliardi di USD) in transazioni immobiliari totali nel 2025.

Il trading avverrà all’interno di un quadro regolamentato sulla piattaforma di distribuzione del progetto per garantire l’integrità delle transazioni.

Per questo progetto, Ctrl Alt ha scelto la blockchain XRP Ledger, che recentemente ha attivato un nuovo aggiornamento che consente alle entità regolamentate di operare exchange decentralizzati (DEX) chiusi. Tutte le transazioni saranno eseguite e registrate su XRP Ledger, con tutti i fondi custoditi da Ripple Custody.

“Siamo orgogliosi di collaborare con il Dubai Land Department e VARA nella Fase Due del progetto, dimostrando ciò che è possibile quando governi e innovazione di livello istituzionale si uniscono per costruire infrastrutture digitali leader di mercato,” ha dichiarato Robert Farquhar, CEO, MENA di Ctrl Alt. “La tokenizzazione nativa raggiunge il suo pieno potenziale solo quando gli asset possono muoversi efficientemente dopo l’emissione, e il trading sul mercato secondario è essenziale per quel risultato.”

Con questo sforzo, Dubai mira a diventare un hub globale per la tokenizzazione immobiliare, il processo di conversione dei diritti di proprietà di un bene fisico in token digitali che possono essere acquistati, venduti e scambiati su una piattaforma blockchain. Rappresentando una quota frazionata della proprietà, ogni token abbassa significativamente la barriera all’ingresso.

L’investimento minimo è piuttosto basso rispetto agli investimenti immobiliari tradizionali, aprendo così il mercato a una gamma più ampia di investitori e, di conseguenza, aumentando la liquidità, rendendo più facile entrare e uscire dagli investimenti, anche in qualsiasi momento della giornata o della settimana.

La tecnologia blockchain, decentralizzata, immutabile e senza confini, fornisce nel contempo un modo trasparente e sicuro per registrare proprietà e transazioni, semplificando registri e regolamenti. Eliminando gli intermediari, la tecnologia consente transazioni più rapide e a costi inferiori.

Questi vantaggi hanno catturato l’attenzione delle istituzioni finanziarie tradizionali; tuttavia, la mancanza di chiarezza normativa e gli approcci giurisdizionali incoerenti rimangono colli di bottiglia per la tendenza alla tokenizzazione. Un mercato secondario poco profondo, che limita la liquidità, è un altro fattore che ostacola la crescita.

La blockchain stessa presenta rischi unici, come truffe di phishing e bug nei contratti intelligenti, che richiedono robuste misure di cybersicurezza. Nonostante queste sfide, la tokenizzazione di asset del mondo reale continua a guadagnare slancio.

Spinta di Dubai verso la Proprietà Tokenizzata

Il mercato immobiliare è enorme e si prevede che raggiungerà la sbalorditiva cifra di 673 trilioni di dollari entro il 2026, mentre il volume di mercato dovrebbe salire a 727 trilioni di dollari entro il 2029, secondo Statista.

Tra i mercati in rapida crescita, Portogallo, Corea del Sud, Arabia Saudita e Dubai stanno vivendo boom significativi.

Data la capacità della tokenizzazione immobiliare di sbloccare un nuovo paradigma di investimento e l’increasing focus di Dubai sulla digitalizzazione, la più grande e popolosa metropoli degli Emirati Arabi Uniti ha integrato attivamente la tokenizzazione nel suo quadro normativo e nelle infrastrutture immobiliari pubbliche.

L’anno scorso, il DLD, l’agenzia governativa responsabile della registrazione, organizzazione e promozione degli investimenti immobiliari a Dubai, ha delineato una roadmap per tokenizzare il 7 % del mercato immobiliare della città entro il 2033, per un valore di circa 16 miliardi di dollari.

In linea con quella roadmap, l’agenzia ha prima sviluppato una piattaforma chiamata Prypco Mint, in partnership con Ctrl Alt e la fintech immobiliare Prypco, per tokenizzare gli atti di proprietà su XRP Ledger, con Zand Bank come partner bancario.

