Como os Valores Mobiliários Digitais Estão Disruptando os Marketplaces Privados de Imóveis – Thought Leaders

Visão Geral: Imóveis como Classe de Ativo

Em escala global, os imóveis historicamente tiveram desempenho semelhante ao das ações públicas (7,05% vs 6,89%). Não apenas essa classe de ativo oferece retornos consistentes com menor volatilidade, mas nos últimos anos tornou‑se relativamente comum ver investimentos imobiliários retornando acima de 10%. O mercado imobiliário como um todo tende a ser bastante cíclico — sobe em tempos bons e cai em tempos ruins. Em um nível mais granular, porém, o setor multifamiliar costuma ser visto como um investimento defensivo, ao contrário do segmento comercial, que é mais volátil. O atual ambiente de baixas taxas de juros também cria o cenário perfeito para as características de fluxo de caixa estável, semelhantes a renda fixa, desse investimento. Historicamente, essa classe de ativo era reservada para incorporadores, indivíduos de alta renda e investidores institucionais. Mas à medida que gestores de fundos e incorporadores buscam captar capital de um grupo maior de investidores, e plataformas e opções para investidores individuais se abrem, os marketplaces de imóveis estão se tornando cada vez mais prevalentes no âmbito dos investimentos privados.

As maiores barreiras de entrada no mundo dos investimentos imobiliários são os tamanhos de ticket elevados e os altos custos legais e de transação. Investir em imóveis físicos pode ser extremamente exclusivo, especialmente na economia atual. Indivíduos que desejam financiar seus investimentos frequentemente precisam passar por extensas verificações de crédito e demonstrar rendimentos ou patrimônio material. Além disso, o mercado imobiliário é relativamente opaco, e a assimetria de informação pode levar a precificações significativamente equivocadas.

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) foram a primeira tentativa de “solução” para os problemas acima. Esses fundos basicamente agrupam capital dos mercados públicos e distribuem a receita dos imóveis aos investidores na forma de dividendos. Os investidores também podem lucrar com a valorização dos ativos. Contudo, eles não podem escolher quais propriedades ou projetos desejam investir — seus retornos e apetite de risco ficam a critério dos gestores de fundos. Em essência, os REITs limitam as opções dos investidores.

Os marketplaces privados de imóveis, porém, permitem que indivíduos adotem uma abordagem mais seletiva ao montar seu próprio portfólio, tendo mais poder sobre a forma como alocam recursos e avaliam propriedades. Na última década, os marketplaces privados de imóveis mais proeminentes geraram um retorno médio anual de 12,16%, enquanto o S&P 500 teve média de 10,88%. Em termos de risco, o setor imobiliário é conhecido por gerar fluxos de caixa confiáveis e consistentes, já que a maior parte dos dividendos provém da receita de aluguel dos imóveis. Negócios de desenvolvimento podem ser ligeiramente mais arriscados, mas geralmente proporcionam retornos maiores. Emissões de dívida também são comuns no espaço de crowdfunding imobiliário, embora mais de dois terços das ofertas sejam classificadas como participação acionária ou compartilhamento de receita.

Alguns dos principais marketplaces de imóveis dos EUA levantaram mais de US$ 1 bilhão e distribuíram retornos em dinheiro consideráveis aos investidores. Veja abaixo:

O marketplace total de imóveis online é estimado em cerca de US$ 90 bilhões, acima dos US$ 80 bilhões de meados de 2018.

Benefícios para Investidores

Com requisitos mínimos mais baixos e maior granularidade, os marketplaces de imóveis estão mudando a forma como o investidor médio pode alocar recursos em propriedades. Isso está levando à democratização do mercado imobiliário. Ao escolher propriedades individuais, os investidores conseguem adequar melhor seu apetite de risco. Como os indivíduos controlam diretamente quais propriedades entram em seus portfólios, investidores avessos ao risco podem selecionar negócios de baixo risco, enquanto investidores que buscam risco têm a opção de procurar perfis de risco mais elevados em troca de retornos maiores. Veja abaixo:

Para cada unidade incremental de retorno, a utilidade de um investidor avesso ao risco aumentará cada vez menos (utilidade decrescente). Para um investidor que busca risco, ela aumenta de forma incremental. Como um REIT público está em algum ponto entre os dois, ambos os investidores ficarão insatisfeitos com o nível de risco do fundo. Um investidor avesso ao risco não será compensado o suficiente pelo risco que assume, enquanto um investidor que busca risco desejará retornos maiores do que o fundo pode oferecer.

Com os marketplaces privados de imóveis, os investidores recebem um menu de projetos e podem escolher aqueles que consideram atraentes a seu critério. Isso permite uma distribuição mais eficiente da tolerância ao risco, já que os investidores podem escolher os negócios com os quais se sentem mais confortáveis, dependendo de suas circunstâncias particulares.

