부동산 토큰화: 미래 부동산 소유를 위한 경쟁이 시작됩니다

두바이는 조 단위 부동산 토큰화 계획을 향해 큰 발걸음을 내디뎠습니다.

지난 주, 두바이 토지청(DLD)과 토큰화 인프라 제공업체인 Ctrl Alt가 소개한 토큰화된 부동산 자산에 대한 2차 시장 거래 기능을 도입하여 두바이의 부동산 토큰화 프로젝트 파일럿 2단계 출범을 알렸습니다.

이러한 부동산 기반 토큰의 2차 시장을 통해 DLD와 Ctrl Alt는 500만 달러 이상의 부동산 토큰 재판매를 가능하게 하여 부분적인 부동산 소유권을 허용합니다.

이 단계는 성공적인 파일럿 단계에 기반을 두고 있으며, 그 동안 두바이의 10개 부동산이 토큰화되어 1,850만 AED의 부동산 가치를 나타냈습니다.

그 단계에서 약 800만 개의 토큰이 발행되었으며, 현재는 통제된 환경에서 재판매가 가능합니다. 이 조치는 두바이 부동산 부문 전반에 걸쳐 투자자 접근성을 확대할 것이며, 해당 부문은 급성장을 겪고 2025년에 총 부동산 거래액이 사상 최고인 9,160억 디르함(2,490억 달러 이상)에 달했습니다.

거래는 프로젝트 배포 플랫폼의 규제된 프레임워크 내에서 이루어져 거래 무결성을 보장합니다.

이 프로젝트를 위해 Ctrl Alt는 XRP Ledger 블록체인을 선택했으며, 최근 새로운 업그레이드를 활성화하여 규제된 기관이 게이트가 있는 탈중앙화 거래소(DEX)를 운영할 수 있게 했습니다. 모든 거래는 XRP Ledger에서 실행 및 기록되며, 모든 자금은 Ripple Custody에 의해 안전하게 보관됩니다.

“우리는 두바이 토지청 및 VARA와 함께 프로젝트 2단계 작업을 수행하게 된 것을 자랑스럽게 생각합니다. 이는 정부와 기관 수준의 혁신이 결합될 때 시장을 선도하는 디지털 인프라를 구축할 수 있음을 보여줍니다.”라고 Ctrl Alt의 MENA 지역 CEO인 Robert Farquhar가 말했습니다. “네이티브 토큰화는 발행 후 자산이 효율적으로 이동할 때 비로소 완전한 잠재력을 발휘하며, 2차 시장 거래는 그 결과에 필수적입니다.”

이러한 노력으로 두바이는 부동산 토큰화의 글로벌 허브가 되기를 목표로 하고 있습니다. 부동산 토큰화는 물리적 부동산의 소유권을 블록체인 플랫폼에서 구매·판매·거래할 수 있는 디지털 토큰으로 전환하는 과정입니다. 토큰은 부동산의 일부 지분을 나타내어 진입 장벽을 크게 낮춥니다.

전통적인 부동산 투자에 비해 최소 투자액이 매우 낮아 시장이 더 넓은 투자자층에 열리며, 그 결과 유동성이 증가해 언제든지 투자에 진입하고 탈출하기가 쉬워집니다.

한편, 블록체인 기술은 탈중앙화되고 변조 불가능하며 국경을 초월하는 특성으로 소유권 및 거래를 투명하고 안전하게 기록하여 기록 및 결제를 간소화합니다. 중개자를 제거함으로써 기술은 더 빠르고 비용 효율적인 거래를 가능하게 합니다.

이러한 이점은 전통 금융 기관들의 관심을 끌었지만, 규제 명확성 부족과 일관되지 않은 관할권 접근 방식이 토큰화 추세의 병목으로 남아 있습니다. 유동성을 제한하는 얇은 2차 거래도 성장에 장애가 됩니다.

블록체인 자체는 피싱 사기와 같은 고유 위험 및 스마트 계약 버그와 같은 위험을 내포하고 있어 강력한 사이버 보안 조치가 필요합니다. 이러한 도전에도 불구하고 실제 자산의 토큰화는 계속해서 모멘텀을 얻고 있습니다.

두바이의 토큰화된 부동산 추진

부동산은 거대한 시장이며, Statista에 따르면 2026년에는 무려 673조 달러에 이를 것으로 예상되고, 2029년에는 시장 규모가 727조 달러로 상승할 것으로 전망됩니다.

빠르게 성장하는 시장 중 포르투갈, 한국, 사우디아라비아, 그리고 두바이가 큰 호황을 겪고 있습니다.

