투자할 상위 10개 REIT(부동산) 주식 (9월 2026)

다른 대형 자산 클래스

Real estate는 주식이나 채권보다 더 큰 자산 클래스입니다. 또한 부동산을 소유한다는 것은 일반적으로 세입자를 찾고 관리하며, 리노베이션 및 유지보수를 처리하고, 은행에서 모기지를 얻는 등 투자하기 어려운 분야로 인식됩니다. 부동산을 매각하는 데는 몇 개월 또는 몇 년이 걸릴 수도 있습니다. 대안으로는 REIT(부동산 투자 신탁)가 있으며, 이는 수천에서 수만 개의 부동산 자산을 관리하는 기업의 공개 거래 주식입니다.

REIT는 훨씬 높은 유동성을 제공하며, 하루 안에 주식을 매매할 수 있고 다각화가 가능합니다. REIT는 법적으로 과세 소득의 90%를 배당금으로 주주에게 배분하도록 요구됩니다. 따라서 소득 중심 포트폴리오를 구축하는 데에도 좋은 옵션입니다.

아파트, 주택, 쇼핑몰 및 기타

많은 REIT는 부동산 투자에 대해 생각할 때 가장 먼저 떠오르는 아파트, 주택, 혹은 상업용 부동산인 상점과 쇼핑몰을 보유하고 있습니다. 이는 REIT 제공의 큰 부분을 차지하지만, 보다 전문화된 REIT도 많이 존재합니다.

일부는 산업용 부동산, 물류, 혹은 휴대전화 타워와 데이터 센터와 같은 기술 서비스를 전문으로 합니다. 다른 일부는 주로 농업이나 임업에 사용되는 토지를 보유합니다. 따라서 REIT에 투자하면 대부분의 투자자들이 직접 투자하기 어려운 부동산 유형에도 접근할 수 있습니다.

금리 상승

부동산 시장을 떠다니는 질문은 금리 상승입니다. 이론적으로 금리가 높을수록 부동산 가격은 낮아집니다. 실제로는 훨씬 복잡할 수 있으며, 특히 인플레이션으로 기존 건물의 교체 비용이 급격히 증가한 상황에서는 더욱 그렇습니다.

출처: Trading economics

아마도 대규모 재융자를 필요로 하는 REIT와 부동산 기업들이 금리 상승으로 타격을 받을 것입니다. 반면 저렴한 자본을 고정한 기업들은 인플레이션으로 인해 부채의 일부가 ‘상환’되는 효과를 보며 새로운 인플레이션 환경에서 이익을 얻을 수 있습니다.

투자할 상위 10개 REIT(부동산) 주식

1. Prologis, Inc.

PLD 가격 차트

Prologis는 전자상거래와 그에 따른 물류창고 수요와 함께 성장한 거대한 물류 기업입니다(오프라인 소매보다 3배 더 많은 창고). 현재 임대 용량의 98%를 차지하는 사상 최고 점유율을 기록하고 있습니다.

어느 시점이든 전 세계 GDP의 2.8%가 Prologis의 창고와 물류센터를 통과하며, 총 면적은 12억 1,300만 평방피트이며 6,600명의 고객에게 서비스를 제공합니다.

이 회사는 거의 모든 주요 글로벌 기업에 거의 모든 산업 분야에서 물류 자산을 제공합니다.

Prologis의 강점은 창고 비용이 공급망 비용의 3~6%에 불과하다는 점입니다. 따라서 고객에게는 비용 절감의 핵심이 아니라, 자본을 보다 전략적인 필요에 사용할 수 있도록 외주화하기에 가장 적합한 요소입니다.

Prologis는 거대한 규모와 확장 가능한 기술에 대한 과거 투자 덕분에 일반 및 관리비(G&A)가 단 0.3%에 불과할 정도로 놀라운 효율성을 보입니다.

출처: Prologis 

미국 내 현장 태양광 생산을 보유한 기업 중 두 번째로 큰 기업이며, 총 410MW 용량을 설치했습니다. Prologis는 또한 380억 달러 규모의 투자를 지원할 수 있는 미개발 토지(랜드뱅크)를 보유하고 있습니다.

이 회사는 부채 대비 조정 EBITDA 비율이 4.3배이며, 57억 달러의 유동성을 보유하고, 부채 평균 이자율이 2.6%이고, 부채의 9/10이 고정 금리이기 때문에 금리 상승이나 인플레이션으로 인한 타격을 받을 가능성이 낮습니다.

