ما هو الاستثمار العقاري السلبي وكيف يعمل؟

الاستثمار العقاري السلبي هو نهج بسيط لكنه جذاب لتعزيز محفظة المستثمر. الممارسة، التي تستمر في النمو في الشعبية مع التقنيات الجديدة، تتضمن استثمار رأس المال بشكل استراتيجي في العقارات السكنية أو التجارية مع تحويل الالتزامات المرتبطة بكونك مالك إلى مدير عقارات من طرف ثالث. أدناه، سنلقي نظرة أقرب على الجاذبية وراء هذا النهج، وكيفية عمله.

لماذا الاستثمار العقاري السلبي؟

الاستثمار في العقارات ليس شيئًا جديدًا ولا يزال شائعًا لعدة أسباب – سواء كان سلبيًا أو غير ذلك. بعض هذه الأسباب تشمل:

• التدفق النقدي: يمكن للاستثمارات العقارية توليد تدفق نقدي ثابت من خلال إيرادات الإيجار. هذا جذاب بشكل خاص للمستثمرين الذين يبحثون عن تدفق دخل منتظم إلى جانب إمكانية ارتفاع قيمة استثماراتهم.
• ارتفاع القيمة: عادةً ما ترتفع قيم العقارات مع مرور الوقت، مما يمنح المستثمرين فرصة لتحقيق مكاسب رأس مالية عند بيع العقارات. هذا الارتفاع طويل الأجل في الأسعار يمكن أن يعزز عوائد الاستثمار بشكل كبير.
• الرفع المالي: تسمح العقارات أيضًا للمستثمرين باستخدام الرفع المالي بشكل أوسع من العديد من أنواع الاستثمارات الأخرى. على سبيل المثال، باستخدام الأموال المقترضة لتمويل جزء من سعر شراء العقار، يمكن للمستثمرين تحقيق عائد أعلى على الاستثمار، بشرط أن يرتفع قيمة العقار.
• تنويع: إضافة العقارات إلى محفظة الاستثمار تعزز أيضًا التنويع، مما يقلل المخاطر العامة. هذا ممكن لأن العقارات غالبًا ما تكون ذات ارتباط منخفض مع فئات الأصول الأخرى، مما يعني أنها يمكن أن تؤدي جيدًا بينما تعاني الاستثمارات الأخرى.
• المزايا الضريبية: يمكن للاستثمار العقاري أيضًا أن يوفر للمستثمرين مزايا ضريبية مختلفة. تشمل هذه الخصومات على فائدة الرهن العقاري، والنفقات التشغيلية، والضرائب العقارية، والاستهلاك. بعض الاستراتيجيات المتقدمة (تبادل 1031) تسمح للمستثمرين بتأجيل ضرائب المكاسب الرأسمالية عند إعادة استثمار عائدات البيع في عقار استثماري آخر.
• تحوط ضد التضخم: تاريخيًا، ارتفعت أسعار العقارات والإيجارات عادةً مع التضخم. نتيجة لذلك، يعتبر العقار تحوطًا جيدًا ضد التضخم، حيث يمكن أن تؤدي الأسعار المتزايدة إلى زيادة إيرادات الإيجار وقيمة العقارات، مما يحمي القدرة الشرائية للمستثمرين.

نظرًا لهذه الفوائد المذكورة، يتضح لماذا يعتبر العقار إضافة جذابة إلى محفظة المستثمر، حيث أن القليل من الأصول تتمتع بمجموعة متنوعة من المزايا التي يوفرها امتلاك العقار.
إذن، ما الذي يمكن أن يقدمه الاستثمار العقاري السلبي للمستثمرين ولا يستفيدون منه بالفعل؟ الإجابات بسيطة: الوقت، راحة البال، الفرصة، والراحة.
من خلال تفويض مهام إدارة العقار إلى طرف ثالث، لا يحتاج مالكو العقارات بعد الآن إلى تخصيص الوقت والموارد للصيانة ومتابعة المستأجرين. على الرغم من أن هذه الخدمة عادةً لا تكون مجانية، إلا أنها مريحة للغاية لأنها تسمح لمالكي العقارات بالنظر في الاستثمارات محليًا وعالميًا. كما أنها تفتح الباب أمام المستثمرين المهتمين بالعقارات الذين، حتى وإن كان لديهم الوقت، قد لا يمتلكون المهارات اللازمة لتولي هذه المسؤوليات.

إمكانية الوصول إلى الاستثمار السلبي

مع وضع هذه الفوائد في الاعتبار، توجد طرق مختلفة للوصول إلى الاستثمار السلبي. دعونا نلقي نظرة أقرب على هذه الطرق وكيفية عملها.

صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو شركة تمتلك أو تدير أو تمول عقارات تولد دخلًا. تُنمذج REITs بشكل مشابه لصناديق الاستثمار المشتركة، وتوفر للمستثمرين الأفراد فرصة كسب حصة من الدخل الناتج عن ملكية العقارات التجارية دون الحاجة إلى شراء أو إدارة أو تمويل أي عقارات بأنفسهم.
REITs يتطلب القانون من REITs توزيع نسبة عالية من دخلها (عادةً 90٪ أو أكثر) على المساهمين كأرباح، مما يجعلها خيارًا جذابًا للمستثمرين الباحثين عن الدخل. الهدف هو تقديم مزايا الاستثمار العقاري مع سهولة وسيولة الاستثمار في الأسهم.
يجدر الإشارة إلى أنه بين صناديق REITs، هناك عدة نهج مختلفة يمكن اتخاذها. تشمل هذه:

• صناديق REITs للأسهم: هذه هي النوع الأكثر شيوعًا وتملك وتدير العقارات التي تولد دخلًا. يتم توليد الإيرادات أساسًا من خلال تأجير المساحات وجمع الإيجارات.
• صناديق REITs للرهون العقارية (mREITs): توفر تمويلًا للعقارات المنتجة للدخل عن طريق شراء أو إنشاء الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن. تكسب الدخل من الفوائد على هذه الأصول المالية.
• صناديق REITs هجينة: تجمع صناديق REITs الهجينة بين استراتيجيات صناديق REITs للأسهم وصناديق REITs للرهون لامتلاك العقارات وتوفير تمويل عقاري.

يمكن أن تكون REITs مدرجة في البورصات الرئيسية، أو مسجلة علنًا ولكن غير مدرجة، أو خاصة. توفر REITs المتداولة علنًا ميزة السيولة، مشابهة للأسهم، مما يسمح للمستثمرين بشراء وبيع الأسهم بسهولة عبر سوق الأوراق المالية. قد توفر REITs غير المدرجة والخاصة سيولة أقل لكنها لا تزال توفر الوصول إلى استثمارات عقارية متنوعة.
بشكل عام، تسمح REITs للمستثمرين بالحصول على تعرض لقطاعات العقارات مثل السكنية، التجارية (مباني المكاتب، مراكز التسوق، المستودعات)، المرافق الصحية، وغيرها، دون التعقيدات ومتطلبات رأس المال الكبيرة لامتلاك العقار مباشرة. قد تقدم أيضًا مزايا ضريبية محتملة، حيث لا تُفرض عليها عادةً ضرائب على مستوى الشركة إذا التزمت بمتطلبات تنظيمية معينة، بما في ذلك توزيع معظم دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين. يمكن لهذا الهيكل مساعدة المستثمرين على تحقيق تدفق دخل ثابت إلى جانب تقدير رأس المال على المدى الطويل.

منصات التمويل الجماعي

طريقة شائعة أخرى للوصول إلى فرص الاستثمار العقاري السلبي هي عبر منصات التمويل الجماعي. منصات التمويل الجماعي العقاري السلبي هي أسواق إلكترونية تسمح للأفراد بالاستثمار في مشاريع عقارية دون شراء أو إدارة أو تمويل العقارات بأنفسهم مباشرة. بعض الأمثلة على هذه المنصات تشمل:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

بينما الفكرة مشابهة لصندوق REIT، تستفيد هذه المنصات من قوة التمويل الجماعي لتجميع الأموال من عدة مستثمرين، مما يتيح لهم المشاركة في الاستثمارات العقارية بمتطلبات رأس مال أقل.
من خلال خفض متطلبات رأس المال، يستفيد المستثمرون بطرق متعددة. ليس فقط يمكن للمستثمرين الصغار الآن المشاركة في سوق العقارات، بل يمكن لأولئك الذين لديهم القدرة توزيع رأس المال عبر مجموعة أوسع من الفرص (التجارية، السكنية، المستودعات، إلخ).
علاوة على ذلك، عادةً ما تقدم المنصات التي تجعل هذا الاستثمار ممكنًا شفافية أكبر في المشاريع إلى جانب خدمات الإدارة المهنية التي تجعل الاستثمار العقاري السلبي جذابًا للغاية.