부동산 토큰화가 새로운 투자 패러다임을 열어줄 수 있다는 점과 두바이의 디지털화에 대한 집중도가 높아짐에 따라, UAE에서 가장 크고 인구가 많은 대도시인 두바이는 토큰화를 규제 프레임워크와 공공 부동산 인프라에 적극적으로 통합하고 있습니다.

지난 해, 두바이의 부동산 투자 등록·조직·홍보를 담당하는 정부 기관인 DLD는 2033년까지 도시 부동산 시장의 7%를 토큰화하여 약 160억 달러 규모를 목표로 하는 로드맵을 제시했습니다.

이 로드맵에 따라, 해당 기관은 Ctrl Alt와 부동산 핀테크 기업 Prypco와 협력하여 Prypco Mint라는 플랫폼을 처음 개발했으며, 이 플랫폼은 XRP Ledger에서 부동산 증서를 토큰화하고 Zand Bank를 은행 파트너로 삼았습니다.

이 플랫폼은 투자자들이 현지 통화를 사용해 현지 부동산의 부분 소유권을 구매할 수 있게 하며, 최소 2,000 디르함(약 544달러)부터 시작합니다. 초기에는 UAE 신분증 소지자에게만 제공되고 디르함 거래만 지원했지만, DLD는 향후 전 세계적으로 접근성을 확대하고 더 많은 플랫폼을 통합할 계획입니다.

5월에 해당 기관은 첫 번째 토큰화 부동산을 성공적으로 출시했으며, 24시간 이내에 전량 청약되었습니다. 그 한 달 뒤, DLD는 Prypco Mint를 통해 두 번째 토큰화 부동산 프로젝트를 2분 이내에 전량 매진했으며, 10,700명 이상의 잠재 구매자 대기 리스트를 만들었습니다.

이 강력한 투자자 반응에 대해 Prypco 설립자이자 CEO인 Amira Sajwani는 “투자자들이 보다 스마트하고 접근성 높은 부동산 투자 방식을 준비하고 있다”는 신호라고 설명했습니다.

2차 시장 거래가 시작되면서 정부는 파일럿의 두 번째 단계를 시작했으며, 이는 시장 효율성, 운영 준비성 및 현행 부동산 법과의 정합성을 평가하고 투명성과 투자자 보호를 강화하는 것을 목표로 합니다.

프로젝트의 인프라 파트너인 Ctrl Alt는 1단계에서 증서 소유권을 나타내는 토큰을 발행했으며, 현재는 2단계의 2차 시장 기능을 배포하는 데도 도움을 주고 있습니다.

이 플랫폼은 DLD 시스템과 직접 통합되어 토지 증서 토큰을 온체인으로 발행, 관리 및 이전할 수 있게 했으며, 블록체인 기록이 정부의 부동산 등록부와 동기화되도록 보장합니다.

“우리의 목표는 전체 생태계에 효율적인 2차 시장 인프라를 구축하면서 DLD와 VARA가 요구하는 통제와 거버넌스를 유지하는 것이었습니다.”라고 Ctrl Alt의 CPO이자 라이선스가 있는 가상 자산 서비스 제공업체(VASP)인 Matt Acheson이 말했습니다. 이 회사는 부동산뿐만 아니라 사모 신용, 펀드, 원자재 등 다양한 분야에서 8억 5천만 달러 이상의 자산을 토큰화했습니다.

현재 2단계에서는 토큰이 자산 기반 가상 자산(ARVA) 토큰과도 결합되어 2차 시장에서 규제된 이전을 가능하게 합니다. 이 두 번째 레이어는 누가 어떤 조건으로 토큰을 거래할 수 있는지를 관리하여 모든 거래가 규정을 준수하도록 보장합니다.

“이를 달성하기 위해 Ctrl Alt는 ARVA 관리 토큰과 소유 토큰의 이중 운영을 온체인에서 원활히 수행할 수 있도록 정교한 기술 프레임워크를 설계했습니다.”

– Acheson

따라서 Ctrl Alt는 토큰화 기술의 근본적인 복잡성을 관리하고, PRYPCO와 같은 배포 플랫폼은 최종 사용자에게 원활하고 부분적인 부동산 경험을 제공하는 데 전념합니다.

토큰화의 글로벌 확장

두바이에서는 부동산 토큰화가 파일럿 프로그램에서 규제된 고성장 시장으로 빠르게 전환하고 있습니다. 그러나 이 추세는 UAE에만 국한되지 않으며, 중동, 아시아, 유럽, 북미 전역의 정부, 금융 기관 및 민간 개발업체들이 블록체인 기반 부동산 소유 모델을 점점 더 탐색하고 있습니다.