Prologis는 전체 경제와 무역에 대한 노출을 원하는 투자자에게 적합한 주식이며, 기업 규모가 효율성과 최저 비용으로 자본을 조달할 수 있는 능력에서 우위를 제공합니다.

2. American Tower Corporation

AMT 가격 차트

현재 휴대전화 타워는 제3자에 의해 소유되며, 여러 통신 사업자에게 임대됩니다. 이를 통해 통신사들은 타워 비용을 공유하여 산업 전체의 효율성을 높이고 있습니다.

American Tower는 이러한 시설의 최대 운영자로, 전 세계 226,000개의 통신 사이트를 보유하고 있으며, 미국 및 캐나다에 42,000개, 전 세계에 184,000개가 있습니다. 가장 큰 해외 시장은 인도(미국을 포함한 어느 나라보다도 많은 타워), 독일, 스페인, 라틴아메리카 및 아프리카입니다.

출처: American Tower Corporation

이 회사는 5G 구축 및 사물인터넷(IoT) 등장으로 모바일 대역폭 수요가 증가함에 따라 혜택을 받고 있으며, 이 추세가 지속될 것으로 예상됩니다. 전체적으로 American Tower는 미국의 모바일 데이터 사용량이 2023년에서 2028년 사이에 거의 세 배가 될 것으로 전망하고, 전 세계도 유사한 추세를 보일 것으로 예상합니다.

출처: American Tower Corporation

American Tower에 투자함으로써 투자자는 강력한 경제적 해자를 가진 핵심 통신 인프라와 여전히 급성장 중인 시장에 노출됩니다.

American Tower의 국제적 노출도 매력적이며, 이는 개발도상국에서 인터넷 보급이 증가하는 것을 포착할 수 있는 위치에 있습니다. 장기적으로는 성공적인 인수 역사가 새로운 시장 진입에 도움이 될 것입니다.

3. Equinix, Inc.

EQIX 가격 차트

Equinix는 데이터 센터 및 관련 서비스를 디지털 인프라 형태로 제공합니다. 총 250개의 데이터 센터를 관리하고 있으며, 추가로 57개를 개설할 계획입니다.

클라우드 서비스에 대한 대규모 수요가 있거나 클라우드 서비스를 재판매하는 거의 모든 기업이 Amazon (AMZN ), Microsoft (MSFT ), Google, Netflix 등을 포함해 Equinix와 협력하고 있습니다. 이는 99.9999%의 업계 최고 가동 시간(서비스 중단 없는 기간) 덕분입니다.

출처: Equinix

Equinix는 2023년 2분기에 매출이 전년 대비 14% 성장하는 등 꾸준한 성장을 보였습니다. 회사 매출은 북미(2023년 2분기 $890백만), EMEA($687백만), 아시아($442백만)에서 발생합니다.

Equinix는 2022년 연말 기준 재투자된 배당금을 포함한 10년 총 연간 주식 수익률이 약 15%에 달했으며, 2015년 REIT 전환 이후 지난 8년간 배당금을 지속적으로 증가시켰습니다.

Equinix는 순 레버리지 비율이 3.6배이며, 평균 부채 만기 기간은 8.1년, 차입 금리는 2.18%이고, 고정 금리가 아닌 부채는 1/20에 불과합니다.

Equinix 주식에 대한 논리는 전체 클라우드 산업과 동일합니다. Equinix는 거의 모든 주요 기업을 위한 ‘가상’ 부동산을 구축하는 핵심 파트너이며, Amazon의 AWS와 같은 주요 클라우드 제공자를 통해 직접 또는 간접적으로 서비스를 제공합니다. 그 전문성은 최고의 인재를 유치하고 대규모 데이터 센터를 구축하여 운영 및 공급망을 최적화하는 데 기여했습니다.

4. Welltower Inc.

WELL 가격 차트

Welltower의 부동산은 의료 사무실, 시니어 주거, 재활 센터(병원 외 의료 서비스)로 구성됩니다. Welltower는 미국, 캐나다, 영국에 걸쳐 1,400개의 부동산을 관리합니다.

인구 고령화에 따른 인구 통계 변화가 회사 활동을 촉진하고 있으며, 2023년 2분기에 점유율이 전년 대비 1.9% 상승하고 순영업소득이 24.2% 성장했습니다. 이는 수요가 증가함에도 시니어 주거 성장률이 감소한 덕분입니다.