التنظيمات العقارية ومجموعات الاستثمار العقاري (REIGs)

أخيرًا، هناك التنظيمات العقارية ومجموعات الاستثمار العقاري (REIGs). هذه أشكال من الاستثمار الجماعي في العقارات، تمكّن المستثمرين من تجميع مواردهم للاستثمار في عقارات قد تكون خارج نطاق قدرتهم المالية أو خبرتهم الفردية. هذا النهج مشابه للتمويل الجماعي من حيث المظهر، لكنه يوفر سيطرة أو استقلالية أقل في اختيار تخصيص رأس المال. بدلاً من السماح للمستثمر باختيار عقار معين للاستثمار منه من مجموعة القوائم، تُترك هذه الاختيارات للمحترفين المكلفين بتقييم العائد المحتمل على الاستثمارات والمخاطر المرتبطة بها.

التنظيمات العقارية هي شراكات مؤقتة ومحددة بالمشروع تُشكل للاستثمار في فرصة عقارية واحدة. في التنظيم العقاري، يحدد الراعي (أو المنظم) فرصة استثمارية ويتولى عملية الاستحواذ، الإدارة، والبيع النهائي للعقار. لتسهيل هذه العملية، يُدعى المستثمرون المحتملون (الشركاء المحدودين) لتوفير رأس المال اللازم. بينما يساهم الراعي بجزء أصغر من رأس المال ويتحمل الجزء الأكبر من مسؤوليات إدارة المشروع، يوفر المستثمرون غالبًا الجزء الأكبر من التمويل مع مشاركة قليلة في العمليات اليومية، مما يجعل مساهمتهم أكثر سلبيًا. يتم هيكلة توزيع الأرباح مسبقًا، حيث يحصل الراعي غالبًا على رسوم إدارة وحوافز قائمة على الأداء، مثل حصة من الأرباح التي تتجاوز عتبة محددة مسبقًا، لضمان توافق المصالح وإمكانية تحقيق عوائد كبيرة.

في الوقت نفسه، مجموعات الاستثمار العقاري (REIGs) هي كيانات أكثر ديمومة تستثمر في محفظة من العقارات. عادةً ما تُنظم كشركات تملك وتدير عقارات سكنية أو تجارية. من خلال شراء أسهم أو حصص في هذه المجموعات، يمكن للمستثمرين المشاركة بشكل غير مباشر في المشاريع العقارية، والاستفادة من التعرض لسوق العقارات دون تحمل مسؤوليات الملكية المباشرة.

عند مقارنة الاثنين، هناك بعض الاختلافات الرئيسية التي يجب وضعها في الاعتبار.

• النطاق والمدة: عادةً ما تركز التنظيمات على مشروع واحد وتذوب بمجرد بيع المشروع أو تحقيق هدف الاستثمار. من ناحية أخرى، تكون REIGs أكثر ديمومة ويمكنها الاستثمار في عدة عقارات على مدى فترة أطول.
• مشاركة المستثمر: بينما كلا الخيارين سلبيان، قد يحصل المستثمرون في التنظيم على فرصة الاستثمار في مشاريع محددة تتطابق مع معاييرهم الاستثمارية عن كثب. مستثمرو REIGs يستثمرون في شركة لديها مجموعة أوسع من العقارات، مما يمنحهم سيطرة أقل على الاستثمارات الفردية.
• عوائد الاستثمار: عادةً ما تكون عوائد التنظيم مرتبطة مباشرة بأداء المشروع الواحد، مما قد يقدم مكافآت أعلى ولكن أيضًا مخاطر أعلى. توفر REIGs استثمارًا أكثر تنويعًا، قد يقدم عوائد أكثر استقرارًا ولكن ربما أقل.

كلا من التنظيمات العقارية وREIGs تقدم فرصًا واعتبارات فريدة للمستثمرين الذين يرغبون في تنويع محفظتهم إلى العقارات من خلال نهج استثماري سلبي. يعتمد الاختيار بينهما على تفضيل المستثمر للمشاركة، تحمل المخاطر، وأهداف الاستثمار.

الجهات الفاعلة في الصناعة

إذًا، ما هي بعض الجهات البارزة في الصناعة التي توفر للمستثمرين فرصًا للاستثمار السلبي؟ أدناه بعض الأمثلة للنظر فيها، تمثل كلًا من النهج التي تم وصفها سابقًا.

*الأرقام المذكورة أدناه كانت دقيقة في وقت الكتابة وقد تتغير. يجب على أي مستثمر محتمل التحقق من المقاييس*

1. Prologis

PLD مخطط السعر

تمثيلًا للنظرة على صناديق REITs، تُعد Prologis مثالًا رائدًا يركز على العقارات الصناعية – خصوصًا مرافق التوزيع للوجستيات وإدارة سلاسل الإمداد حول العالم. توفر للمستثمرين فرص استثمار عقاري سلبي من خلال امتلاك وإدارة محفظة واسعة من المستودعات ومراكز التوزيع عالية الجودة.
https://youtu.be/VeBux3EXFdI

من خلال الاستثمار في Prologis، يمكن للأفراد الحصول على تعرض لقطاعات التجارة الإلكترونية واللوجستيات المتنامية دون الحاجة إلى إدارة العقارات مباشرة، مما يجعلها خيارًا جذابًا لأولئك الذين يرغبون في تنويع محافظهم الاستثمارية بالعقارات الصناعية.

