O que você precisa saber sobre “Build to Rent” (BTR)

Acredita‑se que, pela primeira vez em cerca de 50 anos, mais casas estão sendo construídas com a intenção de alugar do que de comprar.  Isso representa uma mudança significativa que reflete um mercado imobiliário descontrolado, simultaneamente afetado por escassez de oferta de moradias e valorização crescente que tornou a propriedade inacessível para muitos.

Com isso em mente, várias empresas visionárias começaram a aproveitar a tecnologia, na forma de plataformas de equity crowdfunding, para oferecer acesso a iniciativas “Build/Built to Rent (BTR)” – uma prática apresentada como solução moderna para a escassez habitacional contínua.  Notavelmente, equity crowdfunding refere‑se à captação de recursos do público mediante a venda de ações de uma startup ou projeto online.  Um processo normalmente realizado para acessar uma base diversificada de investidores, maior exposição de marketing e maior engajamento da comunidade.

O que é ‘Build to Rent (BTR)’

‘Build to rent’ (às vezes referido como ‘Built-to-Rent’ ou BTR) é um modelo de desenvolvimento imobiliário onde edifícios ou comunidades são projetados e construídos especificamente para serem alugados, em vez de serem vendidos a proprietários individuais. Essa abordagem difere dos modelos mais tradicionais, nos quais casas ou unidades são construídas com a intenção de serem vendidas a compradores individuais.

Algumas características principais do modelo built-to-rent incluem:

1. Propriedade única: Normalmente, toda a comunidade ou edifício é de propriedade de uma única entidade, frequentemente um investidor institucional ou uma empresa imobiliária.  Isso, porém, está mudando com o surgimento do equity crowdfunding.
2. Gestão profissional: Dado o modelo de propriedade única, essas propriedades costumam contar com gestão profissional no local. Isso garante manutenção, serviço e comodidades consistentes para os residentes.
3. Comodidades comunitárias: As propriedades BTR frequentemente oferecem comodidades como academias, lounges comunitários e piscinas, aprimorando a experiência de vida dos inquilinos e atraindo potenciais locatários.
4. Design e branding consistentes: As propriedades dentro de uma comunidade built-to-rent geralmente compartilham uma estética de design consistente, branding e padrão de qualidade, ao contrário de comunidades com proprietários mistos, onde o design e a manutenção podem variar amplamente de unidade para unidade.
5. Foco de longo prazo: Os proprietários de propriedades BTR geralmente têm um horizonte de investimento de longo prazo, focando em gerar renda de aluguel constante ao longo do tempo, em vez de revender rapidamente as propriedades para obter lucro.

O setor build-to-rent tem sido particularmente popular em países como o Reino Unido e a Austrália, onde o aumento dos preços das casas tornou a compra de moradia desafiadora para muitos, levando a uma maior demanda por propriedades de aluguel. Nos EUA, o conceito também ganhou força, especialmente em resposta à dinâmica do mercado imobiliário e às mudanças nas preferências dos consumidores em relação à propriedade de moradia.

Por que o Built to Rent (BTR) está tão popular agora?

A popularidade do modelo “built to rent” (BTR) aumentou por várias razões, influenciadas por fatores econômicos, sociais e de mercado:

1. Dinâmica econômica:
   • Aumento dos preços das casas: Em muitas regiões, o rápido aumento dos preços das casas tornou a compra de moradia menos acessível para muitas pessoas, especialmente as gerações mais jovens.
2. Mudança no comportamento do consumidor:
   • Flexibilidade: Alugar oferece maior flexibilidade em comparação à compra de moradia. É mais fácil para os locatários se mudarem por oportunidades de trabalho ou escolhas de estilo de vida.
   • Atraso em eventos de vida: Muitos millennials e gerações mais jovens estão adiando marcos tradicionais da vida, como casamento e ter filhos, levando a um período prolongado de aluguel.
   • Preferências de estilo de vida: As comodidades e ambientes focados na comunidade que as propriedades BTR costumam oferecer podem ser atraentes para locatários modernos.
3. Dinâmica de mercado e investimento:
   • Fluxo de renda estável: Para investidores institucionais, o BTR oferece um fluxo de receita estável e previsível, especialmente em um ambiente onde outros ativos podem gerar retornos menores.
   • Diversificação: Portfólios imobiliários são diversificados por meio de investimentos em BTR, reduzindo a dependência de vendas em mercados voláteis.
   • Escala: Projetos BTR de grande escala permitem que investidores institucionais alocem capital significativo de forma eficiente, algo mais difícil de alcançar com propriedades individuais de compra para aluguel.
4. Mudanças sociais:
   • Urbanização: À medida que mais pessoas se mudam para cidades e áreas urbanas, há uma maior demanda por propriedades de aluguel nessas regiões.
   • Mudança de percepção: Alugar está sendo cada vez mais visto como uma solução habitacional viável a longo prazo, em vez de temporária.
5. Benefícios operacionais para proprietários:
   • Gestão eficiente: Possuir múltiplas unidades em um único local (como uma comunidade BTR) pode ser mais eficiente de gerenciar do que propriedades individuais espalhadas.
   • Controle de qualidade: Com toda a comunidade sob propriedade única, há manutenção, design e padrões de serviço consistentes.
6. Escassez habitacional: Em muitas áreas, há um déficit de oferta de moradias. O BTR pode oferecer uma solução mais rápida para esse problema em comparação aos modelos habitacionais tradicionais, pois os desenvolvedores podem construir rapidamente um grande número de unidades.
7. Avanços tecnológicos: Técnicas modernas de construção, como a construção modular, podem acelerar o desenvolvimento de projetos BTR, tornando-os mais viáveis financeiramente.