La piattaforma consente agli investitori di acquistare quote frazionate di proprietà locali usando la valuta locale, a partire da soli 2 000 dirham (circa 544 $). Sebbene inizialmente disponibile solo per i titolari di carta d’identità degli Emirati e supporti solo transazioni in dirham, il DLD prevede di espandere l’accesso a livello globale e successivamente integrare più piattaforme.

A maggio, l’agenzia ha lanciato con successo la sua prima proprietà tokenizzata, completamente sottoscritta entro 24 ore. Un mese dopo, il DLD ha esaurito il suo secondo progetto immobiliare tokenizzato tramite Prypco Mint in meno di 2 minuti, generando una lista d’attesa di oltre 10 700 potenziali acquirenti.

Questa forte risposta degli investitori è stata descritta dalla fondatrice e CEO di Prypco, Amira Sajwani, come un segnale che “gli investitori sono pronti per un modo più intelligente e accessibile di investire nel settore immobiliare.”

Con il trading sul mercato secondario ora avviato, il governo ha avviato la seconda fase del pilota, che mira a valutare l’efficienza del mercato, la prontezza operativa e l’allineamento con le leggi attuali sulla proprietà, rafforzando al contempo trasparenza e protezioni per gli investitori.

Il partner infrastrutturale del progetto, Ctrl Alt, che ha coniato i token rappresentanti la proprietà degli atti durante la Fase Uno, sta ora aiutando a implementare la funzionalità di mercato secondario per la Fase Due.

La piattaforma è stata integrata direttamente con il sistema DLD, consentendo l’emissione, la gestione e il trasferimento on‑chain dei token degli atti di proprietà. Garantisce inoltre che i registri blockchain siano sincronizzati con il registro immobiliare governativo.

“Il nostro obiettivo era costruire un’infrastruttura di mercato secondario efficiente per l’intero ecosistema mantenendo i controlli e la governance richiesti da DLD e VARA,” ha dichiarato Matt Acheson, CPO di Ctrl Alt, un fornitore di servizi di asset virtuali (VASP) autorizzato, che ha tokenizzato oltre 850 milioni di dollari in asset, non solo immobili ma anche credito privato, fondi, materie prime e altro.

Nella corrente Fase Due, i token sono anche accoppiati con token Asset‑Referenced Virtual Assets (ARVA) per abilitare trasferimenti regolamentati nel mercato secondario. Questo secondo strato regola chi può scambiare i token e a quali condizioni, assicurando che tutte le operazioni siano conformi.

“Per raggiungere questo obiettivo, Ctrl Alt ha progettato un sofisticato framework tecnico per facilitare l’operazione duale dei token di gestione ARVA e dei token di proprietà in modo fluido on‑chain.”

– Acheson

Quindi, Ctrl Alt gestisce la complessità sottostante della tecnologia di tokenizzazione, mentre piattaforme di distribuzione come PRYPCO si concentrano esclusivamente sul fornire esperienze immobiliari frazionate fluide agli utenti finali.

La Tokenizzazione Diventa Globale

In Dubai, la tokenizzazione immobiliare sta rapidamente evolvendo da programmi pilota a un mercato regolamentato ad alta crescita. Ma la tendenza non è limitata solo agli Emirati; governi, istituzioni finanziarie e sviluppatori privati in Medio Oriente, Asia, Europa e Nord America stanno esplorando sempre più modelli di proprietà immobiliare basati su blockchain.

Più recentemente, l’Arabia Saudita ha eseguito con successo un trasferimento tokenizzato di un atto di proprietà. Con questo traguardo, lo stato arabo islamico sovrano ha compiuto un passo solido verso i suoi obiettivi di trasformazione digitale delineati nella Visione Saudita 2030.

La transazione è stata eseguita tra il Real Estate Development Fund (REDF) e lo sviluppatore di soluzioni abitative a prezzi accessibili sostenuto dal governo, la National Housing Company (NHC).

Per questa transazione, hanno utilizzato l’infrastruttura sovrana di droppRWA, che ha fornito tutto, dallo standard del token, alla logica di conformità, al framework di emissione, fino a un meccanismo stabile di consegna‑contro‑pagamento.

