Imóveis
A Starwood Property Trust registra prejuízo de US$ 389,7 milhões com despesas de crédito
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Starwood Property Trust (STWD ) divulgou os resultados do terceiro trimestre em 6 de novembro de 2026: um prejuízo líquido atribuível à empresa, segundo os princípios contábeis geralmente aceitos (GAAP), de US$ 389,7 milhões, ou US$ 1,08 por ação diluída, pois as despesas com crédito e avaliações superaram o aumento da receita. Um ano antes, a empresa havia obtido lucro de US$ 72,6 milhões, ou US$ 0,19 por ação. O resultado evidencia um forte contraste entre o grande prejuízo contábil e os Lucros Distribuíveis, que permaneceram positivos, mas diminuíram.
A receita aumentou de US$ 488,9 milhões para US$ 545,9 milhões, enquanto os custos e despesas totais subiram de US$ 489,4 milhões para US$ 839,7 milhões. O trimestre incluiu uma provisão para perdas de crédito de US$ 336,6 milhões, ante US$ 28,4 milhões um ano antes; perdas de US$ 121,6 milhões no valor justo de empréstimos hipotecários, após um ganho de US$ 52,4 milhões no trimestre de 2025; e perdas de US$ 32,2 milhões por redução ao valor recuperável de imóveis, sem efeito caixa. Essas despesas ajudam a explicar por que o aumento da receita de juros, de serviços e de aluguéis não se traduziu em lucro líquido.
O Formulário 10-Q atribuiu a provisão para perdas de crédito ao maior risco de insuficiência no pagamento dos empréstimos, decorrente da elevação projetada das taxas de juros. Como a carteira de empréstimos é predominantemente de taxa flutuante, juros mais altos aumentam o peso do serviço da dívida para os tomadores. Também elevam as taxas de capitalização e reduzem o valor dos imóveis, pressionando a capacidade dos tomadores de refinanciar os empréstimos ou vender os imóveis. As provisões para perdas de crédito sobre empréstimos concedidos chegaram a US$ 704,2 milhões em 30 de setembro, ante US$ 440,8 milhões em 31 de dezembro de 2025.
O volume de empréstimos problemáticos apresentou alguma melhora. O saldo de empréstimos sem deterioração de crédito classificados como sem apropriação de juros caiu para US$ 660,7 milhões, ante US$ 967,7 milhões no fim do ano; nenhum outro empréstimo comercial sem deterioração de crédito passou a ser classificado como sem apropriação de juros durante o trimestre, e um empréstimo comercial de US$ 107,9 milhões voltou a gerar juros. Ainda assim, a provisão reflete as perdas esperadas ao longo da vida dos empréstimos, não apenas as referentes a empréstimos que já não geram apropriação de juros.
Lucros não GAAP ficam abaixo dos dividendos
Os Lucros Distribuíveis, medida não GAAP definida pela empresa que exclui provisões para perdas de crédito, variações não realizadas nas avaliações e outros itens especificados, ao mesmo tempo que reconhece resultados realizados, foram de US$ 116,8 milhões, ou US$ 0,31 por ação diluída. O valor caiu em relação aos US$ 151,5 milhões, ou US$ 0,40, do segundo trimestre. As reservas para perdas de crédito e as perdas por redução ao valor recuperável de imóveis só entram no cálculo da medida quando são consideradas irrecuperáveis em um evento de realização, geralmente o pagamento do empréstimo ou a venda do ativo subjacente.
Uma nova medida complementar, Lucros Distribuíveis antes de ganhos e perdas realizados com empréstimos comerciais, foi de US$ 155,2 milhões, ou US$ 0,41 por ação. Ela exclui ganhos e perdas realizados na resolução de empréstimos comerciais sem apropriação de juros e na venda de imóveis retomados no Segmento de Empréstimos Comerciais e Residenciais. No terceiro trimestre, isso significou excluir US$ 38,4 milhões em perdas realizadas com a venda de imóveis retomados, calculadas com base nos Lucros Distribuíveis da empresa.
A administração e o conselho consideram ambas as medidas ao avaliar o desempenho e definir os dividendos. Os valores por ação das duas medidas permaneceram abaixo do dividendo de US$ 0,48 do trimestre, mostrando que, mesmo após excluir as grandes despesas não realizadas e relacionadas a crédito, as medidas de lucro preferidas pela empresa não cobriram a distribuição.
Investimentos aumentam enquanto ativos antigos são resolvidos
A Starwood investiu US$ 3,2 bilhões no trimestre e US$ 8,2 bilhões nos primeiros nove meses. A empresa afirmou que os US$ 2,4 bilhões direcionados a empréstimos comerciais foram o maior volume trimestral em quatro anos e elevaram essa carteira a um recorde de US$ 17,8 bilhões. Entre os empréstimos originados, destacam-se uma hipoteca de primeiro grau de US$ 587,9 milhões garantida por uma carteira de imóveis de armazenamento industrial, dos quais US$ 558,5 milhões foram financiados, e uma hipoteca de primeiro grau de € 373,2 milhões (US$ 428,1 milhões) garantida por uma carteira francesa de imóveis de logística de última milha, dos quais US$ 266,0 milhões foram financiados.
O trabalho com ativos antigos prosseguiu. Um imóvel multifamiliar de 500 unidades em Dallas, adquirido por execução hipotecária, foi vendido por US$ 74,0 milhões, com prejuízo de US$ 10,8 milhões segundo o GAAP; já um imóvel de 256 unidades em Phoenix foi vendido por US$ 22,6 milhões, com prejuízo de US$ 0,8 milhão. O presidente do conselho e diretor-presidente Barry Sternlicht afirmou que a empresa ainda esperava “resolver quase metade dos ativos com desempenho abaixo do esperado com os quais começamos o ano”.
A Starwood também recomprou aproximadamente 6,7 milhões de ações ordinárias por US$ 107,8 milhões, restando US$ 262,5 milhões disponíveis no âmbito de seu programa de recompra de US$ 400 milhões. O presidente Jeffrey DiModica afirmou que, no início de 2026, foram concluídas operações de financiamento de aproximadamente US$ 2,1 bilhões a taxas e spreads inferiores aos disponíveis quando os resultados foram divulgados.
O caixa e o caixa restrito totalizavam US$ 712,7 milhões em 30 de setembro, e a administração avaliou que a liquidez atual e o acesso a liquidez adicional eram suficientes para cumprir as obrigações financeiras por pelo menos os 12 meses seguintes.
Assim, o trimestre combina a expansão da carteira de empréstimos e retornos substanciais de capital com custos de crédito impulsionados pelas taxas de juros e perdas realizadas em ativos antigos. A questão central para os resultados seguintes é se os lucros da carteira ampliada e a resolução de outros ativos antigos conseguirão reduzir a diferença entre os Lucros Distribuíveis e os dividendos sem outra despesa de crédito dessa magnitude.