Participantes da Indústria

Para quem está interessado em aprender mais sobre plataformas de equity crowdfunding que rotineiramente oferecem oportunidades BTR, certifique‑se de considerar e conhecer as seguintes.

1. Fundrise

Fundrise é uma plataforma baseada nos EUA que permite que investidores individuais invistam em projetos imobiliários comerciais, incluindo habitação built-to-rent. A plataforma é conhecida por seus eREITs (Fundos de Investimento Imobiliário eletrônicos), que são portfólios diversificados de projetos imobiliários.

Fonte: X @fundrise

Fundada em 2012 por Ben Miller e seu irmão Dan Miller, a empresa buscou democratizar o investimento imobiliário ao oferecer uma alternativa aos métodos de investimento tradicionais. Em vez de depender de Real Estate Investment Trusts (REITs) ou da propriedade direta de imóveis, a Fundrise oferece eREITs e eFunds, que são veículos de investimento especialmente projetados que reúnem dinheiro de múltiplos investidores para investir em imóveis.

A plataforma oferece aos investidores comuns a oportunidade de acessar negócios imobiliários com investimentos mínimos relativamente baixos, frequentemente a partir de apenas US$ 500. Com sua abordagem orientada por tecnologia, a Fundrise busca proporcionar transparência, diversificação e facilidade de uso, permitindo que os usuários acompanhem seus investimentos, visualizem atualizações de projetos e recebam dividendos através do painel online. Ao longo dos anos, a Fundrise cresceu significativamente em popularidade, atendendo a um amplo espectro de investidores que buscam uma abordagem mais prática ao investimento imobiliário. Seu modelo inovador e interface amigável posicionaram a Fundrise como um dos principais players na indústria de crowdfunding imobiliário.

2. RealtyMogul

RealtyMogul é outra plataforma proeminente dos EUA que oferece oportunidades de investimento imobiliário por meio de crowdfunding. A plataforma permite que investidores credenciados e não credenciados invistam em uma variedade de empreendimentos imobiliários comerciais.

Fonte: X @Realty_Mogul

Lançada em 2013 por Jilliene Helman e Justin Hughes, a RealtyMogul tinha como objetivo proporcionar aos investidores individuais acesso a negócios imobiliários de qualidade institucional, que anteriormente eram reservados principalmente para grandes instituições ou indivíduos de alto patrimônio. A plataforma oferece uma combinação de veículos de investimento, incluindo colocações privadas, Real Estate Investment Trusts (REITs) e trocas 1031.

Com uma abordagem centrada em tecnologia, a RealtyMogul enfatiza transparência e avaliação minuciosa dos negócios. Os usuários podem escolher propriedades específicas para investir ou optar por diversificação por meio dos portfólios curados da empresa. Ao combinar tecnologia com expertise imobiliária, a RealtyMogul tornou‑se um concorrente importante no crowdfunding imobiliário, atendendo tanto investidores iniciantes quanto experientes.

3. CrowdStreet

CrowdStreet conecta investidores a investimentos imobiliários comerciais de qualidade institucional. Sua plataforma está mais voltada para oferecer uma ampla variedade de tipos de investimento imobiliário, frequentemente incluindo oportunidades BTR.

Fonte: X @CrowdStreet

Notavelmente, a CrowdStreet, em várias ocasiões, dedicou tempo para compartilhar suas próprias percepções sobre a tendência crescente do BTR – uma que descreve como adotando \”…os melhores aspectos dos aluguéis de casas unifamiliares e aprimorando a experiência ao desenvolver todas as casas dentro de uma comunidade gerida profissionalmente\”.  Ela observou o seguinte como fatores que impulsionam essa tendência.

1. Aumento das taxas de juros e custo da propriedade de moradia
2. Fluxos de capital para BTR
3. Mudança demográfica
4. Trabalho remoto

Esta plataforma foi fundada em 2013 por Tore Steen e Darren Powderly.  Ao contrário de alguns concorrentes, o foco principal da CrowdStreet está em investidores individuais credenciados e em suas necessidades específicas. A plataforma oferece investimento direto em propriedades individuais, permitindo que os investidores escolham negócios específicos que estejam alinhados com seus objetivos de investimento. Uma das características distintivas da CrowdStreet é seu marketplace, onde uma variedade de patrocinadores imobiliários listam suas ofertas, permitindo que os investidores diversifiquem seus portfólios entre tipos de propriedade, localidades geográficas e estratégias de investimento. Ao fornecer ferramentas, recursos educacionais e um processo de investimento simplificado, a CrowdStreet estabeleceu‑se como uma plataforma líder no domínio de crowdfunding imobiliário, permitindo que um público mais amplo participe de investimentos imobiliários comerciais.