“Abbiamo eseguito con successo la prima transazione immobiliare verificata su blockchain end‑to‑end del Regno, utilizzando i primi standard governativi per tokenizzare la proprietà immobiliare. Collegando le transazioni direttamente ai registri ufficiali fin dall’inizio, questo espanderà la partecipazione, rafforzerà la fiducia degli investimenti esteri diretti, migliorerà la liquidità, accelererà il finanziamento dello sviluppo e consentirà nuove innovazioni PropTech.”

– Majed bin Abdullah Al‑Hogail, Ministro degli Affari Municipali, Rurali e dell’Abitazione

Perfino la banca centrale del Kazakistan ha lanciato un pilota per la tokenizzazione immobiliare.

Secondo il progetto, saranno emessi token garantiti da proprietà commerciali, ciascuno rappresentante 1 m² di una proprietà. Per ora, il pilota è condotto all’interno di un sandbox regolamentare sotto attenta supervisione per creare un meccanismo chiaro di partecipazione e gettare le basi per una più ampia adozione.

La tendenza alla tokenizzazione ha anche spinto Bed Bath & Beyond (BBBY ) a annunciare piani per lanciare una piattaforma per la tokenizzazione di asset. Questo inizierà con il settore immobiliare, consentendo alle persone di vedere il valore di ciò che possiedono e accedere a finanziamenti in un unico luogo.

“Fornire percorsi di liquidità responsabili e conformi per i proprietari di case e i detentori di asset del mondo reale è la nostra strategia e visione a lungo termine,” ha dichiarato il CEO Marcus Lemonis. Il rivenditore e‑commerce è anche interessato ad acquisire la società di tecnologia blockchain Tokens.com, che amplierà il suo portafoglio già includente tZERO e GrainChain.

Nel frattempo, nell’Asia meridionale, World Liberty Financial (WLFI), una società crypto in parte posseduta dalla famiglia dell’ex presidente degli Stati Uniti Donald Trump, e lo sviluppatore immobiliare di lusso DarGlobal hanno annunciato piani per tokenizzare un resort a marchio Trump alle Maldive.

Secondo il CEO di DarGlobal, Ziad El Chaar, la tokenizzazione renderà gli investimenti immobiliari accessibili a molti più investitori che oggi non possono accedervi.

“Questo rappresenta una svolta per gli investimenti immobiliari,” ha affermato Chaar. “Insieme, stiamo ripensando come gli investitori qualificati possano accedere, scambiare e, in ultima analisi, ottenere liquidità da interessi di reddito da prestiti in immobili di alta qualità mentre vengono sviluppati.”

L’accordo è stato annunciato durante un forum di World Liberty Financial tenutosi al Mar‑a‑Lago, al quale hanno partecipato attori della finanza tradizionale (TradFi) come la CEO di Franklin Templeton Jenny Johnson e il CEO di Goldman Sachs (GS ) David Solomon; rappresentanti dell’industria crypto inclusi il CEO di Coinbase (COIN ) Brian Armstrong, e il fondatore di Binance Changpeng Zhao, insieme a senatori Ashley Moody e Bernie Moreno, il miliardario alberghiero Barry Sternlicht, il presidente della FIFA Gianni Infantino e la rapper Nicki Minaj.

Il piano è tokenizzare gli interessi di reddito da prestiti nel Trump International Hotel & Resort, Maldive, una proprietà di ospitalità di lusso con circa 100 spiagge ultra‑lusso e ville sull’acqua. È previsto il completamento nel 2030.

L’offerta di token offrirà agli investitori idonei sia un rendimento fisso sia flussi di reddito da prestiti derivanti dalla proprietà.

Più specificamente, saranno offerti in un collocamento privato e venduti solo a investitori accreditati verificati. L’accesso all’offerta iniziale sarà abilitato tramite wallet selezionati e partner terzi. I token potranno includere utilità on‑chain aggiuntive, come la possibilità di usare le partecipazioni come garanzia per prestiti tramite WLFI Markets.