Embora os marketplaces de imóveis permitam que os participantes invistam em negócios individuais, os investidores podem enfrentar risco de ativo único (ou seja, seu investimento depende excessivamente de um único projeto). Para abordar essa preocupação com sucesso, os marketplaces devem incentivar os investidores a construir portfólios altamente diversificados. A Crowdstreet, por exemplo, oferece aos investidores a opção de comprar em um portfólio customizado de acordo com seu apetite de risco. Também é importante curar os negócios da forma mais completa possível, a fim de minimizar o risco de contraparte para os investidores.

Existem desafios, porém, ao buscar a forma mais eficiente de simplificar esse processo de investimento específico. Os marketplaces de imóveis precisam avaliar participantes de várias jurisdições, bem como garantir que seus negócios ofereçam divulgação completa aos investidores. Além disso, as distribuições de dividendos e as liquidações de transações são quase sempre manuais, pois geralmente são realizadas por rotas financeiras desatualizadas. Portanto, há enormes oportunidades para que os marketplaces de imóveis aproveitem os valores mobiliários digitais.

Um Novo Mercado: Marketplaces de Imóveis usando Valores Mobiliários Digitais

Não há dúvida de que uma plataforma de investimento imobiliário do futuro deve aproveitar a tecnologia de contabilidade distribuída. Essas plataformas têm a capacidade de oferecer aos investidores os mesmos benefícios dos marketplaces imobiliários tradicionais, com o valor agregado dos valores mobiliários digitais. Até o momento, existem cerca de 16 plataformas de investimento imobiliário que utilizam valores mobiliários digitais ao redor do mundo. Elas estão concentradas nos Estados Unidos e na Europa, mas poucas têm seus ativos listados em bolsas secundárias.

Alguns desses marketplaces (particularmente no Oriente Médio e na Europa) são plataformas multifuncionais de emissão de valores mobiliários digitais que também apresentam ofertas imobiliárias. Alguns são dedicados exclusivamente à emissão de valores mobiliários digitais lastreados em imóveis. À medida que mais emissores começam a tokenizar propriedades multifamiliares, a adoção de valores mobiliários digitais no mercado imobiliário provavelmente aumentará substancialmente no próximo ano.

Os valores mobiliários digitais fornecem uma solução inovadora para um mecanismo desatualizado. Ao digitalizar os imóveis, os emissores conseguem simplificar o processo de visualização de participações e análise de desempenho dos ativos. O conceito de uma plataforma online onde ativos digitais transferíveis podem ser armazenados com segurança está pronto para transformar a forma como as pessoas possuem participação acionária fracionada.

Redes de corretoras‑distribuidoras estão no cerne do que torna a digitalização tão importante. Blockchain e a tecnologia de contabilidade distribuída fornecem a infraestrutura subjacente para a transferibilidade dos valores mobiliários digitais. Ao criar um sistema que permite o fluxo contínuo de valores mobiliários entre plataformas, corretoras‑distribuidoras podem conectar‑se entre si e oferecer aos investidores uma gama mais ampla de ativos. Isso aprimora a distribuição de negócios ao remover a opacidade do mercado e erradicar as barreiras entre as entidades. Como os investimentos são originados online, a quantidade total de oportunidades disponíveis aos investidores é muito maior do que com valores mobiliários privados tradicionais.

Além disso, níveis mais altos de transparência podem resultar em menores barreiras de entrada para investidores, devido a precificação de valores mais precisa, avaliação de risco aprimorada e custos de intermediários reduzidos. No futuro, os investidores poderão obter liquidez ao acessar ambientes de negociação licenciados, aumentando significativamente a velocidade com que esses valores mobiliários privados circulam e se tornam acessíveis aos investidores.

Os marketplaces de imóveis estão no centro de uma tendência de maior acesso ao investimento imobiliário, e os valores mobiliários digitais são o veículo perfeito para expandir e acelerar essa tendência.

* * *

Disclaimer

As informações fornecidas nas pesquisas da Atlas One, canais de mídia social, site, webinars, blog, e‑mails e material acompanhante (coletivamente, a “Informação”) destinam‑se apenas a fins informativos. Elas não constituem nem formam parte de qualquer oferta, convite ou outra solicitação ou recomendação para a compra de quaisquer valores mobiliários. A Informação não deve ser considerada como aconselhamento financeiro ou profissional. Você deve consultar um profissional para determinar o que pode ser melhor para suas necessidades individuais. A Informação é extraída de fontes consideradas confiáveis, mas a precisão e completude da mesma não são garantidas, nem a Atlas One assume qualquer responsabilidade ao fornecê‑la. A Atlas One não assume obrigação de atualizar a informação ou aconselhar sobre desenvolvimentos futuros relacionados a estas áreas.

1. Fonte: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), A Taxa de Retorno de Tudo, 1870–2015, página 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Fonte: Investopedia, Sites de Crowdfunding Imobiliário, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Fonte: Macrotrends, Retornos Anuais Históricos do S&P 500, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Fonte: EY, Crowdfunding Imobiliário, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf