5 Arten von Hypothekendarlehen für Hauskäufer (Juli 2026)

Menschen tätigen jeden Tag Einkäufe, und meistens handelt es sich dabei um kleine Ausgaben, die im großen Ganzen kaum von Bedeutung sind. Das sind Kleinigkeiten wie Lebensmittel, ein Hamburger zum Mittagessen, ein Kinoticket oder das Bezahlen von Benzin.

Es gibt jedoch Zeiten im Leben, in denen man einen Kauf tätigt, der Jahre, Jahrzehnte oder sogar den Rest des Lebens von Bedeutung ist. Der Kauf eines neuen Hauses ist einer davon und leicht einer der größten Anschaffungen (und Kosten), die man im Leben tätigt. Natürlich bedeutet das, dass man eine beträchtliche Summe Geld benötigt, die nur wenige Menschen einfach verfügbar in bar oder auf ihren Bankkonten haben.

Die einzige wirkliche Möglichkeit ist hier, ein Hausdarlehen aufzunehmen. Da jedoch nicht alle gleich sind, kann es vorteilhaft sein, verschiedene Hypothekenoptionen zu prüfen und die am besten zu Ihrer finanziellen Situation passende zu finden. Einige davon können so vorteilhaft sein, dass Sie Ihr neues Haus kaufen und dennoch etwas Geld in der Tasche behalten können, während ein schlechter Kredit kaum die Kosten Ihres zukünftigen Hauses deckt.

Solche Entscheidungen erfordern sorgfältige Überlegung und Planung, besonders in Zeiten, in denen die Preise sehr unzuverlässig sind und stark dazu neigen, häufig und deutlich zu steigen.

Verschiedene Arten von Hypotheken

Wie bereits erwähnt, gibt es verschiedene Arten von Hypotheken, und die richtige Auswahl kann für Jahre, wenn nicht Jahrzehnte Ihres zukünftigen Lebens den Unterschied ausmachen. Wir haben sie auf 5 Typen reduziert, die Sie in Betracht ziehen sollten, einschließlich der folgenden:

1. Konventionelles Darlehen
2. Jumbo-Darlehen
3. Regierungsversichertes Darlehen
4. Festzins-Hypothek
5. Variable Zins-Hypothek

Das konventionelle Darlehen ist in der Regel die beste Wahl für Kreditnehmer mit guter Bonität, während Jumbo ideal für diejenigen ist, die teure Häuser mit ausgezeichneter Bonität kaufen möchten. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit niedrig ist und Sie nur wenig Eigenkapital als Anzahlung leisten möchten, ist ein regierungsversichertes Darlehen die beste Option. Wenn Sie jedoch die langen Jahre der Rückzahlung ohne Überraschungen planen, ist eine Festzins-Hypothek definitiv das Richtige für Sie. Wenn Sie hingegen Ihr neues Haus nur als vorübergehende Unterkunft sehen, sollte eine variable Zins-Hypothek gut für Sie passen.

1. Konventionelles Darlehen

Das erste in unserer Liste ist das konventionelle Darlehen. Es handelt sich um ein Darlehen, das nicht von der Bundesregierung unterstützt wird und in zwei Formen vorkommen kann – konform und nicht konform.

Im Wesentlichen entspricht das konforme Darlehen, wie der Name schon sagt, einem bestimmten Standardsatz, den die FHFA (Federal Housing Finance Agency) festgelegt hat. Dazu gehören unter anderem Darlehensgröße, Schuldenhöhe und Bonität. Im Jahr 2022 lag beispielsweise die Grenze für konforme Darlehen bei 647.200 $ in den meisten durchschnittlichen Regionen und bei 970.800 $ in teureren Gebieten.

Auf der anderen Seite gibt es nicht-konforme Darlehen, die nicht an die FHFA-Standards gebunden sind. Stattdessen richten sie sich an Kreditnehmer, die teurere Häuser kaufen möchten, sowie an Personen mit Kreditprofilen, die außerhalb des Normalbereichs liegen.

Die Vorteile konventioneller Darlehen umfassen einige Punkte, wie:

• Sie können für ein Hauptwohnsitz, ein Zweitwohnsitz oder sogar für eine Investitionsimmobilie verwendet werden
• Die Kreditkosten sind in der Regel niedriger als bei anderen Hypothekenarten, obwohl der Zinssatz etwas höher ist
• Der Kreditgeber kann die private Hypothekenversicherung kündigen, nachdem Sie 20 % Eigenkapital erreicht haben, oder sie durch Refinanzierung entfernen, wenn Sie dies wünschen
• Sie können nur 3 % Anzahlung leisten
• Der Verkäufer kann zu den Abschlusskosten beitragen

Allerdings gibt es auch einige Nachteile bei dieser Darlehensart, darunter:

• Ein Mindest-FICO-Score von 620 ist erforderlich
• Anzahlungen sind in der Regel höher als bei staatlichen Darlehen
• Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) darf nicht über 43 % liegen, in einigen Fällen nicht über 50 %
• Sie müssen PMI zahlen, wenn Ihre Anzahlung unter 20 % des Verkaufspreises liegt
• Es ist viel Papierkram erforderlich

Wenn Sie über eine relativ gute Kreditwürdigkeit verfügen und über Mittel verfügen, die eine beträchtliche Anzahlung decken, ist dies wahrscheinlich Ihre beste Option. Sie werden die festverzinsliche konventionelle Hypothek für die nächsten 30 Jahre zahlen.