“Abbiamo creato World Liberty Financial per aprire la finanza decentralizzata al mondo,” e con questo annuncio, “stiamo ora estendendo quell’accesso all’immobiliare tokenizzato,” ha affermato il co‑fondatore di World Liberty Financial Eric Trump. “Per la prima volta, i partecipanti idonei possono far parte di una proprietà iconica.”

La tokenizzazione del resort, attualmente in sviluppo, sarà realizzata in partnership con Securitize, una società di tokenizzazione che fornisce l’infrastruttura per trasformare asset tradizionali in token on‑chain.

La piattaforma è utilizzata da BlackRock per il suo fondo on‑chain di denaro del mercato monetario statunitense, BUIDL, che detiene $2,46 miliardi di valore totale.

“Il settore immobiliare è stato una delle classi di asset più difficili da tokenizzare efficacemente,” ha dichiarato Carlos Domingo, co‑fondatore e CEO di Securitize. “Crediamo che prodotti immobiliari on‑chain scalabili, emessi con conformità, governance e struttura di mercato in mente, saranno ricercati a livello globale.”

La società di tecnologia finanziaria ha recentemente riportato un aumento del 841 % dei ricavi nei primi nove mesi del 2025, raggiungendo 55,6 milioni di dollari.

Questo è stato condiviso come parte della presentazione SEC della società per quotarsi al Nasdaq sotto il ticker SECZ, tramite una fusione con Cantor Equity Partners II (CEPT), una società di “blank‑check” supportata da Cantor Fitzgerald, che deve ancora essere approvata dagli azionisti e dai regolatori.

Il Punto di Svolta

È abbastanza chiaro che la tendenza della tokenizzazione di asset del mondo reale (RWA) si sta gradualmente diffondendo ovunque.

La tokenizzazione è in sviluppo da un decennio, ma è negli ultimi anni che ha iniziato a guadagnare trazione nella finanza tradizionale. Da banche globali come JPMorgan (JPM ) a grandi gestori di asset come BlackRock (BLK ), i giganti TradFi stanno includendo sempre più asset tokenizzati nelle loro offerte.

Questa adozione avviene sullo sfondo di una domanda crescente per infrastrutture di regolamento basate su blockchain, della necessità di modernizzare le vecchie strutture finanziarie e delle proiezioni crescenti che gli asset tokenizzati potrebbero espandersi in un mercato multi‑trilionario nei prossimi dieci anni.

Un rapporto di Boston Consulting Group (BCG) e Ripple stima che il mercato degli asset tokenizzati, inclusi gli stablecoin, raggiungerà i 19 trilioni di dollari entro il 2033 mentre la crescita della tecnologia si avvicina a un “punto di svolta”.

Questa crescita si colloca a metà tra la previsione moderata di 12 trilioni di dollari e una proiezione più ottimistica di 23,4 trilioni nei prossimi sette anni.

Mentre i Treasury statunitensi tokenizzati hanno già avuto un primo successo, permettendo ai tesorieri aziendali di spostare liquidità inutilizzata in obbligazioni governative a breve termine tokenizzate senza intermediari, il rapporto ha anche evidenziato la tokenizzazione del credito privato e delle emissioni di carbonio come casi d’uso, dove la blockchain può fornire trasparenza, tracciabilità e proprietà frazionata a mercati tradizionalmente opachi e illiquidi.

Già, la tokenizzazione RWA ha superato i 25 miliardi di dollari di valore, comprendendo debito del Tesoro USA, materie prime, credito privato, obbligazioni societarie, equity pubblico e privato, fondi alternativi istituzionali e immobili, secondo i dati di rwa.xyz. Questo valore è cresciuto di circa 10 volte negli ultimi 2 anni.

Tra tutti gli asset, l’immobiliare è uno dei più lenti a migrare on‑chain. Finora, solo 64 proprietà, per un valore combinato di $372 milioni, sono state tokenizzate a livello globale, sebbene la cifra sia cresciuta di oltre 13 volte rispetto ai 27 milioni di inizio anno scorso.

La tokenizzazione immobiliare rappresenta anche una piccola fetta del mercato immobiliare globale. Ma secondo le proiezioni di Deloitte, 4 trilioni di dollari di immobili saranno tokenizzati entro il 2035.