출처: Welltower

Welltower는 2023년에 이미 30억 달러 규모의 자산을 인수하거나 진행 중이며, 인수 확대를 빠르게 진행하고 있습니다. 이는 2020년 말 이후 최소 110억 달러의 자본을 투입한 이전의 공격적인 확장 계획에 이어진 것입니다. 이러한 상황에서 Welltower는 부동산 자산의 일시적 어려움에서 이익을 얻고, Fannie Mae와 같은 대형 금융기관으로부터 할인된 가격에 매입하려 하고 있습니다.

현재 부채/EBITDA 비율이 5.5배로 여전히 높지만, 변동 부채가 총 부채의 13.2%에 불과한 점을 감안해 회사는 부채 감축 계획에도 적극적입니다.

Welltower는 베이비붐 세대의 고령화로 영구적으로 지원되는 분야에서 활동하는 틈새 REIT입니다. 이 세대는 이제 주택을 매각하고 시니어 시설로 이동하며 더 많은 의료 서비스를 필요로 합니다. 이는 Welltower에게 시장 성장과 객실당 단위 경제성을 향상시키는 효과를 줍니다. 회사는 긴 인수 역사를 가지고 있으며, 성장하는 헬스케어 및 시니어 시설 REIT 부문에서 가장 큰 플레이어 중 하나가 될 가능성이 높습니다.

5. VICI Properties Inc.

VICI 가격 차트

VICI는 카지노, 기타 게임/도박 부동산 및 골프 코스를 중심으로 하는 REIT입니다.

VICI는 1억 2,400만 평방피트, 60,300개의 호텔 객실, 450개 이상의 바, 레스토랑, 나이트클럽 및 스포츠북을 관리합니다. VICI 자산 중 핵심은 라스베이거스 스트립에 위치한 3개의 카지노(시저스 팰리스 라스베이거스, MGM 그랜드, 베네시안 리조트 라스베이거스)입니다. 부동산의 약 절반은 라스베이거스에 있으며, 나머지는 미국 및 캐나다 전역에 분포합니다.

VICI는 2018년 4번째로 큰 REIT IPO였으며, 이후 EBITDA가 4배 성장했습니다. 또한 2022년 6월 S&P500 지수에 편입되어, 이 인기 있는 미국 지수에 패시브 투자자들이 자동으로 매입하는 주식 중 하나가 되었습니다.

회사 부채 중 가장 큰 부분은 2032년 만기인 50억 달러 규모의 투자 등급 채권입니다. 따라서 부채 규모는 다소 크지만, 상환 일정이 비교적 단·중기적으로 안전합니다.

출처: VICI

VICI는 국제 확장을 계획하고 있으나 현재는 주로 북미에 집중하고 있습니다. 명백히 회사의 수익은 도박 산업 및 일반적인 고급 소비 지출과 밀접하게 연관되어 있습니다. 따라서 국제 관광과 상위 1%의 부의 증가로 혜택을 받았지만, 부의 격차가 축소될 경우 압박을 받을 수도 있습니다.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AVB 가격 차트

AvalonBay는 고용 수준이 높고 삶의 질이 우수하며 ‘주거 비용이 낮은’ 가장 역동적인 지역에 주로 거주하는 주거용 REIT입니다. 즉, 고소득 직업과 고가 부동산이 공존하는 비싼 지역을 의미합니다.

13개 주에 걸쳐 294개의 아파트 커뮤니티에 88,659채의 아파트를 보유하고 있습니다.

출처: Avalon

점유율은 96%이며 안정적인 상태를 유지하고, 임대 수익은 전년 대비 6.5% 성장했습니다. 부동산은 도시와 교외가 혼합된 다양성을 가지고 있으며, 주로 중층 및 소형 다가구 건물로 구성됩니다.

AvalonBay의 고급 시장은 IPO 이후 연평균 11.3% 성장률과 연간 4.8% 배당 성장률을 기록하며 수익성을 입증했습니다.

회사의 임대 서비스는 인터넷, WiFi, 스마트 홈 시스템을 통합한 AvalonConnect와 결합되어, 특히 재택근무(WFH) 증가와 함께 화이트칼라 전문가들에게 편의성을 높이고 있습니다.