2. Jumbo-Darlehen

Jumbo-Hypotheken sind Darlehen, die nicht in die FHFA-Kreditlimits fallen. Im Grunde sind dies Darlehen, die häufig in hochpreisigen Gebieten aufgenommen werden. Denken Sie an Los Angeles, NYC, San Francisco oder praktisch überall im Bundesstaat Hawaii, wo die Preise deutlich höher sind als in anderen Regionen.

Die Vorteile von Jumbo-Darlehen umfassen:

• Sie können enorme Geldbeträge leihen und teure Häuser kaufen
• Die Zinssätze sind tatsächlich ähnlich wie bei konventionellen Darlehen
• Viele Kreditnehmer können nur auf diese Option zurückgreifen, um Eigenheimbesitzer zu werden, wenn sie in einem der genannten Viertel leben oder dort wohnen möchten.

Allerdings bringen Jumbo-Darlehen einige Nachteile mit sich, darunter:

• Sie benötigen einen FICO-Score von 700 oder höher
• Sie müssen eine Anzahlung von 10‑20 % des Immobilienwertes leisten
• Ihr DTI darf nicht über 45 % liegen
• Sie müssen nachweisen, dass Sie über erhebliche Vermögenswerte verfügen, sei es in bar oder auf Sparkonten
• In der Regel erfordert dieses Darlehen umfangreiche Dokumentation, um überhaupt in Frage zu kommen

Im Allgemeinen ist dies ein Darlehen für diejenigen, die ein Haus mit einem Verkaufspreis finanzieren möchten, der weit über dem liegt, was man als „erschwinglich“ bezeichnen würde.

3. Regierungsversichertes Darlehen

Bei regierungsversicherten Darlehen kann es zu Missverständnissen kommen, da die US-Regierung offensichtlich kein Hypothekenkreditgeber ist. Dennoch spielt sie eine gewisse Rolle, um den Hausbesitz für ihre Bürger zu ermöglichen. Es gibt drei Regierungsbehörden, die Hypotheken unterstützen – das US Department of Veterans Affairs (VA), die Federal Housing Administration (FHA) und das US Department of Agriculture (USDA).

VA bietet Darlehen mit flexiblen, niedrig verzinsten Hypotheken an, die jedoch nur für Mitglieder des US-Militärs, einschließlich Veteranen, aktiven Soldaten und deren Familien, verfügbar sind. Diese Darlehensart hat keine Mindestanzahlung, keine Hypothekenversicherung und keine Kreditwürdigkeitsanforderung. Die Abschlusskosten sind in der Regel gedeckelt und können vom Verkäufer übernommen werden. VA erhebt jedoch eine Finanzierungsgebühr, einen Prozentsatz des Darlehensbetrags, die im Voraus, beim Abschluss oder sogar in die Darlehenskosten eingerechnet werden kann.

Die zweite Option, die FHA-Darlehen, bieten relativ wettbewerbsfähige Zinssätze und erleichtern den Hauskauf für Personen, die nicht über das Geld für eine hohe Anzahlung oder eine besonders gute Kreditwürdigkeit verfügen. Ein Kredit-Score ist weiterhin erforderlich, aber Sie können dieses Darlehen erhalten, wenn Sie mindestens 580 haben. Die Anzahlung beträgt in diesem Fall nur 3,5 %. Wenn Sie jedoch mindestens 10 % anzahlen können und bereit sind, diesen Betrag zu zahlen, können Sie das Darlehen sogar bei einem Kredit-Score von bis zu 500 erhalten. Beachten Sie jedoch, dass die FHA zwei Hypothekenversicherungsprämien verlangt, die die Gesamtkosten der Hypothek erhöhen können.

Schließlich gibt es USDA-Darlehen, die mittel- bis einkommensschwachen Kreditnehmern den Hauskauf ermöglichen, wenn sie bestimmte Einkommensgrenzen einhalten. Diese gelten für Häuser in ländlichen, USDA‑berechtigten Gebieten, und ein großer Vorteil ist, dass keine Anzahlung erforderlich ist. Es fallen jedoch zusätzliche Gebühren an, darunter eine Vorabgebühr von 1 % des Darlehensbetrags sowie eine Jahresgebühr.

