Immobiliare
Gli utili del terzo trimestre di Boardwalk REIT calano mentre aumentano le perdite di fair value
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di Boardwalk Real Estate Investment Trust (BEI.UN.TO ) comunicato sui risultati del 3 novembre 2026, redatto in dollari canadesi, ha mostrato un calo del 42,8% degli utili del terzo trimestre, scesi a 21,5 milioni di C$, mentre le perdite nette di fair value sono aumentate a 31,3 milioni di C$ dai 14,4 milioni di C$ dell’anno precedente.
Nel rapporto trimestrale allegato, la direzione ha indicato nella maggiore perdita di fair value degli investimenti immobiliari la causa principale del calo degli utili. Ha attribuito le valutazioni più basse soprattutto all’aumento dei tassi di capitalizzazione in alcuni mercati e agli adeguamenti delle imposte immobiliari in Alberta, conseguenti all’aumento delle imposte scolastiche per il 2026. Questo effetto delle valutazioni distingue il forte calo del risultato netto dal più contenuto peggioramento della gestione locativa.
Le imposte immobiliari crescono più dei ricavi degli immobili a parità di perimetro
I ricavi da locazione degli immobili a parità di perimetro sono aumentati dello 0,9%, a 146,6 milioni di C$, ma le spese di locazione totali per queste comunità sono cresciute del 5,3%. Le imposte immobiliari sono salite del 14,9%, a 13,9 milioni di C$, contribuendo a far scendere dell’1,1% il reddito operativo netto (NOI) degli immobili a parità di perimetro, a 98,2 milioni di C$. Il margine operativo degli immobili a parità di perimetro, calcolato dividendo il NOI per i ricavi da locazione, si è ridotto al 67,0% dal 68,4%. I risultati a parità di perimetro comprendono le comunità possedute interamente da almeno 24 mesi ed escludono gli immobili ceduti, isolando così la performance del portafoglio mantenuto.
Il quadro relativo all’occupazione è stato contrastante. Il tasso di occupazione del portafoglio complessivo è stato in media del 96,8%, in aumento dal 96,6%, mentre quello degli immobili a parità di perimetro è sceso al 97,0% dal 97,7%. Ciononostante, i ricavi da locazione degli immobili a parità di perimetro sono aumentati dello 0,7% rispetto al secondo trimestre del 2026.
Le pressioni regionali si sono concentrate a Calgary, dove il NOI degli immobili a parità di perimetro è diminuito del 4,9%. La direzione ha attribuito il calo soprattutto alla riduzione dei canoni di mercato e all’aumento della quota di sfitto, in un contesto di maggiore offerta e concorrenza, oltre che all’incremento delle imposte immobiliari e dei salari. Edmonton, il mercato più grande di Boardwalk, ha registrato un calo dell’1,3%.
I fondi derivanti dalla gestione operativa (FFO), l’indicatore non GAAP di Boardwalk che rettifica gli utili per tenere conto delle variazioni del fair value, delle plusvalenze o minusvalenze sulla vendita di immobili e di altre voci, sono diminuiti dell’8,7%, a 60,2 milioni di C$. Gli FFO per quota sono calati molto meno, dell’1,6%, a 1,21 C$. La riconciliazione degli FFO per quota nel rapporto mostra che i riacquisti hanno apportato 0,09 C$, attutendo l’impatto negativo di 0,11 C$ dei costi di finanziamento e la riduzione di 0,08 C$ legata agli immobili ceduti.
Le cessioni di immobili e i riacquisti sostengono i risultati per quota
Nel terzo trimestre Boardwalk ha completato la vendita di dieci comunità non strategiche a London, in Ontario, e Grande Prairie, in Alberta, per un totale di 411 unità abitative e un ricavo lordo di 70,2 milioni di C$. Il 1° settembre ha inoltre concluso la vendita al DGAM Real Estate Fund di una partecipazione del 50% in quattro comunità, per un totale di 328 unità abitative, al prezzo di 146,0 milioni di C$.
Dopo la chiusura del trimestre, Boardwalk si è impegnata a vendere tre comunità a Edmonton, per un totale di 536 unità abitative, al prezzo di 106,5 milioni di C$. La transazione dovrebbe concludersi a novembre 2026 e, pertanto, non rientra tra le cessioni completate nel terzo trimestre.
Il programma di riacquisto dell’emittente nel normale corso delle attività è terminato il 28 settembre 2026, dopo aver raggiunto il limite massimo di 4.018.000 quote riacquistate. Dal rinnovo del programma, avvenuto a novembre 2025, Boardwalk ha investito 262,2 milioni di C$ nel riacquisto e nell’annullamento di quote, a un prezzo medio ponderato di 65,26 C$.
Questi riacquisti hanno inciso in modo evidente sui risultati dei nove mesi. Gli FFO totali sono diminuiti dell’1,6%, a 181,6 milioni di C$, mentre gli FFO per quota sono aumentati del 2,6%, a 3,54 C$; la riconciliazione attribuisce ai riacquisti un contributo positivo di 0,15 C$. Nel periodo di nove mesi, il NOI degli immobili a parità di perimetro è cresciuto del 2,0%, a 292,1 milioni di C$.
Le previsioni aggiornate della direzione restringono l’intervallo di crescita annua del NOI degli immobili a parità di perimetro all’1,0%–2,0%, rispetto al precedente intervallo dell’1,0%–3,5%, e quello degli FFO per quota a 4,65–4,75 C$, rispetto a 4,60–4,80 C$. La revisione abbassa il limite massimo del NOI e alza il limite minimo degli FFO per quota.
I costi di finanziamento frenano la generazione di cassa
Nel terzo trimestre, il flusso di cassa derivante dalle attività operative è diminuito del 32,1%, a 62,3 milioni di C$ dai 91,7 milioni di C$. La direzione ha attribuito il calo soprattutto all’aumento degli interessi sul debito garantito e delle imposte immobiliari, parzialmente compensato dalla riduzione delle spese per utenze e amministrazione. Nei nove mesi, i costi di finanziamento sono saliti a 108,6 milioni di C$ dai 93,5 milioni di C$, mentre il tasso d’interesse medio ponderato dei mutui è aumentato al 3,53% al 30 settembre 2026, dal 3,35% al 31 dicembre 2025.
La liquidità disponibile ammontava a 403,2 milioni di C$ tra disponibilità liquide e linee di credito inutilizzate. Il rapporto tra debito ed EBITDA, che Boardwalk calcola dividendo il debito immobiliare rettificato al netto della liquidità per l’EBITDA consolidato, è migliorato a 9,02 rispetto a 9,99 a fine 2025.
Il rifinanziamento continua tuttavia a rappresentare un fattore di pressione sui costi. Un ulteriore ammontare di 216,7 milioni di C$ di mutui in scadenza nel 2026 presenta un tasso medio attuale del 2,28%, mentre Boardwalk ha stimato intorno al 4,05% il tasso corrente dei finanziamenti assicurati a cinque anni.
Il trimestre lascia Boardwalk di fronte a un chiaro compromesso: le cessioni di immobili e i riacquisti sostengono i risultati per quota e la liquidità, ma le imposte immobiliari e gli interessi riducono la generazione di cassa, mentre il mercato degli affitti di Calgary resta competitivo. Completato l’attuale programma di riacquisto, il raggiungimento delle previsioni riviste dipenderà più direttamente dall’occupazione, dai ricavi da locazione e dal controllo dei costi operativi nell’ultimo trimestre.
