“Build to Rent”(BTR)에 대해 알아야 할 사항

약 50년 만에 처음으로, 임대를 목적으로 건설되는 주택이 소유를 목적으로 건설되는 주택보다 더 많아지고 있는 것으로 여겨집니다. 이는 주택 공급 부족과 상승하는 주택 가치가 동시에 발생하여 많은 사람들에게 소유가 어려워진 급격한 주택 시장 변화를 반영하는 중요한 전환입니다.

이를 염두에 두고, 다양한 선도 기업들이 주식형 크라우드펀딩 플랫폼이라는 형태의 기술을 활용하여 ‘Build/Built to Rent (BTR)’ 이니셔티브에 대한 접근성을 제공하기 시작했습니다. 주식형 크라우드펀딩은 스타트업이나 프로젝트의 주식을 온라인으로 판매하여 대중으로부터 자본을 조달하는 방식을 의미합니다. 이는 일반적으로 다양한 투자자 기반에 접근하고, 마케팅 노출을 확대하며, 커뮤니티 참여를 증대하기 위해 수행됩니다.

‘Build to Rent (BTR)’이란 무엇인가

‘Build to rent’ (때때로 ‘Built-to-Rent’ 또는 BTR이라고도 함)는 건물이나 커뮤니티를 소유자가 개별 주택을 판매하는 것이 아니라 임대 목적으로 설계·건설하는 부동산 개발 모델입니다. 이 접근 방식은 주택이나 유닛을 개별 구매자에게 판매할 의도로 건설하는 전통적인 모델과 다릅니다.

1. 단일 소유: 일반적으로 전체 커뮤니티나 건물은 기관 투자자나 부동산 회사와 같은 단일 실체가 소유합니다. 그러나 주식형 크라우드펀딩의 부상으로 이 상황은 변화하고 있습니다.
2. 전문 관리: 단일 소유 모델 때문에 이러한 부동산은 현장 전문 관리가 제공되는 경우가 많습니다. 이는 거주자에게 일관된 유지보수, 서비스 및 편의시설을 보장합니다.
3. 커뮤니티 편의시설: BTR 부동산은 종종 체육관, 공용 라운지, 수영장 등 편의시설을 갖추어 거주자의 생활 경험을 향상시키고 잠재적 임차인을 끌어들입니다.
4. 일관된 디자인 및 브랜딩: Built-to-Rent 커뮤니티 내 부동산은 일관된 디자인 미학, 브랜드 및 품질 기준을 공유하는 경우가 많으며, 이는 유닛마다 디자인과 관리가 크게 달라질 수 있는 다중 소유 커뮤니티와 대조됩니다.
5. 장기적 관점: BTR 부동산 소유자는 장기적인 투자 시각을 가지고 있으며, 부동산을 빠르게 매각해 이익을 얻기보다 시간이 지남에 따라 안정적인 임대 수익을 창출하는 데 집중합니다.

Built-to-Rent 부문은 영국과 호주와 같이 주택 가격 상승으로 인해 주택 소유가 어려워진 국가에서 특히 인기가 높으며, 이에 따라 임대 부동산에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 미국에서도 주택 시장 역학과 주택 소유에 대한 소비자 선호 변화에 대응하여 이 개념이 주목받고 있습니다.

왜 현재 ‘Built to Rent (BTR)’가 이렇게 인기가 있는가?

‘Built to Rent’ (BTR) 모델의 인기는 경제적, 사회적, 시장 주도 요인에 의해 여러 이유로 급증했습니다:

1. 경제 역학:
   • 주택 가격 상승: 많은 지역에서 급격히 상승하는 주택 가격으로 인해 특히 젊은 세대가 주택을 소유하기 어려워지고 있습니다.
2. 소비자 행동 변화:
   • 유연성: 임대는 주택 소유에 비해 더 큰 유연성을 제공합니다. 임차인은 직업 기회나 생활 방식 변화에 따라 쉽게 이동할 수 있습니다.
   • 인생 사건 연기: 많은 밀레니얼 세대와 젊은 세대가 결혼·출산 등 전통적인 인생 단계들을 미루면서 장기간 임대를 선택하고 있습니다.
   • 생활 방식 선호: BTR 부동산이 제공하는 편의시설과 커뮤니티 중심 환경은 현대 임차인에게 매력적으로 다가옵니다.
3. 시장 및 투자 역학:
   • 안정적인 수익 흐름: 기관 투자자에게 BTR은 다른 자산이 낮은 수익률을 보이는 환경에서도 안정적이고 예측 가능한 수익원을 제공합니다.
   • 다각화: BTR 투자를 통해 부동산 포트폴리오를 다각화함으로써 변동성이 큰 시장에서 매각에 대한 의존도를 낮출 수 있습니다.
   • 규모: 대규모 BTR 프로젝트는 기관 투자자가 상당한 자본을 효율적으로 배치할 수 있게 하며, 이는 개별 매입-임대 부동산으로는 달성하기 어려운 장점입니다.
4. 사회적 변화:
   • 도시화: 더 많은 사람들이 도시와 도심 지역으로 이동함에 따라 이 지역에서 임대 부동산에 대한 수요가 높아지고 있습니다.
   • 인식 전환: 임대가 일시적인 해결책이 아니라 장기적인 주거 솔루션으로 점점 더 인식되고 있습니다.
5. 임대인에게 주는 운영상의 이점:
   • 효율적인 관리: 단일 위치에 다수의 유닛을 보유하면(예: BTR 커뮤니티) 개별 분산된 부동산을 관리하는 것보다 효율적입니다.
   • 품질 관리: 전체 커뮤니티가 단일 소유이므로 유지보수, 디자인, 서비스 기준이 일관됩니다.
6. 주택 부족: 많은 지역에서 주택 공급 격차가 존재합니다. BTR은 전통적인 주택 모델에 비해 대규모 유닛을 빠르게 건설함으로써 이 문제에 대한 신속한 해결책을 제공할 수 있습니다.
7. 기술 발전: 모듈러 건설과 같은 현대적인 건설 기술은 BTR 프로젝트의 개발 속도를 높여 재정적으로 더욱 실현 가능하게 만듭니다.