최근 사우디아라비아는 부동산 소유권 증서의 토큰화된 이전을 성공적으로 수행했습니다. 이 이정표를 통해 이 주권 아랍 이슬람 국가는 사우디 비전 2030에 명시된 디지털 전환 목표를 향해 확고히 나아갔습니다.

이 거래는 부동산 개발 기금(REDF)과 정부 지원 저렴한 주택 솔루션 개발업체인 국가 주택 회사(NHC) 간에 이루어졌습니다.

이 거래를 위해 그들은 droppRWA의 주권 등급 인프라를 활용했으며, 여기에는 토큰 표준, 규정 준수 로직, 발행 프레임워크부터 안정적인 인도 대 금액 결제 메커니즘까지 모두 제공되었습니다.

“우리는 부동산 소유권 토큰화를 위한 최초의 정부 주도 표준을 사용하여 왕국 최초의 엔드투엔드 블록체인 검증 부동산 거래를 성공적으로 수행했습니다. 거래를 처음부터 공식 기록에 직접 연결함으로써 참여를 확대하고, 외국인 직접 투자(FDI) 신뢰를 강화하며, 유동성을 개선하고, 개발 자금 조달을 가속화하며, 새로운 PropTech 혁신을 가능하게 할 것입니다.”

– Majed bin Abdullah Al-Hogail, Minister of Municipal Rural Affairs and Housing

카자흐스탄 중앙은행도 부동산 토큰화 파일럿을 시작했습니다.

이 프로젝트에 따르면, 상업용 부동산 기반 토큰이 발행되며 각각은 1㎡의 부동산을 나타냅니다. 현재 파일럿은 규제 샌드박스 내에서 신중한 감독 하에 진행되고 있어 참여를 위한 명확한 메커니즘을 만들고 보다 넓은 채택을 위한 기반을 마련하고 있습니다.

토큰화 추세는 Bed Bath & Beyond(BBBY )이 자산 토큰화 플랫폼을 출시할 계획을 발표하도록 이끌었습니다. 이는 부동산부터 시작되며, 사람들은 자신이 소유한 가치를 확인하고 한 곳에서 자금을 조달할 수 있게 됩니다.

“주택 소유자와 실제 자산 보유자를 위한 책임감 있고 규정을 준수하는 유동성 경로를 제공하는 것이 우리의 전략이자 장기 비전입니다.”라고 CEO Marcus Lemonis가 말했습니다. 이 전자상거래 소매업체는 또한 블록체인 기술 회사인 Tokens.com을 인수하는 데 관심을 가지고 있으며, 이는 이미 tZERO와 GrainChain을 포함하고 있는 포트폴리오를 확대할 것입니다.

한편, 남아시아에서는 미국 대통령 도널드 트럼프 가족이 일부 소유한 암호화폐 기업 World Liberty Financial(WLFI)과 럭셔리 부동산 개발업체 DarGlobal이 몰디브에 있는 트럼프 브랜드 리조트를 토큰화할 계획을 발표했습니다.

DarGlobal CEO Ziad El Chaar에 따르면, 토큰화는 오늘날 접근이 어려운 많은 투자자들에게 부동산 투자를 가능하게 할 것입니다.

“이는 부동산 투자에 대한 획기적인 진전입니다.”라고 Chaar가 말했습니다. “우리는 함께 고품질 부동산이 개발되는 과정에서 대출 수익권에 접근하고, 거래하며, 궁극적으로 유동성을 확보할 수 있는 방식을 재고하고 있습니다.”

이 거래는 마라라고에서 열린 World Liberty Financial 포럼에서 발표되었으며, 여기에는 전통 금융(TradFi) 관계자인 Franklin Templeton CEO Jenny Johnson과 Goldman Sachs(GS ) CEO David Solomon이 참석했으며, 암호화폐 업계 대표로는 Coinbase(COIN ) CEO Brian Armstrong, Binance 설립자 Changpeng Zhao, 그리고 상원의원 Ashley Moody와 Bernie Moreno, 호텔 억만장자 Barry Sternlicht, FIFA 회장 Gianni Infantino, 래퍼 Nicki Minaj 등이 참석했습니다.

계획은 몰디브에 있는 트럼프 인터내셔널 호텔 & 리조트의 대출 수익권을 토큰화하는 것으로, 이 고급 호스피탈리티 부동산은 약 100개의 초고급 해변과 수상 빌라를 갖추고 있으며 2030년에 완공될 예정입니다.

이 토큰 제공은 적격 투자자에게 고정 수익률과 부동산에서 발생하는 대출 수익 흐름을 모두 제공할 것입니다.

