5 tipos de empréstimos hipotecários para compradores de imóveis (setembro 2026)

As pessoas fazem compras todos os dias, e na maioria das vezes são pequenas compras que realmente não importam no grande esquema das coisas. São coisas pequenas como mantimentos, um hambúrguer no almoço, um ingresso de cinema ou pagar o combustível.

No entanto, há momentos na vida em que você faz uma compra que terá importância por anos, décadas ou até o resto da sua vida. Comprar uma casa nova é um desses casos, e é facilmente uma das maiores compras (e custos) que você fará na vida. Naturalmente, isso significa que você precisará de uma quantia considerável de dinheiro que poucas pessoas têm à mão, disponível em dinheiro ou em suas contas bancárias.

A única opção real aqui é obter um empréstimo imobiliário. Contudo, como nem todos são iguais, pode ser vantajoso explorar diferentes opções de hipoteca e encontrar a mais adequada à sua situação financeira. Algumas podem ser suficientemente benéficas para permitir que você compre sua nova casa e ainda mantenha algum dinheiro no bolso, enquanto uma opção ruim pode mal cobrir o custo da sua futura residência.

Essas decisões exigem consideração cuidadosa e planejamento, especialmente nos dias de hoje, quando os preços são bastante imprevisíveis e tendem a subir com frequência e de forma significativa.

Tipos diferentes de hipotecas

Como mencionado, existem diferentes tipos de hipotecas, e escolher a correta pode fazer toda a diferença por anos, senão décadas, da sua vida futura. Reduzimos a 5 tipos que você deve considerar, incluindo o seguinte:

1. Empréstimo convencional
2. Empréstimo jumbo
3. Empréstimo garantido pelo governo
4. Hipoteca de taxa fixa
5. Hipoteca de taxa ajustável

O empréstimo convencional costuma ser o melhor para tomadores que têm um bom score de crédito, enquanto o jumbo é ideal para quem deseja comprar casas caras com um excelente score. Se seu score de crédito é baixo e você deseja dar um pagamento inicial mínimo, então um empréstimo garantido pelo governo é a melhor opção. Contudo, se você está pensando nos longos anos de pagamento e não quer surpresas, a hipoteca de taxa fixa é definitivamente para você. Por outro lado, se planeja que sua nova casa seja apenas um lar temporário, a hipoteca de taxa ajustável será adequada.

Agora, vamos analisar cada um desses empréstimos de perto e ver exatamente o que eles oferecem.

1. Empréstimo convencional

O primeiro da nossa lista é o empréstimo convencional. Este é um empréstimo que não é garantido pelo governo federal e pode assumir duas formas — conformado e não conformado.

Essencialmente, o empréstimo conformado, como o nome sugere, “conforma‑se” a um conjunto de padrões estabelecidos pela FHFA (Federal Housing Finance Agency). Eles incluem tamanho do empréstimo, tamanho da dívida e crédito. Em 2022, por exemplo, o empréstimo conformado tem um limite de US$ 647.200 na maioria das áreas médias e US$ 970.800 nas áreas mais caras.

Por outro lado, existem empréstimos não conformados que não dependem dos padrões da FHFA. Em vez disso, atendem a tomadores que desejam comprar casas mais caras e indivíduos com perfis de crédito fora da norma.

Agora, os benefícios dos empréstimos convencionais incluem alguns itens, como:

• Podem ser usados para residência principal, segunda residência ou até mesmo para propriedade de investimento
• Os custos de empréstimo são tipicamente mais baixos que outros tipos de hipotecas, embora a taxa de juros seja um pouco maior
• O credor pode cancelar o seguro hipotecário privado após você atingir 20% de patrimônio ou refinanciar para removê‑lo, se desejar
• Você pode pagar apenas 3% de entrada nos empréstimos
• O vendedor pode contribuir para os custos de fechamento

Entretanto, há também alguns contras para este tipo de empréstimo, incluindo:

• É necessário um score FICO mínimo de 620
• Os pagamentos iniciais costumam ser mais altos do que os oferecidos pelos empréstimos governamentais
• A relação DTI não pode ser superior a 43%, ou em alguns casos, 50%
• Você terá que pagar PMI se sua entrada for inferior a 20% do preço de venda
• É necessária muita documentação

Se você tem um score de crédito relativamente forte e dispõe de fundos que cubram um pagamento inicial considerável, esta provavelmente é a melhor opção. Você pagará a hipoteca convencional de taxa fixa pelos próximos 30 anos.