해안 지역에 위치하고 고소득자를 중점으로 하는 AvalonBay는 지난 10년간의 기술 붐과 사상 최고 수준의 주식 시장 가격으로부터 혜택을 받았을 가능성이 높습니다. 따라서 투자자는 이러한 부문에 심각한 문제가 발생하면 AvalonBay 아파트에 대한 수요가 감소할 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

ARE 가격 차트

Alexandria는 연구실, 테스트 시설 등 완전 장비된 형태로 생명과학 및 AgriTech 산업에 부동산을 개발하고 임대합니다. 현재 432개의 부동산에 걸쳐 7,460만 평방피트의 부동산에 약 1,000명의 임차인이 있습니다.

Alexandria 시설은 캘리포니아, 시애틀, 그리고 미국 동북부 주요 혁신 클러스터에 위치하고 있습니다.

출처: Alexandria Real Estate

회사는 RNA 치료제, 유전자 치료제 등 새로운 바이오테크 기술 붐으로 혜택을 받고 있습니다. 유연한 실험실 및 연구 시설을 제공함으로써 제약 및 바이오테크 기업은 새로운 프로젝트와 R&D 성공에 따라 시설 규모를 조정할 수 있습니다. Alexandria는 이러한 기업들의 핵심 파트너로, 부동산 자본 지출 대신 약물 개발 및 판매에 자본을 집중하도록 돕습니다.

또한 Alexandria는 2022년 69%에 달하는 REIT 업계 최고 수준의 EBITDA 마진을 보유하고 있습니다.

출처: Alexandria Real Estate

임차인들은 모든 생명과학 분야에 걸쳐 있으며, 대기업 및 기관 연구가 큰 비중을 차지해 벤처 캐피털 가용성에 크게 민감하지 않습니다. 이는 사이클성이 강한 바이오테크 분야에서 우려될 수 있는 점입니다.

출처: Alexandria Real Estate

회사는 비교적 높은 부채 수준(EBITDA 대비 5.1배)에도 불구하고, 남은 부채 기간이 13.2년에 이르고 2025년 이전에 만기가 없으며, 고정 금리 비중이 거의 100%인 3.53% 금리로 자금을 조달하는 등 신중한 재무 전략을 채택했습니다.

바이오테크는 수십 년간의 유전체 및 RNA 기술 개발의 결실을 거두고 있습니다. 따라서 바이오테크 R&D 노력이 앞으로 더욱 강화될 것이며, Alexandria에게 풍부한 성장 기회를 제공할 것입니다.

8. Vornado Realty Trust

VNO 가격 차트

팬데믹 기간 및 이후에 부진을 보인 부동산 분야 중 하나는 사무실 공간입니다. 봉쇄와 재택근무(WFH)로 인해 사무실 수요가 영구적으로 감소한 것으로 보입니다.

Vornado는 주로 맨해튼에, 소규모로 샌프란시스코와 시카고에 사무실 공간을 전문으로 하는 REIT입니다. Vornado는 30개의 부동산에 걸쳐 1,990만 평방피트의 사무실 공간과 250만 평방피트의 거리 소매 공간, 그리고 1,663개의 주거 유닛을 보유하고 있습니다.

이 부문이 위기를 겪고 있지만, 뉴욕 시내와 같은 핵심 부동산이 2차 지역 사무실과 동일하게 영향을 받을지는 불확실합니다. 주가가 약 75% 하락했으므로 이미 충분히 가격에 반영되었을 가능성도 있습니다.

Vornado의 주요 성장 동력은 펜 역과 매디슨 스퀘어 가든을 중심으로 한 펜 지구 재개발입니다. 최근 Amazon, Meta, Apple (AAPL ), Samsung 등 기업들이 사무실을 열면서 새로운 기술 클러스터로 부상하고 있습니다.

출처: Vornado

Vornado는 역행 투자자에게 적합한 투자입니다. 이들은 여전히 견고한 FFO(운영 현금 흐름)와 펜 재개발 성공에 주목하고, 미국 가장 중요한 금융 중심지의 사무실 공간이 앞으로도 높은 수요를 유지할 것이라는 가설에 의존해야 합니다.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR 가격 차트

때때로 REIT가 고객에게 제공하는 주요 매력은 저렴한 자본에 접근해 부동산을 건설하거나 구매하고 이를 임대할 수 있다는 점입니다. IIPR은 미국의 합법적인 대마초 산업에 서비스를 제공함으로써 이러한 사례에 해당합니다.