산업 플레이어

‘BTR 기회를 정기적으로 제공하는 주식형 크라우드펀딩 플랫폼’에 대해 더 알고 싶다면, 다음 기업들을 반드시 고려하고 학습하십시오.

1. Fundrise

Fundrise는 미국 기반 플랫폼으로, 빌트투렌트 주택을 포함한 상업용 부동산 프로젝트에 개인 투자자가 투자할 수 있게 합니다. 이 플랫폼은 다양한 부동산 프로젝트 포트폴리오인 eREIT(전자 부동산 투자 신탁)로 알려져 있습니다.

출처: X @fundrise

2012년 Ben Miller와 그의 형제 Dan Miller에 의해 설립된 Fundrise는 전통적인 투자 방식에 대한 대안을 제공함으로써 부동산 투자를 민주화하고자 했습니다. 부동산 투자 신탁(REIT)이나 직접 부동산 소유에 의존하는 대신, Fundrise는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하는 특수 설계된 투자 차량인 eREIT와 eFund를 제공합니다.

이 플랫폼은 일반 투자자에게 최소 $500 정도의 비교적 낮은 최소 투자액으로 부동산 거래에 접근할 수 있는 기회를 제공합니다. 기술 중심 접근 방식을 통해 Fundrise는 투명성, 다각화, 사용 편의성을 제공하며, 사용자는 온라인 대시보드에서 투자 현황을 추적하고, 프로젝트 업데이트를 확인하며, 배당금을 받을 수 있습니다. 수년간 Fundrise는 인기를 크게 끌며, 부동산 투자에 보다 손쉬운 접근을 원하는 다양한 투자자층을 만족시켜 왔으며, 혁신적인 모델과 사용자 친화적인 인터페이스 덕분에 부동산 크라우드펀딩 산업의 선두 주자로 자리매김했습니다.

2. RealtyMogul

RealtyMogul은 또 다른 미국 기반 플랫폼으로, 크라우드펀딩을 통한 부동산 투자 기회를 제공합니다. 이 플랫폼은 공인 투자자와 비공인 투자자 모두에게 다양한 상업용 부동산 프로젝트에 투자할 수 있는 기회를 열어줍니다.

출처: X @Realty_Mogul

2013년 Jilliene Helman과 Justin Hughes에 의해 시작된 RealtyMogul은 개인 투자자에게 기관 수준의 부동산 거래에 접근할 수 있게 함으로써, 이전에는 주로 대형 기관이나 고액 자산가에게만 제공되던 기회를 확대하고자 했습니다. 이 플랫폼은 사모 배치, 부동산 투자 신탁(REIT), 그리고 1031 교환 등 다양한 투자 차량을 제공합니다.

기술 중심 접근 방식을 강조하는 RealtyMogul은 거래의 투명성과 철저한 검증을 중시합니다. 사용자는 특정 부동산을 직접 선택해 투자하거나, 회사가 선별한 포트폴리오를 통해 다각화를 선택할 수 있습니다. 기술과 부동산 전문성을 결합함으로써 RealtyMogul은 초보 투자자와 숙련 투자자 모두에게 부동산 크라우드펀딩 분야의 핵심 경쟁자로 부상했습니다.

3. CrowdStreet

CrowdStreet는 투자자를 기관 수준의 상업용 부동산 투자와 연결합니다. 이 플랫폼은 특히 BTR 기회를 포함한 다양한 부동산 투자 유형을 제공하는 데 중점을 두고 있습니다.

출처: X @CrowdStreet

특히 CrowdStreet는 여러 차례 자체 인사이트를 공유하며 BTR 트렌드를 “단독 주택 임대의 최고의 측면을 결합하고, 모든 주택을 전문적으로 관리되는 커뮤니티 안에서 개발함으로써 경험을 업그레이드한다”는 식으로 설명했습니다. 이들은 다음 요소들이 이 트렌드를 주도하고 있다고 지적했습니다.

1. 금리 상승 및 주택 소유 비용
2. 자본이 BTR로 흐름
3. 인구 통계 변화
4. 재택 근무

이 플랫폼은 2013년 Tore Steen과 Darren Powderly에 의해 설립되었습니다. 일부 경쟁사와 달리 CrowdStreet는 개인 공인 투자자의 고유한 요구에 초점을 맞추고 있습니다. 플랫폼은 개별 부동산에 직접 투자할 수 있게 하여 투자자가 자신의 투자 목표에 맞는 특정 거래를 선택하도록 합니다. CrowdStreet의 차별화된 특징 중 하나는 다양한 부동산 스폰서가 제공하는 상품을 나열하는 마켓플레이스로, 투자자는 부동산 유형, 지리적 위치, 투자 전략 등에 따라 포트폴리오를 다각화할 수 있습니다. 도구, 교육 자료, 간소화된 투자 프로세스를 제공함으로써 CrowdStreet는 부동산 크라우드펀딩 분야의 선도 플랫폼으로 자리매김했으며, 더 넓은 대중이 상업용 부동산 투자에 참여할 수 있도록 하고 있습니다.