2. Empréstimo jumbo

Hipotecas jumbo são empréstimos que não se enquadram nos limites de empréstimo da FHFA. Basicamente, são empréstimos comumente obtidos em áreas de alto custo. Pense em Los Angeles, Nova Iorque, São Francisco ou praticamente qualquer lugar no estado do Havaí, onde os preços são consideravelmente mais altos que em outras áreas.

Os benefícios de obter empréstimos jumbo incluem:

• Você pode emprestar quantias enormes de dinheiro e comprar casas caras
• As taxas de juros são, na verdade, semelhantes às dos empréstimos convencionais
• Muitos tomadores só podem recorrer a esta opção para se tornar proprietários, se viverem ou desejarem viver em um dos bairros mencionados.

Entretanto, os empréstimos jumbo apresentam várias desvantagens, incluindo:

• É necessário um score FICO de 700 ou superior
• Você deve apresentar um pagamento inicial de 10‑20% do valor da propriedade
• Sua relação DTI não pode ser superior a 45%
• É preciso demonstrar que possui ativos significativos, seja em dinheiro ou em contas de poupança
• Normalmente, este empréstimo exige muita documentação detalhada para que você possa se qualificar

De modo geral, este é um empréstimo para quem planeja financiar uma casa com preço de venda muito acima do que se poderia chamar de “acessível”.

3. Empréstimo garantido pelo governo

Quando se trata de empréstimos garantidos pelo governo, eles podem ser um pouco enganosos, já que o governo dos EUA, obviamente, não é um credor hipotecário. Contudo, ele desempenha um papel ao tornar a propriedade de moradia acessível aos seus cidadãos. Existem três agências governamentais que garantem hipotecas — o Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA (VA), a Administração Federal de Habitação (FHA) e o Departamento de Agricultura dos EUA (USDA).

A VA oferece empréstimos com hipotecas flexíveis e de baixo juros, mas são disponíveis apenas para membros das forças armadas dos EUA, incluindo veteranos, militares em serviço ativo e suas famílias. Este tipo de empréstimo não exige pagamento inicial mínimo, seguro hipotecário ou requisito de score de crédito. Os custos de fechamento são normalmente limitados e podem ser pagos pelo vendedor. A VA cobrará uma taxa de financiamento, que é uma porcentagem do valor do empréstimo e pode ser paga antecipadamente, no fechamento, ou até mesmo incorporada ao custo do próprio empréstimo.

A segunda opção, os empréstimos FHA, apresentam taxas de juros bastante competitivas e ajudam a tornar a compra de moradia possível para quem não tem dinheiro para um pagamento inicial significativo ou um score de crédito particularmente alto. Ainda é necessário um score de crédito, mas você pode obter este empréstimo se tiver no mínimo 580. O pagamento inicial será de apenas 3,5% neste caso. Contudo, se você tiver pelo menos 10% e estiver disposto a pagar esse valor como entrada, pode obter este empréstimo mesmo que seu score de crédito seja tão baixo quanto 500. Apenas lembre‑se de que a FHA exigirá dois prêmios de seguro hipotecário, o que pode aumentar o custo total da hipoteca.

Por fim, existem os empréstimos USDA, que ajudam tomadores de renda moderada a baixa a se tornarem proprietários, caso atendam a certos limites de renda. São casas em áreas rurais elegíveis ao USDA, e uma grande vantagem é que não exigem pagamento inicial. Contudo, há taxas adicionais, incluindo uma taxa inicial de 1% do valor do empréstimo, além de uma taxa anual.

Agora, os benefícios desses empréstimos incluem o seguinte:

• Requisitos de crédito mais flexíveis
• Permitem que você compre uma casa quando não se qualifica para um empréstimo convencional
• Pagamentos iniciais baixos
• Disponíveis tanto para compradores de primeira viagem quanto para compradores recorrentes
• Sem seguro hipotecário ou pagamento inicial para empréstimos VA

Por outro lado, há alguns contras a serem observados, incluindo:

• Prêmios de seguro hipotecário obrigatórios nos empréstimos FHA que não podem ser cancelados
• Os empréstimos FHA têm limites de empréstimo baixos em comparação com os empréstimos convencionais
• O tomador deve residir na propriedade
• Os custos totais de empréstimo costumam ser mais altos
• É necessária muita documentação

Essencialmente, se você está tendo dificuldade em obter um empréstimo convencional devido a um score de crédito baixo ou não pode pagar pagamentos iniciais elevados, então esta provavelmente é a melhor opção para você.