“La tokenizzazione immobiliare non solo può aprire la strada a nuovi mercati e prodotti, ma offre anche alle organizzazioni immobiliari l’opportunità di superare sfide legate a inefficienze operative, costi amministrativi elevati per gli investitori e limitata partecipazione retail,” ha dichiarato Deloitte nel suo rapporto dell’anno scorso.

La crescita prevista dal gigante della consulenza nell’ecosistema globale della tokenizzazione immobiliare è attesa su tre componenti principali.

La proprietà tokenizzata di prestiti e cartolarizzazioni è una delle componenti che il rapporto prevede avrà la quota più alta della tokenizzazione immobiliare, raggiungendo 2,39 trilioni di dollari entro il 2035, con un tasso di penetrazione di mercato totale dello 0,55 %.

Questi potrebbero non essere candidati probabili per la tokenizzazione a causa del loro ruolo nella crisi finanziaria globale del 2008 e della successiva vigilanza normativa, ma il rapporto osserva che le securities basate su blockchain stanno attirando un interesse significativo da parte degli investitori.

I fondi immobiliari privati, tuttavia, hanno il potenziale più elevato, con un tasso di penetrazione di mercato dell’8,5 % e si prevede che raggiungeranno 1 trilione di dollari in 9 anni.

Questi fondi, che possono essere tokenizzati sia emettendo nuovi fondi on‑chain sia tokenizzando un fondo off‑chain, Deloitte ha osservato, potrebbero essere un caso d’uso adatto per tokenizzare asset immobiliari riducendo il ruolo degli intermediari, creando così un fondo più efficiente. Qui, piattaforme singole e interconnesse possono offrire un modo fluido per gestire l’emissione di interessi di equity, il servizio degli asset e il trading, ha affermato.

Nel frattempo, la proprietà tokenizzata di progetti in costruzione o terreni non sviluppati dovrebbe raggiungere i 50 miliardi di dollari in questo periodo, con un tasso di penetrazione di mercato dello 0,80 %.

Con i data center e i progetti infrastrutturali che riacquistano interesse, la proprietà frazionata tramite tokenizzazione potrebbe consentire agli investitori di possedere progetti di sviluppo intensivi in capitale con ritorni attraenti.

Secondo Deloitte, la tokenizzazione di asset immobiliari “può consentire agli investitori istituzionali di creare portafogli personalizzati con token che corrispondono alla loro tesi di investimento. E mentre gli strumenti finanziari tradizionali mancavano di iper‑personalizzazione, la tokenizzazione può renderla possibile.”

Secondo un rapporto di EY, gli investitori dovrebbero aumentare la loro allocazione di portafoglio a asset tokenizzati del 2 % entro il 2027. Interessante, l’allocazione di asset tokenizzati nei portafogli immobiliari è prevista crescere più aggressivamente, del 4,7 %, fino al 6 % entro il 2027 e oltre.

Il rapporto ha anche rivelato che l’immobiliare è stato classificato tra il primo o il secondo asset alternativo tokenizzato preferito dal 49 % degli HNWI e dal 56 % degli investitori istituzionali.

Tutti questi risultati riflettono una crescente fiducia nel potenziale della blockchain di trasformare il mercato immobiliare.

Secondo Sternlicht, la cui Starwood Capital gestisce oltre 120 miliardi di AUM, la tokenizzazione può rivoluzionare l’industria. “La tecnologia è superiore,” e “il futuro,” ha affermato Sternlicht. Ha persino paragonato lo stato attuale della tokenizzazione all’AI, dicendo: “Questo è ancora più precoce nel mondo fisico rispetto all’AI.” Ha aggiunto:

“È una cosa fantastica per il mondo, il mondo deve solo mettersi al passo.”

Conclusione

Il futuro della tokenizzazione immobiliare è chiaramente luminoso, guadagnando trazione significativa tra sviluppatori, investitori, fornitori di tecnologia e governi. Man mano che la tecnologia avanza, le infrastrutture maturano e la chiarezza normativa migliora, gli immobili tokenizzati cresceranno e porteranno a una migliore valutazione e a strategie di investimento più efficaci.