구체적으로는 사모 배치를 통해 제공되며 검증된 인증 투자자에게만 판매됩니다. 초기 제공에 대한 접근은 선택된 지갑 및 제3자 파트너를 통해 가능하게 됩니다. 토큰은 WLFI Markets를 통한 대출 담보 활용과 같은 추가적인 온체인 유틸리티를 가질 수 있습니다.

“우리는 World Liberty Financial을 설립하여 전 세계에 탈중앙화 금융을 열었습니다.”라고 말한 뒤, “이번 발표를 통해 우리는 이제 그 접근성을 토큰화된 부동산으로 확장하고 있습니다.”라고 World Liberty Financial 공동 설립자 Eric Trump가 말했습니다. “처음으로 적격 참여자들이 상징적인 부동산의 일부가 될 수 있습니다.”

현재 개발 중인 리조트의 토큰화는 전통 자산을 온체인 토큰으로 전환하는 인프라를 제공하는 토큰화 기업 Securitize와의 파트너십을 통해 진행될 것입니다.

이 플랫폼은 BlackRock이 온체인 미국 달러 머니마켓 펀드인 BUIDL에 사용하고 있으며, 총 가치 24억 6천만 달러를 보유하고 있습니다.

“부동산은 효과적으로 토큰화하기 가장 어려운 자산 클래스 중 하나였습니다.”라고 Securitize 공동 설립자이자 CEO인 Carlos Domingo가 말했습니다. “우리는 규정 준수, 거버넌스 및 시장 구조를 고려한 확장 가능한 온체인 부동산 제품이 전 세계적으로 수요가 있을 것이라고 믿습니다.”

이 핀테크 기업은 최근 2025년 첫 9개월 동안 매출이 841% 증가하여 5,560만 달러에 달했다고 보고했습니다.

이는 회사가 Cantor Equity Partners II (CEPT)와의 합병을 통해 Cantor Fitzgerald가 지원하는 블랭크체크 기업으로서 SECZ 티커로 나스닥 상장을 위한 SEC 제출 서류의 일부로 공유되었습니다. 아직 주주와 규제 기관의 승인을 받지 못했습니다.

전환점

실물 자산(RWA) 토큰화 추세가 점차 전 세계에 퍼지고 있다는 것이 분명합니다.

토큰화는 10년 동안 개발되어 왔지만, 최근 몇 년 사이에 전통 금융 전반에 걸쳐 주목받기 시작했습니다. JPMorgan(JPM )과 같은 글로벌 은행부터 BlackRock(BLK )과 같은 대형 자산 운용사에 이르기까지, TradFi 거대 기업들은 점점 더 토큰화된 자산을 제품에 포함하고 있습니다.

이러한 채택은 블록체인 기반 결제 인프라에 대한 수요 가속, 구식 금융 시스템 현대화 필요성 증가, 그리고 토큰화된 자산이 향후 10년 동안 수조 달러 규모의 시장으로 성장할 것이라는 전망이 커지는 배경에서 이루어지고 있습니다.

Boston Consulting Group(BCG)과 Ripple이 발표한 보고서는 스테이블코인을 포함한 토큰화 자산 시장이 2033년까지 19조 달러에 이를 것으로 추정하며, 기술 성장의 “전환점”에 가까워지고 있다고 밝혔습니다.

이 성장 전망은 보고서가 제시한 보수적인 12조 달러 예측과 보다 낙관적인 23.4조 달러 예측 사이에 위치합니다.

토큰화된 미국 국채는 이미 초기 성공을 거두어 기업 재무 담당자들이 중개인 없이 유휴 현금을 토큰화된 단기 국채로 이동시킬 수 있게 했으며, 보고서는 또한 사모 신용 및 탄소 배출권 토큰화를 활용 사례로 강조했습니다. 여기서 블록체인은 전통적으로 불투명하고 비유동적인 시장에 투명성, 추적 가능성 및 부분 소유권을 제공할 수 있습니다.

이미 RWA 토큰화는 250억 달러 이상의 가치를 넘어섰으며, 이는 미국 국채, 원자재, 사모 신용, 기업 채권, 공공 및 사모 주식, 기관 대체 펀드, 부동산 등을 포함합니다(rwa.xyz 데이터 기준). 이 가치는 지난 2년간 약 10배 성장했습니다.

모든 자산 중 부동산은 온체인으로 이동하는 속도가 가장 느린 편에 속합니다. 현재까지 전 세계적으로 64개의 부동산, 총 3억 7,200만 달러 규모가 토큰화되었으며, 이는 지난해 초 2,700만 달러에서 13배 이상 증가한 수치입니다.

