Community Healthcare Trust: l’utile netto del terzo trimestre sale a 3,1 milioni di dollari

Community Healthcare Trust (CHCT ) ha annunciato i risultati del terzo trimestre il 3 novembre 2026, comunicando un utile netto di circa 3,1 milioni di dollari USA, pari a 0,09 dollari per azione diluita, nel trimestre conclusosi il 30 settembre, in aumento rispetto a 1,64 milioni di dollari, pari a 0,03 dollari, dell’anno precedente. Il fondo di investimento immobiliare specializzato nel settore sanitario ha inoltre illustrato le cessioni di immobili, gli impegni di acquisizione e i piani per finanziare la crescita tramite capitale trattenuto e riciclo degli asset.

I ricavi totali sono saliti a 32,44 milioni di dollari da 31,09 milioni. I fondi da operazioni, o FFO, una misura che riaggiunge gli ammortamenti degli immobili ed esclude le perdite derivanti dalla vendita e dalla svalutazione di immobili, sono aumentati a 0,54 dollari per azione diluita da 0,50 dollari. Gli FFO rettificati, che tengono conto anche di voci quali i canoni di locazione a quote costanti e i compensi basati su azioni, sono saliti a 0,58 dollari per azione da 0,56 dollari.

Le spese generali e amministrative sono scese a 4,19 milioni di dollari da 4,89 milioni nel secondo trimestre. La società ha attribuito il miglioramento sequenziale in parte a una riduzione di circa 0,9 milioni di dollari degli oneri per compensi differiti, in seguito al completo ammortamento delle assegnazioni di azioni vincolate e alla perdita di unità basate sui risultati, parzialmente compensata dall’ammortamento delle nuove assegnazioni del terzo trimestre. L’aumento degli utili su base annua si è verificato nonostante l’incremento degli oneri per interessi, passati da 7,08 a 7,52 milioni di dollari.

Diminuisce la liquidità disponibile per la distribuzione

L’aumento degli FFO e degli FFO rettificati non si è tradotto in una maggiore liquidità disponibile per la distribuzione. Nel rapporto supplementare del terzo trimestre, la misura definita dalla società, che sottrae dagli FFO rettificati le commissioni di locazione, gli interventi di miglioramento per gli inquilini e le spese in conto capitale ricorrenti, dopo altre rettifiche per voci non monetarie, è pari a 11,79 milioni di dollari. Il dato è in calo rispetto ai 12,99 milioni del secondo trimestre e agli 11,86 milioni dell’anno precedente.

Le deduzioni del terzo trimestre comprendevano 1,05 milioni di dollari di commissioni di locazione, 1,84 milioni di interventi di miglioramento per gli inquilini e 1,58 milioni di spese in conto capitale ricorrenti. Questi costi a livello immobiliare contribuiscono a spiegare perché la liquidità disponibile per la distribuzione si sia mossa in direzione opposta rispetto ai principali indicatori operativi.

Il riciclo del capitale sostiene i piani di acquisizione

La vendita di un immobile nel corso del trimestre ha generato proventi netti per circa 0,1 milioni di dollari e una perdita sulla cessione di 0,7 milioni. Due cessioni successive alla fine del trimestre hanno prodotto proventi netti complessivi per circa 31,5 milioni di dollari. La società prevede di destinare tali proventi ad acquisizioni tramite scambi di beni immobiliari omogenei ai sensi della Section 1031 e a finalità aziendali generali.

Quattro immobili sono oggetto di accordi definitivi di acquisto, per un prezzo complessivo previsto di circa 99 milioni di dollari, subordinati al loro completamento e alla loro occupazione. La società stima rendimenti compresi tra il 9,1% e il 9,75% e prevede di concludere la prima acquisizione nel quarto trimestre del 2026, la seconda nel primo trimestre del 2027 e le altre due tra la metà del 2027 e l’inizio del 2028. Non garantisce né i tempi né il completamento di queste operazioni.

Il consiglio di amministrazione ha dichiarato il 3 novembre un dividendo trimestrale di 0,33 dollari per azione, invariato rispetto al trimestre precedente. Una presentazione per gli investitori di novembre illustra la riduzione, nell’agosto 2026, da 0,48 dollari a tale importo e indica che la pipeline di acquisizioni comprende quattro strutture di riabilitazione ospedaliera di nuova costruzione.

La direzione prevede che la riduzione del dividendo consentirà di trattenere da 25 a 30 milioni di dollari nell’arco di 24 mesi, da riallocare con rendimenti previsti dal 9% al 12%, e intende finanziare la crescita con capitale trattenuto e riciclo degli asset. Nel terzo trimestre la società non ha emesso azioni nell’ambito del programma di offerta al mercato.

L’occupazione aumenta leggermente, mentre resta in sospeso un’operazione con un inquilino

Il tasso di occupazione degli immobili locati è salito al 90,1% dall’89,8% del secondo trimestre, rimanendo però invariato rispetto a un anno prima; l’obiettivo strategico della direzione è il 92%. Il tasso di mantenimento degli inquilini negli ultimi 12 mesi è stato del 69,1%, in calo rispetto al 78,3% dell’anno precedente, mentre nel terzo trimestre l’attività di locazione ha incluso 21.000 piedi quadrati di nuovi contratti e 88.000 piedi quadrati di rinnovi. Al 30 settembre, il portafoglio comprendeva 196 immobili in 36 stati, per una superficie complessiva di circa 4,5 milioni di piedi quadrati e investimenti pari a circa 1,2 miliardi di dollari.

Un gestore di ospedali geriatrici specializzati nella salute comportamentale, presente in sei immobili, ha pagato circa 0,5 milioni di dollari di canoni nel trimestre, circa 0,2 milioni in più rispetto al secondo trimestre. Nel luglio 2025 l’inquilino ha firmato una lettera d’intenti per vendere la propria attività a un fornitore di servizi sanitari comportamentali. Il potenziale acquirente sta completando la due diligence legale e commerciale e predisponendo gli accordi definitivi di acquisto, che prevedono nuovi contratti di locazione per gli immobili in questione; la società, tuttavia, non può garantire i tempi dell’operazione né che questa giunga a conclusione.

Il trimestre si chiude con FFO e FFO rettificati in aumento per Community Healthcare Trust, ma con una minore liquidità disponibile per la distribuzione. La prossima prova per la sua strategia sarà capire se il capitale trattenuto e le vendite di immobili riusciranno a finanziare le acquisizioni previste, mentre migliora l’attività di locazione e si giunge a una conclusione per l’operazione in sospeso con l’inquilino.