4. Hipoteca de taxa fixa

No quarto item, temos hipotecas de taxa fixa que, como o nome sugere, mantêm a mesma taxa de juros enquanto você paga o empréstimo. Dessa forma, você terá sempre o mesmo pagamento mensal, e dependendo do empréstimo, isso pode durar de 15 a 30 anos. Mas esse tipo de empréstimo não traz surpresas. Você sabe exatamente quando e quanto pagar, e se conseguir seguir esse cronograma com os valores exigidos — você apreciará esta opção.

Os benefícios claros deste empréstimo incluem:

• Os pagamentos mensais de principal e juros não mudam, jamais
• É mais fácil planejar seu orçamento mensal com este empréstimo

Existem duas desvantagens que vale lembrar aqui, porém, que incluem:

• A queda das taxas de juros significaria que você precisaria refinanciar para obter a taxa mais baixa
• As taxas de juros são tipicamente mais altas do que as oferecidas pelas hipotecas de taxa ajustável

5. Hipotecas de taxa ajustável (ARM)

Por fim, temos hipotecas de taxa ajustável, que não oferecem a estabilidade das hipotecas de taxa fixa, mas tendem a flutuar conforme as condições de mercado. Os chamados empréstimos ARM têm juros fixos por alguns anos, mas depois, à medida que o mercado muda, a taxa de juros pode subir ou descer, permanecendo assim pelo restante do prazo ou mudando novamente.

É por isso que muitos provedores de ARM oferecem manter as taxas fixas pelos primeiros 7 anos ou 6 meses, o que significa que você só precisará lidar com a mudança após esse período.

Existem alguns benefícios aqui, como:

• Taxa fixa mais baixa nos primeiros meses/anos de propriedade
• Você pode economizar muito dinheiro nos pagamentos de juros

Entretanto, há duas desvantagens que vale mencionar:

• Os pagamentos mensais da hipoteca podem se tornar inviáveis se o mercado se mover de forma desfavorável, levando a um inadimplemento do empréstimo
• Se os valores das casas caírem, será mais difícil refinanciar ou vender antes que o empréstimo seja reajustado

Tipos adicionais de empréstimos imobiliários

Além dos cinco principais tipos de hipotecas que mencionamos acima, há mais quatro tipos que consideramos relevantes mencionar, que podem se adequar a certas pessoas. Eles incluem:

1) Empréstimos de construção — normalmente são empréstimos para quem deseja construir uma casa por conta própria. Eles podem decidir se obtêm um empréstimo de construção separado para o projeto e uma hipoteca separada para pagar o empréstimo. Existe ainda um empréstimo de construção‑para‑permanente que combina os custos de construção e o financiamento em um único produto de empréstimo.

2) Hipotecas apenas com juros — Este é um empréstimo que permite aos tomadores fazer pagamentos apenas de juros por um determinado período, tipicamente de 5 a 7 anos. Após esse período, porém, eles são obrigados a começar a pagar tanto o principal quanto os juros.

3) Empréstimos piggyback — Este é um empréstimo comumente conhecido como empréstimo 80/10/10, e envolve dois empréstimos, precisamente. O primeiro cobre 80% do preço da casa, enquanto o segundo acrescenta mais 10%. O último 10 refere‑se ao pagamento inicial de 10% que você deve fazer. Esses empréstimos são projetados para ajudar a evitar o pagamento de seguro hipotecário.

4) Hipotecas balloon — Por fim, há a hipoteca balloon, que é um tipo de empréstimo que exige um pagamento grande ao final do prazo do empréstimo. Normalmente, você deve fazer pagamentos baseados em um prazo de 30 anos, mas apenas por um curto período, como 7 anos, por exemplo — Quando o prazo termina, você faz um pagamento grande sobre o saldo devedor, embora isso possa se tornar facilmente inviável se você não estiver preparado ou se seu score de crédito cair nesse meio‑tempo.