부동산 토큰화는 전 세계 부동산 시장에서 아주 작은 비중을 차지하지만, Deloitte의 전망에 따르면 2035년까지 4조 달러 규모의 부동산이 토큰화될 것으로 예상됩니다.

“토큰화된 부동산은 새로운 시장과 제품의 길을 열어줄 뿐만 아니라, 부동산 조직이 운영 비효율성, 투자자에게 부과되는 높은 관리 비용, 제한된 소매 참여와 같은 과제를 극복할 기회를 제공할 수 있습니다.”라고 Deloitte는 지난해 보고서에서 말했습니다.

컨설팅 대기업이 예측한 글로벌 토큰화 부동산 생태계 성장 전망은 세 가지 주요 구성 요소에 걸쳐 예상됩니다.

보고서는 대출 및 증권화 토큰화된 소유권이 토큰화 부동산 중 가장 큰 비중을 차지할 것으로 예상하며, 2035년까지 2.39조 달러에 이를 것이며, 전체 시장 침투율은 0.55%가 될 것으로 전망합니다.

이들은 2008년 글로벌 금융 위기와 그 이후 규제 감시에서의 역할 때문에 토큰화 후보가 될 가능성이 낮지만, 보고서는 블록체인 기반 자산담보증권이 상당한 투자자 관심을 끌고 있다고 언급합니다.

반면 사모 부동산 펀드는 가장 큰 잠재력을 가지고 있으며, 시장 침투율 8.5%로 9년 안에 1조 달러에 이를 것으로 예상됩니다.

Deloitte는 이러한 펀드가 온체인에서 새로운 펀드를 발행하거나 오프체인 펀드를 토큰화함으로써 중개자의 역할을 줄여 보다 효율적인 펀드를 만들 수 있는 적합한 부동산 자산 토큰화 사례가 될 수 있다고 지적했습니다. 여기서 단일 및 상호 연결된 플랫폼은 지분 발행, 자산 서비스 및 거래를 원활하게 처리할 수 있는 방식을 제공할 수 있습니다.

한편, 건설 중이거나 미개발 토지에 대한 토큰화된 소유권은 이 기간 동안 500억 달러에 이를 것으로 예상되며, 시장 침투율은 0.80%입니다.

데이터 센터와 인프라 프로젝트에 대한 관심이 재점화됨에 따라, 토큰화를 통한 부분 소유는 투자자들이 자본 집약적인 개발 프로젝트에 매력적인 수익을 얻으며 소유권을 가질 수 있게 할 것입니다.

Deloitte에 따르면 부동산 자산 토큰화는 “기관 투자자들이 자신의 투자 논리에 맞는 토큰으로 맞춤형 포트폴리오를 만들 수 있게 합니다. 전통적인 금융 상품은 초개인화가 부족했지만, 토큰화는 이를 가능하게 합니다.”

EY 보고서에 따르면 투자자들은 2027년까지 토큰화된 자산에 대한 포트폴리오 배분을 2% 늘릴 것으로 예상됩니다. 흥미롭게도 부동산 포트폴리오에서 토큰화된 자산의 배분은 2027년까지 4.7% 증가해 6%에 이를 것으로 더 급격히 성장할 것으로 전망됩니다.

보고서는 또한 부동산이 고액 순자산가(HNWI) 49%와 기관 투자자 56% 중에서 토큰화된 대안 투자 중 1위 또는 2위에 해당한다고 밝혔습니다.

이 모든 결과는 부동산 시장을 변화시킬 블록체인 잠재력에 대한 신뢰가 커지고 있음을 반영합니다.

Starwood Capital이 1,200억 달러 이상의 운용 자산을 관리하는 Sternlicht는 토큰화가 산업을 혁신할 수 있다고 말했습니다. “기술이 우수합니다,” 그리고 “미래”라고 Sternlicht는 말했습니다. 그는 현재 토큰화 상태를 AI와 비교하며 “이는 물리적 세계에서 AI보다도 더 초기 단계입니다.”라고 덧붙였습니다.

“이것은 세상에 환상적인 일이며, 세상은 단지 이를 따라잡기만 하면 됩니다.”

결론

부동산 토큰화의 미래는 명백히 밝으며, 개발자, 투자자, 기술 제공업체 및 정부 사이에서 큰 관심을 받고 있습니다. 기술이 발전하고 인프라가 성숙해지며 규제 명확성이 향상됨에 따라 토큰화된 부동산은 성장하고 더 나은 가격 책정 및 투자 전략을 이끌어낼 것입니다.