في وقت كتابة هذا المقال، تم تصنيف PLD من قبل أغلبية المحللين كـ ‘شراء قوي’.

2. Upright

في الوقت نفسه، تبرز Upright كمثال مثالي لما يمكن تحقيقه وتقديمه عند النظر في الاستثمار العقاري السلبي عبر منصات التمويل الجماعي. كانت تُعرف سابقًا باسم Fund That Flip، وتوفر Upright للمستثمرين المعتمدين القدرة على الاستثمار السلبي في مشاريع العقارات السكنية مع عوائد محتملة تصل إلى 13٪. يمكن للمستثمرين الاختيار بين عقارات فردية، صناديق مشتركة، أو صندوق الدخل السكني Horizon، الذي يعمل بمزايا ضريبية مشابهة لصناديق REIT.
https://youtu.be/doCR23NGEro

مع تركيز على معايير تقييم صارمة، تقدم Upright مجموعة من الاستثمارات الدينية قصيرة وطويلة الأجل عبر أكثر من 35 ولاية، تم تطويرها من قبل آلاف المشغلين، مما يوفر تنويعًا وتحكمًا في خيارات الاستثمار مع استثمارات حد أدنى تبدأ من 1,000 دولار للصناديق المشتركة و5,000 دولار للعقارات الفردية

3. Brixmor Property Group Inc.

BRX مخطط السعر

أخيرًا، توجد مجموعة Brixmor Property (BRX ) Group، وهي مجموعة استثمار عقاري (REIG) متخصصة في العقارات التجارية، تركز أساسًا على امتلاك وإدارة محفظة واسعة من مراكز التسوق المفتوحة. كما توفر للمستثمرين فرص استثمار عقاري سلبي من خلال هيكل REIT المتداول علنًا، مما يتيح للمساهمين الاستفادة من الدخل الناتج عن ممتلكاتها دون تعقيدات إدارة العقارات المباشرة.
https://youtu.be/A1v6BeuZ8J0

تركز Brixmor على المواقع التجارية التي تخدم المجتمع، مما يضعها في موقع فريد داخل سوق العقارات. تلبي هذه المواقع احتياجات المستهلك اليومية وتولد حركة مرور ثابتة إلى مواقعها.

في وقت كتابة هذا المقال، تم تصنيف BRX من قبل أغلبية المحللين كـ ‘شراء قوي’.

اختيار العقار المناسب

خطوة حاسمة أخرى في الاستثمار العقاري السلبي تتضمن اختيار العقار المناسب لك. تذكر، في النهاية، أن هذا استثمار وليس شراءً يهدف إلى إرضاء ذوقك الشخصي. وهذا يعني أنه عند اختيار عقار للاستثمار السلبي، يجب على المستثمر أولاً توضيح أهدافه الاستثمارية، بما في ذلك العوائد المتوقعة، وتحمل المخاطر، وأفق الاستثمار.

بعد ذلك، يلزم إجراء فحص شامل، يتضمن تحليلًا عميقًا لسوق العقار، وإمكانات الموقع، ومصداقية فريق الإدارة أو المنصة التي تسهل الاستثمار.

تقييم الجوانب المالية للصفقة، مثل التدفقات النقدية المتوقعة، والنفقات، وهيكل الاستثمار، أمر حاسم لفهم جدواها وتوافقها مع أهداف المستثمر. بالإضافة إلى ذلك، فهم الهيكل القانوني للاستثمار وأي تبعات ضريبية أمر ضروري.

أخيرًا، يجب أن يوجه اعتبار التنويع داخل محفظة العقارات لتقليل المخاطر قرار المضي قدمًا في الاستثمار.

هل النهج غير المتدخل مناسب لك؟

قد يبدو الاستثمار العقاري السلبي معقدًا للوهلة الأولى. ومع ذلك، بمجرد أن تقرر النهج المناسب لك، لن يكون الأمر كذلك بعد الآن. الفكرة الأساسية هي استبدال الأعباء التشغيلية بالراحة.

بالنسبة للمستثمر الذكي، تمتلك المبادرات العقارية السلبية القدرة على فتح طرق جديدة لتوليد الإيرادات وبناء حقوق الملكية في فئة أصول لا تبدو أنها تفقد شعبيتها.