Die Vorteile dieser Darlehen umfassen Folgendes:

• Lockerere Kreditvoraussetzungen
• Ermöglichen den Hauskauf, wenn Sie für ein konventionelles Darlehen nicht qualifiziert sind
• Niedrige Anzahlungen
• Für Erstkäufer und Wiederkäufer verfügbar
• Keine Hypothekenversicherung oder Anzahlung bei VA-Darlehen

Auf der anderen Seite gibt es einige Nachteile, die zu beachten sind, darunter:

• Obligatorische Hypothekenversicherungsprämien bei FHA-Darlehen, die nicht gekündigt werden können
• FHA-Darlehen haben im Vergleich zu konventionellen Darlehen niedrige Kreditlimits
• Der Kreditnehmer muss in der Immobilie wohnen
• Die Gesamtkosten der Kreditaufnahme sind oft höher
• Umfangreiche Dokumentation erforderlich

Im Wesentlichen, wenn Sie Schwierigkeiten haben, ein konventionelles Darlehen wegen eines niedrigen Kredit‑Scores zu erhalten oder sich hohe Anzahlungen nicht leisten können, ist dies wahrscheinlich die beste Option für Sie.

4. Festzins-Hypothek

Punkt vier sind Festzins-Hypotheken, die, wie der Name schon sagt, den gleichen Zinssatz für die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens beibehalten. So haben Sie jeden Monat dieselbe Zahlung, und je nach Darlehen kann dies zwischen 15 und 30 Jahren liegen. Dies ist jedoch ein Darlehen ohne Überraschungen. Sie wissen genau, wann und wie viel Sie zahlen müssen, und wenn Sie den Zahlungsplan einhalten können, wird Ihnen diese Option gefallen.

Die klaren Vorteile dieses Darlehens umfassen:

• Monatliche Tilgungs- und Zinszahlungen ändern sich nie
• Es ist einfacher, Ihr monatliches Budget mit diesem Darlehen zu planen

Es gibt jedoch zwei Nachteile, die man beachten sollte, darunter:

• Ein Rückgang der Zinsen würde bedeuten, dass Sie refinanzieren müssen, um den niedrigeren Satz zu erhalten
• Die Zinssätze sind in der Regel höher als bei variabel verzinslichen Hypotheken

5. Variable Zins-Hypotheken (ARM)

Schließlich haben wir variable Zins-Hypotheken, die nicht die Stabilität von Festzins-Hypotheken bieten, sondern je nach Marktbedingungen schwanken. Die sogenannten ARM-Darlehen haben für einige Jahre einen festen Zinssatz, doch wenn sich der Markt ändert, kann der Zinssatz steigen oder fallen und für den Rest der Laufzeit so bleiben oder sich weiter ändern.

Deshalb bieten viele ARM-Anbieter an, die Zinsen für die ersten 7 Jahre oder 6 Monate festzuhalten, sodass Sie erst nach diesem Zeitraum mit Änderungen rechnen müssen.

Einige Vorteile sind hier, zum Beispiel:

• Niedrigerer fester Zinssatz in den ersten Monaten/Jahren des Eigenheimbesitzes
• Sie können viel Geld bei Zinszahlungen sparen

Allerdings gibt es zwei erwähnenswerte Nachteile:

• Monatliche Hypothekenzahlungen könnten unerschwinglich werden, wenn sich der Markt ungünstig entwickelt, was zu einem Kreditausfall führen kann
• Wenn die Immobilienwerte fallen, wird es schwieriger, vor dem Reset des Darlehens zu refinanzieren oder zu verkaufen

Zusätzliche Arten von Hauskrediten

Zusätzlich zu den fünf oben genannten Haupttypen von Hypotheken gibt es vier weitere Arten, die wir für erwähnenswert halten und die für bestimmte Personen passen könnten. Diese umfassen:

1) Baukredite – dies sind typischerweise Kredite für Personen, die ein Haus selbst bauen möchten. Sie können entscheiden, ob sie einen separaten Baukredit für das Projekt und eine separate Hypothek zur Rückzahlung des Kredits aufnehmen. Es gibt sogar einen Bau‑zu‑Dauerkredit, der Baukosten und Finanzierung zu einem einzigen Kreditprodukt kombiniert.

2) Nur‑Zins-Hypotheken – Dies ist eine Hypothek, die es Kreditnehmern ermöglicht, für einen bestimmten Zeitraum, typischerweise 5‑7 Jahre, nur Zinsen zu zahlen. Danach müssen sie jedoch sowohl Tilgung als auch Zinsen zahlen.

3) Piggyback‑Kredite – Dies ist ein Darlehen, das allgemein als 80/10/10‑Kredit bekannt ist und genau genommen zwei Kredite umfasst. Der erste deckt 80 % des Hauspreises ab, während der zweite weitere 10 % hinzufügt. Die letzten 10 % beziehen sich auf die Anzahlung von 10 %, die Sie leisten müssen. Diese Kredite sollen Ihnen helfen, die Zahlung einer Hypothekenversicherung zu vermeiden.

4) Ballon‑Hypotheken – Zuletzt gibt es die Ballon‑Hypothek, eine Darlehensart, die am Ende der Laufzeit eine große Zahlung erfordert. In der Regel zahlen Sie nach einem 30‑Jahres‑Plan, jedoch nur für einen kurzen Zeitraum, zum Beispiel 7 Jahre. Wenn die Laufzeit endet, leisten Sie eine große Zahlung des ausstehenden Restbetrags, was leicht unüberschaubar werden kann, wenn Sie nicht vorbereitet sind oder Ihr Kredit‑Score in der Zwischenzeit sinkt.