대마초는 연방 차원에서 여전히 불법 약물이며, 거의 모든 대마초 기업은 은행 및 기관 투자자로부터 자본을 조달할 수 없습니다. 따라서 이들은 확보한 대출에 대해 10~15%의 높은 이자율을 지불해야 하는 경우가 많습니다.

하지만 현대의 합법적인 대마초 재배는 수백만 평방피트 규모의 고급 온실이 필요할 정도로 자본 집약적인 산업입니다. 따라서 IIPR은 훨씬 비쌀 온실을 제공했습니다. 대마초 기업이 직접 건설해야 했을까요?

출처: IIPR

또한 IIPR의 규모와 전문성 덕분에 더 저렴한 비용으로 건설하고, 습도 관리, 해충 방제, 공기 정화, 화학 추출 등 실내 농업 분야에서 귀중한 기술 전문성을 제공할 수 있습니다.

IIPR은 미국 19개 주에 진출해 있으며, 15~20년이라는 매우 긴 임대 계약이 특징입니다. 2016년 이후 운영 소득이 세 자릿수 CAGR로 급격히 성장했습니다.

출처: IIPR

IIPR은 REIT 중에서도 눈에 띄게 낮은 부채 수준을 보이며, 2026년 상환 예정인 5.5% 금리의 3억 3천만 달러 채권만을 보유하고 있습니다. 이는 인플레이션 및 금리 상승 상황에서 대부분의 REIT보다 훨씬 안전합니다.

대마초 부문은 2021년 이후 연방 약물 규제 변화 지연으로 위기에 처했으며, 현재 미국 절반 이상의 주에서 합법화되었음에도 불구하고 상황이 지속되었습니다. 이는 IIPR 주가에도 영향을 미쳐 배당 수익률을 거의 두 자릿수에 육박하게 만들었으며, REIT 업계에서 가장 높은 수익률 중 하나가 되었습니다.

10. Farmland Partners Inc.

FPI 가격 차트

부동산 및 임대료와 상관관계가 없는 수익을 제공할 수 있는 부동산 유형 중 하나는 농지입니다. 이 자산은 국제 원자재 가격과 더 높은 상관관계를 가집니다.

농지는 미국에서 아파트와 산업용 부동산을 합친 규모만큼 큰 부동산 부문이며, 그 규모에도 불구하고 금융 기관이 거의 소유하고 있지 않습니다.

출처: Farmland Partners Inc

Farmland Partners는 20개 주에 걸쳐 190,000에이커의 농지를 보유한 미국 최대 농지 REIT입니다.

회사의 부동산 가치는 특히 증가하는 세계 인구와 지속적인 경작지 감소라는 두 추세에 의해 뒷받침되었습니다. Farmland Partners 포트폴리오의 0% 공실률은 이러한 부동산에 대한 높은 수요를 보여줍니다.

출처: Farmland Partners Inc

회사 포트폴리오의 10%는 장기 투자 형태로, 개인 농가가 수행하기 어려운 과일원(감귤, 아보카도, 견과류) 및 포도밭 등, 수확까지 수년간의 노력과 투자가 필요합니다. 그럼에도 불구하고 이러한 투자는 가치를 기준으로 Farmland Partners 자산의 30%를 차지하며, 인내가 보상을 가져올 수 있습니다.

농지 수익은 임대료에서 나오지만, 회사는 일반적으로 인플레이션 수준 이상인 장기 토지 가치 상승에서도 이익을 얻습니다. 1970년 이후 농지는 연평균 5.9% 성장해 왔습니다.

출처: Farmland Partners Inc

Farmland Partners의 또 다른 수익 잠재력은 개별 토지를 태양광 또는 풍력 발전소로 전환하거나 부동산 개발업자에게 매각함으로써 더 높은 수익을 창출할 수 있다는 점입니다. 현재 Farmland Partners는 9개 프로젝트에서 250MW 이상의 태양광·풍력 발전을 개발 중이며, 추가 옵션으로 18개 프로젝트가 진행 중입니다.

Farmland Partner가 투자자에게 매력적인 이유는 다른 부동산 시장과 비교적 낮은 상관관계에 있습니다. 새로운 원자재 슈퍼사이클에 대한 논의와 함께, 연간 5~10%의 안정적인 수익률을 보유한 비상관 자산 클래스를 포트폴리오에 추가하는 것은 흥미로운 선택이 될 수 있습니다.